Депозит за закупнину, накнаде за услуге и Закон о добром станодавству у Холандији

Скоро сваки странац који изнајмљује стан у Холандији плаћа депозит, а многи се на крају закупа брину да ли ће га поново видети. Од ступања на снагу Закона о добром станодавству ( Wet goed verhuurderschap ) 1. јула 2023. године, правила су постала јаснија: постоји горња граница депозита, рок за његово враћање и обавеза да се писмено објасни све што је задржано. Овај чланак наводи шта закон каже о депозитима, накнадама за услуге и агенцијским накнадама, и шта свака страна може да учини у спору.

Депозит: колико станодавац може тражити

Према општим правилима понашања из члана 2 Закона о закупу некретнина (Wet goed verhuurderschap) и одредбе уметнуте у члан 261б Књиге 7 Холандског грађанског законика ( Burgerlijk Wetboek ), станодавац не може захтевати депозит ( waarborgsom ) већи од двоструког износа голе кирије . „Гола кирија“ ( kale huur ) је кирија за сам смештај, искључујући трошкове услуга, комуналне услуге и евентуалне додатке за намештај.

Горња граница је уведена Законом 1. јула 2023. године, а већи депозити договорени по старијим уговорима се и даље испуњавају у пракси. Закупац по таквом уговору не би требало да претпостави да је износ неоспорив. Много пре него што је горња граница постојала, подокружни судови су поништавали прекомерне депозите као неразумну корист према члану 264 Књиге 7 Холандског грађанског законика: Рехтбанк Северне Холандије поништио је шестомесечни депозит 5. августа 2015. године (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), пресудивши да депозит већи од двоструке месечне закупнине није разуман, и Рехтбанк Amsterdam смањио је депозит од преко четири месечне закупнине на два 4. марта 2019. (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). То су одлуке првог степена, а не обавезујуће овлашћење, и чини се да још увек није објављена ниједна одлука којом је примењен стандард доброг станодавца на депозит договорен пре јула 2023. Тај старији ред је ипак аргумент који треба изнети.

Ако станодавац тражи више, закупац не мора да плати вишак, може захтевати повраћај преплаћеног износа, а општина може да изврши принудну наплату. Имајте на уму да „депозит за два месеца плус једномесечна закупнина унапред“ није депозит за три месеца: закупнина плаћена унапред је закупнина, а не гаранција. Неповратна „административна такса“ уз депозит уопште није дозвољена.

Повраћај депозита: два рока

Закон поставља два рока, а разлика између њих је поента која се најчешће погрешно схвата.

• Где станодавац не одбија ништа, депозит мора бити враћен у року од четрнаест дана краја закупнинског уговора.
• Где станодавац нешто одбија, период је тридесет дана од краја закупа. Дужи период постоји како би закупац могао да прегледа, квантификује и документује одбитак.

Закупац који врши одбитак мора закупцу дати писану спецификацију шта се задржава и зашто, са потпуним објашњењем. Сама тврдња да је „пронађена штета“ не задовољава обавезу, а њено одсуство је само по себи кршење уговора. Рок од тридесет дана није дозвола за одлагање: закупац који још увек не може да одреди цену поправке требало би да врати неспорни преостали износ и наведе шта је преостало као спорно.

Шта се може, а шта не може одбити

Дозвољени одбици су ограничени: неплаћена закупнина, неплаћене накнаде за услуге, накнада за договорену меру енергетске ефикасности и штета коју је проузроковао закупац. Уобичајено хабање није на листи, а „административни трошкови“ се не могу одбити само зато што је то наведено у уговору.

Граница између оштећења и хабања је место где се већина спорова одвија. Према члану 218 Књиге 7 Грађанског законика, закупац је одговоран за штету проузроковану кваром који се може приписати закупцу, а штета се претпоставља да је тако проузрокована, са изузетком пожара и, за изграђене непокретности, оштећења спољашњости. Та претпоставка је стварна, али функционише заједно са чланом 224 — где извештај о инспекцији постаје одлучујући.

Извештај о инспекцији и шта се дешава када га нема

Члан 224. Књиге 7. Грађанског законика предвиђа да када су странке на почетку саставиле писани опис имовине, закупац је мора вратити у стању које је тамо забележено, осим законитих измена и свега што је погоршано старењем или нормалном употребом. Уколико такав опис није састављен, претпоставља се да је закупац примио имовину у стању у каквом се налази на крају закупа , уз право закуподавца да докаже супротно.

Практични ефекат је очигледан. Са потписаним извештајем о пријави и датираним фотографијама, станодавац који пронађе загорелу радну плочу може указати на извештај и показати промену. Без њега, полазна тачка је да је некретнина већ била у садашњем стању, а станодавац мора да оповргне ту претпоставку другим доказима. Станодавац који је прескочио преглед приликом пријаве често открива да се одбитак не може одржати.

Накнаде за услуге и авансна плаћања

Накнаде за услуге ( servicekosten ) плаћају се поред голе закупнине за робу и услуге повезане са коришћењем имовине: чишћење заједничких просторија, домар, заједничко осветљење, одржавање баште, коришћење намештаја. Готово увек се наплаћују као месечна авансна уплата ( voorschot ) и поравнавају се са стварним трошковима.

Према члану 259 Књиге 7 Грађанског законика, закупац мора дати закупцу детаљан годишњи извештај о стварним трошковима и начину њиховог обрачуна, у року од шест месеци од краја календарске године - у пракси до 1. јула. Када закуп завршава средином године, он покрива протекли део године. Према члану 261, аванс се може подићи само када су договорени нови производи или услуге, или након извештаја, и сваки извештај подржава само једно повећање. Члан 260 дозвољава било којој страни да затражи од Комисије за закуп (Huurcommissie) да утврди шта се плаћа.

Накнаде за услуге су пренос стварних трошкова, а не центар профита. Неке ставке се можда уопште не наплаћују као накнаде за услуге: услуге неге као што су оброци или услуге аларма, и трошкови који падају на власника, а не на станара, као што је порез на имовину. Трошкови који падају на станара, као што је накнада за отпад, могу се пренети. Снабдевање грејањем је посебно регулисано законом Warmtewet.

Комуналне услуге су поново другачије. Тамо где некретнина има сопствена бројила, гас, воду и струју обично директно уговара закупац или их испоручује станодавац и обрачунавају се на основу мерене потрошње; то су накнаде за комуналне услуге ( nutsvoorzieningen ), а не накнаде за услуге. „Свеобухватна“ закупнина која све обједињује у једну цифру може се поделити на њене компоненте на захтев.

Нова правила од 1. јануара 2027.

Закон о трошковима услуга за модернизацију станара (Wet modernisering servicekosten) ступа на снагу 1. јануара 2027. године , заједно са законима о трошковима услуга за станаре (Besluit servicekosten) и о законима о трошковима услуга за реорганизацију (Regeling servicekosten). Он замењује тренутни отворени приступ затвореном листом од осам категорија трошкова услуга који се наплаћују, потврђује да се могу наплаћивати само стварни трошкови, а не остваровати профит, и утврђује како се они израчунавају. Набрајање у закону о трошковима услуга за станаре је исцрпно, а коначни обрачун мора стићи до закупца до 1. јула након календарске године на коју се односи. Заједничке теретане и базени нису на листи. Овлашћења Комисије за преиспитивање станова (Huurcommissie) су проширена. Правила се примењују на уговоре закључене од 1. јануара 2027. године, а закупац их може применити на постојеће закупне уговоре уз споразум закупца.

Агенцијске провизије и забрана двоструког наплаћивања

Закон о некретнинама забрањује станодавцима и посредницима да наплаћују двоструке агентске провизије — узимајући провизију и од станодавца и од закупца за исту трансакцију. Ово се надовезује на старије правило у члановима 417 и 427 Књиге 7 Грађанског законика: агент који делује у име станодавца нема право на провизију од закупца. Ако је некретнина у сопственим књигама агента, закупац не би требало да плаћа ништа.

Трошкови уговора и кључни новац ( sleutelgeld ) не могу се наплаћивати закупцу. Закупац може наплатити нешто од чега закупац стварно има користи, као што је плочица са именом на вратима, а закупац може купити ствари од одлазећег закупца по договореној цени ( overnamekosten ), али ниједно од тога није пут за поновно увођење накнаде за закуп. Закупац правилно плаћа накнаду само када је сам ангажовао агента за претрагу који ради независно од станодаваца и проналази смештај ван портфолија тог агента. Накнаде плаћене супротно овим правилима могу се рефундирати.

Вет је отишао верхуурдерсцхап даље од депозита

Закон је шири од новца. Члан 2 утврђује национална правила понашања за сваког станодавца и посредника за издавање. Она захтевају од станодавца да:

• уздрже од дискриминација при избору закупаца и користити транспарентан поступак селекције;
• уздрже од застрашивање, што укључује претње обустављањем поправки, прекидом услуга или задржавањем депозита како би се извршио притисак на станара;
• забележити закуп у писмени споразум;
• обавестити закупца писмено, на језику који закупац разуме, о свом права и обавезе — како функционише депозит и када ће бити враћен, како се наплаћују трошкови услуга, контакт подаци станодавца и општинско место за пријаву ( обавеза информисања). Захтев у вези са језиком није ограничен само на радне мигранте, тако да за међународног закупца то у пракси значи да информације морају бити дате на енглеском језику;
• поштујте горњи ниво депозита и правила о накнадама за услугу и не наплаћујте двоструке агентске провизије;
• поштујте додатна правила када је закупац радни мигрант из ЕУ, укључујући уговор о закупу одвојен од уговора о раду и потребне информације на језику који радник разуме.

Члан 3 захтева од станодаваца и посредника који издају некретнине у току пословања да имају писани метод рада за спречавање дискриминације у становању, као и да га објаве и примењују.

Општински пункт за пријављивање и спровођење

Од 1. јануара 2024. године свака општина мора да води тачка извештавања (врућа линија) према члану 4: пријаве непожељног понашања приликом издавања ниског прага, бесплатне и отворене за анонимне кориснике. Eindhoven Amsterdam Оба управљају једним. Извештај није захтев за новац — мелдпунт неће наложити повраћај вашег депозита — али покреће надзорну улогу општине.

Спровођење закона ескалира. Прво кршење обично повлачи упозорење, у којем се наводи да даље кршење може довести до новчане казне и објављивања података о прекршиоцу. Поновљени или озбиљни прекршаји могу се кажњавати налогом који подлеже плаћању новчане казне ( last onder dvangsom ) или административној принуди, као и новчаним казнама. Члан 19. закона Wet goed verhuurderschap прописује максимум на новчану казну четврте категорије, која се пење до пете категорије за станодавца који поново прекрши исто правило у року од четири године. Износ који се односи на сваку категорију утврђен је у члану 23. холандског кривичног законика (Wetboek van Strafrecht) и периодично се прилагођава, тако да тренутни износ треба прочитати тамо, а не преузети из броја наведеног негде другде. Као крајње средство, општина може преузети управљање имовином. Према члану 5, може такође захтевати дозволу за издавање у одређеним подручјима.

Којом рутом кренути

Закупци и станодавци често бирају погрешан форум и губе месеце. Три начина служе различитим сврхама и могу се користити паралелно.

Захтев за депозит, ако се не може решити, припада подокружном суду; поступци тамо не захтевају адвоката. Спорови око накнада за услуге су у надлежности Хууркомисије и много су јефтинији: накнада (leges) је скроман фиксни износ за закупца или друго физичко лице, а знатно виша за станодавца или друго правно лице. Стопе се утврђују министарским прописима и објављује их Хууркомисија, па проверите тренутну цифру тамо пре него што поднесете захтев. Након одлуке Хууркомисије, незадовољна страна може да поднесе позив подокружном суду у року од осам недеља ; када је председник сам одлучио, приговор ( verzet ) се може поднети у року од три недеље.

Временско ограничење

За накнаде за услуге, члан 260. Књиге 7. Грађанског законика дозвољава захтев Комисији за запошљавање (Huurcommissie) који покрива највише дванаест месеци по категорији трошкова, поднет у року од двадесет четири месеца од истека периода у којем је требало да буде достављен годишњи извештај. Пропуштањем тог рока, рута Комисији за запошљавање се затвара.

Потраживање за повраћај депозита је обичан захтев за испуњење обавезе, подложан року застарелости од пет година из члана 307. Књиге 3. Грађанског законика. Пет година је великодушан рок, али одлагање кошта доказивање, па захтевајте плаћање у писаној форми одмах; захтев такође прекида застарелост.

Практично вођење

За закупце

• Пре потписивања, проверите депозит у односу на двомесечну голу кирију и распитајте се о евентуалним уговорним, административним или накнадама за издавање.
• Инсистирајте на извештају о пријави (опнамештат) потписане од стране обе стране, направити датиране фотографије сваке собе и забележити очитавање бројила.
• Сачувајте доказ о уплати депозита и сваког аванса за услугу и писмено дајте станодавцу своју нову адресу и банковне податке када се одјавите.
• Забележите 1. јул за прошлогодишњи извод о накнадама за услугу и обратите пажњу на период од двадесет четири месеца.
• Ако рок прође, пошаљите писани захтев са кратким, јасним роком за плаћање; ако то не успе, пријавите се мелдпунту и размотрите судски поступак.

За станодавце

• Припремите документа: писани уговор, плус информативни лист који покрива депозит, трошкове услуге, ваше контакт податке и мелдпунт — на енглеском језику уколико издајете некретнину странцима.
• Никада не узимајте више од двомесечне голе кирије за нови стан и не претварајте вишак у накнаду.
• Прегледати на почетку и на крају, писмено и пожељно у присуству станара.
• Вратите у року од четрнаест дана тамо где не одбијате ништа; тамо где одбијате, вратите неспорни преостали износ и пошаљите комплетан писани извештај у року од тридесет дана, са фактурама иза њега. Не наплаћујте хабање или рутинско реновирање.
• Пошаљите годишњи извештај до 1. јула, са детаљним описом трошкова и на основу стварних трошкова, и припремите се за затворену листу која ступа на снагу 1. јануара 2027. године.