Рок за скривене недостатке у холандском закону о имовини састоји се од два одвојена рока, а купац који пропусти било који од њих губи право на потраживање, без обзира на озбиљан недостатак. Према члану 7:23(1) Холандског грађанског законика (BW), купац мора обавестити продавца у разумном року (bekwame tijd) након што открије да имовина није у складу са уговором. Према члану 7:23(2) BW, свако потраживање засновано на тој несагласности застарева две године након тог обавештења, осим ако рок застаревања није ваљано прекинут. Оба рока се покрећу откривањем, а не преносом имовине.

Овај водич објашњава шта се квалификује као скривени недостатак (verborgen gebrek), како теку ова два периода, како се обавеза купца да истражи уклапа са обавезом продавца да открије недостатак и шта се променило за куповину новоизграђених објеката од ступања на снагу Закона о осигурању квалитета. Написан је за купце и продавце стамбених и пословних некретнина у Холандији, као и за све који их саветују.

Шта се сматра скривеним недостатком према холандском закону

Холандски закон о некретнинама не користи термин скривени недостатак као законски концепт. Основно правило је усаглашеност: према члану 7:17 BW, испоручена имовина мора поседовати карактеристике које је купац имао право да очекује на основу уговора. У моделу купопродајног уговора који се користи за већину продаја кућа у Холандији, продавац додатно гарантује да имовина има карактеристике потребне за нормалну употребу као стамбени простор, и управо је та гаранција нормалне употребе око које се врте скоро сви спорови.

Квар је скривен тамо где је постојао пре преноса, није био видљив разумним прегледом и довољно је озбиљан да омета ту нормалну употребу. Озбиљно слегање темеља скривено иза нових малтера је класичан пример. Труљење конструкције, небезбедна електрична инсталација, озбиљна контаминација земљишта, доградња изграђена без потребне дозволе или зараза која чини део куће неупотребљивим могу се квалификовати. Шкрипава подна даска, капајућа славина или застарела декорација не могу се квалификовати, јер ништа од тога не спречава становање у некретнини.

Четири услова морају бити испуњена заједно пре него што се захтев уважи. Квар мора бити присутан у тренутку преноса власништва. Купац га не сме разумно открити током одговарајуће истраге пре куповине. Мора заиста ометати нормалну употребу или на други начин одступати од онога што је обећано уговором. И купац не сме прихватити ризик од тога, било изричито кроз клаузулу о стању у виђеном стању или старости или имплицитно куповином са знањем о проблему.

Праг нормалне употребе је виши него што купци очекују. Квар чија је поправка скупа није аутоматски квар који спречава нормалну употребу, а холандски судови редовно одбацују тужбе за значајне трошкове поправке само на том основу. Тест мери тежину последице, а не величину рачуна.

Два рока која одлучују о захтеву за скривене недостатке

Тренутак открића покреће оба сата. Правилно управљање тим низом је најчешћи разлог зашто јаке тврдње успевају или не успевају.

Дужност жалбе (клацхтплицхт)

Члан 7:23(1) BW захтева од купца да обавести продавца у разумном року након откривања неусаглашености, или након тренутка када је купац разумно требало да је открије. Не постоји фиксни законски рок за куповину куће. Двомесечна сигурна лука која се такође појављује у члану 7:23(1) BW примењује се на потрошачку куповину (consumentenkoop), а према члану 7:5(1) BW, потрошачка куповина се односи на покретну робу, тако да се не примењује директно на продају постојеће некретнине.

Шта се подразумева под разумним роком зависи од околности: природе и озбиљности недостатка, истраге коју је купцу било разумно потребно да би се утврдио шта није у реду, стручности странака и пре свега да ли је кашњење нанело штету продавцу, на пример тако што је отежало утврђивање узрока штете или је продавцу ускратило могућност да је ограничи. У пракси, купац који обавести у року од отприлике два месеца о јасном открићу ретко бива критикован, купац који чека шест месеци без објашњења обично бива, а купац који чека извештај стручњака требало би то одмах писмено да каже, уместо да чека сам извештај.

Обавештење мора бити у писаној форми и мора бити конкретно. Порука у којој се наводи да купац није задовољан није довољна: писмо треба да опише недостатак, наведе када и како је откривен, позове се на продавцеву неусаглашеност и да продавца сматра одговорним. Пошаљите га препорученом поштом или на други начин који пружа доказ о пријему, јер терет доказивања да је продавац благовремено обавештен пада на купца.

Рок застарелости (верјарингстермијн)

Члан 7:23(2) Закона о ванбрачној одговорности предвиђа да захтеви и одбрана засновани на неусаглашености застаревају две године након обавештења датог у складу са првим ставом. Рок тече од обавештења, а не од откривања и не од преноса, што значи да благовремена тужба такође покреће одбројавање у парници.

Две године су кратак рок, и истичу док преговори још трају чешће него било шта друго. Међутим, не морају се провести на суду. Према члану 3:317(1) BW, рок застарелости се прекида писаном комуникацијом у којој купац недвосмислено задржава право на испуњење, а нови двогодишњи период почиње следећег дана. Купац који преговара са продавцем или чека осигуравача стога треба да пошаље кратко писмо о прекиду (stuitingsbrief) много пре сваког датума истека и да сачува доказ о томе. Ослањање на продавцево признање проблема или на чињеницу да су разговори у току није довољно.

Два периода на први поглед

Наш водич за застарелост потраживања према холандском праву утврђује како застаревање и прекид функционишу уопштено.

Дужност купца да истражи и дужност продавца да открије

Одговорност за недостатак откривен након преноса власништва одређује се упоређивањем две дужности: дужности купца да истражи (onderzoeksplicht) и дужности продавца да открије недостатак (mededelingsplicht). Ниједна од њих није апсолутна, а исход је питање степена, а не правило које се може механички применити.

Од купца се очекује да спроведе истрагу коју би спровео разуман купац. За стамбене некретнине то обично значи наручивање техничког прегледа (bouwtechnische keuring) пре истека периода хлађења или пре него што истекне било који услов за решавање спора. Преглед ради две ствари. Идентификује видљиве недостатке, који тада престају да буду скривени. И указује на индикације дубљег проблема, што проширује обавезу истраживања те специфичне тачке: када извештај препоручи даље истраживање крова или темеља, купцу који ништа не предузме биће веома тешко да касније каже да је настали недостатак био неоткривен.

Насупрот томе стоји продавцева дужност да открије шта продавац заправо зна. Тамо где се ове две дужности колизују, дужност откривања генерално преовладава: продавац који зна да подрум сваке зиме поплави не може да брани тужбу тврдећи да је купац требало да примети водене жигове. Тај приоритет постоји да би се спречило да продавац профитира од ћутања, и примењује се са посебном снагом када је продавац нетачно одговорио на питање у стандардној листи информација (vragenlijst).

Практична тешкоћа је доказивање. Купац мора да покаже шта је продавац знао, а знање се ретко документује. Преписка, раније понуде за поправке, изјаве комшија или претходних станара, захтеви за осигурање и сами одговори продавца на листи са информацијама су материјал који одлучује у овим случајевима. То је такође разлог зашто је извештај независног стручњака толико важан: стручњак који може датирати порекло штете у период знатно пре продаје чини закључак о продавцевом знању много лакшим за извођење.

Како уговорне клаузуле померају ризик

Купопродајни уговор може знатно померити равнотежу у оба смера, а клаузуле које то чине су стандардне, а не егзотичне.

Посебна гаранција иде у корист купца. Када продавац писмено гарантује да је кров замењен у датој години и да не цури, обавеза купца да испита тај елемент готово у потпуности нестаје, а цурење које се појави накнадно представља директно кршење гаранције, а не спорно питање нормалне употребе.

Клаузула о старости (ouderdomsclausule) функционише у другом смеру. Уобичајено је код продаје старијих некретнина и евиденције да купац прихвата да старост зграде значи да квалитет градње, инсталације и материјали можда не испуњавају тренутне стандарде. То повећава обавезу купца да темељно истражи ствар и чини захтеве за погоршање услова старости, као што су застареле инсталације или хабане водоводне инсталације, веома тешким. Међутим, она не покрива недостатке који превазилазе уобичајено старење и никада не покрива оно што је продавац знао и сакрио.

Клаузула „какав јесте“ (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) пребацује ризик на исти начин, али није штит од свега. На њу се не може позивати продавац који је намерно сакрио познати и озбиљан недостатак, јер обавеза откривања недостатка има јачу снагу, а клаузула која наводно искључује одговорност за намерно прикривање од стране самог продавца неће бити потврђена. Када је купац потрошач, а продавац професионална страна, таква искључења се такође могу оспорити као неразумно оптерећујући општи услови.

Принцип који је у основи сва три је једноставан: оно што је продавац открио, купац не мора тако темељно да истражује, а свака клаузула која ограничава одговорност продавца повећава оно што се од купца очекује да је проверио. Уколико се испостави да се недостатак односи на недавне грађевинске радове, а не на продају, наш чланак о одговорности за грађевинске недостатке наводи ко може бити одговоран.

Новоизграђени објекат: Закон о осигурању квалитета и члан 7:758 BW

Купац новоизграђене куће није у горе описаној позицији, јер је друга страна извођач радова, а не приватни продавац, а применљива правила су она о уговарању радова. Закон о осигурању квалитета (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) променио је та правила са дејством од 1. јануара 2024. године, и то у корист купца.

Пре тог датума, извођач радова је у принципу био ослобођен одговорности приликом испоруке за недостатке које је клијент разумно требало да открије у том тренутку, а клијент је носио терет доказивања да је недостатак откривен касније био скривен и да се може приписати извођачу радова. Закон Wkb је додао нови став члану 7:758 BW према којем извођач радова остаје одговоран за недостатке који нису откривени приликом испоруке, осим ако се ти недостаци не могу приписати њему. Терет доказивања стога лежи на извођачу радова, што је значајна промена.

Два услова су важна. Ново правило се примењује на уговоре о грађевинарству закључене 1. јануара 2024. године или касније, тако да за старије уговоре претходни режим и даље важи. И од правила се може одступити споразумом између професионалаца, али не на штету клијента који је физичко лице које не делује у оквиру пословања или професије. Потрошач који купује новоизграђену кућу не може се ваљано замолити да раскине уговор.

Стандардни услови изградње су усклађени. Јединствени административни услови за извођење радова (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) су измењени у верзији објављеној у Staatscourant-у 3. марта 2025. године: одредбе у ставу 12 које су биле у супротности са новим законским правилом су избрисане, тако да се члан 7:758 BW сада примењује по подразумевању, осим ако се странке изричито не договоре другачије у границама описаним горе. Извођачи радова треба да ово тумаче као обавезу документовања: једина поуздана одбрана од рекламације након испоруке је потпун запис о пројектним одлукама, коришћеним материјалима и извршеним инспекцијама.

Клаузуле о истеку у стандардним грађевинским условима: спорно питање

Одвојено од законског рока застарелости, стандардни грађевински услови већ дуго садрже уговорне рокове истека (vervaltermijnen) од, на пример, пет година од испоруке, након којих права клијента престају да важе без обзира на то када се појави недостатак. Ове клаузуле се оспоравају уместо да се решавају, и свако коме је речено да је ствар сада решена, био је превише самоуверен.

Дана 17. децембра 2024 Amsterdam Апелациони суд (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) је утврдио да је рок застарелости у општим условима AVA 2013 неразумно оптерећујући за потрошача. Образложење суда је било да је клаузула краћа од законског рока застарелости, да се не може прекинути на начин на који се рок застарелости може прекинути и да почиње да тече пре него што је недостатак откривен, а потрошачу се не нуди ништа заузврат. На основу тога, клаузула би могла бити поништена и стављена ван снаге.

Раад ван Арбитраж у Боугешилену (Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen), који решава већину холандских грађевинских спорова на основу арбитражних клаузула под истим условима, од тада је заузео супротан став, сматрајући да такви рокови истека остају разумно дуги и да нису неправедни. Касациони поступак против пресуде Апелационог суда је у току пред Вишим судом (Hoge Raad), и док се та пресуда не донесе, став делимично зависи од тога пред којим форумом спор заврши.

Практична последица за потрошача као клијента је да се не ослања на аргумент, већ да поступа као да је рок истека важећи: да се писмено жали чим се појави недостатак и да покрене поступак или прекине рок на време. Аргумент да је клаузула неправедна је резервни начин, а не план.

Шта урадити када откријете скривени недостатак

Редослед корака је важан колико и сами кораци, јер прва два штите доказе, а трећи штити рок.

Пре свега осталог, забележите квар. Фотографишите га и снимите са више удаљености, забележите тачан датум и време откривања и чињенично опишите шта се може видети, чути или осетити мирисом, без спекулација о узроку. Чувајте извештај о прегледу, купопродајни уговор, листу са информацијама коју је попунио продавац и податке агента за некретнине заједно, јер ће се сва четири податка касније међусобно упоређивати.

Не започињите поправке. Поправка уништава доказе о томе шта је узроковало штету и колико дуго се она развијала, а продавац суочен са рекламацијом ће то и рећи. Тамо где се не може избећи хитна мера, као што је изоловање довода воде или обезбеђивање објекта, прво фотографишите и забележите шта је урађено и зашто. Сачувајте сав материјал који је уклоњен.

Ангажујте независног стручњака. Извештај који идентификује квар, утврђује његов вероватни узрок и период у којем је настао, и квантификује трошкове поправке претвара рекламацију у захтев. Датум квара је кључни елемент, јер показује да је проблем постојао пре преноса и поткрепљује закључак да је продавац знао.

Обавестите продавца писмено, не чекајући да се извештај заврши. Ту се губе рекламације. Пошаљите писмо, препорученом поштом или другим начином који се може пратити, у којем описујете недостатак, наводите када је откривен, позивате се на неусаглашеност, сматрате продавца одговорним и дајете разуман рок за одговор. Ако је стручна истрага још увек у току, наведите то у писму и потврдите да је обавештење дато сада како би се сачувала позиција. Тамо где продавцу мора бити дата прилика да отклони недостатак, потребно је и формално обавештење о неизвршењу обавезе (ingebrekestelling) са разумним роком пре него што се може захтевати накнада штете.

Затим потражите правни савет и закажите датум застаревања. Адвокат за некретнине може да процени снагу потраживања у односу на уговор, извештај о претресу и стручне налазе, саветује да ли се потраживање односи на трошкове поправке, смањење цене, одштету или раскид уговора и одржава двогодишњи период док се преговори настављају. Ако се недостатак односи на недавне грађевинске радове, а не на саму продају, ситуација може бити регулисана правилима о уговарању радова, а наш чланак о вашим правима када извођач радова лоше заврши рад објашњава шта та правила захтевају.

Често постављана питања о скривеним недостацима

Шта ако је квар поменут у извештају о истраживању?

Тада није скривено. Квар забележен у извештају о техничкој провери је позната информација и закон претпоставља да га је купац узео у обзир приликом договарања цене. Исто важи и за извештај који идентификује ризик или препоручује даљу истрагу: та препорука преноси обавезу истраге на купца, а игнорисање исте обично ће поништити захтев чак и ако је евентуална штета далеко већа него што је сугерисано у извештају.

Да ли клаузула „како јесте“ штити продавца од свега?

Не. Преноси ризик на купца за недостатке за које ниједна страна није знала, али не штити продавца који је прикрио познати и озбиљан недостатак. Обавеза откривања недостатка има предност над клаузулом, а суд неће дозволити да се стандардно изузеће користи као прикривање намерног неоткривања недостатка. Када је купац потрошач, а продавац поступа професионално, клаузула се такође може оспорити као неразумно оптерећујућа општа одредба.

Која је разлика између дефекта и неусаглашености?

Несагласност је шири концепт: некретнина нема карактеристике које је купац имао право да очекује према члану 7:17 BW. То обухвата физичке недостатке, али и ствари као што су недостајућа дозвола, неоткривени терет или површина пода знатно мања од представљене. Скривени недостатак је једна врста несагласности, наиме физички недостатак који је био присутан приликом преноса и није могао разумно бити откривен. Рокови у члану 7:23 BW примењују се на несагласност у целини, а не само на физичке недостатке.

Могу ли и даље поднети захтев за рекламацију ако откријем квар годинама након куповине?

Могуће. Тужбени захтев (klachtplicht) тече од откривања, а не од преноса, тако да се недостатак који заиста није могао бити откривен раније и даље може покренути годинама касније. Практичне препреке расту с временом: купац мора доказати да је недостатак постојао приликом преноса, да се разумно није могао открити раније и да продавац није био оштећен кашњењем, а сва три постају тежа за доказивање како године пролазе.

Шта заправо могу да захтевам од продавца?

Уколико се утврди неусаглашеност, уобичајени правни лек је одштета једнака трошковима враћања имовине у стање које је требало да има или смањење купопродајне цене. Раскид продаје је у принципу могућ, али је резервисан за недостатке довољно озбиљне да оправдају раскид трансакције, што је ретко. Продавац такође може имати право да му се пружи прилика да изврши поправку, што је још један разлог да се писмено обавести пре него што се радови наруче.

Савет о скривеним недостацима и важећим временским ограничењима

Law & More Саветујемо купце и продавце холандске некретнине о захтевима за скривене недостатке: процена да ли недостатак испуњава услове нормалне употребе, састављање обавештења и писама о прекиду који одржавају захтев у току, давање и оспоравање стручних извештаја и вођење преговора и поступака против продавца, извођача радова или осигуравача. Такође саветујемо продавце који се суочавају са захтевом и треба да знају да ли се купац жалио на време.

Пошто оба рока теку од откривања, вредност савета брзо опада када се квар открије. Ако сте пронашли квар или сте примили писмо у којем се наводи да постоји такав, слободно нас контактирајте како бисмо разговарали о вашем ставу.