Краткорочни закуп и Airbnb у Холандији: законска правила

Краткорочни закуп куће у Холандији углавном је регулисан јавним правом и општином, а не платформом. Издавање стана туристима га искључује из стамбеног фонда, што Закон о становању из 2014. године дозвољава општини да забрани без дозволе, а већина градова је додала регистрациони број, обавезу обавештавања за сваки закуп и ограничење броја ноћења. Поред тога долази и план за становање (omgevingsplan), који одлучује да ли је уопште дозвољена употреба куће у хотелским условима на тој адреси.

Овај чланак утврђује правила о краткорочном изнајмљивању која важе у Холандији: који орган власти регулише шта, шта општина може захтевати, како функционише спровођење закона и шта можете учинити против казне, и какав је положај ако сте закупац, а не власник. Правила удружења власника кућа су посебна тема, обрађена у нашем чланку о краткорочном изнајмљивању и удружењу власника кућа.

Одакле долазе правила

Четири слоја правила се примењују истовремено, а поштовање једног не говори ништа о другима. Први је Закон о становању из 2014. (Huisvestingswet 2014), који општинама даје овлашћење да штите стамбени фонд и, од 2021. године, посебан скуп инструмената за туристичко изнајмљивање. Други је omgevingsplan, инструмент општинског планирања у складу са Законом о животној средини и планирању, који одређује дозвољену функцију некретнине. Трећи је приватно право: ваш закуп, услови ваше хипотеке, ваше осигурање и, у стамбеној згради, акт о подели и правила удружења. Четврти је европски: Уредба (ЕУ) 2024/1028 о прикупљању и дељењу података у вези са услугама краткорочног изнајмљивања смештаја, која се примењује од 20. маја 2026. године и стандардизује регистрационе бројеве и дељење података од стране платформи на унутрашњем тржишту.

Практична последица је да не постоји јединствен национални одговор на питање да ли можете изнајмити свој дом у Холандији. Одговор зависи од општине, адресе и вашег власништва над имовином. У наставку је оквир који вам је потребан да бисте поставили право питање у свом случају.

Повлачење куће из стамбеног фонда

Полазна тачка Закона о становању из 2014. године је заштита становања. Према члану 21 тог закона, општинско веће може одредити категорије стамбених објеката који се не могу издвојити из стамбеног фонда, спојити, претворити или поделити у посебне јединице без дозволе. У случајевима када је веће користило то овлашћење у својој стамбеној уредби (huisvestingsverordening), издавање одређеног дома туристима се рачуна као издвајање из стамбеног фонда, јер некретнина више није доступна за стални боравак.

Зато је издавање некретнина за одмор правно изузетак, а не право. Општине које то дозвољавају то чине тако што у уредби наводе услове под којима није потребна дозвола за повлачење: обично максималан број ноћења годишње, максималан број гостију истовремено, захтев да домаћин има некретнину као своје главно пребивалиште и обавеза обавештавања сваког издаваоца. Издајте некретнину ван тих услова и враћате се у режим дозволе, а дозвола за повлачење се не одобрава лако у градовима са недостатком станова.

Регистарски број, обавештење и дозвола

Од како је Закон о туристичком изнајмљивању стамбеног простора додат Закону о становању из 2014. године 2021. године, општине имају три инструмента која могу да укључе у своје уредбе о становању, по растућем редоследу озбиљности. Први је обавеза регистрације: члан 23а Закона прописује да је кривично дело нудити стан за туристички изнајмљивање без навођења регистрационог броја у сваком огласу. Број издаје општина и он идентификује адресу, што је оно што уопште омогућава спровођење.

Друга је обавеза обавештавања: сваки појединачни закуп мора се унапред пријавити општини, како би власти могле да изброје искоришћене ноћи. Трећа је захтев за дозволом за туристички закуп, који општина може да наметне тамо где притисак на стамбени фонд то оправдава. Општина може да комбинује ове услове и може да одреди максималан број ноћења по календарској години и максималан број гостију. Amsterdam је најстрожи пример: изнајмљивање целе куће за одмор тренутно је ограничено на тридесет ноћи годишње са највише четири госта, уз регистрациони број и обавештење за сваки изнајмљени смештај. Те бројке су утврђене у општинској уредби и може их променити веће, па проверите важећи текст уредбе за дотичну општину уместо да се ослањате на општи опис.

Платформе су део ланца спровођења, а не посматрачи. Према Европској уредби, онлајн платформа мора да обезбеди приказивање регистрационог броја и, на захтев, да га провери у односу на податке надлежног органа, и мора да дели податке о резервацији са државама чланицама путем јединствене дигиталне тачке уласка. Листа без важећег броја може бити уклоњена. У пракси то значи да је број који издаје општина, а не налог на платформи, оно што чини листу законитом.

Да ли омгевингсплан дозвољава ову употребу?

Регистарски број не говори ништа о закону о планирању. Према Закону о животној средини и планирању, који је заменио старе зонске планове 1. јануара 2024. године, свака општина има један план уређења који додељује функције локацијама. Тамо где је функција становање (wonen), комерцијално издавање низу гостију може се сматрати другачијом употребом, на исти начин као што то чини вођење пансиона или хотела. Неки планови изричито дозвољавају ограничен облик изнајмљивања за одмор или пансиона унутар стамбене функције; други не.

Ако намена не одговара, рута се подноси захтев за еколошку и грађевинску дозволу за активност која одступа од плана изградње, о чему одлучује општинска извршна власт. Ово је дискрециона одлука, која се одмерава у односу на уравнотежену расподелу функција локацијама, а у подручјима са недостатком станова често се одбија. Вреди напоменути две ствари: спровођење грађевинских прописа може бити покренуто захтевом комшије за спровођење, по чему је надлежни орган у принципу обавезан да поступи, а правила планирања обавезују имовину, тако да нови власник наслеђује проблем.

Спровођење: казне, наредбе и како реаговати

Спровођење је у надлежности општинске извршне власти, и она има две различите врсте инструмената. Налог који подлеже плаћању казне (last onder dvangsom) има за циљ да заустави понашање: њиме се налаже да прекинете издавање и одређује износ који се плаћа за свако кршење или сваку недељу у којој се ситуација наставља. Административна новчана казна према Закону о становању из 2014. године је казнена: она санкционише оно што се већ догодило, а износи су утврђени општинском уредбом, са вишим тарифама за поновљене прекршаје и за комерцијалну експлоатацију. Обе се могу упутити на онога ко је заправо повукао стан из стамбеног фонда, што може бити власник, али подједнако и закупац који га је издао у подзакуп.

Пошто је новчана казна казнене природе, примењују се заштитне мере које иду уз кривичну пријаву. Општина сноси терет доказивања да је овај стан издат на те датуме, и то мора да учини на основу доказа који стоје: подаци са платформе, извештаји и запажања, предаја кључева, изјаве. Нисте обавезни да сарађујете у сопственом кажњавању, а брзоплето објашњење дато на вратима често постаје најјачи доказ против домаћина. Посаветујте се пре него што одговорите на извештај о налазима.

Поступак је исти као и у Закону о општем управном праву. Имате шест недеља од датума одлуке да поднесете приговор општини, затим шест недеља да се жалите окружном суду на одлуку о приговору, а након тога се може уложити даља жалба Одељењу за управну надлежност Државног савета. Пропуштање рока од шест недеља је обично кобно, па га одложите на дан када одлука стигне. Уколико је већ наплаћена казна, следи посебна одлука о наплати, која има свој рок за жалбу.

Ако сте закупац: подзакуп и Airbnb

За станаре важи строже правило него за власнике, а то се често занемарује. Члан 7:244 Грађанског законика предвиђа да закупац стамбеног простора нема право да некретнину, у целини или делимично, да на коришћење другом лицу. Постоји један изузетак: закупац самосталног стана који тамо има главно пребивалиште може дати део истог на коришћење. Издавање целог дома гостима, чак и за викенд, стога спада ван онога што закупац може да уради, шта год каже уговор о закупу и шта год општина дозвољава.

Последице су озбиљне. Станодавци, а посебно корпорације за социјално становање, третирају неовлашћено издавање за одмор као озбиљно кршење услова и траже од суда да раскине уговор о закупу и наложи исељење; судови редовно то одобравају, посебно када је издавање било комерцијално и поновљено. Поред тога, станодавац може да захтева профит остварен од издавања као одштету, тако да приход не остаје код закупца. Додајте општинску казну и неколико викенда издавања постаје веома скуп подухват. Ако сте закупац и размишљате о овоме, једини сигуран пут је писмена дозвола станодавца унапред, а чак и тада се и даље примењују општинска правила. Наш преглед права закупаца у Холандији поставља шири оквир.

Једна повезана ствар тиче се гостију. Изнајмљивање за коришћење које је по својој природи краткотрајно не подлеже заштитним правилима о стамбеном закупу из члана 7:232 Грађанског законика, због чега прави туриста не стиче сигурност закупа. Тај изузетак се примењује уско: он се односи на природу коришћења, начин на који је некретнина опремљена и пласирана на тржишту и дужину боравка, а не на ознаку на уговору. Такозвани уговор о краткорочном боравку који се користи за смештај некога месецима вероватно је обичан стамбени закуп, са свим заштитама које то подразумева, укључујући правила која је увео Закон о приступачној кирији.

Ако сте власник: хипотека, осигурање и удружење

Власници имају свој скуп ограничења која су ван јавног права. Већина хипотекарних уговора садржи клаузулу о издавању (huurbeding) засновану на члану 3:264 Грађанског законика, према којој се некретнина не сме издати без сагласности зајмодавца; комерцијално краткорочно издавање обично је обухваћено њоме, а кршење је основ за деловање зајмодавца. Осигурање куће је друга замка: многе полисе за зграде и садржај искључују штету коју нанесу гости који плаћају или захтевају обавештење о комерцијалној употреби, тако да се захтев након лошег викенда може одбити управо када је то важно.

У стамбеној згради, акт о деоби и правила удружења одлучују да ли је уопште дозвољено краткорочно издавање, а удружење може да спроводи своја правила независно од општине. Тај режим је посебно наведен у нашем чланку о краткорочном изнајмљивању и удружењу власника кућа . Редослед провере је: прво акт о деоби и правила удружења, затим општинска уредба и план изградње, па хипотека и полиса осигурања. Било који од њих може онемогућити спровођење плана.

Туристичка такса и приход

Општине могу наплаћивати туристичку таксу на ноћења људи који нису регистровани као становници, а особа која пружа смештај је обично та која се обрачунава, без обзира да ли платформа наплаћује таксу или не. Стопе и правила се разликују од општине до општине и утврђују се годишње у локалној пореској уредби, па их преузмите од саме општине. Приход који остварујете и питање да ли се делатност издавања претвара у пословање или подлеже ПДВ-у, је ствар за пореског саветника; ми не дајемо пореске савете и упутићемо вас на некога када је то потребно. Оно што наглашавамо јесте да су порески став и став стамбеног права независни: плаћање туристичке таксе не чини незаконити закуп законитим, а регистрациони број не решава ваш порески став.

Шта треба проверити пре него што направите списак

Почните са адресом, а не са платформом. Потражите важећу стамбену уредбу општине и утврдите да ли су потребни матични број, обавештење и дозвола, и који је максималан број ноћења и гостију. Затим проверите план становања за локацију. Па прочитајте сопствена документа: уговор о закупу ако изнајмљујете, акт о подели и правила удруживања ако поседујете стан, хипотекарни уговор и полису осигурања. Тек тада има смисла креирати оглас.

Водите евиденцију од самог почетка. Забележите сваки изнајмљени стан, чувајте обавештења која сте поднели и чувајте преписку у којој је дата дозвола. Ако уследи спровођење, тај досије је оно што одлучује о случају, јер се спор скоро увек односи на то колико је ноћи изнајмљено и од кога. А ако добијете извештај о налазима, планирану одлуку или новчану казну, реагујте у наведеном року и потражите савет пре него што било шта објасните: административна новчана казна ове врсте је казнена санкција и општина мора да докаже свој случај.

Law & More саветује власнике, закупце, инвеститоре и удружења власника кућа о правилима краткорочног изнајмљивања у Холандији: стамбеној уредби и режиму регистрације и дозвола, планском положају некретнине, приговорима и жалбама на новчане казне и налоге за казне, као и споровима са станодавцима или удружењима. Ако желите да се ваша ситуација преиспита пре него што издате некретнину или сте се суочили са спровођењем закона, наш закон о некретнинама тим у Law & More радо помаже.