КСНУМКС. увод

Пренос каблова и цевовода у Холандији је правно сложенији него што многе стране претпостављају. У пракси није неуобичајено да укључене стране верују да је приватно потписан споразум довољан за пренос власништва над кабловима или цевоводом. Ово је стална заблуда.

Од увођења члана 5:20(2) холандског грађанског законика (BW), каблови и цевоводи положени у, на или изнад земљишта друге стране класификују се као непокретне имовинеОво има далекосежне последице по начин на који се могу преносити, оптерећивати и регистровати.

У овом блогу разматрамо комплетан правни оквир за пренос каблова и цевовода, пореске аспекте, улогу нотара и обавезе објављивања и информисања. Илуструјемо главне тачке на које треба обратити пажњу користећи практичне примере из судских случајева. закон.

2. Правни оквир

2.1 Пресуде о кабловима и њихове законске последице

У тзв пресуде о кабловским услугама (кабловски прикључци) из 2003. године, Врховни суд Холандије (Врховни суд) пресудио је да су каблови и цевоводи непокретни. Као одговор на то, нови став је додат члану 5:20 холандског грађанског законика. Члан 5:20(2) BW одређује ко је власник мреже која се састоји од каблова или цевовода намењених за транспорт чврстих, течних или гасовитих супстанци, енергије или информација.

2.2 Овлашћени извођач радова

Према члану 5:20(2) BW, власништво над мрежом прелази у овлашћени извођач радова (претходни ангажман) или њихов правни наследник. Само изградња мреже не подразумева аутоматски власништво: потребно је да је градитељ био овлашћени да то учини.

Сама изградња може се доказати уговорима са извођачима радова, фактурама и преписком која се односи на инсталацију. Овлашћење за изградњу може проистећи из утврђеног права на непокретност, законске обавезе толерисања или дозволе. Писана сагласност власника земљишта такође може показати овлашћење.

2.3 Регистрација: није конститутивна, већ је неопходна

Регистрација мреже у јавним регистрима је није конститутивни услов за стицање власништва над овлашћеном мрежом. Овлашћени извођач радова је власник, чак и без такве регистрације. Ипак, регистрација се топло препоручује.

Регистрација омогућава трећим лицима да провере ко је власник мреже и штити власника од права трећих лица. Члан 3:24(1) BW предвиђа да се чињеница која није регистрована (као што је изградња мреже) не може позивати против трећих лица.

2.4 Пренос: власништво и испорука

Пошто цевоводи и мреже испуњавају услове за регистровану имовину, за валидан пренос је потребан нотарски запис након чега следи регистрација у јавним регистрима непокретности (Катастар) (Члан 3:89 BW). Обавезујући уговор (као што је уговор о куповини) служи као наслов — правни основ за пренос — али стварни пренос власништва захтева формални испорука преко нотара. Стога је сам обавезујући споразум недовољан.

2.5 Регистрација у земљишном регистру (члан 155а ONBW)

Према члану 155а Прелазног закона за нови холандски грађански законик (Овергангсвет ниеув Бургерлијк Ветбоек), свако ко је био власник мреже 1. фебруара 2007. године може регистровати ту мрежу. Регистрација се врши путем нотарске изјаве, уписа у јавне регистре и објављивања у Државном гласнику (Стаатсцуррент) и националне новине.

Регистрована мрежа добија своју ознаку мреже (нпр. „Мрежни део W број 70“) и евидентира се у катастру непокретности са одговарајућим цртежима мреже. Када се мрежа или њен део пренесе, ова регистрација мора бити ажурирана.

Судска пракса (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) указује да мрежа не захтева увек сопствену катастарску ознаку; у неким случајевима је довољна ознака парцеле на којој се мрежа налази. Међутим, пренос мора бити јасно и потпуно документован.

2.6 Подела мреже

Када се део регистроване мреже искључи и пренесе на другу страну, мрежа мора бити формално подељена. То захтева:

• Нови мрежни цртежи за преостали и одвојени део
• Нова ознака мреже за одвојени део
• Предавање цртежа у катастар непокретности
• Нотарски запис о испоруци за пренети део

Ово произилази из чланова 59 и 60 Правилника о земљишним књигама из 1994. године и потврђено је у мишљењу генералног правобраниоца у предмету ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Стварна права: површинска права и сервитути

Приликом преноса мреже, постојећа права ин рем морају се узети у обзир. Права на површину и сервитути су у принципу преносиви (члан 3:83 BW), али акт о оснивању може предвидети да је пренос или подела могућа само уз сагласност власника (члан 5:91 BW у вези са чланом 5:104 BW).

Зависно право надлежности није независно преносиво и престаје да важи заједно са главним правом (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Стога је неопходно прегледати оснивачки акт ради евентуалних ограничења пре него што се настави са преносом.

3. Улога нотара за грађанско право

Нотар грађанског права (нотарис) обавља централну заштитну функцију приликом преноса цевовода и мрежа. Нотар није само „доносилац“ власничких права, већ има активну дужност истраживања и дужност бриге.

3.1 Дужности нотара

• Састављање нотарског акта о испоруци са прецизним описом предатог дела
• Провера да ли су испуњени сви законски захтеви
• Обезбеђивање сагласности свих укључених страна
• Регистрација акта у јавним регистрима (члан 37. Закона о земљишним књигама)

3.2 Обавеза истраге и обавеза одбијања

Према члану 21 Закона о нотарима (Нотариално закључено), нотар има дужност да истражи и мора одбити пружање услуга ако постоје назнаке сукоба са законом или јавним редом. Врховни суд је у пресуди ECLI:NL:HR:2015:831 потврдио да нотар не мора само да штити формалне захтеве већ и да узме у обзир интересе трећих лица.

4. Обавезе обавештавања и информисања

4.1 Продавчева обавеза откривања информација

Према члану 7:15 BW, продавац је дужан да испоручи део мреже без посебних терета и ограничења, осим ако их купац није изричито прихватио. Члан 7:17 BW предвиђа да испоручена роба мора бити у складу са уговором, узимајући у обзир изјаве продавца.

Судска пракса је јасна: дужност продавца да открије информације надмашује дужност купца да спроведе истрагу (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Продавац мора активно обавестити купца о познатим недостацима, ограничењима, правима трећих лица и другим релевантним чињеницама.

4.2 Минималне информације које треба пружити

У пракси, продавац мора да пружи најмање следеће информације:

• Прецизна локација, обим и техничко стање дела мреже
• Постојећи и текући уговори (обавезе одржавања или снабдевања)
• Познати недостаци, кварови или ограничења употребе
• Права трећих лица (суперфиције, сервитути, закуп)
• Јавноправна ограничења (дозволе, планови зонирања)
• Техничка документација, извештаји о инспекцијама и историја одржавања

4.3 Одговорност за кршење обавеза информисања

Ако продавац пружи нетачне или непотпуне информације, може бити одговоран за неусаглашеност (члан 7:17 BW) или деликт (члан 6:162 BW). Купац тада може бирати између неколико правних лекова:

• Поништење због грешке (Члан 6:228 Закона о слободи)
• Раскид или смањење цене (Чланови 7:21 и 7:22 BW)
• Штете (Чланови 6:74 и 7:24 BW)
• Уговорна казна (ако је договорено)

Врховни суд је потврдио да обавеза откривања информација има предност: ако продавац ускрати релевантне информације, не може се позивати на то да купац није спровео даљу истрагу (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Терет доказивања на продавцу

Уколико купац оспорава да је био у потпуности обавештен, терет доказивања је на продавцу да покаже поштовање обавезе откривања информација (члан 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Стога је препоручљиво документовати сву комуникацију у писаној форми и саставити свеобухватни информативни досије.

5. Порески аспекти

5.1 Ослобођење мреже од пореза на пренос

Пренос цевовода и мрежа је генерално ослобођен пореза на пренос (овердрацхтсбеластинг) под изузеће од мреже у члану 15(1)(y) Закона о порезу на правни промет (Вет оп беластинген ван рецхтсверкеер, WBR). Ово изузеће се примењује на стицање мреже која се састоји од каблова или цевовода намењених за транспорт супстанци, енергије или информација.

5.2 Аспекти ПДВ-а

За потребе ПДВ-а, испорука мрежа је у принципу опорезива, осим ако се не примењује изузеће или испорука унутар Заједнице (чланови 16 и 17е Закона о порезу на промет, Влажно бруцење). Тачан порески третман зависи од чињеничног стања и квалификације мреже као регистроване имовине.

5.3 Вредновање у трансакцијама од 0 евра

Порез на пренос се наплаћује на фер тржишна вредност (ваарде ин хет ецономисцхе веркеер), а не на договорену купопродајну цену. Пренос по цени од 0.00 € стога не значи аутоматски да се не дугује порез на пренос. Порески органи могу утврдити стварну вредност и издати допунску процену (стопа: 10.4% за некретнине које нису стамбене). Препоручљиво је поткрепити процену, на пример доказивањем да трошкови рушења прелазе преосталу вредност.

6. Практични примери из судске праксе

Следеће пресуде илуструју главне правне тачке на које треба обратити пажњу у вези са мрежним трансферима:

7. Практична контролна листа

Следећа контролна листа може послужити као водич приликом преноса (дела) мреже.

7.1 Припрема и дужна пажња

1. Мапирајте део мреже који се продаје у целости: локација, обим, техничко стање
2. Проверите постојећа права на ствари (суперфиције, сервитути) и уговорне обавезе
3. Прикупите релевантне дозволе, уговоре о одржавању и јавноправна ограничења
4. Прегледајте оснивачки акт/ове за ограничења преноса

7.2 Обавезе информисања и документација

• Активно обавестите купца о свим познатим теретима, ограничењима и недостацима
• Обезбедите актуелне цртеже мреже и техничку документацију
• Обавестите о правима трећих лица, текућим поступцима и посебним околностима
• Забележите сву комуникацију у писаној форми у сврху доказивања (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Правни и формални аспекти

• Проверити да ли је мрежни део независно преносив (члан 3:83 BW)
• Ангажујте нотара да припреми уговор о испоруци
• Обезбедити регистрацију у јавним регистрима (члан 3:89 BW)
• У случају раздвајања: наручити нове цртеже мреже и регистровати их у катастру непокретности

7.4 Порески аспекти

1. Процените да ли се примењује изузеће за мрежу (члан 15(1)(y) WBR)
2. Поткрепите процену вредности, посебно у случају трансакције од 0 евра
3. Узмите у обзир ограничење изузећа мреже од 1. јануара 2026. године

7.5 Оперативни пренос

1. Прецизно дефинишите ограничења батерије (физичке границе преноса)
2. Уговори и дозволе за одржавање трансфера
3. Обезбедите континуитет услуга и благовремено обавестите крајње кориснике
4. Укључите прелазни период за оперативна питања

КСНУМКС. закључак

Пренос цевовода и мрежа је правно сложен процес који се протеже далеко даље од потписивања уговора. Њихова класификација као непокретне имовине подразумева формалне захтеве — нотарски запис и регистрацију у земљишним књигама — који се не смеју заобићи.

Продавац има опсежну обавезу откривања информација и мора активно обавестити купца о свим релевантним правним, техничким и чињеничним аспектима. Кршење ове обавезе може резултирати одговорношћу, раскидом уговора или накнадом штете.

Са пореског становишта, изузеће за мрежу заслужује посебну пажњу, посебно имајући у виду ограничење које ступа на снагу 1. јануара 2026. У случају трансакција од 0 евра, фер тржишна вредност мора бити поткрепљена како би се избегле додатне процене.

Пажљива припрема — уз дужну пажњу, нотарско вођење и свеобухватну документацију — је кључ за правно валидан и беспрекоран пренос.

9. Извори и референце

У наставку је преглед кључних законских одредби и судске праксе на које се позива у овом блогу.

Законодавство

• Члан 5:20(2) BW — власништво над цевним мрежама
• Члан 3:89 BW — испорука регистроване имовине
• Члан 155а Прелазни закон Нови грађански законик — регистрација мрежа
• Чланови 36 и 37 Закона о земљишним књигама — упис у јавне регистре
• Чланови 59 и 60 Правилника о земљишним књигама из 1994. године — ознаке мреже
• Чланови 7:15, 7:17 и 7:18 BW — обавезе продавца
• Члан 15(1)(y) WBR — ослобођење мреже од пореза на пренос
• Члан 5:91 у вези са 5:104 BW — преносивост права на стамбену некретнину
• Члан 21 Закона о нотарима — дужност истраге и дужност одбијања

Судска пракса

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — изузеће мреже за TES инсталације
• ECLI:NL:HR:2020:170 — изузеће за далеководне стубове ван мреже
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — катастарска ознака мрежа
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — обавеза откривања података у односу на обавезу истраге
• ECLI:NL:HR:2015:831 — заштитна функција нотара
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — приоритет обавезе откривања података
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 и 67 — пренос акција и изузеће мреже
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — зависно право на надлежност
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — раздвајање мрежа

10. Често постављана питања (ФАК)

Могу ли пренети цевовод или мрежу само уз уговор о куповини?

Не. Од увођења члана 5:20(2) Закона о земљишним насељима (BW), цевоводи и мреже се класификују као непокретна имовина. Пренос захтева нотарски запис и регистрацију у јавним регистрима непокретности (члан 3:89 BW). Уговор о куповини служи као наслов (правни основ), али стварни пренос власништва захтева формалну доставу преко нотара. Без нотарског записа, пренос није правно валидан.

Која је разлика између обавезног уговора и испоруке?

Холандски закон примењује каузални систем преноса власништва са три услова: важећи наслов (обавезујући уговор, нпр. продаја), испорука (за непокретну имовину: нотарски запис и регистрација у земљишним књигама), и овлашћење за располагање на страни преносиоца. Власништво прелази тек када су испуњена сва три услова.

Шта ако имам потврде које доказују да сам изградио цевовод?

Рачуни о куповини или грађевински записи могу послужити као доказ о томе ко је овлашћени извођач радова јесу, али нису довољни за законски пренос власништва. Судска пракса потврђује да се без нотарског записа и регистрације не врши пренос власништва, без обзира на поседовање признаница (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Да ли морам да платим порез на пренос приликом преноса мреже?

Не нужно. Тхе изузеће од мреже (Члан 15(1)(y) WBR) ослобађа од пореза на пренос некретнина стицање мреже која се састоји од каблова или цевовода. Напомена: ово ослобођење се ограничава од 1. јануара 2026. године. Ако се ослобођење не примењује, стопа је 10.4% од фер тржишне вредности. У случају трансакције од 0 евра, порески органи могу утврдити стварну вредност.

Шта треба да се деси ако желим да пренесем део регистроване мреже?

За делимични пренос, мрежа мора бити формално подељена. То захтева нове цртеже мреже, нову ознаку мреже за одвојени део, депоновање у катастар непокретности и нотарски акт о испоруци. Обе стране - првобитни власник и купац - морају бити укључене у нотарски акт о подели.

Коју улогу игра нотар у преносу?

Нотар обавља централну заштитну функцију. Он припрема испоруку, проверава све законске захтеве, обезбеђује сагласност свих укључених страна и врши регистрацију у катастру непокретности. Нотар такође има дужност истраге (члан 21. Закона о нотарима) и мора одбити учешће ако постоје назнаке сукоба са законом.

Које информације продавац мора дати купцу?

Продавац мора активно обавестити купца о: тачној локацији и техничком стању, постојећим уговорима и обавезама, познатим недостацима и кваровима, правима трећих лица, ограничењима јавног права и релевантној техничкој документацији. Продавчева обавеза откривања информација надмашује купчеву обавезу истраге (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Шта могу да урадим ако је продавац сакрио битне информације?

Можете поништити уговор због грешке (члан 6:228 BW), захтевати раскид или смањење цене (чланови 7:21 и 7:22 BW) или тражити одштету (чланови 6:74 и 7:24 BW). Врховни суд је потврдио да дужност продавца да открије информације има предност над дужношћу купца да спроведе истрагу.

Да ли постојећа права in rem могу ограничити пренос?

Да. Уговор о оснивању права на надградњу може предвидети да је пренос или подела могућа само уз сагласност власника (члан 5:91 у вези са чланом 5:104 BW). Зависно право на надградњу се, штавише, не може независно преносити. Увек прегледајте уговор о оснивању пре него што наставите са преносом.

Како продавац може доказати да је испунио обавезу откривања информација?

Продавац сноси терет доказивања (члан 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Препоручљиво је да се сва достављена информација забележи у писаној форми: преписка, досијеи о преносу, извештаји о дужној пажњи и потврде о пријему које је потписао купац. Усмену комуникацију је тешко доказати.