Права закупца у Холандији: водич за стране држављане

Холандски закон о закупу је међу најприлагођенијим закупцима у Европи, и већина међународних становника који овде изнајмљују станове немају појма колику заштиту имају. Правила се углавном налазе у Књизи 7 Холандског грађанског законика ( Burgerlijk Wetboek , BW), и многа се не могу уговорно раскинути. Овај водич укратко објашњава област: какав уговор имате, када га станодавац може раскинути, шта вам може бити наплаћено и где се обратити када нешто крене наопако.

Најкориснија ствар коју треба знати: већина закона је обавезујућа

Холандски закон о закупу стамбеног простора је углавном полу-dwingend recht — полуобавезујући закон. Закон поставља доњу границу: стране могу да се договоре о условима који су бољи за закупца, али клаузула која закупцу даје мање од законског минимума често је једноставно ништавна. Није битно да ли сте је потписали или прочитали.

Члан 7:242 Закона о закупнини штити правила о недостацима, поправкама и смањењу закупнине; члан 7:265 Закона о закупнини и другим трошковима. Ове уобичајене клаузуле су стога често неизвршиве:

• „Закупац се одриче заштите закупнине“ или „исељава се на крајњи датум“.
• „Закупац не може да поднесе захтев за Хуркомисија".
• „Сво одржавање и поправке су на рачун закупца.“
• „Власник може ући у имање у било ком тренутку.“
• „Закупац мора дати отказни рок шест месеци унапред.“

Ништавна клаузула не поништава цео уговор: остатак остаје на снази и замењује га законско правило. Међутим, немојте једноставно игнорисати клаузулу коју сматрате неважећом — проверите је, јер се границе разликују у зависности од клаузуле и врсте закупа.

Врсте закупа стамбеног простора

Ваша заштита зависи од тога који уговор имате. Од ступања на снагу Закона о уговорима о власништву над власништвом ( Wet vaste huurcontracten) 1. јула 2024. године, уговор на неодређено време ( onbepaalde tijd ) је норма; уговори на одређено време, након што приватно тржиште престане да испуњава услове, дозвољени су само у дефинисаним категоријама.

Уговор на неодређено време пружа пуну заштиту закупнине. Онај који заиста спада у дозвољену категорију уговора на одређено време престаје на датум истека, а ваша заштита је слабија. Кључно је да се уговор на одређено време који не спада у дозвољени изузетак генерално третира као уговор на неодређено време, са пуном заштитом — покушај ограничавања рока не успева. Дозвољени изузеци се заснивају на члану 7:271 BW и исцрпно су наведени у Besluit vaste huurcontracten, који покрива издавање студентима и дефинисаним циљним групама; категорија која није на тој листи не постоји.

У заједничком становању једна разлика одлучује све: да ли изнајмљујете од станодавца или од другог закупца. Ваш сопствени уговор са власником чини вас обичним закупцем; соба изнајмљена од главног закупца чини вас подстанаром, чији положај зависи од преживљавања главног закупца. Ознаке попут „кратки боравак“ или „уговор са исељеником“ немају правну снагу.

Заштита закупнине и раскид

Ово изненађује скоро сваког међународног закупца. Закупац не може да раскине закуп стамбеног простора само отказом: он се наставља по сили закона док се ви писмено не сложите или га суд не раскине (чл. 7:272 BW). Ако се не сложите у року од шест недеља, закупац мора да се обрати локалном суду.

Обавештење мора бити достављено путем судског извршитеља или препорученог писма, са навођењем разлога и питањем да ли се слажете (чл. 7:271 BW); обавештење које не испуњава ове захтеве је неисправно. Рок за отказ станодавца је најмање три месеца, продужава се за један месец по години вашег боравка, до највише шест.

Разлози на основу којих суд може да прекине радњу су ограничени и наведени у члану 7:274 BW. Укратко:

• Закупац се није понашао као добар закупац — озбиљна сметња, структурно неплаћање, злоупотреба.
• Власнику је хитно потребна некретнина за личну употребу, укључујући и реновирање које је немогуће уз наставак закупа. Суд процењује интересе оба стана и може наложити исплату за пресељење.
• Закупац је одбио разумну понуду за нови уговор — разлог који не може наметнути повећање закупнине.
• Важећи план зонирања (зонинг план) треба да се спроведе.
• Посебна места за смештај студената и циљних група, као и место где станодавац живи у згради.

„Желим да продам“, „неко ће платити више“ и „ваш уговор каже две године“ нису основ. Нити је спор око закупнине: станодавац не може да раскине уговор зато што сте оспорили закупнину.

Ваш сопствени отказни рок

Ваш положај је далеко лакши. Ваш отказни рок једнак је интервалу плаћања закупнине — за месечну закупнину, један месец — са законским минимумом од једног месеца и максимумом од три месеца (чл. 7:271 BW). Клаузула која прописује дужи рок је неважећа и не морате навести разлог. Отказ доставити препорученим писмом. У правом уговору на одређено време обично и даље можете отићи раније, док је станодавац везан за крајњи датум.

Регулисани и средњи сегменти тржишта

Изнајмљивање стамбеног простора није бесплатно. Сваки дом се бодује према систему процене вредности становања ( woningwaarderingsstelsel , WWS), који додељује бодове за површину, енергетску ознаку, санитарне чворове, спољашњи простор и вредност WOZ, што даје максималну законску изнајмљивање.

Закон о приступачној закупнини ( Wet betaalbare huur ), који је ступио на снагу 1. јула 2024. године, проширио је регулацију навише. Сада постоје три сегмента: ниско регулисани сегмент, сегмент средњег тржишта ( middenhuur ) до 186 поена (укључујући и 186 поена) и слободни сектор изнад. Општине ово спроводе од 1. јануара 2025. године. Линија разграничења између регулисане и нерегулисане почетне закупнине је закупнина која одговара 186 поена, тако да слободни сектор почиње од 187 поена (члан 2 Закона о приступачној закупнини). Та процена се врши на почетку закупа: стан чија је закупнина била изнад границе када је закуп почео не постаје накнадно регулисан јер WOZ поени касније нестају. Горња граница закупнине која одговара том ограничењу поена индексира се сваке године од стране министра задуженог за становање и објављује се у Државном информативном дневнику, па користите бројку која је на снази на дан почетка вашег закупа, а не ону која је важећа данас.

Ограничења надокнаде за закупнину ( huurtoeslag ) су одвојено питање од граница сегмената. Максимална закупнина за коју се може тражити надокнада је нижа за закупца млађег од двадесет једне године него за закупца старости двадесет једне године или старијег, уз законски изузетак за млађе закупце са инвалидитетом (чл. 13 Закона о закупнини). Испод тог нивоа, ограничење попуста за квалитет ( kwaliteitskortingsgrens ) и два горња ограничења ( aftoppingsgrenzen ), која зависе од величине домаћинства, одређују колики део закупнине се заправо надокнађује. Сви ови износи се индексирају од 1. јануара сваке године и објављује их Belastingdienst; користите важеће бројке за дотичну годину.

Нови закупац може затражити од Комисије за становање да процени почетну закупнину у року од шест месеци од почетка закупа (члан 7:249 BW) — што је једно од највреднијих права које међународни закупац има, а најчешће се пропушта.

Закупнина се повећава

Повећање мора бити предложено у писаној форми најмање два месеца пре него што ступи на снагу, наводећи тренутно важећу закупнину, промену, нову закупнину и датум ступања на снагу (чл. 7:252 BW). У регулисаном и сегменту средњег тржишта повећање је ограничено на годишњем нивоу; у слободном сектору важи уговор, у оквиру законског максимума који се тамо примењује. Максимални проценти се разликују по сегменту, сваке године их одређује министар надлежан за становање на основу формуле зарада и инфлације у Закону о платама станова (Besluit huurprijzen woonruimte), и објављују се у Staatscourant-у пре него што ступе на снагу; социјална и рунда средњег тржишта такође почињу од различитих датума у ​​години. У регулисаном сегменту, закупац може уместо тога применити фиксно повећање у готовини на ниску голу закупнину, поново на износ утврђен за ту годину. Ако сматрате да је повећање незаконито, уложите писмени приговор пре датума ступања на снагу уместо да зауставите плаћање.

Депозит и трошкови услуге

Према Закону о добром станодавству ( Wet goed verhuurderschap ), који је на снази од 1. јула 2023. године, депозит не сме бити већи од двоструке месечне закупнине — закупнине за коришћење самог стана, без трошкова услуга — и мора се вратити у року од 14 дана од истека закупа (чл. 7:261б BW). Уколико станодавац пребија неплаћену закупнину, неплаћене трошкове услуга или штету, преостали износ доспева у року од 30 дана, а сваки одбитак захтева писану спецификацију.

Накнаде за услуге ( servicekosten ) морају одражавати стварне трошкове. Станодавац мора да достави детаљан годишњи извештај у року од шест месеци од краја обрачунске године (чл. 7:259 BW), а ви можете да прегледате пратећу документацију. „Свеобухватна“ закупнина која обједињује закупнину, комуналне услуге и услуге је проблем станодавца, а не ваш: Комисија за становање (Huurcommissie) може то да подели.

Одржавање, недостаци и смањење закупнине

У принципу, станодавац је одговоран за то да ли је некретнина погодна за живот и за отклањање недостатака; закупац се бави мањим свакодневним поправкама.

Квар ( gebrek ) је свако стање које вас лишава уживања које сте имали право да очекујете, што је широко дефинисано у чл. 7:204 BW — влага и буђ, неисправан бојлер, цурење крова. Након што буде обавештен, станодавац мора да га отклони (чл. 7:206 BW). У супротном, можете затражити од суда да одобри радове о трошку станодавца, захтевати смањење закупнине за период у којем је квар постојао (чл. 7:207 BW) или захтевати надокнаду штете тамо где је станодавац крив (чл. 7:208 BW). Ваша сопствена обавеза покрива мање поправке (чл. 7:217 BW), наведене у Besluit kleine herstellingen : сијалице, одчепљивање одвода, мање одржавање баште. Клаузула којом се пребацује структурно одржавање на вас је ништавна.

Пријавите недостатке писмено: захтев за смањење закупнине зависи од датума обавештења. У регулисаним и средњим сегментима тржишта, Комисија за становање може да наложи привремено смањење за озбиљне недостатке, брже и јефтиније него суд. Никада немојте једнострано задржавати закупнину – то даје станодавцу основ за раскид уговора.

Приступ, приватност и право станодавца на улазак

Ви имате искључиво право коришћења имовине. Власник нема опште право уласка, а клаузула која наводно даје то право не поништава ваше право на неометано уживање: забрањено је улазак док сте напољу, забрањено је камерама које покривају ваш улаз. Морате омогућити приступ за хитне радове и неопходне поправке и инспекције, у разумно време и уз разумно обавештење (чл. 7:220 BW). Правило је заказивање састанака, а не изненађења. Поновљене ненајављене посете или притисак да одете могу се сматрати застрашивањем, што је забрањено Законом о добром одржавању некретнина и подлеже пријави општини.

Реновирање и разуман предлог

Закупац који жели да реновира мора вам поднети писани предлог, а ви морате сарађивати ако је он разуман (чл. 7:220 BW). Разумност се односи на интересе обе стране: неопходност радова, поремећај, понуђену надокнаду, последице закупнине и свако привремено пресељење. Реновирање не окончава ваш закуп - оно се наставља током радова. Ако сматрате да је предлог неразумни, наведите то писмено са разлозима. Када се већина закупаца у комплексу сложила, претпоставља се да је то разумно и морате брзо ићи на суд.

Дискриминација на тржишту изнајмљивања

Дискриминација на основу националности, етничког порекла, религије, пола, сексуалне оријентације и инвалидитета је незаконита према општем закону о једнаком третману. Закон о закупу станова (Wet goed verhuurderschap) је пооштрио ово за изнајмљивање: станодавац или агент мора да спроведе транспарентан поступак селекције, примени и евидентира објективне критеријуме и објасни одбијеном кандидату зашто је изабран други кандидат.

Ово је директно корисно за стране грађане, несразмерно погођене условима „само за холандске држављане“, „без странаца“ или необјашњивим одбијањима након разгледања. Писано питајте за критеријуме и разлог за избор и пријавите то општинском пункту за пријављивање, који може да изда казну и, тамо где лиценцирање важи, одузме право издавања.

Подзакуп и Airbnb

Опште правило је да не смете дати трећем лицу на коришћење некретнину без дозволе (чл. 7:244 BW). Закупац који живи у самосталном дому може издати део њега — собу — али издавање целог дома у подзакуп или његово оглашавање на платформи за краткорочни закуп један је од најјаснијих начина да се изгуби закупнина: судови редовно третирају неовлашћено издавање у подзакуп као непонашање доброг закупца, а профит се може вратити. Већина општина такође регулише издавање за одмор посебно, са захтевима за дозволу и сопственим казнама. Као подзакупац, ваш положај произилази из главног закупа: ако се он заврши, онда се, у принципу, заврши и ваш.

Ако се некретнина прода: продаја не раскида закуп

Куповина не раскида закуп — продаја не раскида закуп (чл. 7:226 BW). Ако ваш станодавац прода, купац ступа на његово место по сили закона, а ваш закуп, закупнина и заштита остају непромењени. Не морате да потписујете ништа ново и требало би да будете опрезни са „новим уговором“ који се нуди као услов продаје, што може неприметно смањити ваша права.

Морате толерисати разумне прегледе, али продаја није основ за раскид. Нити је то жеља новог власника да се одмах усели: станодавац који је ступио на место свог претходника не може наследити хитну некретнину у сопственом коришћењу док не прођу три године откако је закупац писмено обавештен да има новог станодавца (чл. 7:274 BW).

Регистрација у БРП-у

Ако живите у Холандији, морате се регистровати на својој адреси у Бази података личних евиденција ( Basisregistratie Personen , BRP). Регистрација је законска обавеза, а не услуга станодавца, и потребна вам је за BSN, банковни рачун и здравствено осигурање.

Власник који одбија регистрацију је знак упозорења, обично зато што издавање крши хипотеку, осигурање или општинске прописе о становању, зато што се кућа издаје без потребне дозволе или зато што приход није пријављен. Ништа од овога није правно ваш проблем, али све значи да ваш закуп стоји на нестабилном тлу. Третирајте „не можете се овде регистровати“ као разлог за одустајање.

Где ићи када нешто крене наопако

Постоје три руте, а прави избор штеди време.

• Општински пункт за пријаву (врућа линија) — за понашање станодавца: дискриминација, застрашивање, одбијање давања писаног уговора или потребних информација, незаконите наплате и прекомерна закупнина у регулисаним и средњим сегментима тржишта. Свака општина има један од почетка 2024. године. Бесплатан је, али се спроводи у јавном интересу, уместо да вам додељује новац.
• Хуурцоммиссие (Рент Трибунал) — за почетне закупнине, годишња повећања, поравнања накнада за услуге, укупне закупнине и смањење закупнине због недостатака, у регулисаним и средњим сегментима тржишта. Брзо, јефтино и обавезујуће, али не обрађује депозите, исељења или одштете.
• Окружни суд (кантонрехтер) — за све остало: прекид и исељење, повраћај депозита, одштета, кршење уговора и спорови у слободном сектору. Није потребан адвокат, али друга страна ће га обично имати.

Неколико рокова је кратко – шест месеци за почетну закупнину, датум ступања на снагу за приговор на повећање закупнине, шест недеља за одговор на обавештење о раскиду – и њихово пропуштање може покварити снажан случај.

Практична контролна листа

Пре него што потпишете

• Утврдите врсту уговора и, ако је на одређено време, која дозвољена категорија се примењује.
• Пребројте поене пре него што платите кирију.
• Проверите да депозит не прелази двомесечну кирију.
• Накнаде за услугу провере су наведене, а не обједињене у „свеобухватну“ цифру.
• Писано потврдите да се можете регистровати у БРП-у тамо.
• Питајте да ли вам агент наплаћује накнаду — наплаћивање закупцу када агент такође делује у име станодавца генерално није дозвољено.
• Фотографисати стање приликом примопредаје, датирано.

Када нешто крене по злу

• Напишите то; користите препоручену пошту за отказе и неизвршења обавеза.
• Наставите да плаћате кирију осим ако вам је надлежни орган смањио цену.
• Поставите рок до ког станодавац треба да делује и реците шта следи у супротном.
• Утврдите која рута одговара и проверите рок пре свега осталог.
• Потражите савет рано ако вам се уручи обавештење или сте приморани да потпишете или одете.