Порез на пренос и трошкови купца при куповини некретнине у Холандији

Скоро свака кућа у Холандији се оглашава као „kosten koper“ : цена је цена куће, а трошкови њеног преноса су ваши. Највећи од тих трошкова је порез на пренос, који се наплаћује по стопи од 2, 8 или 10.4 процента, у зависности од тога шта купујете и шта ћете са тим радити. Ова страница наводи три стопе и одакле долазе, почетно изузеће, олакшице које су битне у пракси и остале трошкове које треба урачунати. То су опште правне информације, а не порески или финансијски савет о вашој куповини; за порески третман одређене трансакције, консултујте пореског саветника.

Шта значи „костен копер“ и по чему се разликује од „вриј оп наам“

Кк ( kosten koper , „трошкови за купца“) значи да оглашена цена искључује трошкове преноса; ви плаћате те трошкове. Von ( vrij op naam , „бесплатно на име“) значи да цена већ укључује трошкове преношења некретнине на ваше име. Разлика се у великој мери разликује од половних кућа у односу на новоградњу: постојеће куће се обично продају kosten koper , а нове куће од инвеститора vrij op naam , јер се примењује ПДВ уместо пореза на пренос, а инвеститор га уграђује у цену.

Под kosten kuper купац обично носи:

• порез на пренос (овердрацхтсбеластинг);
• нотарска такса за пренос власништва (имплементација);
• Катастар непокретности (Катастар) такса за регистрацију тог акта;
• и, у случају хипотеке, нотарске и катастарске таксе за хипотекарни уговор.

Не покрива провизију агента за продају, коју плаћа продавац, нити вашег агента за куповину, истраживање, процену вредности или савет о хипотеци. Такође, „ vrij op naam“ не значи да уопште нема трошкова: код хипотеке за новоградњу, власнички лист и његова регистрација остају ваши.

Порез на пренос власништва (прекорачење теретног новца): три стопе

Порез на пренос власништва се наплаћује на стицање непокретне имовине у Холандији и права на њој, као што су дугорочни закуп ( erfpacht ) и право грађења ( opstal ). Стопе су дате у члану 14 Закона о порезу на пренос власништва.

Структура се променила 1. јануара 2026. године. До краја 2025. године није постојала посебна стопа за станове које купац не би заузимао: они су потпадали под општу стопу од 10.4%. Од тог датума, члан 14 садржи посебну стопу од 8% за стицање стана, при чему се 2% задржава за купца који ће у њему живети као у свом главном пребивалишту, а 10.4% остаје као општа стопа за све остало. Стопе су наведене у закону и мењају се путем годишњег плана за извршење пореза, тако да остају на снази док их Парламент не измени; Служба за извршење пореза објављује стопу која се примењује на било који датум.

Старији резимеи који и даље наводе 10.4%

Утврђене су три стопе: 2% за стан који ће купац заузимати као своје главно пребивалиште, 8% за стан који купац неће заузимати и 10.4% као општа стопа за некретнине које нису у стану. Пошто је стопа од 8% релативно нова, старији резимеи и странице саветника понекад и даље дају 10.4% за некретнине за издавање, друге куће или куће за одмор — стопа која се примењивала до краја 2025. године, али не и за аквизицију након тога.

Меродавне су странице са ценама Belastingdienst-а. Проверите позицију на дан вашег акта и замолите нотара да потврди цену пре потписивања.

Изузеће за стартера (startersvrijstelling)

Купац који испуњава све услове уопште не плаћа порез на пренос власништва. Ослобођење је у члану 15 Закона о порезу на пренос власништва, а захтев за пријаву је у члану 15а. Морају бити испуњени сви следећи услови:

• Старост. Купац мора имати 18 или више година, а не више од 35 година када се потписује уговор. Тест се примењује на сваког купца: ако један од два заједничка купца има 35 или више година, само је удео квалификованог купца изузет.
• Само једном. Купац није смео раније да примени изузеће. То што сте раније поседовали кућу вас не дисквалификује; коришћење овог изузећа вас дисквалификује.
• Власничко становање. Купац мора користити стан као свој главни боравак, осим привремено. Куповина за издавање, реновирање и препродају или као други дом не испуњава услове.
• Праг вредности. Вредност стамбеног простора са свим његовим пратећим стварима не сме прећи ВинингвардегренсТај праг се индексира сваког 1. јануара и објављује га Служба за евиденцију о порезу (Belastingdienst), па га проверите за годину вашег дела. То је гранична вредност, а не распон: један евро изнад и изузеће у потпуности нестаје, са 2% на целу вредност, а не на вишак.

Праг се индексира и мења сваког 1. јануара, тако да код куповине близу лимита сам датум завршетка може променити исход.

Писана изјава и шта се дешава ако је погрешна

Ни стопа од 2% нити почетно изузеће се не примењују аутоматски. Члан 15а захтева од купца да јасно, чврсто и безусловно, у писаној изјави, изјави да ће користити стан као свој главни боравак, осим привремено — и, за почетно изузеће, да га раније није користио. Belastingdienst објављује стандардне обрасце, а потписана изјава мора стићи до нотара пре преноса.

Изјава се односи на вашу намеру у тренутку стицања некретнине, а не на обећање да се ништа неће променити: ако заиста намеравате да живите тамо, а околности вас касније приморају да се преселите или издате некретнину, олакшица се не губи ретроактивно. Оно што није дозвољено јесте изјава о намери коју немате. Ако се изјава покаже нетачном, Пореска управа може да изда додатни порез ( naheffingsaanslag ) за разлику плус камата и да изрекне казну тамо где је порески обвезник крив. Казне за нетачну или непотпуну пријаву су оне из члана 67д и члана 67е AWR; добровољна исправка извршена у року од две године у принципу спречава такву казну.

Ко је одговоран и како се плаћа порез

Порез на пренос власништва се наплаћује стицаоцу - купцу; продавац није одговоран. Самопроцењује се, али код уобичајене куповине ви ништа не подносите сами: тамо где се пренос врши путем нотарског акта, као што је то потребно за регистровану имовину, нотар подноси дигитално документ и плаћа у ваше име. Порез се стога појављује на изјави нотара о завршетку: ви преносите пуни износ на рачун треће стране нотара пре завршетка, а нотар из њега намирује порез, катастарске таксе и своју накнаду. Само тамо где не постоји нотарски акт, купац мора лично да поднесе и плати, у року од месец дана од када постане власник; приговор се може поднети у року од шест недеља од плаћања.

Изузећа и олакшице које су битне у пракси

Аквизиција убрзо након претходне аквизиције

Члан 13. пружа олакшицу када се иста имовина поново стекне у року од шест месеци од претходног стицања од стране неког другог. Основица за друго стицање се умањује за износ на који је порез на пренос, односно ПДВ који се не може одбити, обрачунат на прво, тако да се други купац опорезује само на повећање вредности.

Ово иде у корист купцу који купује од некога ко је купио веома недавно, и то је оно што чини краткорочну препродају од стране трговца или инвеститора одрживом. Олакшица се односи на некретнину и шестомесечни период, а не на идентитет препродавца, па питајте када је продавац извршио куповину.

Породични преноси, развод и наслеђивање

Стицање наслеђивањем или на основу закона о брачној имовини није опорезиво стицање, тако да не настаје порез на пренос када наследите кућу или када вам имовина доспе кроз брачну заједницу; уместо тога може настати порез на наслеђе. Приликом развода, деоба брачне заједнице или заједничке имовине између бивших партнера обухваћена је изузећима из члана 15, тако да када је породични дом додељен једном супружнику, не плаћа се порез на пренос. Положај за невенчане ванбрачне партнере је ужи и зависи од тога како је настало заједничко власништво.

Пренос између чланова породице, супротно увреженом мишљењу, генерално није изузет од пореза. Родитељ који продаје некретнину детету потпада под уобичајени режим: 2% ако ће дете живети тамо, или ништа ако испуњава услове за почетника. Породично изузеће у члану 15 односи се на пословно наслеђивање, а не на породични дом. Када се кућа прода рођаку испод тржишне вредности, може настати и порез на поклон, а основица пореза на пренос је тржишна вредност, а не договорена цена.

Новоизграђена некретнина: ПДВ уместо пореза на пренос власништва

Новоградња се не опорезује два пута. Тамо где је испорука предмет ПДВ-а — уопштено говорећи, нова зграда испоручена пре или у року од две године након првог усељења и грађевинско земљиште — изузеће у члану 15 не примењује порез на пренос, тако да купац плаћа 21% ПДВ-а, а не 2% или 8%. Ово је истоимени случај.

Зато се новоградња наводи бесплатно под именом : 21% је унутар цене инвеститора, а не додатно. Ослобођење се не примењује тамо где купац може да поврати ПДВ, тако да инвеститорима и компанијама треба посебан савет. А грађевинско земљиште није стамбени објекат: тамо где се порез на пренос примењује на парцелу, а не на кућу, стопа је 10.4%.

Трошкови другог купца

Нотарске таксе нису фиксне законом и разликују се између канцеларија и градова, зато је потребно прибавити две или три понуде. Такса за регистрацију у Кадастеру је фиксна и нотар је преноси по трошку.

Шта је одбитно, а шта није

Линија раздвајања је једноставна: трошкови стицања некретнине се не одбијају од пореза, трошкови организовања кредита јесу. Према члану 3.120 Закона о хипотеци из 2001. године, једнократни трошкови финансирања хипотеке на ваш дом се одбијају од пореза у години настанка - хипотекарни уговор, његова регистрација, саветник, процена вредности кредита и накнада NHG-а. Порез на пренос власништва, уговор о преносу власништва, његова регистрација, ваш агент за куповину и снимање не подлежу никаквом олакшицама.

Национална гаранција за хипотеку ( Nationale Hypotheek Garantie ) је опционална и доступна је само до максималног износа кредита. NHG одређује и једнократну накнаду за гаранцију ( borgtochtprovisie ), мали проценат кредита, и тај максимални износ, који је већи када се мере уштеде енергије финансирају хипотеком. Обе се фиксирају годишње и објављују у Voorwaarden en Normen, а примењује се верзија која је на снази када је издата понуда за хипотеку, па проверите бројке за годину ваше понуде, а не за годину завршетка. Зајмодавци обично нуде нижу каматну стопу заузврат, тако да гаранција често сама себе исплати.

Кадастерска такса за регистрацију акта утврђује се од стране Кадастерског законика о тарифама и иста је за акт о преносу и хипотекарни акт. Тарифе годишње утврђује Кадастер и објављују се у Државном информативном бюлетини. Електронско подношење у облику који Кадастер може аутоматски да обради, што је уобичајен пут за једноставну куповину куће, јефтиније је од папирног акта. Питајте за тренутне износе у понуди; нотар их прослеђује по цени.

Шта буџетирати: индикативни преглед

Доње бројке су само индикативне : преглед састављен од горе наведених компоненти, а не цитат. Само је порески елемент одређен законом.

• Квалификовани купац прве куће, кућа испод прага: грубо КСНУМКС% на КСНУМКС% — без пореза на пренос, дакле трошкови нотара и кадастра, трошкови финансирања и било ког агента или прегледа који изаберете.
• Власник-станар плаћа 2%: грубо КСНУМКС% на КСНУМКС%Правило „око 5% одозго“ одговара овом случају, и само овом случају.
• Купац који неће живети, плаћа 8%: грубо КСНУМКС% на КСНУМКС% — ниже него за исту куповину пре 2026. године, када је стопа била 10.4%.
• Нестамбене некретнине са 10.4%: грубо КСНУМКС% на КСНУМКС%, често више, јер је дужна пажња тежа.
• Новоградња, само на име: ПДВ од 21% је већ у цени, тако да у буџет урачунате само трошкове везане за хипотеку.

Ако се бавите самом куповином, а не само њеним трошковима, наш водич за куповину куће у Холандији наводи уговор, период размишљања и услове.

Два упозорења. Холандски зајмодавци углавном неће финансирати трошкове купца, јер је кредит ограничен вредношћу некретнине, тако да коштен купца обично долази из уштеђевине. А ако купујете заједно са неким ко се не квалификује као почетник, моделирајте порез на сваки удео посебно.