Заштита станарине

Када изнајмите смештај у Холандији, аутоматски имате право на заштиту најма. Исто се односи и на ваше станаре и подстанаре. Заштита станарине у принципу садржи два аспекта: заштиту цене закупа и заштиту закупнине против раскида уговора о закупу у смислу да станодавац не може једноставно раскинути уговор о закупу. Иако се оба аспекта заштите закупнине односе на станаре социјалних станова, то није случај са станарима станова у слободном сектору. О којој се заштити закупа ради када и шта тачно подразумева заштита цене закупа или закупнина у контексту раскида закупа, говори се на овом блогу. Али прво, овај блог говори о стању под називом животни простор за укупну примену станарске заштите.

Животни простор

За примену законских одредби које се односе на заштиту станарине, прво мора бити реч о животном простору. Према члану 7: 233 холандског грађанског законика, под животним простором се мора подразумевати изграђена непокретност уколико се издаје као самостална или несамостална кућа, каравана или штанд намењен сталном боравку. Стога се не прави даља разлика између станара независног или несамосталног смештаја у сврху заштите закупнине.

Концепт животног простора такође укључује непокретне предмете, другим речима, објекте који су по својој природи нераскидиво повезани са домом, камп кућицом или тереном или који су део њега на основу уговора о закупу. У комплексу станова то могу бити, на пример, степениште, галерије и ходници, као и централне инсталације ако су уговором означени као простори који немају јавни карактер.

Међутим, нема животног простора у смислу члана 7: 233 холандског грађанског законика ако се тиче:

• краткорочно коришћење животног простора; да ли је то случај одређује се на основу природе употребе, на пример као кућа за одмор или као мењачница. У том смислу, кратко трајање се стога односи на употребу, а не на договорено време;
• зависни животни простор; ово је случај ако се кућа издаје заједно са пословним простором; у том случају, дом је део изнајмљеног пословног простора, тако да се на стан не односе услови становања, већ одредбе у вези са пословним простором;
• кућни чамац; ово је феномен који се не уклапа у законску дефиницију члана 7: 233 холандског грађанског законика. Таква кућа се обично не може сматрати непокретном имовином, јер не постоји трајна повезаност са земљом или обалом.

Заштита цена закупа

Ако су горе описани услови животног простора, станар ће пре свега уживати заштиту цене најма. У том случају важе следећа полазишта:

• однос између квалитета, укључујући локацију изнајмљеног смештаја и између станарине која се за то мора платити, мора бити разуман;
• закупац у сваком тренутку има могућност да Одбор за закуп процени почетну цену закупа; ово је могуће само у року од 6 месеци од почетка закупа; одлука Одбора за закуп је обавезујућа, али и даље може бити поднета Подокружном суду на увид;
• станодавац не може наставити са неограниченим повећањем станарине; За повећање закупнине важе посебна законска ограничења, као што је максимални проценат повећања закупнине који је одредио министар;
• законске одредбе у вези са заштитом закупнине су обавезни закон, тј. станодавац не може одступити од њих у уговору о закупу на штету закупца.

Иначе, наведени принципи важе само за закупца социјалног стана. Ово је животни простор који спада у регулисани сектор изнајмљивања и због тога се мора разликовати од животног простора који припада либерализованом или бесплатном сектору изнајмљивања. У случају либерализованог или бесплатног становања, станарина је толико висока да закупац више не испуњава услове за субвенцију закупнине и због тога је ван заштите закона. Граница између либерализованог и социјалног становања је приближно по цени закупа од приближно 752 евра месечно. Ако уговорена цена закупа прелази овај износ, станар се више не може ослањати на горе описане принципе, јер се то онда односи на закуп либерализованог стана.

Заштита станарине од раскида уговора о закупу

Међутим, за примену другог аспекта заштите ренте, не прави се разлика између станара социјалног и либерализованог становања. Другим речима, то значи да је сваки станар стамбеног простора у великој мери и аутоматски заштићен од раскида уговора о закупу, у смислу да станодавац не може једноставно да откаже уговор о закупу. У том контексту, станар је посебно заштићен јер:

• раскид од стране станодавца не раскида уговор о најму стана у складу са чланом 7: 272 холандског грађанског законика; у принципу, на станодавцу је да прво покуша да споразумно изврши раскид уговора о закупу. Ако то не успије и закупац не пристане на раскид, станодавчевим престанком заправо се не раскида уговор о закупу. То значи да се уговор о закупу наставља као и обично, а станодавац мора да поднесе правни захтев за раскид уговора о закупу пред окружним судом. У том случају, уговор о закупу неће престати док суд не донесе неопозиву одлуку по захтеву станодавца за раскид уговора.
• с обзиром на члан 7: 271 холандског грађанског законика, станодавац мора да наведе разлог за отказ; ако ће станодавац раскинути уговор о закупу, мора да се придржава формалности горе поменутог члана Грађанског законика. Поред отказног рока, основ за отказ је важна формалност у овом контексту. Власник стана мора зато навести један од основа за раскид уговора у свом обавештењу о раскиду, како је наведено у члану 7: 274 став 1 холандског грађанског законика:

1. станар се није понашао као добар станар
2. тиче се закупнине на одређено време
3. станодавцу је под хитно потребан закуп за сопствене потребе
4. станар се не слаже са разумном понудом за склапање новог уговора о закупу
5. станодавац жели да оствари коришћење земљишта на изнајмљеном према важећем урбанистичком плану
6. интереси закуподавца у раскиду закупа надмашују интересе закупца у наставку закупа (у случају закупа најмодавца)

• закуп може раскинути судија само из основа наведених у члану 7: 274 став 1 холандског грађанског законика; Горе наведени основи су исцрпни: то јест, ако се правни поступак води пред судовима, раскид уговора о закупу по другим основама није могућ. Ако се неки од горенаведених основа ипак јави, суд такође мора да одобри захтев закупа за прекид. У том случају, дакле, нема места за (даље) вагање интереса. Међутим, изузетак се односи на ову тачку у погледу основа за укидање хитне личне употребе. Када је захтев дозвољен, суд ће одредити и време за деложацију. Међутим, ако се одбије захтев за раскид станодавца, он не може поново раскинути одговарајући закуп током три године.

Закон о кретању тржишта изнајмљивања

Раније је заштита од закупа била у пракси изложена многим критикама: заштита од закупнине отишла би предалеко и има више власника кућа који би желели да издају кућу да закупнина није била тако строга. Законодавац се показао осетљивим на ову критику. Из тог разлога, законодавац се одлучио за увођење овог закона од 1. јула 2016. године, Закона о преносу тржишта закупа. Овим новим законом заштита станара постала је мање строга. У контексту овог закона, ово су најважније промене:

• за уговоре о закупу у погледу независног животног простора од две године или мање и за уговоре о закупу у вези са несамосталним животним простором од пет година или мање, изнајмљивач је омогућио изнајмљивање без заштите закупнине. То значи да уговор о закупу престаје по закону након договореног рока и да га станодавац не мора раскинути као раније.
• увођењем уговора о циљним групама, станодавцу је такође олакшано да раскине уговор о закупу стамбеног простора намењеног одређеној циљној групи, као што су студенти. Ако станар више не припада одређеној циљној групи и ако се, на пример, више не може сматрати студентом, станодавац ће лакше и брже моћи да настави са отказом због хитне личне употребе.

Да ли сте станар и желите ли да знате за коју заштиту од најма испуњавате услове? Да ли сте станодавац који жели да раскине уговор о закупу? Или имате још нека питања у вези са овим блогом? Затим контактирајте Law & More. Наши правници су стручњаци за право најма и радо ће вам пружити савете. Они вам такође могу правно помоћи ако ваш спор око закупа доведе до правног поступка.