Холандски закон о комерцијалном закупу дели изнајмљене пословне просторе на два режима са веома различитим последицама. Малопродајни и угоститељски простор потпада под члан 7:290 Холандског грађанског законика (Burgerlijk Wetboek, BW) и је у великој мери заштићен: законски рокови од пет плус пет година, раскид само из разлога наведених у закону и право на реорганизацију закупнине од стране суда. Све остало што није стамбени простор, од канцеларија и складишта до лабораторија и консултантских кабинета, потпада под члан 7:230а BW, где су стране углавном слободне да склапају уговоре, а закупцу је остављена само једна заштита: заштита од исељења, у трајању од највише три године.
Које од та два важи одређује закон, а не наслов у вашем уговору. То једно питање одређује колико дуго сте везани, како и када било која страна може да се извуче и да ли се закупнина уопште може оспорити. У наставку су наведени оба режима, услови и отказни рокови који иду уз њих, законски разлози за раскид, поступак преиспитивања закупнине и заштита од исељења која је једина права одбрана за закупце другог пословног простора.
Који режим се примењује на ваше просторије
Члан 7:290 BW обухвата изграђени простор који је намењен за употребу као продавница, ресторан или кафић, посао доставе хране за понети или уместо ње, занатска радња (ambachtsbedrijf) или хотел, под условом да некретнина садржи простор доступан јавности где се роба или услуге директно испоручују купцима. Кампови су изричито укључени. Земљиште, прибор и сви зависни стамбени простори који припадају просторијама прате исти режим, због чега је стан изнад продавнице обично део истог заштићеног закупа. У пракси, ово је свет 290-bedrijfsruimte : главна улица, тржни центар, ресторан, хотел.
Све остало што је изграђена непокретност, а није стамбени простор, сматра се преуређеним пословним простором у складу са чланом 7:230а BW. Канцеларије, дистрибутивни центри, радионице без јавног шалтера, складишне јединице, центри података и вежбалишта рачуновођа, физиотерапеута и консултаната, све се овде налази. Не постоји трећа категорија нити јаз између њих две.
Одлучујући тест је употреба о којој су се стране договориле приликом закључења закупа, читајући заједно са начином на који се простор заправо користи. Називање закупа закупом пословног простора не чини га таквим ако закупац води продавницу са шалтером отвореним за купце, а клаузула којом се наводи да се стране одлучују за режим 7:230а нема дејства ако се просторија објективно квалификује као малопродајни простор. У мешовитим ситуацијама суд испитује главну сврху издавања и да ли остали делови служе тој сврси; складиште иза продавнице обично следи продавницу. Пошто су правила 7:290 полу-обавезна у корист закупца према члану 7:291 BW, стране се не могу једноставно договорити да их раскину.
Колико дуго траје закуп 7:290
Закуп по члану 7:290 важи пет година или за дужи фиксни рок који су се стране договориле. Члан 7:292 BW претвара закуп закључен на неодређено време или на рок дужи од две, али краћи од пет година, у закуп од пет година. Када се тај први рок заврши, закуп се по сили закона наставља на други рок од пет година; ако је први рок био дужи од пет година, други рок се скраћује тако да заједно износе десет. Након десет година закуп се наставља на неодређено време, осим ако га једна од страна не раскине на прави начин.
Постоји један намерни излаз. Члан 7:301 BW избацује закуп уговорен на период од две године или мање из заштитног режима чланова 7:291 до 7:300 BW у потпуности, што га чини стандардним инструментом за привремене продавнице и пробне локације. Замка је у другом пасусу: ако закупац и даље користи просторије након што су те две године истекле, примењује се пуни заштитни режим, и примењује се од почетка закупа, а не од датума истека две године. Стога, пуштање кратког закупа да тихо лебди је начин на који станодавци случајно стварају десетогодишњу обавезу.
Клаузуле које одступају од заштитних правила на штету закупца нису аутоматски ништаве, али им је потребно претходно одобрење кантонрехтера (подокружног суда). Без тог одобрења закупац може касније да се позове на њихову ништавост, понекад и годинама након закључења уговора о закупу. То је разлог зашто искусне стране подносе захтев за одобрење одступајуће клаузуле у тренутку потписивања, уместо да претпоставе да потпис решава ствар.
Раскид закупа 7:290: обавештење, разлози и суд
Заштићени закуп малопродајног простора не истиче једноставно. Мора се раскинути обавештењем, а члан 7:293 BW прописује форму: судски налог (експлоат) или препоручено писмо, са отказним роком од најмање годину дана. Закупац који даје отказ мора у самом обавештењу навести разлоге на којима се раскид заснива; члан 7:294 BW чини отказ без разлога ништавим, а разлози се не могу накнадно поправити у поступку.
Ако закупац не пристане на раскид уговора у писаној форми у року од шест недеља, закуп се наставља по сили закона. Закупац тада мора да поднесе тужбу кантоналном суду (kantonrechter) на основу члана 7:295 BW, тражећи од суда да одреди датум престанка закупа, а суд може само да провери разлоге који су наведени у обавештењу. Док та пресуда не постане правоснажна, закупац остаје на свом месту. Закупци редовно потцењују колико времена ово кошта: година обавештења плус поступак спора лако помера стварну примопредају две или три године након првог писма. Наш преглед раскида комерцијалног закупа детаљније обрађује тај временски оквир.
На крају првог рока, закупац има само два основа према члану 7:296 став 1 BW. Први је да закупац није пословао како би добар закупац требало, што обухвата структурне заостале закупнине, неовлашћене измене или стално кршење дозвољене употребе. Други је хитна лична потреба: закупцу су потребне просторије за сопствену трајну употребу, што укључује реновирање које се не може извршити без раскида закупа. Лична употреба такође обухвата употребу од стране супружника, регистрованог партнера, крвног сродника у првом степену или детета на хранитељству.
Став 2 истог члана додаје период чекања који задире многе купце некретнина за издавање. Закупац који је стекао некретнину не може се ослонити на хитну личну употребу док не прођу три године откако је писмено обавестио закупца о промени власништва. Куповина зграде ради њеног насељавања стога не скраћује заштиту закупца која је са њом дошла.
Од краја другог мандата па надаље, закупац има више простора. Члан 7:296 ставови 3 и 4 BW додају још два разлога: закупац одбија разумну понуду за нови закуп, под условом да се та понуда не односи на промену закупнине, и закупац жели да оствари коришћење имовине које дозвољавају важећа правила планирања. Поред тога, суд може раскинути закуп једноставним мерењем интереса закупца за раскид у односу на интерес закупца за наставак. Када закуп престане из разлога који нису само понашање закупца, члан 7:297 BW дозвољава суду да закупцу додели допринос за трошкове уклањања и поновног опремања.
Са закупцем је једноставније. Закупац може да откаже уговор на крају уговора уз отказни рок од годину дана и не мора да наведе никакав разлог.
Преглед закупнине према члану 7:303 BW
Само простор 7:290 има законску ревизију закупнине. Члан 7:303 BW дозвољава било којој страни да затражи од кантонрехтера да одреди нову закупнину након истека договореног фиксног рока, а у свим осталим случајевима кад год је прошло најмање пет година од дана када је последња закупнина коју су стране договориле или коју је одредио суд ступила на снагу. Другим речима: једном у пет година, не чешће.
Референтна вредност није тренутна тражена цена. Суд упоређује закупнину са просеком закупнина упоредивих пословних просторија у истој локалитету током пет година које претходе подношењу захтева, претворених у ниво цена у том тренутку. Усредњавање током пет година намерно изравнава врхунац или пад у било којој појединачној години, због чега ревизија закупнине ретко доноси скок који је било која страна очекивала.
Члан 7:304 BW додаје процедурални филтер који одлучује у већини случајева пре него што почну. Захтев за ресетовање закупнине је прихватљив само ако је праћен саветом о новој закупнини од стране једног или више стручњака које су заједнички именовале стране. Ако се стране не могу договорити о стручњаку, било која од њих може затражити од кантонрехтера (kantonrechter) да га именује, у пракси често то ради комисија за пословне односе (bedrijfshuuradviescommissie) при Привредној комори. Дан подношења тог захтева рачуна се као дан подношења захтева, чиме се утврђује и петогодишњи референтни период и, по правилу, датум од ког се примењује нова закупнина. Рано подношење захтева стога има директну финансијску вредност, а прескакање корака са стручњаком доводи до одбацивања захтева због прихватљивости.
Закупци простора из уговора 7:230а немају еквивалентно право. Тамо је закупнина оно што пише у уговору, обично се сваке године прилагођава клаузулом о индексацији везаном за индекс потрошачких цена који објављује Статистички завод Холандије (CBS). Ван те клаузуле, промена захтева споразум или уски пут члана 6:258 Закона о непредвиђеним околностима, који судови ретко примењују.
Члан 7:230а: заштита од исељења уместо заштите од одређеног времена
За остале пословне просторе важи уговор. Закуп на одређено време престаје истеком тог рока, без потребе за отказним роком, осим ако се странке нису другачије договориле; закуп на неодређено време престаје отказом датим на начин и са отказним роком прописаним уговором. Закупцу није потребан законски основ и суд не испитује разлог за раскид.
Оно што закупац има јесте заштита од исељења. Када закуп истекне и станодавац обавести закупца да просторије морају бити исељене, закупац може затражити од кантонрехтера (kantonrechter) продужење рока за исељење. Захтев мора бити поднет у року од два месеца од дана када је потребан одмор, а његово подношење обуставља обавезу исељења док суд не донесе одлуку. Пропуштање тог двомесечног рока је фатално; нема повратка када он прође.
Суд одобрава продужење, осим ако би интереси закупца били озбиљније оштећени даљим коришћењем него интереси закупца, а сваки подзакупац би био оштећен исељењем. Суд одбија захтев ако се закупац није понашао како би добар закупац требало. Свако продужење траје највише годину дана. Закупац може поднети захтев још два пута, тако да укупан период купљен на овај начин никада не може бити дужи од три године од дана када је први пут захтеван одмор. Суд такође може одредити колико закупац мора да плати за продужени период, а на одлуку није дозвољена жалба.
Три ситуације потпуно уклањају заштиту: закупац је дао отказ, закупац је изричито пристао на раскид или је закуп раскинут због тога што је закупац био у неизвршењу обавеза. Закупац који има заостатак у плаћању закупнине стога ризикује да одједном изгуби и закуп и заштиту од исељења. Такође је вредно разјаснити шта је заштита: она купује време за проналажење и опремање алтернативних просторија. То није право на останак и не обнавља закуп.
Преношење закупа на: замена и подзакуп
Закупац простора од 7.290 који преноси пословање које се води у тим просторијама може да инсистира на томе. Члан 7:307 BW дозвољава том закупцу да затражи од кантонрехтера (kantonrechter) да замени треће лице као закупца, чак и против воље станодавца, под условом да закупац има значајан интерес за пренос и да предложени закупац нуди довољне гаранције за потпуно извршење закупног уговора и за добро пословање. Без те одредбе, репутација продавнице или ресторана би вредела врло мало, јер је локација обично посао.
Закупци простора из 7:230а немају такво право. Тамо је за промену закупца потребна сагласност станодавца или уговор о преузимању у складу са чланом 6:159 BW, а опште одредбе већине моделских уговора о закупу забрањују доделу и подзакуп без писмене дозволе. Ово је један од практичних разлога зашто је питање класификације важно у продаји предузећа колико и у преговорима о закупу.
Шта треба проверити пре него што потпишете
Почните са класификацијом, јер све остало следи из ње, и прецизно забележите дозвољену употребу, а не у широкој фрази на коју се ниједна страна не може ослонити. Затим прођите кроз комерцијалне услове знајући који се режим примењује. Већина холандских комерцијалних закупних уговора заснована је на моделу закупа ROZ који је објавио Савет за некретнине Холандије, са одвојеним моделима за простор 7:290 и 7:230а. Ови модели су састављени из перспективе станодавца: опште одредбе пребацују велики део одржавања на закупца, искључују већину смањења и компензације закупнине и дају станодавцу широка права на накнаде за услуге.
Тачке које одлучују колико вас закуп кошта током његовог трајања су подела обавеза одржавања и поправки, механизам индексирања и преиспитивања закупнине, обезбеђење које се захтева у облику банкарске гаранције или депозита, стање у којем је некретнина испоручена и обавеза њеног враћања у власништво приликом одласка, третман опремања и побољшања закупца и ко сноси терет енергетских и одрживих захтева за зграду. Опције раскида заслужују посебну пажњу: у закупу 7:290, клаузула о раскиду у корист закуподавца одступа од законске заштите и захтева одобрење суда, док опција раскида за закупца не захтева. Холандска влада пружа користан практични преглед закупа пословног смештаја , и вреди размотрити алтернативе изнајмљивања, куповине или закупа пословног простора пре него што се обавежете.
Грешке које највише коштају
Четири грешке објашњавају већину спорова које видимо. Закупци претпостављају да закуп малопродајног простора завршава када истекне одређено време и откривају захтев за отказивање тек када закупац одбије да се исели. Закупци такође дају отказ без навођења разлога или додају разлоге касније и губе спор само на основу члана 7:294 BW. Закупци других пословних простора пропуштају двомесечни рок из члана 7:230a BW и налазе се на улици без икакве одбране. А стране на обе стране потписују клаузулу која одступа од режима 7:290 без тражења одобрења од стране кантонрехтера, што оставља клаузулу отвореном за поништење док год траје закуп.
Пета, тиша грешка је третирање модела закупа као неутралног стандарда. То је полазна тачка, и скоро свака одредба у општим одредбама је предмет преговора ако се покрене пре потписивања, а не после.
Law & More Саветује станодавце, трговце на мало, угоститељске објекте и међународне компаније о холандским комерцијалним закупним уговорима: класификација просторија, израда и преговарање о закупним уговорима и одступајућим клаузулама, поступци раскида и исељења, преглед закупнине у складу са чланом 7:303 BW и замена закупаца. Реците нам о вашој ситуацији. Обавестићемо вас о вашим могућностима у року од једног радног дана.
Који режим се примењује на ваше просторије објашњено је у нашем чланку о пословним просторијама 7:290 наспрам 7:230а.
Како Law & More може вам помоћи у вези са овим, објашњено је на нашем адвокат за закупнине страна.
