Реновирање са континуираним закупом у Холандији

Реновирање са продуженим закупом значи да закуподавац обавља радове на некретнини док траје закуп и закупац остаје. Холандски закон то дозвољава: према члану 7:220 Холандског грађанског законика (Burgerlijk Wetboek) закупац мора толерисати хитне радове и мора сарађивати у реновирању само ако је закуподавац поднео писани предлог који је разуман. Оно што закупац не губи је право на смањење закупнине, на надокнаду штете и, тамо где је селидба неизбежна, на законски допринос за трошкове селидбе.

Тај један чланак обавља највећи део посла у овој области. Скоро сваки спор се врти око иста два питања: да ли је ово хитно одржавање или реновирање и да ли је оно што станодавац предлаже разумно? Одговори одређују да ли можете да одбијете, шта вам се дугује и које тело одлучује. Овај водич утврђује оквир и за станодавце и за закупце. Примењује се на изнајмљене станове; положај пословних просторија се разликује у неколико тачака, као што објашњава наш чланак о холандском закону о комерцијалном закупу.

Да ли се хитно одржавање третира другачије од реновирања?

Да. Хитни радови (dringende werkzaamheden) морају се толерисати, док вас реновирање (renovatie) обавезује само ако је писани предлог станодавца разуман. Та разлика је прва ствар коју треба утврдити, јер су правила која се односе на сваки од њих различита.

Морате ли дозволити да се хитни послови наставе?

Да, морате им дозволити, али задржавате своја потраживања за смањење закупнине и надокнаду штете. Хитни радови су радови који се не могу разумно одложити до краја закупа.

Замена неисправног котла, поправка крова који цури, решавање проблема слегања тла, уклањање азбеста пронађеног током других радова, обнављање истрошених цевовода: то су обавезе станодавца у вези са одржавањем. Члан 7:220, став 1 Грађанског законика обавезује закупца да их дозволи.

Толеранција није исто што и прихватање без последица. Иста одредба изричито задржава потраживања која је закупац већ имао: смањење закупнине, раскид закупа када је губитак уживања довољно озбиљан и одштету. Другим речима, не можете блокирати неопходно одржавање, али не морате ни сносити његов пуни терет. Закупац који вам затвори купатило на три недеље има право да обави радове. Закупац који затим очекује и пуну закупнину није на чврстом тлу.

Шта се дешава ако закупац једноставно одбије да дозволи извођење радова? За хитне радове одговор је неугодан. Закупац може од суда затражити налог којим се одобрава приступ. Закупац који омета неопходно одржавање ризикује да буде наређено да га дозволи, да плати трошкове поступка и да надокнади закупцу штету насталу кашњењем, као што је штета од воде која се шири због тога што цурење није поправљено. Суд такође може размотрити одбијање у каснијим поступцима о самом закупу. Прави одговор на лоше организоване хитне радове стога није одбијање приступа. Уместо тога, инсистирајте у писаној форми на одговарајућим објектима и затражите смањење и одштету коју вам закон већ даје.

Када морате сарађивати приликом реновирања?

Само када је станодавац поднео писани предлог који је разуман. Ако се не слажете, станодавац мора да затражи од окружног суда да о томе одлучи.

Реновирање је другачијег карактера. То није поправка већ побољшање: боља изолација, нова кухиња или купатило, балкон, топлотна пумпа или рушење и замена зграде. Побољшање није нешто што станодавац може једноставно да наметне. Према члану 7:220, став 2 Грађанског законика, станодавац који жели да реновира док је закуп у току мора закупцу поднети писани предлог. Закупац мора сарађивати само ако је тај предлог разуман.

Разумност се процењује на основу свих околности. То укључује природу и неопходност посла, интересе које станодавац следи, последице по овог закупца, трајање и интензитет сметње, понуђене погодности и надокнаду, као и да ли ће закупнина након тога порасти. Предлог да се изолује кров током два дана о трошку станодавца је лако разуман. Предлог да се стан старијег закупца исели током четири месеца, без алтернативног смештаја и уз значајно повећање закупнине, није.

Ако закупац одбије да сарађује са предлогом који станодавац сматра разумним, станодавац не може да изврши насилни улазак. Надлежни орган је подокружни суд (kantonrechter), који одлучује да ли је предлог био разуман. Станодавац мора да докаже да јесте. Управо зато предлог треба да буде конкретан: шта ће се радити, у којим собама, којим датумима, са којим алтернативним садржајима, по којој цени за закупца и са каквим утицајем на закупнину.

Како правило седамдесет процената функционише у комплексима од десет или више кућа?

Уколико се реновира најмање десет јединица које чине једну зграду, предлог се сматра разумним када се најмање седамдесет процената станара сложи. Закупац који се не слаже има осам недеља да затражи од суда да пресуди другачије.

Већина великих реновирања утиче на целе блокове, а не на појединачне станове, а члан 7:220, став 3 Грађанског законика предвиђа механизам за ту ситуацију. Примењује се када се реновирање односи на најмање десет стамбених или пословних јединица које чине једну структурну јединицу.

Претпоставка је снажна, али то није крај ствари. Закупац који се није сложио може затражити од суда да пресуди да предлог није разуман у његовом случају. Тај захтев мора бити поднет у року од осам недеља од писменог обавештења станодавца да је достигнуто седамдесет процената. Рок од осам недеља је кратак и строг: пустите га да прође, а предлог се сматра разумним у односу на вас. Практична последица је да морате сарађивати.

Две тачке се редовно погрешно схватају. Прво, седамдесет процената се рачуна међу станарима укључених станова, а не међу домаћинствима која су присуствовала састанку. Закупац мора бити у стању да докаже тај број. Друго, претпоставка се односи на разумност предлога у целини. Она не укида право појединачног станара на надокнаду, смањење закупнине током радова или допринос трошковима селидбе. Ако лична околност чини стандардни пакет неразумним за вас, као што је здравствено стање које живот на градилишту чини неодрживим, осмонедељни пут постоји управо за то.

За закупце, практичан савет је да се ангажују рано, уместо да чекају. Када се достигне праг, ваш став је дефанзиван и радите против рока. Пре те тачке, закупци који се сами организују имају стваран утицај на распоред, објекте и надокнаду. Наш преглед права закупаца у Холандији наводи на чему можете инсистирати.

Може ли закупац раскинути закуп да би уместо тога реновирао?

Само преко суда, и само ако реновирање није могуће док закупац живи. Раскид закупа ради реновирања је другачији пут од реновирања са наставком закупа, а заштитне мере су знатно веће.

Закуп стамбеног простора у Холандији не престаје отказом од стране закуподавца. Отказ ступа на снагу само ако закупац пристане или ако суд раскине закуп. Суд то може учинити само из једног од разлога наведених у члану 7:274 Грађанског законика. Један од тих разлога је хитна употреба за сопствени простор. Члан 7:274, став 3 изричито предвиђа да употреба за сопствени простор укључује реновирање стамбеног простора које није могуће без раскида закупа.

Речи „није могуће“ су кључне. Није довољно да би празно усељење било јефтиније, брже или практичније. Закупац мора учинити вероватним да се планирани радови заиста не могу извршити док је закупац на лицу места. Структурно рушење и обнова обично испуњавају услове. Замена кухиња и купатила обично не испуњава услове, јер се то може организовати у фазама са привременим објектима. Поред тога, суд мора бити уверен да закупац може да добије други одговарајући смештај и одмериће интересе обе стране.

Уколико се закуп раскине по овом основу, суд одређује допринос за трошкове селидбе и реновирања закупца. Постоји додатна заштита која се лако превиђа. Ако је план да се реновирана некретнина поново изда у закуп под суштински непромењеним условима, ситуација уопште није ситуација сопствене употребе. Закупац би тада требало да следи пут реновирања са разумним предлогом, а не пут раскида. Судови критички гледају на покушаје коришћења реновирања као полуге за уклањање закупца са регулисаном закупнином. Процес исељења из изнајмљене некретнине увек се одвија само преко суда. Никада не иде само преко закупца и никада преко Huurcommissie (Трибунала за закупнину), који нема никаква овлашћења над наставком закупа.

Колики новац може закупац захтевати?

Постоје три одвојена права: допринос за трошкове селидбе, смањење кирије и накнада штете. Она се често мешају једно са другим, али могу постојати једно поред другог и остварују се на различите начине.

Када се дугује допринос за трошкове селидбе?

Дугује се када реновирање заиста учини неопходним да се станар исели. За самосталне куће закон прописује минимални износ.

Члан 7:220, став 5 Грађанског законика обавезује станодавца да допринесе трошковима које селидба доноси са собом. Законски минимум за самосталне домове утврђује се министарским прописом и прилагођава се сваке године 1. марта у складу са индексом потрошачких цена. Користите бројку објављену за годину у којој се селидба одвија, а не број наведен у старијем чланку или у писму станодавца. Било који допринос који закупац добије од општине за исту селидбу може се одбити од ње.

Да ли је пресељење заиста неопходно је питање чињенице. Није неопходно само зато што је посао непријатан. Неопходно је ако ће основни објекти попут кухиње, купатила или грејања бити ван употребе током значајног периода. Станодавац који нуди привремени заменски стан (wisselwoning) и даље дугује допринос, јер законски минимум покрива трошкове селидбе и реновирања, а не закупнину заменског стана.

Вреди напоменути једну практичну ствар у вези са привременим смештајем. Обично се ставља на располагање на основу посебног уговора о коришћењу, а не новог закупа, тако да не настаје други закуп и првобитни закуп једноставно наставља да важи. Прочитајте тај документ пре него што га потпишете. У њему треба да буде наведено да ваш постојећи закуп остаје на снази, да се враћате у свој дом када се радови заврше и ко у међувремену плаћа трошкове привременог смештаја.

Када можете захтевати смањење закупнине током радова?

Можете захтевати сразмерно смањење чим станодавац сазна за губитак уживања. Пријавите то писмено, јер се тиме одређује датум почетка.

Ако је уживање у имовини умањено због недостатка, члан 7:207 Грађанског законика даје закупцу право на сразмерно смањење закупнине. Смањење важи од тренутка када је закупац прописно обавештен или је на други начин био довољно упознат са проблемом. Писано обавештење стога није формалност; оно утврђује датум од ког важи било какво смањење.

Овде су важна два рока, и оба су строга. Закупац који жели да Комисија за становање одреди привремено смањење мора прво дати станодавцу шест недеља да отклони недостатак. Сам захтев мора бити поднет у року од шест месеци од обавештења. Ако се тај рок прекорачи, смањење се више не може захтевати за цео период: ограничено је на шест месеци пре датума када је захтев или потраживање заправо поднето. Закупац који годину дана проведе у преписци са стамбеним удружењем пре него што предузме корак може на овај начин изгубити већи део потраживања.

Како се надокнађују штета и додатни трошкови?

Као обична штета, са рачунима, а не преко Комисије за становање. Закупац је одговоран када је штета настала кривично дело закупца или ангажованих извођача радова.

Накнада штете је поново посебна ствар и прати уобичајена правила. Оштећен намештај, уништен под, лаптоп уништен грађевинском прашином, додатни трошкови оброка напољу док је кухиња неупотребљива, додатни трошкови грејања када је зид отворен зими: све се то захтева као одштета. Комисија за становање нема надлежност над њима.

У социјалном становању, много тога је унапред договорено у социјалном плану (социјални план). То је пакет који стамбена удружења преговара са организацијом станара пре великог пројекта: фиксна накнада за сметње, допринос за селидбу, услови под којима се нуди привремени смештај и гаранција да се станари могу вратити. Такав план је ствар договора, а не законска обавеза. Управо зато вреди преговарати о његовом садржају и зато је организација станара важна. Социјални план не може одузети законски минимум за трошкове селидбе.

Да ли се кирија може повећати након реновирања?

Да, побољшања могу оправдати вишу кирију. За регулисане и средње цене станова, повећање је ограничено системом бодова, а предложено повећање можете дати на проверу Комисији за становање.

Ово је тренутак када многи станари први пут схвате колико ће их реновирање коштати на дужи рок. За регулисане домове, а откако је Закон о приступачној кирији (Wet betaalbare huur) ступио на снагу 1. јула 2024. и за сегмент средњих цена кирије, максимална кирија произилази из система вредновања станова (woningwaarderingsstelsel). Овај систем бодовања бодује кућу на основу површине, опреме, енергетске ознаке и других карактеристика. Изолација, нова кухиња или боља енергетска ознака додају бодове и самим тим повећавају максимум. Изнад тог регулисаног распона, систем бодовања не ограничава кирију, али услови закупа и даље ограничавају.

Повећање закупнине током закупа је предлог, а не одлука. Закупац регулисане или средње класе куће који не прихвати предложено повећање након побољшања може да изнесе питање пред Комисију за становање (Huurcommissie). Она процењује повећање у односу на бодовну вредност и важећа правила. Постоји и годишњи максимални проценат повећања. Влада га утврђује сваке године и објављује пре уобичајеног датума повећања, па проверите шта важи у текућој години уместо да се ослањате на бројку из старијег извора. Оно што станодавац не сме да уради јесте да већу закупнину учини условом за радове који су заправо хитно одржавање. Одржавање је обавеза, а не побољшање, и само по себи не оправдава повећање.

Станари либерализованих станова су у слабијем положају у погледу закупнине и требало би пажљиво да прочитају свој уговор, јер тамо клаузула о индексирању у великој мери одређује шта се дешава. Преглед те клаузуле пре потписивања је најјефтинија доступна заштита, као што је наведено у нашој напомени о правним саветима о уговорима .

Шта закупац мора да организује док радови трају?

Дом мора остати погодан за живот, основни објекти морају наставити да раде или бити замењени, а сметње морају бити ограничене колико год је то разумно могуће. Ове уобичајене обавезе се не паузирају зато што је пројекат у току.

Вода, струја, грејање и канализација су неопходни објекти. Уколико дође до прекида у снабдевању, станодавац мора да обезбеди одговарајућу алтернативу или да прихвати смањење закупнине. Приступ кући се такође не сме узимати здраво за готово. Станодавац и извођачи радова немају право да уђу без сагласности закупца, осим у хитним случајевима, а заказивање треба да се изврши у писаној форми. Кључеви предати извођачу радова без јасног договора су чест извор сукоба.

Бука, прашина и радно време регулисани су правилима о заштити животне средине за грађевинске радове и условима који су приложени уз било коју дозволу. У пракси, ова правила обично ограничавају бучан рад на дневне сате радним данима. Поред тих правила, закупац мора да ограничи сметње колико год је то разумно могуће: заштитне мреже за прашину, наткривена стаза, привремена кухиња, складиште за намештај. Да ли је довољно урађено зависи од конкретне ситуације, а суд ће пажљиво испитати шта је обећано у предлогу. Квалитет и безбедност самог рада су ствар холандског грађевинског закона . Закупац остаје одговоран према закупцу за понашање ангажованих фирми; наше практично упутство за градитеље и извођаче радова поставља другу страну тог односа.

Од 1. јула 2023. године, Закон о добром станодавству (Wet goed verhuurderschap) је додат скуп основних стандарда. Закон захтева од станодаваца и агента за издавање да писмено обавесте закупце о својим правима и обавезама. Забрањује дискриминацију и застрашивање, регулише депозит и његов повраћај и захтева спецификацију накнада за услуге. Спровођење је ствар општине, која мора да управља пунктом за пријављивање и може да изриче казне. Општине такође могу увести захтев за дозволу за издавање. Ово је вредно знати јер се Закон често погрешно тумачи: не даје закупцима право вета на планове реновирања, а не спроводи га ни Комисија за становање (Huurcommissie). У контексту реновирања, то је важно за информисање и за понашање. Закупац који користи могућност радова да изврши притисак на закупца да оде, поступа кршећи га.

Депозит заслужује посебну реч. Он постоји да покрије штету коју је проузроковао станар. Не може се користити за финансирање радова или за покривање штете коју су проузроковали извођачи радова. Бележење стања куће пре почетка радова, са датираним фотографијама и пожељно заједничким извештајем о инспекцији, штити обе стране. Такође спречава да расправа о томе ко је шта узроковао постане немогућа за решавање.

Да ли је битно да ли је ваш станодавац стамбена задруга или приватни власник?

Законска правила су иста за сваког станодавца. Оно што се разликује јесте процес консултација око њих, који је много развијенији код социјалног становања.

Формална правила члана 7:220 Грађанског законика примењују се на сваког станодавца, од стамбене задруге са десет хиљада домова до приватног власника са једним станом. У социјалном сектору, Закон о консултацијама закупаца и станодаваца (Wet op het overleg huurders verhuurder) даје признатој организацији закупаца право на информације, на консултације и на давање савета о политици која утиче на закупце. То изричито укључује веће одржавање и реновирање. Стамбена задруга која представи план појединачним закупцима без проласка кроз тај процес прескочила је корак. Организације закупаца могу ово искористити да побољшају пакет пре него што се уопште изброји седамдесет процената. Задруге такође раде са социјалним планом као што је горе описано, а њихове одлуке могу се покренути путем интерне процедуре за жалбе и, у неким случајевима, код регионалног одбора за спорове.

Приватни закупци имају иста законска права, али их обично морају остваривати појединачно, и не постоји обавеза консултација исте врсте. То чини писани предлог још важнијим као документ на основу којег се све остало мери. Закупци у приватном блоку на који се односи исти план и даље могу неформално да се организују, и то се исплати. Правило седамдесет процената примењује се и на приватне комплексе од десет или више јединица, тако да закупци који ћуте могу пронаћи план решен без њих. Наш преглед ваших права као закупца примењује се на оба сектора, а разлике између стамбених и пословних закупа наведене су у нашем поређењу имовинског права и закона о комерцијалном закупу.

Закупци који привремено издају некретнине, или под одређеним привременим режимом, требало би да провере своју позицију пре почетка рада, јер се правила о раскиду уговора и понуди поврата новца разликују. Практичне тачке су прикупљене у нашем чланку о привременом изнајмљивању некретнина . Инвеститори који процењују портфолио требало би да узму у обзир и позицију закупца приликом процене вредности, што развијамо у нашој дискусији о холандским некретнинама и уобичајеним замкама у холандском закону о имовини.

Где се решавају спорови око реновирања?

Нивои закупнине, повећања закупнине, накнаде за услуге и привремена смањења закупнине за регулисане и средње цене станова иду у надлежност Комисије за становање (Huurcommissie). Све остало иде подручном суду. Избор правог форума је важан, јер ова два тела имају оштро подељене надлежности.

Комисија за становање (Huurcommissie) се бави закупнином и недостацима у регулисаним и средњим стамбеним зградама: висином закупнине, предложеним повећањем, накнадама за услуге и привременим смањењем закупнине због недостатка. Наплаћује накнаду која се враћа закупцу ако закупац успе у спору. Њене одлуке обавезују обе стране, осим ако једна од њих не покрене поступак пред подокругским судом у року наведеном у одлуци. Поступци трају месецима уместо недељама, што је још један разлог да се не дозволи да шестомесечни рок за смањење закупнине истекне.

Окружни суд одлучује о осталом: да ли је предлог за реновирање разуман, да ли закупац мора да сарађује, да ли се закуп може раскинути, захтеви за накнаду штете, спровођење споразума и захтеви за обустављање радова који се изводе незаконито. Привремена мера (kort geding) је доступна када је ситуација хитна, што је важно када су започети радови који нису требали да почну. Субвенционисана правна помоћ може бити доступна у зависности од прихода; питајте о томе на самом почетку, а не након што су настали трошкови. Ако се ваша жалба односи на начин на који је сам поступак вођен, а не на исход, постоји посебан начин за подношење жалбе суду.

Између њих двоје се налазе преговори, што је у овој области често најпродуктивнији пут. Многи спорови око реновирања тичу се распореда, објеката и новца, а не принципа, и имају тенденцију да се брже реше за столом него у поступку. Медијација је реална опција тамо где однос мора да се настави годинама након тога, што је у закупу скоро увек случај.

Како градите своју датотеку?

Почните пре него што вам затреба: којим год путем да кренете, исход зависи од тога шта можете да докажете. Сачувајте писани предлог и свако писмо и имејл о њему.

Фотографишите стање куће пре почетка радова и у интервалима током њих, са датумима. Водите кратку евиденцију дана када основни објекти нису били доступни, јер захтев за смањење зависи од периода, а не од општег утиска да је било непријатно. Чувајте рачуне за сваки трошак изазван радом. Потврдите усмена обећања у кратком имејлу истог дана, јер обећање које нико није забележио има тенденцију да нестане у тренутку када је важно.

Закупци би требало да чувају слику истог фајла: предлог, доказ да је послат и коме, запис о сагласности за број од седамдесет процената, обавештења, историју заказивања и извештаје о инспекцији. Добро документован пројекат је лакше бранити и обично се у почетку јавља мање спорова. Савети стручњака су често најкориснији у фази припреме него у парници, као што је објашњено у нашој напомени о сарадњи са стручњацима за право имовине.

Који је следећи корак?

Проверите у каквој се ситуацији налазите, тестирајте предлог у односу на члан 7:220 Грађанског законика и сваки корак запишите. Законодавац је већ успоставио равнотежу између станодавца и закупца; већина проблема настаје када једна страна третира корак као формалност.

Закупац може одржавати и унапређивати некретнину и није му потребна сагласност сваког закупца да то уради. Закупац не сме ометати неопходне радове, али има право на предлог који је заиста разуман, на олакшице док радови трају, на смањење закупнине када је уживање умањено, на надокнаду штете и на законски допринос када се селидба не може избећи. Типичне грешке су предлог који је превише нејасан за тестирање, рок коме је дозвољено да истекне и обећање које никада није записано.

Саветујемо станодавце, стамбене удружења и закупце о реновирању уз континуирано закупништво. То укључује процену или израду предлога, спровођење поступка за седамдесет процената, преговоре о социјалном плану, подношење захтева или одбијање смањења закупнине и трошкова селидбе, као и вођење поступка пред Комисијом за становање или подокружним судом. Ако сте добили предлог за реновирање или га припремате, наши адвокати за закупништво могу га прегледати са вама пре него што се ставови учврсте. Више о нашем приступу холандском закону о имовини и закупу можете прочитати на нашој страници о пракси.

Укратко

• Хитни радови морају бити толерисани у складу са чланом 7:220, став 1 Грађанског законика, али задржавате своја права на смањење закупнине, раскид уговора и накнаду штете.
• Реновирање вас обавезује само ако је писани предлог станодавца разуман; у комплексу од десет или више јединица, седамдесетпостотна сагласност ствара претпоставку разумности коју можете оспорити у року од осам недеља.
• Раскид закупа ради реновирања могућ је само преко суда и само ако се радови не могу обавити док закупац живи (члан 7:274, став 3).
• Трошкови селидбе, смањење закупнине и накнада штете су одвојени захтеви; пријавите недостатке писмено и пратите периоде од шест недеља и шест месеци за комисију за становање.
• Кирија и привремена смањења кирије за регулисане и средње кирије иду Комисији за становање; разумност, раскид и одштета иду подокружном суду.

Često postavljana pitanja

Станодавци морају да прате одређене законске кораке пре него што започну реновирање, а закупци имају јасна права на информације, услове за живот и надокнаду. Одговори у наставку сумирају како холандски закон о закупу решава питање обавештења, надокнаде и спорова.

Нисте сигурни где се налазите? Реците нам о својој ситуацији. Обавестићемо вас о вашим могућностима у року од једног радног дана.

Како Law & More може вам помоћи у вези са овим, објашњено је на нашем адвокат за закупнине страна.