Хипотека након развода не прати особу која задржава кућу; она прати оба имена на кредиту док банка формално не каже другачије. У Холандији, судужници су солидарно одговорни, што значи да зајмодавац може да потражује цео дуг од било ког од вас. Исељавање, сагласност да ће ваш бивши партнер плаћати или чак потписивање бракоразводног споразума не мењају ништа према банци. Само ослобађање од солидарне одговорности, које је одобрио зајмодавац, окончава ту изложеност.
Овај чланак се бави кућом и кредитом: како функционише одговорност, како се добија ослобађање од одговорности, шта се дешава ако банка одбије и како се имовина преноси код нотара. Шире питање решавања имовине обрађено је у нашем чланку о ограниченој заједничкој имовини , а питање ко има право да остане у кући обрађено је у чланку о разводу и брачном дому.
Власништво и одговорност су два различита питања
Почните тако што ћете раздвојити две ствари које се стално мешају. Власништво се евидентира у преносном акту регистрованом у Катастру непокретности (Кадастер) и каже ко је власник имовине и у ком пропорцији. Одговорност произилази из уговора о кредиту и хипотекарног акта и каже ко дугује банци. Исте две особе се обично појављују у оба, али не увек, и одговори се могу разликовати.
Начин дељења власништва зависи од везе. Супружници и регистровани партнери који су склопили брак или се регистровали од 1. јануара 2018. године налазе се у ограниченој заједници имовине, тако да је кућа стечена током везе заједничко власништво у једнаким деловима, док кућа коју је једно од њих раније поседовало у принципу остаје приватна. За бракове пре тог датума обично се примењује старија, свеобухватна заједница имовине. Брачни споразуми могу све то да промене, а брак закључен у иностранству може бити регулисан страним имовинским правом, које може утврдити нотар. Наш чланак о имовини у браку и после брака утврђује те режиме.
Ванбрачни партнери који су купили заједно поседују имовину у једноставном сувласништву према Књизи 3 Грађанског законика, у размерама наведеним у преносном акту. Ти размери нису нужно педесет-педесет и не прате аутоматски ко је шта платио. Ако је један партнер допринео више купопродајне цене него што је одражено у преносном акту, захтев за то мора бити заснован на нечему другом, као што је споразум о заједничком животу, зајам или захтев за неосновано богаћење, и то је управо она врста тачке која је требало да буде забележена у то време.
Шта заправо значи солидарна одговорност
Када две особе заједно узму хипотеку, свака од њих дугује банци цео дуг, а не половину. То је солидарна одговорност (hoofdelijke aansprakelijkheid) према Књизи 6 Грађанског законика. Зајмодавац може да изабере ког дужника ће да тера и може да тера једног за све. Између вас двоје, унутрашња подела може бити пола-пола, и ко год плати више од свог унутрашњег удела има право регреса према другом. Али регрес је потраживање према приватном лицу, које вреди тачно онолико колико је та особа способна да плати.
Следе три последице, које сваки пут изненађују људе. Пропуштена плаћања утичу на оба кредитна записа у националном кредитном регистру, ко год да их је проузроковао. Заједничка хипотека се рачуна као обавеза приликом процене било ког новог кредита за који аплицирате, због чега бивши партнер који се иселио често не може да купи сопствену кућу док се не добије ослобађање од хипотеке. А споразум између вас двоје да ће једно сносити хипотеку има дејство само између вас: банка није страна у вашем уговору и није њиме обавезана.
Ослобађање од солидарне одговорности
Ослобађање од солидарне одговорности (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) је одлука зајмодавца и само зајмодавац је може донети. Ниједан суд не може наложити банци да ослободи дужника, а ниједна пресуда о разводу то не чини аутоматски. Банка ће је одобрити само ако преостали дужник може сам да отплати цео кредит, што се процењује на сличан начин као и код новог захтева за хипотеку: приход, друге обавезе, вредност некретнине и важећи стандарди кредитирања.
Практични проблем је што раздвајање обично смањује кредитну способност обе стране одједном. Два прихода постају један, а обавезе издржавања се рачунају као обавеза за платиоца и, у оквиру ограничења и ако су довољно обезбеђене, као приход за примаоца. То је један од разлога да се издржавање и хипотека решавају у истој ствари, а не један за другим.
Банке генерално желе да виде потписан уговор о разводу или споразум о раздвајању који бележи ко преузима имовину и под којим условима, недавни извештај о процени вредности, доказ о приходима и тренутни извод о кредиту. Тамо где се преузимање финансира повећањем хипотеке, то повећање се процењује као ново задуживање и, према правилима која се примењују од 2013. године, мора се отплаћивати на ануитетној или линеарној основи да би ослобађање од камате било доступно. Да ли се и како ослобађање од камате примењује на вашу ситуацију је пореско питање; поставите га пореском саветнику уместо да претпостављате одговор, јер последице погрешног полагања трају годинама.
Ако је захтев за ослобађање одбијен, нисте исцрпели опције, али преостале су уже: продати имовину, пронаћи додатни приход или обезбеђење које задовољава зајмодавца, замолити другог зајмодавца да рефинансира цео кредит на једно име или остати суодговоран у одређеном периоду уз јасне писане аранжмане. Оно што не би требало да радите јесте да одбијање третирате као разлог да ствари остану нерешене, јер обавеза једноставно наставља да постоји.
Три руте и колико вас свака од њих кошта
Скоро сваки случај се завршава на један од три начина. Код преузимања, један партнер задржава кућу и откупљује удео другог; банка отпушта партнера који одлази, а нотар саставља акт о деоби који се региструје у катастру непокретности. Ово је најчистији исход, а такође и онај који највише зависи од приуштивости.
Приликом продаје, некретнина иде на тржиште, хипотека се отплаћује из прихода, а оно што преостане се дели или се мањак дели. Продаја захтева да оба власника сарађују у сваком кораку, од инструкција агента за некретнине до уговора о преносу, због чега одбијање потписивања има тако реметилачку снагу.
Трећи пут, остајање сувласника током одређеног периода, понекад је неизбежан, на пример док деца завршавају школску годину. Такође је и најризичнији, јер одговорност се наставља у потпуности, ниједна страна не може финансијски да настави даље, а спорови око трошкова одржавања и пропуштених плаћања се акумулирају. Ако га изаберете, писмено утврдите крајњи датум и механизам изласка: шта покреће продају, ко даје упутства агенту, шта се дешава ако једна страна не потпише и како се трошкови деле до тада.
Израчунавање прецењене вредности или преосталог дуга
Износ откупа зависи од вредности имовине и преосталог износа кредита. За преговоре, вредност WOZ даје грубу индикацију, али банке и нотари раде на основу недавног извештаја о процени (taxatierapport), и ако стране не могу да се договоре око проценитеља, именовање једног заједнички или тражење три агента за преглед је јефтиније него вођење судског спора око тога.
Од вредности одузмите преостали износ хипотеке. Позитивна разлика је прецењена вредност (overwaarde), која се дели у размерама у којима се некретнина држи, обично пола за заједнички власнички дом. Негативна разлика је преостали дуг (restschuld), који се дели на исти начин, осим ако није другачије договорено. Вреди нагласити: преостали дуг се дели, он се не везује само за онога ко одлази.
Редовно се јављају два питања прилагођавања. Уколико један партнер плати купопродајну цену из приватних средстава или из наследства или поклона, може постојати захтев за надокнаду од заједнице, а његова величина зависи од правила која су на снази у време плаћања. А уколико један партнер плаћа пуну хипотеку док обоје остају одговорни, може доспети нагодба између њих за дотични период, која се може уравнотежити са евентуалном накнадом за искључиво коришћење куће. Обе тачке се решавају уговором, а не препуштају се нотару.
Ко може да живи у кући док се ствари не реше
Власништво не одлучује о боравишту током развода. Док поступак траје, било који супружник може да затражи од суда привремене мере, а једна од њих је искључиво коришћење брачног дома током трајања поступка. Суд узима у обзир интересе обе стране и, тамо где постоје деца, стабилност њихове ситуације. Наш чланак о привременим мерама у поступку развода објашњава како тај захтев функционише.
Након регистрације развода, постоји још једно правило: супружник који је у том тренутку живео у брачном дому може захтевати његово даље коришћење током шест месеци од другог, у складу са чланом 1:165 Грађанског законика, чак и када је други једини власник. То је привремено право, а не трајно право, и не утиче на то ко је дужник хипотеке.
За ванбрачне партнере ништа од овога не важи. Не постоји законско право на континуирано коришћење, нити поступак за привремене мере везан за развод, тако да заузимање произилази из власништва, из споразума о заједничком животу или из онога што се стране договоре. У пракси, сувласник који је изузет од имовине може од суда у поступку за привремену меру затражити приступ или договоре о коришћењу имовине, а сувласник који има искључиво право коришћења може дуговати другом накнаду за коришћење.
Када друга страна неће сарађивати
Одбијање потписивања је најчешћи застој, а холандски закон има решење за то. Нико не може бити приморан да остане у сувласништву: Члан 3:178 Грађанског законика дозвољава сваком сувласнику да захтева деобу у било ком тренутку, а тамо где се стране не могу договорити, Члан 3:185 дозвољава суду да одреди како се деоба врши, укључујући продају и расподелу прихода. У хитним случајевима Члан 3:174 дозвољава суду да овласти једног сувласника да прода имовину, тако да продаја може да се одвија без потписа другог.
То су стварна средства, али захтевају време и коштају новац, тако да је разуман редослед прво покушати постићи договор. Медијација, односно преговори преко два адвоката, претварају процену вредности и изјаву о кредиту у обавезе са приложеним датумима. Уколико то не успе, поступци за привремену заштиту могу довести до одлуке у року од неколико недеља о тачкама које не могу да чекају, као што су инструкције агенту за некретнине, приступ за разгледање или плаћање месечне рате.
Који год пут да изаберете, наставите да отплаћујете хипотеку. Заосталости штете обема странама, слабе аргументе за ослобађање од одговорности, а у најгорем случају доводе до принудне од стране зајмодавца, у којој се имовина продаје под условима зајмодавца, а не под вашим.
Национална хипотекарна гаранција и преостали дуг
Ако је кредит покривен Националном хипотекарном гаранцијом (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), преостали дуг након принудне продаје може бити опростљен. Прекид односа је једна од признатих ситуација, али је опрост условљен: продаја мора бити обављена уз учешће и одобрење гарантног фонда, оба бивша партнера морају сарађивати, а зајмопримци нису смели да поступају криво. Лимит гаранције и услове сваке године одређује гарантни фонд и објављују се на његовој веб страници, па проверите верзију која се односи на ваш кредит уместо да се ослањате на опште бројке.
Тамо где нема NHG покрића, преостали дуг је обичан заједнички дуг. Он остаје након продаје, може се у потпуности наплатити од било ког зајмопримца и мора се решити између страна у споразуму. Договор о томе ко шта плаћа, по ком распореду и шта се дешава ако једна од њих не испуни обавезе, је разлика између затвореног предмета и потраживања које се поново појави годинама касније.
Прави редослед корака
Редослед је важнији од брзине. Прво утврдите ко је власник имовине и у којим размерама, и који режим имовине регулише однос. Прибавите тренутни извод о кредиту и недавну процену вредности, тако да прецењена или мањак буде бројка, а не мишљење. Тек онда преговарајте о условима: ко преузима кућу, какав је откуп, како се деле трошкови процене, нотара и банке, од ког датума станар сноси трошкове рада и до када све мора бити завршено.
Забележите те услове у писаном споразуму. За супружнике и регистроване партнере то је споразум о разводу, који се такође бави издржавањем, правима на пензију и остатком поравнања; наш чланак о брачном дому након развода показује како се пасус о становању уклапа у то. За ванбрачне партнере то је споразум о раздвајању којим се бележи подела сувласништва. Однесите потписани споразум зајмодавцу, прибавите писмену потврду о раздвајању и тек онда ангажујте нотара, који саставља акт о подели и, тамо где се финансира откуп, нови хипотекарни уговор. Одлазећи партнер је слободан од тренутка када споразум о раздвајању ступи на снагу и када се уговор региструје, а не дан раније.
Вреди затворити два лабава краја истовремено. Ажурирајте свако животно осигурање повезано са хипотеком, јер полисе често наводе бившег партнера као корисника или као имаоца полисе. И проверите шта се дешава са новим партнером који се касније придружи кредиту: партнер који је потписао кредит постаје солидарно одговоран на исти начин, што је одлука коју треба донети намерно, а не као део викенда усељења.
Када ангажовати адвоката
Једноставне случајеве са добрим приходима и бившим партнером који је спреман да сарађује често могу да реше саветник за хипотеке и нотар. Правни савети зарађују своје место тамо где су бројке спорне, где је режим имовине нејасан или је странац, где су у питању захтеви за надокнаду или пословање, где једна страна одбија да потпише или да се евакуише, или где су почеле да се гомилају заостатке.
Law & More саветује супружнике, регистроване партнере и ванбрачне партнере о стамбеним питањима у случају раздвајања: решавање сувласништва, ослобађање од солидарне одговорности, споразум о сарадњи и поступци у случају неуспеха сарадње. Ако је ваше име још увек на хипотеци за кућу у којој више не живите или желите да задржите кућу и потребно је да знате да ли је то реално, наш тим за породично право мапираћемо позицију са вама.
