Куповина некретнине у Холандији подразумева озбиљне правне обавезе. Можда се питате да ли и даље можете да одустанете након што сте дали понуду или потписали уговор.
Према холандском закону, приватни купци имају тродневни период размишљања да одустану од куповине некретнине без икаквих финансијских последица или потребе да наведу разлог. Ова заштита се посебно односи на потрошаче који купују стамбене некретнине, а не на професионалне купце или инвеститоре.
Након овог периода размишљања, ваше могућности постају ограниченије и зависе од специфичних околности. Можда ћете и даље моћи да одустанете од уговора на основу уговорних услова као што су клаузуле о финансирању или резултати структурног прегледа.
У неким случајевима, скривени недостаци или неиспуњавање обавеза од стране продавца могу вам дати правни основ за раскид уговора.
Разумевање процеса куповине некретнина у Холандији
Процес куповине некретнина у Холандији прати структурирани правни оквир који пролази кроз различите фазе, од разгледања некретнина до коначне регистрације. Сваки корак укључује специфичне законске захтеве и стручњаке који осигуравају да трансакција испуњава стандарде холандског закона о некретнинама .
Кључне фазе куповине некретнине у Холандији
Процес почиње када ангажујете агента за некретнине (makelaar) да вам помогне да пронађете одговарајуће некретнине у Холандији. Обично сарађујете са једним агентом током целе претраге, за разлику од неких других земаља где може бити укључено више агената.
Када пронађете некретнину, дајете понуду преко свог агента. Агент преговара са продавцем у ваше име како би постигао усмени договор о цени и условима.
Овај усмени споразум није правно обавезујући, што вам даје извесну флексибилност у овој раној фази. Након постизања усменог договора, продавац припрема прелиминарни уговор о куповини.
Обично имате неколико дана да прегледате овај документ пре потписивања. У тренутку када обе стране потпишу уговор о куповини, трансакција постаје правно обавезујућа, уз неколико изузетака.
Након потписаног уговора, уређујете хипотеку, вршите прегледе имовине ако је потребно и припремате се за коначни пренос. Нотар обавља завршетак продаје и региструје некретнину на ваше име у Кадастру.
Улога купопродајног уговора
Купопродајни уговор је најважнији документ у трансакцијама са некретнинама у Холандији. Када ви и продавац потпишете овај уговор, он одмах постаје правно обавезујући према холандском закону о некретнинама.
Не можете једноставно променити мишљење након тога, а да се не суочите са озбиљним финансијским последицама. Овај уговор садржи све услове продаје, укључујући куповну цену, износ депозита, датум завршетка и све посебне услове.
Стандардне клаузуле обично укључују услов финансирања који вас штити ако не можете да обезбедите хипотеку. Оно што морате да поднесете произилази из саме формулације клаузуле; стандардни модели захтевају добро документовану жалбу, што у пракси значи једну или више писаних одбијања од стране зајмодавца.
Уговор такође садржи законски тродневни период размишљања за стамбене некретнине. Током та три дана, приватни купац може да одустане од уговора без навођења разлога.
Рок почиње да тече дан након што купац прими уговор о куповини потписан од стране обе стране, а не од дана потписивања.
Правни значај нотара и кадастра
Нотар служи као непристрасни правни стручњак који осигурава да пренос имовине буде у складу са холандским законом о имовини . Не можете извршити куповину некретнине у Холандији без учешћа нотара.
Нотар проверава да ли продавац заиста поседује некретнину, потврђује да нема скривених дугова или потраживања према њој и осигурава да су испуњени сви законски услови. Нотар припрема преносни акт, који је званични документ којим се власништво преноси са продавца на вас.
Обе стране потписују овај уговор код нотара, обично неколико недеља након потписивања уговора о куповини. Нотар затим региструје уговор код Кадастра.
Кадастер је холандски земљишни регистар који води званичне евиденције о власништву над свим некретнинама у Холандији. Када нотар региструје ваш преносни акт, ваше власништво постаје јавни запис.
Ова регистрација пружа правни доказ да поседујете некретнину и штити ваша власничка права.
Правни разлози за одустајање од куповине некретнине
Холандски закон предвиђа специфичне околности под којима купци могу легално да одустану од уговора о куповини некретнине. То укључује законске периоде за размишљање, уговорне услове везане за финансирање или инспекције и ситуације када продавац не испуни своје обавезе.
Законски период хлађења
Приватни купац куће има законски рок за размишљање од три дана према члану 7:2 Грађанског законика. Он почиње дан након што купац прими уговор о куповини потписан од стране обе стране.
Током ова три дана, можете одустати од куповине без навођења разлога. Период хлађења се аутоматски примењује према холандском закону.
Не морате да оправдавате своју одлуку нити да било шта доказујете. Међутим, морате поднети захтев за повлачење у писаној форми пре истека тродневног рока.
Три дана су календарски, а не радни дани, али два правила продужавају период. Никада се не завршава суботом, недељом или општепризнатим државним празником и продужава се колико је потребно тако да садржи најмање два дана која нису ниједан од тих дана.
Ако примите потписани уговор у уторак, рок тече од среде и завршава се у петак у 23:59. Ако га примите у четвртак, рок би трајао од петка до недеље, тако да је продужен до краја понедељка. Ова заштита постоји да би вам дала времена да преиспитате своју одлуку.
Овај период можете искористити да прегледате детаље уговора, преиспитате своје финансије или једноставно промените мишљење.
Клаузуле о условима финансирања
Већина уговора о куповини некретнина у Холандији укључује услов финансирања ( financieringsvoorbehoud ). Ова клаузула вас штити ако не можете да обезбедите хипотеку.
Морате активно да аплицирате за финансирање и да покажете искрен труд да га добијете. Услов финансирања одређује рок до ког морате да уредите своју хипотеку.
То је обично четири недеље од потписивања уговора о куповини. Ако ваш захтев за хипотеку буде одбијен, можете одустати од уговора без казне.
Кључни захтеви за коришћење ове клаузуле:
- Поднесите захтев за хипотеку у разумном року
- Доставите доказ о одбијању ваше хипотеке
- Обавестите продавца пре рока наведеног у уговору
- Поступајте у доброј вери током целог процеса
Не можете користити услов финансирања ако не поднесете захтев за хипотеку или намерно саботирате свој захтев. Холандски грађански законик захтева од обе стране да поступају разумно и поштено.
Условне клаузуле: грађевинска инспекција и још много тога
Купопродајни уговори често садрже додатне условне клаузуле ( ontbindende voorwaarden ). Ове клаузуле дозвољавају раскид уговора под одређеним околностима.
Услов грађевинске инспекције је један од најчешћих. Клаузула о грађевинској инспекцији вам омогућава да се повучете ако стручни преглед открије озбиљне недостатке.
Морате организовати преглед у договореном року, обично у року од две недеље од потписивања. Клаузула треба да наведе шта представља основ за одустајање.
Друге уобичајене условне клаузуле укључују:
- Продаја вашег тренутног дома – можете повући новац ако се ваша постојећа некретнина не прода
- Проблеми са зонирањем или дозволама – повлачење ако намењена употреба није дозвољена
- Забринутост за животну средину – откривање загађења земљишта или других еколошких проблема
Свака клаузула мора бити јасно дефинисана у уговору о куповини. Услови морају бити специфични и мерљиви.
Нејасне клаузуле можда неће бити валидне ако се оспоре.
Повлачење због тога што је продавац у неизвршењу обавеза
Према холандском закону, можете одустати од уговора ако продавац не испуни своје уговорне обавезе. То се назива „ontbinding wegens wanprestatie“ (одступање од уговора).
Продавац мора бити у неизвршењу обавезе пре него што можете да искористите ово право. Обично је потребно прво да пошаљете формално обавештење ( ingebrekestelling ).
Ово обавештење даје продавцу разуман рок да исправи проблем. Уколико се не придржава рока, можете одустати од уговора.
Ваљани разлози укључују:
- Продавац одбија да заврши продају
- Некретнина има неоткривене веће недостатке
- Продавац не може да пружи јасан правни власнички лист
- Продавац не успева да напусти некретнину до договореног датума
Кршење уговора мора бити довољно значајно да оправда повлачење. Мањи проблеми углавном не представљају основу за раскид уговора према холандском грађанском законику.
Поред права на одустајање од уговора, можете имати право на надокнаду штете.
Детаљан преглед периода хлађења
Када потпишете уговор о куповини некретнине у Холандији, имате законски тродневни период размишљања да га повучете без казне. Ова заштита се посебно односи на приватне купце и прати строга временска правила утврђена холандским законом.
Трајање и правни основ
Период размишљања траје три дана и утврђен је чланом 7:2(2) холандског грађанског законика. Овај закон вас штити као приватног купца који не купује имовину у пословне сврхе.
Рок се примењује када купујете стамбену кућу или некретнину за одмор, али не и ако купујете у сврху инвестиције или издавања. Три дана почињу у поноћ на дан након што примите копију уговора о куповини коју сте потписали ви и продавац.
Завршава се у 23:59 трећег дана. Ако последњи дан падне у суботу, недељу или државни празник, рок се аутоматски продужава на следећи радни дан.
Најмање два од три дана морају бити радни дани. Ако овај услов није испуњен, рок се додатно продужава.
Холандски грађански законик захтева овај период хлађења у свим уговорима о куповини стамбених некретнина. Продавци не могу смањити или укинути ово право, иако се стране могу договорити да га продуже.
Како остварити право на отказивање
Можете отказати куповину у било ком тренутку током периода одлагања без навођења разлога. Закон не захтева да откажете уговор у писаној форми, али већина уговора о куповини наводи писано обавештење.
Слање писменог отказивања уговора штити вас од спорова око времена. Продавац мора да прими ваш отказ пре него што се заврши период хлађења.
Не смете већ бити деловали по уговору пре отказивања. Пошаљите обавештење препорученом поштом или имејлом како бисте направили јасан запис.
Не дугујете продавцу никакву надокнаду или накнаду када откажете уговор током овог периода. Уговор о куповини постаје ништаван као да никада није ни постојао.
Изузеци и ограничења
Период одлагања односи се само на приватне купце који купују стамбене некретнине за личну употребу. Немате ово право ако сте професионални купац или купујете преко предузећа.
Ваш период хлађења се не примењује ако:
- Купујете некретнину за издавање или инвестицију
- Делујете у професионалном својству
- Ви сте продавац у трансакцији
- Већ сте поступили по споразуму
Ако откажете, а затим потпишете други уговор о куповини исте некретнине са истим продавцем у року од шест месеци, не добијате други период размишљања. Након истека три дана, можете одустати само уз посебне услове наведене у вашем уговору о куповини, као што су клаузуле о финансирању или структурном прегледу.
Повлачење након периода хлађења
Када се период хлађења заврши, генерално не можете одустати од куповине некретнине у Холандији без последица. Међутим, специфични услови уговора, проблеми са финансирањем или откривање скривених недостатака и даље могу бити правни основ за раскид уговора.
Услови уговора и непредвиђене обавезе
Уговори о куповини некретнина у Холандији обично укључују услове који вам омогућавају да повучете новац без губитка депозита. Најчешћи је услов финансирања , који вас штити ако ваш захтев за хипотеку буде одбијен.
Морате доказати да сте уложили разумне напоре да обезбедите финансирање у наведеном временском року. Уговор може такође да садржи и условну клаузулу о структурној инспекцији.
Ова клаузула вам даје право да стручно прегледате некретнину. Ако преглед открије значајне проблеме, можете преговарати о поправкама, захтевати смањење куповне цене или раскинути уговор.
Услов процене вас штити ако је некретнина процењена на мање од договорене купопродајне цене. Када је процена банке нижа од очекиване, можете искористити овај услов да поново преговарате о условима или да одустанете од уговора.
Неки уговори садрже клаузулу којом се од продавца захтева да достави одређену документацију, као што су грађевинске дозволе или енергетски сертификати. Уколико не примите ове документе до рока, можете се раскинути уговором.
Питања у вези са финансирањем или проценом вредности
Ако вам захтев за хипотеку буде одбијен, а имате важећи услов финансирања, можете га повући без казне. Банкарска гаранција коју сте дали биће вам враћена у целости.
Морате писмено обавестити продавца и агента за некретнине чим примите одбијање. Услов финансирања обично одређује рок и максимални износ хипотеке.
Не можете одустати ако нисте благовремено поднели захтев за финансирање или ако сте поднели захтев за мањи износ од износа наведеног у уговору. Када процена вредности имовине буде мања од куповне цене, имате неколико опција.
Можете захтевати од продавца да смањи цену како би одговарала процењеној вредности. Алтернативно, разлику можете покрити додатном уштедом.
Ако ниједна опција не функционише и имате непредвиђену вредност, можете раскинути уговор.
Утицај откривања скривених недостатака
Скривени недостаци су озбиљни проблеми који су постојали пре куповине, али нису откривени и нису могли бити разумно откривени током нормалног прегледа. Примери укључују структурна оштећења, озбиљне проблеме са влагом или контаминирано земљиште.
Продавац има законску обавезу да вас обавести о свим недостацима за које зна. Ако откријете скривене недостатке након потписивања, али пре завршетка, можда ћете моћи да одустанете од уговора или захтевате надокнаду штете.
Морате доказати да недостатак није био видљив током прегледа и да је продавац знао или је требало да зна за њега. Споразум о поравнању између вас и продавца може решити проблем без раскида уговора.
То може укључивати смањење куповне цене, поправке завршене пре преноса или надокнаду исплаћену по завршетку. Ако продавац одбије да преговара и недостатак значајно утиче на вредност или безбедност имовине, можете покренути правни поступак за поништење уговора.
Скривени недостаци и одговорност продавца
Скривени недостаци на некретнинама у Холандији могу пружити правни основ купцима да траже надокнаду или потенцијално одустану од завршене куповине. Холандски закон о имовини намеће продавцима посебне обавезе да открију познате проблеме, док купци такође морају предузети разумне кораке да прегледају некретнину пре завршетка трансакције.
Дефиниција и примери скривених недостатака
Скривени недостатак према холандском закону је материјални недостатак који није био видљив током стандардног прегледа имовине и који продавац није открио. Недостатак мора бити довољно озбиљан да спречи нормалну употребу имовине или значајно смањи њену вредност.
Уобичајени примери укључују скривене пукотине у темељима, скривена оштећења од воде иза зидова, структурне проблеме прикривене недавним реновирањем или неисправне електричне системе који нису видљиви током прегледа. Кров који цури и који је префарбан, под на ивици урушавања или површине прекривене буђи скривене намештајем такође испуњавају услове.
Да бисте утврдили скривени недостатак, морате доказати да је недостатак постојао у време продаје, да вам није био познат упркос разумном прегледу и да значајно утиче на вредност или функционалност некретнине. Мањи козметички проблеми или проблеми које сте могли приметити током правилног прегледа обично не испуњавају услове.
Терет доказивања је на вама као купцу. Потребни су вам стручни извештаји о прегледу, фотографије и стручне процене како бисте доказали озбиљност и скривену природу квара.
Законске обавезе продаваца да откривају информације
Продавци у Холандији морају проактивно открити све познате материјалне недостатке који би могли утицати на вашу одлуку о куповини или на вредност некретнине. Ова обавеза се протеже даље од пуког одговарања на ваша директна питања.
Холандски закон захтева од продаваца да поступају у доброј вери и да пруже свеобухватне информације о стању некретнине. Не могу ћутати о познатим проблемима надајући се да их нећете открити.
Ово укључује претходну штету од воде, структурне поправке, спорове око граница или проблеме у вези са животном средином. Већина купопродајних уговора садржи стандардну гаранцију где продавац гарантује да је некретнина погодна за нормалну стамбену употребу.
Ако продавац свесно прикрије недостатке, суочава се са значајном одговорношћу, укључујући трошкове поправке, смањење цене или потпуни раскид уговора. Принцип транспарентности значи да продавци морају да саопште сва питања која би могла разумно утицати на трансакцију.
Кораци за купце који открију недостатке
Ако након куповине откријете скривени недостатак, одмах све документујте детаљним фотографијама и писаним описима. Прибавите стручне извештаје о прегледу и стручне процене како бисте потврдили природу и озбиљност недостатка.
Без одлагања пишите продавцу, описујући недостатак и његове последице. Купац који открије неусаглашеност мора обавестити продавца у разумном року од откривања (чл. 7:23 лид 1 BW). Фиксни двомесечни рок у том члану примењује се само на куповину покретних добара од стране потрошача, тако да не регулише куповину куће; шта се овде рачуна као разуман рок зависи од околности. Купац који чека губи право на жалбу у потпуности, због чега обавештење треба послати чим се недостатак утврди, а не након што је завршен стручни извештај.
Ваша правна средства укључују тражење надокнаде за трошкове поправке, преговарање о смањењу цене или, у озбиљним случајевима, потпуни раскид уговора о куповини. Морате доказати да је недостатак постојао приликом продаје, да се није могао открити разумним прегледом и да значајно утиче на употребу или вредност имовине.
Ангажујте холандског адвоката за некретнине да процени снагу вашег захтева и преговара са продавцем. Судски поступак може бити неопходан за значајне недостатке уколико продавац одбија одговорност.
Финансијске и правне последице повлачења
Одустајање од куповине некретнине у Холандији ван дозвољених основа носи озбиљне финансијске казне . Можете изгубити депозит, суочити се са захтевима за накнаду штете и остати одговорни за одређене трошкове чак и ако продаја не буде завршена.
Губитак депозита и банкарске гаранције
Када потпишете уговор о куповини некретнине у Холандији, обично плаћате депозит од 10% од куповне цене у одређеном року. Ако одустанете без ваљаног правног основа, продавац може задржати цео овај депозит као надокнаду за ваше кршење уговора.
Ово важи без обзира да ли сте директно уплатили депозит или сте дали банкарску гаранцију. Банкарска гаранција служи истој сврси као и готовински депозит.
Ваша банка обећава да ће платити продавцу ако не завршите куповину. Продавац може захтевати пуни гарантовани износ ако незаконито повучете новац.
Не можете спречити ову уплату тако што ћете наложити вашој банци да откаже гаранцију након потписивања уговора. Међутим, губитак права није аутоматски. Према стандардним моделима, продавац мора прво писменим обавештењем ставити купца у неизвршење обавезе и дозволити му рок који је прописан уговором, обично осам дана, пре него што раскине уговор и затражи казну.
Нити ће нотар који држи депозит вратити га на захтев једне стране. Уколико се купац и продавац не слажу око тога ко има право на новац, он остаје код нотара док не постигну договор или док суд не одлучи.
Накнада штете и потенцијалне казне
Поред губитка депозита, можете се суочити са додатним захтевима за надокнаду штете од стране продавца. Холандски закон дозвољава продавцу да захтева одштету која прелази износ депозита ако може да докаже стварне губитке.
То може да укључује трошкове одржавања имовине ван тржишта, разлике у цени ако се продају другом купцу по нижој цени или трошкове настале у припреми за продају. Уговор о куповини често садржи клаузуле о казни које одређују фиксне износе надокнаде.
У стандардним моделима та цифра је десет процената од куповне цене. Суд може смањити уговорну казну када би резултат иначе био очигледно неправедан (чл. 6:94 BW), али то овлашћење користи штедљиво.
Остајете одговорни за ове казне чак и након губитка депозита, мада судови могу да надокнаде депозит у односу на укупан износ дуга.
Трошкови и обавезе: нотарске таксе и порези
Остајете одговорни за одређене трошкове трансакције чак и ако куповина не буде завршена. Посао који је нотар већ обавио мора бити плаћен чак и ако се продаја никада не заврши.
Нотарске таксе нису законски одређене: сваки нотар одређује своју тарифу, а оно што се дугује ако се акт никада не састави зависи од већ обављеног посла. Ако је акт састављен и регистрован, плаћа се и порез на пренос власништва .
Стопе пореза на пренос некретнине, као и услови за изузеће за младе купце који први пут купују некретнину, утврђују се сваке године пореским законодавством и објављује их Пореска управа (Belastingdienst); другачија стопа се примењује на кућу коју ће купац заузети и на кућу купљену као инвестиција. Након регистрације преноса, порез се не може рефундирати само зато што купац жали због куповине.
Додатни трошкови могу укључивати накнаде за процену вредности, трошкове истраживања и правне трошкове ако продавац предузме мере за спровођење уговора. Ваш хипотекарни зајмодавац такође може наплатити накнаде за отказивање ако сте обезбедили финансирање, али вам више није потребно.
Поступци и формалности за отказивање
Морате писмено обавестити и продавца и нотара ако желите да одустанете од куповине. Пошаљите обавештење о одустајању препорученом поштом како бисте направили доказ о испоруци.
Наведите адресу некретнине, датум уговора и вашу јасну изјаву да одустајете од уговора. Наведите своје правне основе за одустајање ако сматрате да имате ваљане разлоге, као што су неиспуњени услови.
Немојте једноставно објавити своје повлачење без објашњења, јер то сугерише да прихватате финансијске последице. Нотар ће тада зауставити процес преноса и обавестити све укључене стране, укључујући хипотекарне зајмодавце и катастар непокретности.
Такође би требало одмах да контактирате свог хипотекарног кредитора како бисте отказали захтев за кредит и све повезане хипотекарне уговоре. Реагујте брзо како бисте смањили додатне трошкове и накнаде које се настављају накупљати током процеса отказивања.
Пренос власништва и финализација
Пренос власништва постаје правно обавезујући када се преносни акт потпише код нотара и региструје у Кадастру. До тог тренутка могу постојати одређене опције повлачења, али након тога је трансакција завршена и неповратна.
Преносни акт и регистрација у Кадастру
Преносни акт је правни документ којим се званично преноси власништво над некретнином са продавца на вас. Нотар припрема овај акт на основу услова договорених у вашем купопродајном уговору.
Документ мора да садржи све кључне детаље као што су куповна цена, опис некретнине и сви посебни услови. Постајете законски власник тек након што се догоде два корака.
Прво, ви и продавац морате потписати акт у канцеларији нотара. Друго, нотар подноси акт Кадастру (Некретнинском регистру) ради званичне регистрације.
Нотар прегледа уговор са обема странама пре потписивања. Он објашњава главне одредбе и проверава да ли се сви детаљи подударају са вашим уговором о куповини.
Ово осигурава да разумете шта потписујете и да трансакција поштује холандски закон.
Попуњавање код нотарске канцеларије
Завршни састанак у нотарској канцеларији је тренутак када се власништво званично мења. Током овог састанка, потписујете преносни акт и обично добијате кључеве од ваше нове некретнине.
Нотар се бави свим финансијским аранжманима, укључујући пренос средстава продавцу и плаћање пореза на пренос власништва. Нотар такође проверава да ли су све таксе и порези исправно плаћени.
Они проверавају да ли постоје неизмирени дугови или правна питања везана за некретнину. Ово вас штити од наслеђивања проблема са некретнином.
Повлачење у последњем тренутку
Повлачење након потписивања преносног акта није правно могуће. Када се акт потпише и региструје у Кадастру, трансакција је коначна и обавезујућа.
У овој фази не можете поништити пренос власништва. Ако покушате да повучете новац непосредно пре нотарског именовања, суочавате се са озбиљним финансијским последицама.
Продавац може да захтева одштету, често до 10% од куповне цене. Такође можете изгубити депозит и суочити се са додатним судским трошковима.
Само ваљани законски разлози или посебне уговорне клаузуле дозвољавају повлачење у овој касној фази без казни.
Često postavljana pitanja
Купци који одустају од куповине некретнина у Холандији суочавају се са специфичним законским правилима која одређују да ли могу да одустану без последица. Период размишљања пружа почетну заштиту, али време и околности одустајања значајно утичу на финансијске и правне исходе.
Које су правне последице одустајања од куповине куће у Холандији пре потписивања уговора о куповини?
Пре него што потпишете уговор о куповини, не суочавате се са правним последицама због повлачења из преговора. Слободни сте да одустанете у било ком тренутку током разговора без финансијских казни или правних последица.
Ситуација се мења када обе стране потпишу уговор о куповини. Овај документ ствара правно обавезујуће обавезе и за вас и за продавца према холандском закону.
Не можете једноставно одустати након потписивања без суочавања са потенцијалним судским поступком. Продавац може тражити надокнаду штете ако одустанете без ваљаног правног основа.
Како холандски период хлађења утиче на могућност купца да одустане од трансакције некретнинама?
Законски период за одустајање вам даје три дана да одустанете од куповине некретнине без навођења разлога. Ова заштита важи када купујете као физичко лице, а не као предузеће или инвеститор.
Рок почиње у 00:00 часова на дан након што примите копију уговора о куповини потписаног од стране обе стране. Имате рок до 23:59 три дана касније да откажете.
Ако последњи дан падне у суботу, недељу или државни празник, рок се продужава до следећег радног дана. Закон такође захтева да најмање два од три дана буду радни дани, што може додатно продужити ваш рок за отказивање.
Нећете се суочити са никаквим финансијским последицама када одустанете од уговора током овог периода. Уговор једноставно престаје да важи и не дугујете ништа продавцу.
Може ли купац одустати од куповине некретнине након потписивања прелиминарног уговора у Холандији?
Можете одустати након потписивања уговора о куповини ако период за размишљање још није истекао. Ово вам даје три дана од пријема потписаног уговора да откажете без последица.
Након периода размишљања, можете одустати само ако то дозвољавају одређени услови уговора. Већина купопродајних уговора укључује клаузуле о непредвиђеним условима за финансирање или структурна истраживања.
Финансијски услов вам омогућава да изађете из кредита ако не можете да обезбедите хипотеку у договореном року. Морате показати искрене напоре да добијете финансирање и пружити доказе о одбијању од стране зајмодаваца.
Непредвиђене околности структурног прегледа дозвољавају повлачење уговора ако инспекција открије значајне недостатке. Споразум обично прецизира шта се квалификује као ваљан разлог за позивање на ову клаузулу.
Које су финансијске последице раскида уговора о куповини некретнине у Холандији?
Одустајање током периода размишљања не носи никакве финансијске последице. Не плаћате ништа продавцу и добијате повраћај депозита у целости.
Ван периода за размишљање, раскид уговора без ваљаног разлога излаже вас значајним трошковима. Продавац може захтевати надокнаду штете настале услед вашег кршења уговора.
Стандардни уговори о куповини често укључују клаузуле о казни које прецизирају износе надокнаде. Оне се обично крећу од 10% до 20% куповне цене, мада тачан проценат зависи од услова уговора.
Такође се можете суочити са додатним трошковима ако продавац докаже даљу штету поред клаузуле о казни. То може укључивати разлике у цени ако продају другом купцу по нижој цени или трошкове настале током продуженог периода продаје.
Под којим околностима купац има право на повраћај депозита након одустајања од куповине некретнине у Холандији?
Добићете потпуни повраћај депозита када повучете новац током тродневног периода размишљања. Закон забрањује продавцима да задрже било какав новац када искористите ово право.
Депозити вам се такође враћају ако се позовете на важеће клаузуле о непредвиђеним околностима у уговору о куповини. Одбијање финансирања од стране зајмодаваца вам даје право на повраћај новца када имате непредвиђену финансијску околност.
Непредвиђене околности везане за структурни преглед омогућавају повраћај депозита ако инспекције открију недостатке наведене у уговору. Морате пратити процедуре наведене у уговору да бисте затражили ову заштиту.
Повлачење ван ових околности обично доводи до губитка вашег депозита. Продавац га задржава као делимичну надокнаду за ваше кршење уговора.
Које правно средство има продавац ако купац одустане од куповине некретнине без ваљаног разлога?
Продавци не могу предузети правне мере ако одустанете током периода хлађења или на основу важећих клаузула о условним условима. Ова права вас штите од било каквих потраживања или казни.
Продавац може покренути правни поступак када одустанете од уговора без ваљаног разлога након истека ових заштита. Може захтевати казну наведену у уговору о куповини, обично од 10% до 20% од куповне цене.
Поред уговорних казни, продавци могу да захтевају додатну одштету ако докажу финансијске губитке. То укључује разлику ако продају по нижој цени или трошкове због кашњења у завршетку.
Холандски судови испитују да ли су продавци предузели разумне кораке да минимизирају своје губитке након вашег повлачења.
