Краткорочни закуп смештаја за исељенике, међународне запослене и привремене становнике остаје веома популаран. Истовремено, правни оквир који регулише ову врсту закупа постаје све строжији. Оно што је некада била сива зона између туристичког закупа, краткорочног смештаја и редовног стамбеног издавања, до 2026. године је оштро дефинисано новим законодавством и судском праксом.
За власнике станова и удружења власника кућа (УВК), ово је довело до све већег броја спорова. Власници често виде краткорочни закуп као атрактиван извор прихода, док се УВК суочавају са сметњама, повећаним хабањем и ризицима осигурања. Кључна питања стога остају иста: може ли УВК забранити краткорочни закуп и под којим условима? И шта најновији правни развоји значе у пракси?
Шта се сматра „кратким боравком“ у 2026. години?
Један од најважнијих развоја је разјашњење концепта краткорочног боравка. Док су привремени закупи у трајању од неколико месеци раније често представљани као облик „редовног боравка“, то тумачење је углавном напуштено.
Законодавство и случајеви из 2026. године закон Генерално, разликују се три категорије. Туристички или одморски закуп обично се односи на веома кратке периоде, често до највише тридесет дана, обично за смењиве госте. Краткорочни боравак се односи на привремени закуп на ограничен период, обично између једног и шест месеци, одређеним циљним групама као што су исељеници, студенти или привремени радници. Редовни стамбени закуп односи се на дугорочно закупљивање са пуном заштитом закупца и истински трајним стамбеним карактером.
Ова разлика је кључна, јер се краткорочни закуп све више класификује као хибридни облик комерцијалне природе, а не као уобичајена стамбена употреба.
Деобни акт: правни основ унутар стамбене заједнице
У готово сваком спору у вези са краткорочним закупом у стамбеним зградама, један документ је пресудан: деобени акт. Овај акт чини приватноправну основу удружења власника некретнина и има виши правни статус од кућног реда или одлука скупштине.
Већина аката о деоби садржи клаузулу о намени у којој се, на пример, наводи да је приватна јединица „намењена за употребу као стан“. Кључно правно питање је како треба тумачити концепт „коришћења као стана“. Врховни суд Холандије и неколико апелационих судова пружили су важне смернице о овом питању последњих година.
Доследна позиција у судској пракси је да „коришћење као стан“ генерално подразумева трајни карактер. То значи да станар има своје главно пребивалиште у стану и да коришћење показује степен трајности. Када се стан структурно и више пута изнајмљује различитим станарима, посебно по комерцијалним ценама и уз додатне услуге, судови све више квалификују ово као пословну експлоатацију. У таквим случајевима, коришћење се више не сматра стамбеним, већ се може поредити са управљањем хотелом или пансионом.
Забране комерцијалне експлоатације и прописи о моделима
Поред клаузуле о одредишту, многи акти о деоби или важећи модел прописа садрже одредбе које забрањују комерцијалну експлоатацију. Модел прописа из 2017. године, посебно, игра значајну улогу у овом контексту. Приликом процене усклађености, судови не разматрају само формулацију прописа, већ и како се закуп заправо спроводи у пракси.
Релевантни фактори укључују учесталост промене закупаца, обим у којем се нуде додатне услуге, као што су услуге чишћења или постељине, и начин на који се некретнина пласира на тржиште. Што више закупнина подсећа на професионалну експлоатацију, већа је вероватноћа да ће се сматрати некомпатибилном са стамбеном ознаком.
Повећање ПДВ-а и комерцијална природа краткорочног изнајмљивања
Додатни значај у 2026. години има повећање стопе ПДВ-а на краткорочни закуп на 21 одсто. Ова фискална промена је више од обичног повећања трошкова за станодавце. Она појачава став законодавца да краткорочни закуп представља комерцијалну услугу, а не обично стамбено издавање.
У споровима између удружења власника станова и власника станова, ова квалификација за ПДВ се све више користи као подршка аргументу да се краткорочни боравак не квалификује као уобичајена стамбена употреба. Иако су пореско и грађанско право формално одвојени, њихове класификације се све више усклађују у пракси.
Казне и спровођење унутар удружења власника кућа
Многа удружења власника некретнина настоје да спроведу поштовање уговора о подели путем казнених клаузула у кућном реду. Кључна правна тачка у овом контексту је да кућни ред не сме уводити нове забране које већ немају основу у уговору о подели.
Новчана казна за краткорочни закуп је валидна само ако уговор о деоби или важећи модел прописа већ садрже забрану комерцијалне употребе или употребе супротно стамбеној намени. Кућни ред може даље прецизирати такву забрану, али је не може проширити. Ова разлика је кључна и често чини суштину судског поступка.
Улога општине наспрам улоге стамбене заједнице
Уобичајена заблуда је да општинска дозвола за краткорочни боравак или туристичко изнајмљивање аутоматски даје власнику право да изда стан у закуп. То је нетачно. Општине процењују усклађеност са јавним правом, посебно са законима о становању и локалним подзаконским актима. Удружења власника некретнина, насупрот томе, послују у оквиру приватног права, првенствено позивајући се на акт о подели и прописе.
Ови системи постоје један поред другог. Стога је сасвим могуће да власник поседује све потребне општинске дозволе, а да му суд, на захтев удружења власника некретнина, наложи да прекине краткорочни закуп и плати значајне казне. У пракси, ова разлика често непријатно изненади власнике.
Ризици за власнике станова
Изнајмљивање стана кршећи правила удружења власника станова носи са собом значајне ризике. Удружења власника станова све чешће покрећу поступак по хитном поступку како би добила тренутну забрану краткорочног изнајмљивања, често подложно значајним дневним казнама.
У изузетним случајевима, посебно тамо где постоји озбиљно и упорно сметње, власник може чак бити привремено лишен права да користи свој стан. Поред тога, питања осигурања играју све важнију улогу. Многе полисе осигурања зграда које имају удружења власника некретнина искључују покриће за штету насталу услед комерцијалне експлоатације. У случају штете од пожара или воде, то може имати далекосежне финансијске последице, не само за станодавца, већ потенцијално и за удружење власника некретнина у целини.
Закључак
До 2026. године, могућности за краткорочни закуп у оквиру структуре удружења власника станова постајале су све ограниченије. Законодавство, судска пракса и фискални развој указују у истом правцу: краткорочни боравак се све више сматра обликом комерцијалне експлоатације који није лако компатибилан са стамбеном наменом.
За удружења власника станова (HOA) је неопходно да ажурирају своје прописе, да успоставе јасне политике спровођења и да делују доследно. За власнике станова, улагање у краткорочни закуп без претходне правне процене носи значајан ризик.
Да ли сте укључени у спор око краткорочног изнајмљивања станова унутар вашег удружења власника некретнина или желите унапред да процените да ли је краткорочни боравак дозвољен у вашој згради? Law & More саветује и удружења власника станова и власнике станова о њиховим правима, обавезама и стратешким опцијама.
ČPP
Може ли удружење власника кућа потпуно забранити краткорочни закуп?
Да, удружење власника некретнина може ефикасно забранити краткорочно изнајмљивање ако то произилази из дела закупнине. Ако је делом одређено да станови буду само за стамбену употребу, а да се забрањује комерцијална експлоатација, судови све више прихватају да поновљено краткорочно изнајмљивање не спада у дозвољену стамбену употребу.
Да ли се краткорочни боравак увек квалификује као комерцијална употреба?
Не аутоматски, али у пракси често јесте. Судови процењују факторе као што су учесталост смене закупаца, трајање боравка, циљна група и да ли се нуде додатне услуге. Што више изнајмљивање подсећа на професионални смештај, већа је вероватноћа да ће се сматрати комерцијалном експлоатацијом.
Шта ако закупац остане неколико месеци?
Дужи боравак не значи аутоматски стамбену употребу. Чак и закуп од неколико месеци може се квалификовати као краткорочни ако се стан више пута изнајмљује различитим станарима без трајног стамбеног карактера.
Да ли кућни ред сам по себи може забранити краткорочни закуп?
Не. Кућни ред не сме уводити нова ограничења која нису већ утврђена у акту о подели или важећим модел прописима. Он може само додатно прецизирати постојеће забране.
Да ли општинска дозвола поништава ограничења стамбене заједнице?
Не. Општинска дозвола се тиче само усклађености са јавним законом. Ограничења удружења власника кућа заснивају се на приватном праву и остају у потпуности применљива, чак и ако су све општинске дозволе на снази.
Може ли удружење власника некретнина (HOA) изрећи казне за краткорочни закуп?
Да, под условом да је казна заснована на важећој забрани у акту о подели или прописима. Судови пажљиво испитују да ли су казне сразмерне и правилно утемељене.
Којим се ризицима власници суочавају ако наставе са краткорочним изнајмљивањем упркос приговорима?
Власници се могу суочити са судским забранама, значајним казнама, привременим губитком коришћења стана и озбиљним проблемима са осигурањем.
Да ли је вероватно да ће кратки боравак поново постати лакши у будућности?
Тренутни законодавни, судски и фискални развој указује на супротан смер. Очекује се да ће краткотрајни боравак у стамбеним зградама бити подвргнут још строжој контроли, а не ублажавању.
