Која су ваша права?
Сваки станар има право има два важна права: право на уживање у животу и право на заштиту најма. Где смо разговарали о првом праву станара у вези са обавезе станодавца, друго право станара дошло је у засебном блогу о закупнина.
Зато ће на овом блогу бити речи о још једном интересантном питању: која још права има закупац? Право на уживање живота и право на заштиту станарине нису једина права која закупац има према станодавцу. На пример, закупац такође има право на бројна права у контексту преноса имовине која не прелази у закуп и подзакуп. О оба права се расправља узастопно на овом блогу.
Пренос имовине не прелази на кирију
Став 1 члана 7: 226 холандског грађанског законика, који се односи на станаре стамбеног и пословног простора, наводи следеће:
"Пренос имовине на коју се односи уговор о закупу (...) од стране станодавца преноси права и обавезе станодавца из уговора о најму на стицаоца".
За закупца овај члан значи пре свега да преносом својине над изнајмљеном имовином, на пример продајом закуподавца на другог, не престаје уговор о закупу. Поред тога, закупац може тражити потраживање против правног следбеника станодавца, сада када овај правни следбеник преузима права и обавезе станодавца. За питање која потраживања управо закупац тада има, важно је прво утврдити која права и обавезе станодавца прелазе на његовог правног следбеника.
Према ставу 3 члана 7: 226 Грађанског законика, то су посебно права и обавезе закуподавца која су у директној вези са коришћењем изнајмљене имовине за накнаду коју плаћа закупац, односно закупнину. То значи да се тужбе које закупац може поставити према станодавчевом правном следбенику, у принципу, односе на његова два најважнија права: право на живот и право на заштиту станарине.
Често, међутим, закупац и станодавац склапају и друге уговоре у уговору о закупу у смислу другог садржаја и записују их у клаузуле. Чест пример је клаузула у вези са правом прече куповине станара. Иако не даје право закупцу на испоруку, то подразумева обавезу закуподавца да понуди: закуподавац ће прво морати да понуди изнајмљену некретнину на продају закупцу пре него што се може продати другом правном наследнику.
Да ли ће и следећи станодавац бити везан овом клаузулом према закупцу? С обзиром на случај закон, то није случај. Овим је предвиђено да право прече куповине закупца није директно везано за закупнину, тако да клаузула о праву откупа закупљене имовине не прелази на правног следбеника станодавца. Ово се разликује само ако се односи на опцију куповине од закупца и износ који се периодично плаћа станодавцу такође укључује елемент компензације за коначно стицање.
Поднајам
Поред тога, члан 7: 227 Грађанског законика наводи следеће у погледу права станара:
„Закупац је овлашћен да изнајмљену имовину у целини или делимично преда некоме другом, осим ако је морао да претпостави да ће закуподавац имати разумне примедбе на употребу друге особе.“
Уопштено говорећи, из овог члана произилази да закупац има право да целокупну или део изнајмљене имовине да у подзакуп другом лицу. С обзиром на други део члана 7: 227 Грађанског законика, закупац, међутим, не може приступити подзакупу ако има разлога да сумња да ће се закуподавац противити овоме. У неким случајевима, приговор станодавца је очигледан, на пример ако је забрана подзакупа укључена у уговор о закупу. У том случају, подзакуп од стране закупца није дозвољен.
Ако закупац то ипак уради, може заузврат добити новчану казну. Ова казна тада мора бити повезана са забраном подзакупа у уговору о закупу и бити везана за максималан износ. На пример, подзакуп собе од Аир Б&Б може се на овај начин забранити у закупу, што се често испостави да је случај.
У том контексту, за издавање стамбеног простора у подзакуп важан је и члан 7: 244 Грађанског законика, који каже да закупац стамбеног простора не сме издавати цео стамбени простор. Ово се не односи на део стамбеног простора, као што је соба. Другим речима, закупац је у принципу слободан да делимично изда стамбени простор другоме.
У принципу, подстанар такође има право да остане у изнајмљеној имовини. Ово важи и ако закупац мора сам да напусти изнајмљену имовину. На крају крајева, члан 7: 269 Холандског грађанског законика предвиђа да ће станодавац наставити да даје у подзакуп по закону, чак и ако је главни уговор о закупу истекао. Међутим, за потребе овог члана морају бити испуњени следећи услови:
- Независни животни простор. Другим речима, животни простор са сопственим приступом и сопственим основним садржајима, као што су кухиња и купатило. Стога се само соба не сматра независним животним простором.
- Уговор о закупу. Као споразум између закупца и подстанара који испуњава услове за уговор о закупу, како је описано у члану 7: 201 Грађанског законика.
- Уговор о закупу односи се на закуп животног простора. Другим речима, главни уговор о закупу између закупца и закуподавца мора се односити на закуп и закуп простора на који се примењују законске одредбе о животном простору.
Ако се горе наведене одредбе не испоштују, подстанар и даље нема право или власништво да тражи од станодавца право да остане у изнајмљеној имовини након што је раскинут главни уговор о закупу између станара и станодавца, тако да је и деложација за њега неизбежно. Ако подстанар испуњава услове, мора узети у обзир чињеницу да станодавац може да покрене поступак против подстанара након шест месеци како би довео до прекида подстанарског закупа и евакуације закупа.
Као и стамбени простор, пословни простор такође може издати закупац. Али како се подстанар односи према станодавцу у овом случају, ако закупац није био овлашћен за то или мора да напусти изнајмљену имовину? За 2003. постојала је јасна разлика: станодавац није имао никакве везе са подстанаром јер је подстанар имао само правни однос са закупцем. Као резултат тога, подстанар такође није имао никаква права, а самим тим и потраживање према станодавцу.
Од тада се закон по овом питању променио и прописује да ако престане главни уговор о закупу између закупца и станодавца, закупац мора да води рачуна о интересима и положају подстанара тако што ће се, на пример, придружити подстанара у поступку са станодавац. Али ако се главни уговор о закупу ипак раскине након поступка, престају и права подстанара.
Да ли сте подстанар и имате ли питања у вези са овим блогом? Затим контактирајте Law & More. Наши адвокати су стручњаци у области станарског права и радо ће вам пружити савете. Они вам такође могу правно помоћи ако ваш спор око закупа резултира правним поступком.
