2021. година је у којој ће се неколико ствари променити на пољу законодавства и прописа. То је случај и са порезом на пренос. Представнички дом је 12. новембра 2020. одобрио рачун за прилагођавање пореза на пренос. Циљ овог закона је да побољша положај почетника на тржишту станова у односу на инвеститоре, јер инвеститори често пребрзо купују кућу, посебно у (већим) градовима. То почетницима чини све теже да купе дом. На овом блогу можете прочитати које промене ће се примењивати на обе категорије од 1. јануара 2021. године и на шта треба обратити пажњу као резултат.
Две мере
Да би се реализовао горе описани циљ закона, у пољу пореза на пренос биће уведене две измене или бар мере од 2021. године. Очекује се да ће то повећати број стамбених трансакција код купаца стартера и смањити стамбене трансакције од стране инвеститора.
Прва мера у овом контексту односи се на почетнике и, укратко, подразумева изузеће од пореза на пренос. Другим речима, почетници више не морају да плаћају порез на пренос од 1. јануара 2021, тако да им куповина куће постаје много јефтинија. Као резултат изузећа, укупни трошкови који се односе на куповину куће, у зависности од повећања вредности домова, заиста ће се смањити. Имајте на уму: изузеће је једнократно, а цена куће не сме бити већа од 400,000 1 ЕУР од 2021. априла 1. Поред тога, изузеће се примењује само када се пренос имовине изврши код нотара грађанског права на дан или после Јануара 2021. и тренутак потписивања купопродајног уговора није пресудан.
Друга мера односи се на инвеститоре и значи да ће њихове аквизиције бити опорезоване по вишој општој стопи од 1. јануара 2021. Ова стопа ће бити повећана са 6% на 8% на поменути датум. За разлику од почетника, тако инвеститорима постаје скупље куповина куће. За њих ће се повећати укупни трошкови повезани са куповином куће као резултат повећања стопе пореза на промет. Узгред, ова стопа не опорезује само куповину нестанова, укључујући пословне просторе, већ и куповину станова који се неће користити или само привремено користити као главно пребивалиште. У том контексту, према меморандуму са образложењем закона за прилагођавање пореза на трансфер, размотрите, на пример, кућу за одмор, кућу коју родитељи купују за своје дете и куће које не купују физичка лица, већ правне особе. лица као што су стамбене корпорације.
Стартер или инвеститор?
Али коју меру треба имати на уму? Другим речима, да ли сте стартер или инвеститор? Да ли неко заиста први пут улази на тржиште стамбеног простора и да никада раније није стекао дом, могло би се узети као полазна основа за одговор на ово питање. Међутим, ко испуњава услове за почетно изузеће и на кога се примењује повећање стопе пореза на промет, није одређено на основу овог критеријума. За изузеће није важно да ли сте као купац већ раније били власник куће. Другим речима, кућа не мора бити ваша прва кућа у којој живе власници да би испуњавала услове за изузеће.
Рачун за прилагођавање пореза на пренос користи потпуно различито полазиште. Да ли се можете класификовати као почетник и имате ли шансе за изузеће од стартера, зависи од три кумулативна критеријума. Критеријуми су следећи:
- Старост стицаоца. Да бисте се сматрали стартером, морате имати између 18 и 35 година. У рачуну се користи горња граница од 35, јер је истрага АФМ показала да је у просеку теже сносити трошкове купца млађег од 35 година. Поред тога, за примену изузећа са доњом границом од 18 година примењује се услов да сте пунолетни. Сврха ове доње границе је да спречи неправилну употребу изузећа за почетнике: законски заступници не могу да користе изузеће приликом куповине куће на име малолетног детета. Даље, старосне границе морају се примењивати по стицаоцу, чак и у случају да један дом заједно стекне више стицалаца. Ако је један од стицалаца старији од 15 година, за овог купца се примењује: самостално изузеће.
- Стицалац претходно није применио ово изузеће. Као што је поменуто, изузеће за стартере може се користити само једном. Да бисте осигурали да се ово правило не крши, морате јасно, чврсто и без резерве писмено изјавити да раније нисте примењивали изузеће приликом покретања. Ова писмена изјава се затим мора предати грађанском нотару како би се искористило ослобођење од пореза на пренос. У принципу, нотар грађанског права може се ослонити на ову писану изјаву, осим ако није знао да је та изјава нетачно издата. Ако се после чини да сте као стицалац раније применили изузеће упркос издатој изјави, и даље ће се извршити додатна процена.
- Купац користи кућу осим привременог главног пребивалишта. Другим речима, опсег изузећа за стартере ограничен је на стицаоце који ће стварно живети у кући. Што се тиче овог услова, такође је неопходно да се као стицалац писмено изјасните јасно, чврсто и без резерве да ће се кућа користити осим за привремени боравак и као главно пребивалиште, као и да ову писану изјаву доставите грађански правни бележник пре стицања ако стицање иде преко њега. Привремена употреба значи, на пример, изнајмљивање куће или њено коришћење као кућа за одмор. Док главно пребивалиште укључује регистрацију у скупштини и изградњу тамошњег живота (укључујући спортске активности, школу, богомољу, бригу о деци, пријатеље, породицу). Ако као стицалац не будете користили нови дом као главно пребивалиште или само привремено од 1. јануара 2021. године, и даље ћете бити опорезовани по општој стопи од 8%.
Процена ових критеријума, а самим тим и одговор на питање да ли се квалификујете за примену изузећа, одвија се када се кућа стекне. Конкретније, ово је тренутак када се купопродајни акт саставља код нотара. Непосредно пре извршења јавнобележничког дела, писмена изјава у вези са другим и трећим условима такође мора бити достављена нотару. Тренутак потписивања купопродајног уговора није релевантан за издавање писане изјаве, баш као ни за стицање изузећа за стартере.
Куповина куће важан је корак и за почетника и за инвеститора. Да ли желите да знате којој категорији припадате и које мере морате узети у обзир од 2021. године? Или вам је потребна помоћ око давања изјаве потребне за изузеће? Затим контактирајте Law & More. Наши адвокати су стручњаци за некретнине и уговорно право и радо ће вам пружити помоћ и савете. Наши адвокати такође ће вам радо помоћи у процесу праћења, на пример када је у питању састављање или провера уговора о куповини.