VvE и холандски закон о правима станова: водич за власнике у Eindhoven Amsterdam

Ако сте купили стан у Холандији, нисте купили зграду. Купили сте становање (Appartementsrecht ), а са њим и чланство у Vereniging van Eigenaars (VvE), удружењу власника зграде. Чланство је обавезно, оно много тога одлучује о вашем дому и не можете одустати.

Шта је заправо право на стан

Холандски закон не третира стан као засебну имовину. Свако право на стан је удео у имовини укљученој у деобу, носећи са собом искључиво право коришћења одређених делова зграде који су предвиђени да се користе као самостална целина (чл. 5:106 BW). Удео може такође покривати искључиво коришћење земљишта, као што су башта или паркинг место.

Дакле, право има две половине. Једна је власништво: ви сте сувласник целог комплекса — крова, темеља, фасаде, степеништа, лифта — у пропорцији утврђеној у акту. Друга је коришћење: само ви можете користити стан иза ваших улазних врата. То објашњава већину онога што следи: одлуке о згради се доносе колективно, не можете захтевати поделу заједнице и не можете поднети оставку док задржавате стан.

Акција о деоби и цртеж о деоби

Подела се врши нотарским актом, akte van splitsing , који се региструје у јавним регистрима које води Катастар непокретности. Уз њега мора бити приложен цртеж о подели, splitsingstekening (чл. 5:109 BW), и мора садржати фиксну листу елемената, укључујући опис сваког приватног дела и прописе удружења (чл. 5:111 BW).

Заједно, ови документи повлаче границу између приватних и заједничких делова — најчешћи извор спорова око VvE, јер се одлучује ко плаћа. Ако је цурење оквира прозора уобичајено, плаћа удружење; ако је приватно, плаћате ви.

Они се тумаче објективно: пошто купци и зајмодавци морају да се ослањају на регистре, важно је шта документи преносе спољном читаоцу, а не шта су првобитне стране намеравале. Тамо где се акт и нацрт противрече један другом, ниједан аутоматски нема превагу; суд одлучује шта има већу тежину, гледајући ниво детаља и колико је разуман исход (Hoge Raad 1. новембар 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Где обично иде граница (твоје сопствено дело увек влада)

Модел прописа и њихове генерације

Уговор мора да садржи прописе који покривају који дугови и трошкови заједнички падају на власнике, годишње рачуне и доприносе, коришћење, управљање и одржавање заједничких делова, осигурање и оснивање удружења (чл. 5:112 BW). Уместо да се ово напише, уговор проглашава применљивим стандардни скуп – модел реглемента – и наводи одступања.

Неколико генерација је у оптицају: модел из 1973, 1983, 1992, 2006, 2017. и модел из 2021. за мала удружења, плус модели за станове са услугама и административне јединице. Који од њих се односи на исти, одговор се добија читањем вашег акта о власништву, и то је важно: старији модели намећу кворум, модели из 2006. и 2017. су га изоставили за обичне већинске одлуке, а модел из 2017. се већ бави наплатним местима.

Испод прописа налазе се кућни ред, huishoudelijk reglement , који усваја састанак. Он попуњава свакодневне детаље, али не може бити у супротности са актом или законом; таква клаузула је ништавна.

VvE као правно лице и зашто не можете дати отказ

Удружење настаје поделом. То је правно лице са сопственом имовином, банковним рачуном и обавезама, регистровано у Привредној комори. Његов задатак је да управља заједницом, одвојено од делова намењених за посебну употребу, и да одржава резервни фонд (чл. 5:126 BW). Може заступати власнике на суду и ван њега и наплаћивати оно што власници дугују једни другима.

Чланство аутоматски прати право на стан: не учлањујете се, не можете дати отказ, а приликом продаје оно прелази на купца. У мешовитом удружењу, где корпорација или инвеститор поседује део блока, један члан може имати одлучујући удео гласова.

Главна скупштина, гласање и кворум

Скупштина власника је највиши орган. Састанак и његово доношење одлука регулисани су члановима 5:124 до 5:135 Закона о стамбеној некретнини (BW). Мора се састати најмање једном годишње ради разматрања рачуна, буџета и доприноса, а сазива је одбор или председник, или на захтев власника (чл. 5:127 BW).

Гласање није један глас, један равна вредност, осим ако акт не каже другачије. Удели су једнаки осим ако акт не утврђује другачији однос, а ако јесте, акт мора навести основ за то (чл. 5:113 BW). Тај део, „ бреукдел“ , одређује и ваше гласове и ваш удео у трошковима.

За већину одлука потребна је проста већина гласова. Старији прописи захтевају кворум: ако је заступљено мање од половине гласова, не може се донети ништа валидно и мора се сазвати други састанак, на којем се може усвојити исти предлог без обзира на то колико мало власника присуствује, понекад са већом већином. Одлуке ван састанка захтевају једногласност; измена акта обично захтева већину од четири петине укупног броја гласова, нотарски запис и сарадњу хипотекарних поверилаца (чл. 5:139 BW).

Закон о дигиталној скупштини акционара приватног правног лица усвојен је у Представничком дому 16. децембра 2025. године, а Сенат је усвојио без расправе 2. јуна 2026. године и објављен је као Staatsblad 2026, 161. Још увек није ступио на снагу; датум ће бити одређен краљевским декретом током 2026. године. Од тог тренутка, потпуно дигитална или хибридна скупштина акционара је могућа без претходног одобрења у акту о подели.

Одбор и администратор

Удружење има управни одбор, који именује и разрешава генерална скупштина (чл. 5:131 BW). У малом блоку то је обично један или два власника који раде у своје слободно време. Управни одбор извршава одлуке; он не одређује политику.

Већа удружења такође ангажују професионалног администратора, VvE-beheerder-а . Администратор је извођач радова, а не орган: он води књиге, прикупља доприносе, организује осигурање и одржавање и припрема састанке, са само овлашћењима која му дају састанак и уговор о управљању. Ако је услуга лоша, лек се налази у уговору — администратор одговара удружењу, а не вама.

Резервни фонд, план одржавања и трошкови сервисирања

Свако удружење мора да одржава резервни фонд за трошкове који нису редовни годишњи трошкови (чл. 5:126 BW). Од Закона о побољшању функционисања удружења власника — Wet verbetering functioneren VvE — та обавеза има снагу. За зграде које су у потпуности или делимично у стамбеној употреби, годишњи допринос резерви мора бити најмање износ који произилази из одговарајућег вишегодишњег плана одржавања или, ако то није могуће, 0.5% вредности реконструкције узете од осигурања зграде. Мора се налазити на посебном рачуну на име удружења, осим ако скупштина не одлучи другачије великом већином или се не да банковна гаранција. Закон је ступио на снагу 1. јануара 2018. године, са трогодишњим прелазним периодом који је завршен 1. јануара 2021. године.

Вишегодишњи план одржавања, meerjarenonderhoudsplan или MJOP, мора покривати најмање десет година, бити стар највише пет година и мора наводити предвиђено одржавање, поправке и обнављања и њихове трошкове. То је најбољи појединачни показатељ здравог удружења. Закон је такође дао удружењима изричито овлашћење за позајмљивање, осим ако прописи то искључују (чл. 5:126 BW), при чему је изложеност сваког власника након breukdeel-а.

Доприносе одређује годишње састанак на основу буџета. Они представљају дуг према удружењу, а не дискреционо плаћање: власник који се не слаже мора оспорити одлуку, не сме задржати новац, а компензација генерално није могућа. Неплаћање повлачи камату, трошкове наплате и поступке.

Приликом преноса, нови власник постаје одговоран, заједно са продавцем, за дуговане доприносе за текућу и претходну финансијску годину (чл. 5:122 BW). Нотар обично тражи од управног одбора извод о заосталим дуговањима и резервном фонду и намирује заостале дугове из куповне цене; ако се то не учини, рачун пада на купца. Они који су били власници када је настао дуг удружења такође су солидарно одговорни за њега, свако у сразмери свог удела (чл. 5:113 BW).

Измене: ваш стан, заједнички делови, подови и балкони

Унутар вашег стана, ваша слобода је широка, али не и неограничена: прописи могу да садрже правила о коришћењу, управљању и одржавању приватних делова (чл. 5:112 BW), и обично јесу. Све што додирује конструкцију, фасаду, кров или заједничку инсталацију захтева одлуку састанка.

• Тврди подови. Структурни под је уобичајен; облога је приватна, али бука допире до вашег комшије. Већина прописа или кућних правила или забрањује тврде подне облоге без дозволе или поставља минимални стандард изолације од ударног звука, често ицо вредност. Постављање паркета или плочица без провере је поуздан пут до суда, а уобичајени исход је налог за покретање поступка.
• Балкони, кровне терасе и фасаде. Застакљивање балкона, тенде, клима уређаји, балустраде и тешке терасе утичу на заједнички део, чак и тамо где поседујете ексклузивно право коришћења. Потребна им је сагласност скупштине, често под условима који се тичу изгледа или будућег одржавања.

Уколико је потребна сагласност, а она је неоправдано ускраћена, можете затражити од подокружног суда ( kantonrechter ) заменско овлашћење (чл. 5:121 BW, примењен на одлуке састанка на основу чл. 5:129 BW). Суд пита да ли је удружење имало разумне разлоге за одбијање; обично стаје на страну удружења тамо где му је власник дао премало за процену, тако да досије са цртежима и структурним мишљењем побољшава ваш положај.

Изнајмљивање, краткорочни боравак и издавање за одмор

Издавање некретнине домаћинству на основу обичног стамбеног закупа је обично дозвољено. Прописи ће обично захтевати да обавестите удружење станара и да станар потпише изјаву којом прихвата уговор о закупу, прописе и кућни ред, тако да они директно обавезују станара.

Краткорочно и изнајмљивање за одмор је другачије. Акти и прописи обично ограничавају стан на стамбену употребу и забрањују употребу као пансиона, смештаја за госте или за издавање соба. Поновљени плаћени кратки боравци се генерално третирају као комерцијална експлоатација, а не као живот у њима, и стога не спадају у клаузулу о стамбеној намени чак и када се не помињу празници. Примењују се општински прописи, и они се пооштравају. У Amsterdam За издавање смештаја за одмор потребна је дозвола и регистрациони број, свако издавање мора бити пријављено општини, а горња граница је тридесет ноћи годишње; од 1. априла 2026. године то се смањује на петнаест ноћи у једанаест одређених насеља у округу Центрум и Пијп, према правилу које задржава могућност даљег смањења на привремену забрану ако се петнаест ноћи покаже недовољним. Eindhoven, издавање соба и подела стамбеног простора захтевају грађевинску дозволу према плану изнајмљивања; правила политике која су на снази од 1. јануара 2026. године одбијају дозволу у кругу од тридесет метара од постојеће законито изнајмљене собе ван центра, постављају минималне површине пода по јединици и по соби и потпуно затварају шест именованих насеља за нове захтеве. Оба режима се често мењају, па проверите тренутни верорденинг или правило политике за адресу уместо да се ослањате на цифру. Општинска дозвола не надјачава акт о власништву.

Соларни панели, топлотне пумпе, изолација и пуњачи

Скоро свака мера одрживости дотиче се заједничког дела. Панели се налазе на заједничком крову, топлотна пумпа на заједничкој фасади или у машинској соби, изолација на заједничком зиду, а пуњач користи заједнички електрични капацитет зграде. Одлука стога припада скупштини, а потребна већина је онаква какву прописују акт и важећи модел прописа за ту врсту расхода. Старији прописи често захтевају квалификовану већину, понекад са кворумом, за трошкове изнад одређеног прага или за радове који се рачунају као обнова, а не као одржавање. Док се закон не промени, пут је да се тачка правилно стави на дневни ред са предлогом са процењеним трошковима и планом финансирања, и да се провери шта задуживање према члану 5:126 Закона о стамбеним водама и расположиве субвенције могу да носе.

Два су важна догађаја. Предлог закона за убрзање одрживости и одржавања у удружењима власника отишао је на јавну расправу 1. јула 2026. године, која траје до 20. септембра 2026. године; како је консултовано, омогућио би да се такве одлуке доносе простом већином гласова, продужио би хоризонт плана одржавања са десет на тридесет година и дозволио права коришћења за инсталације као што су соларни панели без измене акта. Одвојено, у припреми је шема према којој би власник који жели пуњач обавестио удружење уместо да тражи дозволу. Предлог закона је још увек у фази консултација и парламентарне припреме, тако да ништа од тога још није закон.

Оспоравање одлуке и тражење од суда да интервенише

Холандско право разликује два недостатка. Одлука која је у супротности са законом или актом о деоби је ништавност: никада није постојала и не примењује се временско ограничење. Одлука донета кршећи процесно правило или неприхватљива према стандардима разумности и правичности је поништива: она важи док је суд не поништи.

Да бисте поништили одлуку, морате поднети захтев окружном суду у року од месец дана од дана када сте сазнали за одлуку или сте могли да сазнате за њу (члан 5:130 Законика о грађанима, читати заједно са општим правилом о одлукама правног лица у члану 2:15 Законика о грађанима). Тај месец је кратак и кобан: власници који чекају записник или који прво преговарају са одбором, редовно губе право на жалбу. Поништење напада одлуку која је донета; заменско овлашћење надокнађује ону која је одбијена.

Успавани ВвЕ и како га пробудити

Многа удружења, посебно у малим предратним блоковима подељеним на два или три стана, постоје на папиру, али не раде ништа: немају управни одбор, немају састанке, немају рачуне, немају резервни фонд, понекад немају колективно осигурање зграда. То је slapende VvE (слапенде ВвЕ) . То није законито и све више блокира продају и рефинансирање хипотека. Реактивација, редом:

• Прибавите акт о деоби и цртеж из катастра непокретности и утврдите који се модел прописа примењују.
• Сазвати општу скупштину како је прописано прописима и правилно је записнити; ако одбор не жели да делује, власници је обично могу сами сазвати.
• Именовати одбор и, ако је потребно, администратора, регистровати се у Привредној комори и отворити банковни рачун на име удружења плус посебан резервни рачун.
• Уговорите или проверите осигурање зграда, упоредите осигурану суму са вредношћу реконструкције, наручите план одржавања и одредите доприносе на основу њега.
• Ако сувласник одбије да сарађује, ове обавезе се могу спровести преко суда.

Шта купац треба да провери пре потписивања

• Акт о подели и цртеж, као и који се модел прописа примењују — прочитајте приватну/заједничку границу пре него што понудите некретнину.
• Ограничења употребе: само за стамбену употребу, забране издавања соба или краткорочног боравка, правила о кућним љубимцима, подовима и преправкама.
• Кућни ред и записници са последња три састанка — најбржи тест да ли удружење функционише.
• Рачуни, буџет и стање резервног фонда, и да ли се резерва налази на посебном рачуну.
• MJOP: његов датум, период који обухвата и да ли се доприноси поклапају са њим — низак допринос са малом резервом је одложени рачун.
• Било каква одлука о великим радовима или посебној наплати — она вас обавезује након завршетка — и свако задуживање.
• Изјава одбора о заосталим обавезама и потврда да ће их нотар измирити по завршетку (чл. 5:122 BW).
• Осигурање зграде и вредност реконструкције, регистрација у Привредној комори и, за парцелисану зграду, и акт о парцелацији.

Ако документи нису достављени на време, уградите разрешујућу одлуку у уговор о куповини како бисте могли да одустанете ако је документација лошија него што је представљена.