Повећање кирије у Холандији: шта станодавци могу да наплаћују, а шта закупци могу да ураде

Скоро сваки закуп у Холандији бележи повећање закупнине једном годишње. Оно што станодавац може да тражи и да ли је повећање уопште валидно зависи од тога у ком од три сегмента се некретнина налази, шта пише у уговору и да ли је станодавац поштовао кратак, али строг скуп формалности. Овај чланак наводи у који сегмент спада ваш закуп, како се израчунава годишњи максимум, шта мора да садржи валидан предлог за повећање и како закупац може да га оспори.

Три сегмента, три сета правила

Од ступања на снагу Закона о приступачној закупнини ( Wet betaalbare huur ) 1. јула 2024. године, издавање стамбених објеката у Холандији се дели на три сегмента. Који се примењује одређује се бројем поена које стан освоји у систему вредновања станова ( woningwaarderingsstelsel ), а не оним што стране називају уговором.

• Регулисани, друштвени сегмент – најнижи бодовни разред. Закупнина никада не сме прећи максимум који бодови производе, а годишње повећање је ограничено процентом који сваке године утврђује министар.
• Сегмент средњег тржишта (средње тржишне кирије) – средњи појас. Овај сегмент је први пут регулисан Законом о приступачној закупнини. Има сопствену максималну закупнину , од 1. јула 2025. године, сопствено ограничено годишње повећање.
• Слободан сектор (приватни сектор, либерализовано) – горњи ценовни разред. Не постоји максимална закупнина, али је годишње повећање ограничено законом од 2021. године, а то ограничење је продужено до 1. маја 2029. године.

Границе тачака и прагови закупнине се индексирају годишње, тако да стан може променити сегмент када се потпише нови уговор. Сегмент је фиксиран на почетку закупа и не мења се усред уговора јер се праг помера.

Како се израчунава годишњи максимум

Максимум средњег тржишта може бити виши од оног за слободни сектор, што изненађује људе, али није грешка. Формуле се разликују: горња граница средњег тржишта везана је за колективни развој плата плус један процентни поен, док горње границе регулисаног и слободног сектора узимају онај развој цена и развој плата који је нижи, поново плус један процентни поен. У години када плате премашују цене, вредност средњег тржишта је већа од те две. Законска основа је члан 7:248 BW, разрађен у члану 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Сами проценти се прерачунавају сваке године и намерно се овде не репродукују, јер бројка наведена у чланку застарева у року од неколико месеци. Министар их утврђује, Комисија за заштиту животне средине и државни веб-сајт их објављују, и они су једини извор на који се вреди ослонити. Обратите пажњу на различите календаре: у регулисаном сегменту нови максимум се примењује на повећања која ступају на снагу од 1. јула, док се у средњем тржишту и слободном сектору примењује на календарску годину. Повећање предложено у оквиру прошлогодишњег процента за датум у новом периоду је прекомерно, а вишак се може надокнадити.

Формални захтеви за предлог за повећање закупнине

У регулисаним и средњим сегментима тржишта повећање се не дешава аутоматски. Закупац мора да поднесе писани предлог ( voorstel tot huurverhoging ) у складу са чланом 7:252 BW, а формалности су важније него што већина закупаца очекује.

• Отказни рок. Предлог мора стићи до закупца најмање два пуна месеца пре предложеног датума ступања на снагу. За повећање од 1. јула, предлог мора бити послат најкасније до 30. априла.
• Писани облик. Е-пошта се генерално прихвата, под условом да се може показати рачун.
• Садржај Члан 7:252 BW прописује шта предлог мора да садржи: тренутно важећу закупнину, предложену промену, нову закупнину која произилази и датум од ког се примењује. Уколико се закупац ослања на повећање зависно од прихода, мора се приложити биланс успеха пореског органа. Предлог који изоставља један од ових података је неисправан.
• Једном сваких дванаест месеци. У првом дванаестомесечном периоду након почетка закупа, закупнина се може повећати највише једном, а након тога само на крају сваког наредног дванаестомесечног периода (чл. 7:250 BW). Када повећање почива на уговорној клаузули, примењује се исти дванаестомесечни интервал, а клаузула која производи више од једног повећања у дванаест месеци је ништавна (чл. 7:251 BW). Узак изузетак постоји када се привремени попуст на закупнину постепено укида (чл. 7:252c BW).

Последица неисправног предлога је једноставна и, за станодавце, скупа: повећање не ступа на снагу. Не смањује се, не исправља се нити одлаже по сили закона. Закупнина остаје тамо где је била, а станодавац мора поново да почне са новим, усклађеним предлогом и новим двомесечним отказним роком – у пракси често кошта годину дана индексације. Закупци који су већ платили могу да поврате разлику.

Како закупац приговара и када

Рута зависи од сегмента, а две руте раде у супротним смеровима.

Регулисани и средње тржишни предлози према члану 7:252 BW

Закупац пише станодавцу, пре предложеног датума ступања на снагу, наводећи да се противи и разлоге. Од закупца се тада ништа даље не захтева. Ако станодавац жели да настави, он је тај који мора да затражи од Комисије за становање да донесе одлуку, у року од шест недеља од предложеног датума ступања на снагу (чл. 7:253 BW). Ако тај рок прође, повећање једноставно неће ступити на снагу – најкориснија ствар коју закупац који се противи може да зна.

Индексирање према уговорној клаузули (средње тржиште и слободни сектор)

Уколико повећање произилази из клаузуле о индексацији, а не из предлога из члана 7:252 Закона о закупу (BW), закупац се директно обраћа Закупној комисији (Huurcommissie), у року од четири месеца од датума ступања на снагу повећања (чл. 7:248 BW). Пропуштање тог четворомесечног рока је фатално за жалбу, па је потребно да се то одложи. Закупна комисија ће ограничити повећање на законски максимум ако је клаузула произвела више.

Клаузуле о индексацији: слободни сектор и проблем неправедних услова

У средњем тржишту и слободном сектору не постоји законско право на годишње повећање. Све зависи од уговора. Ако уговор о закупу уопште не садржи клаузулу о повећању закупнине, закупац не може повећавати закупнину годишње – тачка. Ако садржи клаузулу којом се одређује проценат испод законског ограничења, важи уговорни износ. Ако се одређује проценат изнад ограничења, важи ограничење.

Изнад тог законског слоја налази се европско право потрошача, и ту је у питању велика количина новца. Уговори о закупу стамбених објеката са физичким лицима су потрошачки уговори, тако да се примењују правила о неправедним одредбама и судови морају сами да проверавају клаузуле о повећању закупнине.

Водећи ауторитет је пресудна пресуда Вишег суда (Hoge Raad) од 29. новембра 2024. године, ECLI:NL:HR:2024:1780, донета по питањима која је упутио Рехтбанк. Amsterdam 11. јануара 2024. године. Радило се о веома уобичајеној формули за слободни сектор „индексације ИПЦ плус додатна надокнада“. Суд је, укратко, утврдио:

• Процењују се елемент индексације и елемент доплате одвојено, чак и када се појављују у једној уговорној реченици. Они служе различитим сврхама: један компензује девалвацију валуте, други повећање трошкова изнад инфлације.
• Клаузула која предвиђа индексацију ИПЦ сама по себи није неправедна.
• Клаузула којом се додаје фиксна додатна додатна вредност до 3% изнад индексације ИПЦ-а је не неправедно, осим у посебним околностима: финансијске последице су предвидљиве, станодавац има легитиман интерес и закупац може да раскине уговор.
• Ако постоји клаузула о доплати is неправедно, мора се одбацити у целостиСуд не може да је смањи на прихватљивих 3%. Закупац се враћа у положај у којем би био без клаузуле и има право на накнаду штете за преплаћена повећања.

Последице за станодавце који користе формулу „индексација плус до 5%“ или „плус до 7%“ су озбиљне. Доплата се не смањује; она нестаје за цео век закупа, а прошле доплате постају отплатне. За портфолио станодавца са стандардним обрасцем, изложеност је кумулативна за сваку јединицу. Парнице о доплатама изнад 3% настављају се пред окружним судовима, а пошто се примењује европски стандард о неправедним условима, могућност обраћања Суду правде Европске уније није нестала. Станодавац који се ослања на клаузулу о доплати и закупац који захтева повраћај онога што је плаћено по тој клаузули, требало би да провере где се налази судска пракса пре него што се обавежу на став.

Две нијансе су важне. Пресуда се тиче клаузуле , а не плафона: чак ни праведна клаузула не може да пружи више од законског плафона који је на снази за ту годину. А неправедна клаузула се не исправља тиме што станодавац наплаћује мање него што дозвољава; тестира се формулација.

Повећање кирије након реновирања или побољшања

Повећање након радова је другачија ствар од годишњег повећања и не подлеже годишњем процентуалном ограничењу. Разлика која одлучује већину спорова је између побољшања и одржавања : физичке промене или додаци који повећавају уживање у стану – уграђени апарати, нови купатилски елементи, изолација и друге енергетске мере – могу оправдати повећање. Замена и поправка не могу, јер је одржавање имовине у добром стању оно што кирија већ покрива.

Уколико закупац жели да реновира насељени стан, члан 7:220 BW захтева разуман предлог : писани пакет у којем се наводе радови, поремећаји, евентуална надокнада и предложена нова закупнина. Закупац који одбије разуман предлог може бити приморан; закупац суочен са неразумним предлогом не може.

Ако се стране не могу договорити о последицама закупнине, било која од њих може затражити од Комисије за изнајмљивање (Huurcommissie) да одлучи о томе да ли је предложено повећање разумно, у року од три месеца од завршетка радова. Комисија за изнајмљивање шаље истражитеља, проверава да ли радови заиста представљају побољшање и тестира повећање у односу на стварно настале трошкове. Овај пут постоји и у регулисаним и средњим сегментима тржишта (чл. 7:255 BW) и у слободном сектору (чл. 7:255a BW), иако у слободном сектору не постоји горња граница поена за мерење резултата.

Додатно повећање зависно од прихода

Само у регулисаном социјалном сегменту, станодавац може предложити веће повећање за домаћинства изнад одређених нивоа прихода (чл. 7:252а BW), изражено као фиксни износ у еврима месечно, а не као проценат.

• Постоје две групе прихода изнад уобичајеног прага, свака са својим фиксним месечним износом, а не процентом.
• Ограничења прихода, месечни износи и референтна година се утврђују годишње и објављује их Комисија за становништво; процена се врши на основу прихода домаћинства из раније пореске године, а не из текуће.
• Приход детета које има пребивалиште и није навршило 23 године се не узима у обзир када је укупни приход тог детета (верзамелинкомен) остаје испод објављеног ограничења.
• Одређене групе хронично болесних и инвалидних станара су изузете.

Станодавац мора да добије потврду о приходима од Службе за извршење трошкова (Belastingdienst) и да је приложи уз предлог. Изостављање ове потврде чини предлог неисправним, са уобичајеном последицом да повећање не успе. Максимална повећања се не могу комбиновати: станодавац узима или уобичајени проценат или износ који зависи од прихода, а не оба. Пошто се прагови и износи мењају сваке године, проверите табелу коју Комисија за становање објављује за годину у којој повећање треба да ступи на снагу.

Смањење кирије: слика у огледалу, а често и јачи потез

Закупци имају тенденцију да дефанзивно размишљају о годишњем повећању, када је боље питање да ли је закупнина икада била законита. У регулисаним и средњим сегментима тржишта, закупнина не сме прећи максимум који производе бодови стана. Ако то учини, закупац не би требало само да се супротстави повећању, већ да предложи смањење.

Поступак према члану 7:254 Закона о закупу (BW) одражава поступак повећања. Закупац шаље писани предлог у којем наводи тренутну нижу закупнину, предложену нижу закупнину, смањење и датум ступања на снагу, који не може бити раније од два пуна календарска месеца након слања предлога. Ако закупац одбије или не одговори, закупац тражи од Комисије за становање (Huurcommissie) да донесе одлуку, и то мора учинити у року од шест недеља од предложеног датума смањења. Закупац наставља да плаћа постојећу закупнину док се одлука не донесе.

Тамо где поени показују значајно прецењивање, ова рута вреди далеко више од једног процентног поена индексације и може се комбиновати са рекламацијом недостатака. Провера поена требало би да буде први корак кад год регулисани или закупац средњег тржишта доводи у питање своју закупнину.

Шта станодавац не сме да уради

• Повећајте више од једном у дванаест месеци. Друго повећање у истом периоду од дванаест месеци је неважеће (чл. 7:251 BW), шта год да уговор каже.
• Повећање током одређеног периода без уговорне основе. У средњем тржишту и слободном сектору, одсуство клаузуле о индексацији значи да нема годишњег повећања током целог периода.
• Повећајте одбијањем обнављања. Закупни уговор у Холандији на неодређено време не истиче и не може се „обновити“ под новим условима по избору станодавца. Нуђење закупцу избора између веће закупнине и исељења није законит пут до повећања: прекид закупа захтева законске основе и, ако се закупац не слаже, судски налог.
• Надокнадите повећање кроз накнаде за услуге. Укључивање закупнине у трошкове услуга или укупна цена не преживљава проверу.
• Игноришите приговор. У регулисаним и средњим сегментима тржишта, закупац не може једнострано одбацити приговор; једини начин напред је Комисија за становање (Huurcommissie), у року од шест недеља.

Практично вођење

За закупце. Прво проверите сегмент, затим аритметику, па формалности – тим редоследом, јер формални недостатак уништава повећање без обзира на проценат. Направите дневник два рока: поднесите приговор пре датума ступања на снагу у регулисаним и средњим сегментима тржишта и поднесите захтев Комисији за становање у року од четири месеца за уговорну индексацију. Ако ваш закуп у слободном сектору додаје додатак изнад 3% на индексацију, посаветујте се пре плаћања. И извршите проверу бодова чак и ако повећање изгледа исправно.

За станодавце. Ревидирајте свој образац: клаузула о доплати састављена пре пресуде Вишег суда (Hoge Raad) из 2024. године је обавеза која се стално врши. Пошаљите предлоге рано, у писаној форми, наводећи тренутну закупнину, нову закупнину, датум ступања на снагу и начин приговора, и сачувајте доказ о слању. Приложите пореску изјаву за свако повећање које зависи од прихода. Ако закупац приговара, одмах пропустите шестонедељни рок за закупнину (Huurcommissie) – његово пропуштање кошта целе године.