Шта се сматра реновирањем према холандском закону
Разуман предлог и када морате сарађивати
Реновирање док закуп траје спроводи се кроз разумни предлог из члана 7:220 став 2 Закона о закупу. Закупац вам доставља план у писаној форми; ако је предлог разуман, морате сарађивати, а ако није, можете га одбити. Не постоји законски рок за сам предлог, што изненађује многе закупце, али одсуство рока је двосмерно: закупац не може да започне радове на основу писма са којим се нисте сложили. Предлог се процењује на основу садржаја, а озбиљан предлог наводи шта радови обухватају, зашто је потребна ваша сарадња, колико ће трајати, колико ће коштати закупца, колико се предлаже повећање закупнине и шта се дешава са вама док радови трају. Предлог који предвиђа повећање закупнине без приказивања улагања које стоји иза њега тешко је проценити и, само због тога, тешко га је назвати разумним. обавезе станодавца који важе током вашег закупа не нестају током реновирања; некретнина мора остати усељива и ваше мирно уживање мора се поштовати колико год радови дозвољавају. Комплекси се третирају другачије. Када се реновирање односи на зграду или блок од најмање десет стамбених или пословних јединица које чине јединицу, члан 7:220 став 3 Закона о стамбеним зградама претпоставља да је предлог разуман када се са њим сложи најмање седамдесет процената закупаца. Ако сте у мањини, нисте аутоматски обавезни: можете поднети захтев подокружном суду за пресуду да је предлог ипак неразуман, и то морате учинити у року од осам недеља од дана када вас је станодавац писмено обавестио да је достигнут праг од седамдесет процената. Пропустите тај рок и предлог ће бити против вас. То је најтежи рок у овој области права.Када закупац мора уместо тога да раскине закупни уговор
Само реновирање не окончава закуп. Члан 7:220 став 4 Закона о закупу то изричито каже, и то је важно: станодавац не може да наведе рушење или темељну реновацију као разлог зашто је ваш закуп једноставно истекао. Ако се радови заиста не могу извршити док је закуп на снази, станодавац мора да раскине уговор, а за стамбени објекат то значи коришћење законских основа. Основ је хитна сопствена употреба према члану 7:274 став 1 подц Закона о закупу, а члан 7:274 став 3 подц Закона о закупу потврђује да се реновирање које се не може спровести без раскида закупа рачуна као таква употреба. Слободни сте да одбијете отказ. Станодавац тада мора да се обрати подокружном суду, који ће раскинути закуп само ако је хитност оправдана, ако вам је доступан одговарајући алтернативни смештај и након што је размотрио обе стране. Суд такође одређује датум до ког морате да се иселите и може да додели допринос вашим трошковима селидбе. Ово је права препрека, а не формалност, и зато већина станодаваца преферира пут разумног предлога. Ако до тога дође, процес исељења и правила о раскиду уговора на неодређено време вреди прочитати пре него што одговорите. Практична ствар које се треба држати: одбијање повећања кирије није исто што и одбијање радова. Суд од кога се тражи да раскине ваш закупни уговор испитује да ли ометате саму реновацију. Уложите писмени приговор на новац, сарађујте са градитељима и раздвојите та два питања.Исељавање током радова и надокнада за пресељење
Колико додатне кирије реновирање може да оправда
Одговор у потпуности зависи од тога у који сегмент спада ваш дом, и ту старије смернице које круже на мрежи имају тенденцију да заваравају. У регулисаним и средњим сегментима тржишта, кирија је ограничена системом вредновања стамбених јединица (оцена победе, WWS), који бодује стан на основу површине, званичне WOZ вредности, опреме, енергетске ознаке, спољашњег простора и других карактеристика. Побољшања додају бодове, бодови повећавају максималну разумну закупнину, а станодавац може предложити повећање на тој основи према члану 7:255 BW. Два ограничења уједају. Нова закупнина никада не сме прећи максимум који бодови дозвољавају, тако да станодавац који већ наплаћује максимум не добија ништа од рада. А повећање се израчунава на основу стварне инвестиције: Huurcommissie примењује водич за политику који свакој врсти рада додељује претпостављени економски век трајања, дели инвестицију са тим веком трајања у месецима и одбија све субвенције или грантове које је станодавац примио. Субвенционисана изолација стога подржава много мање повећање него што фактура сугерише. У либерализованом сегменту WWS не ограничава закупнину и Huurcommissie нема право гласа над нивоом. Уместо тога, оно што регулише је ваш уговорАко уговор садржи клаузулу о индексирању, станодавац је њоме обавезан; ако садржи клаузулу која дозвољава додатно повећање након побољшања, та клаузула је основа и њена формулација одређује горњу границу. Станодавац без уговорне основе треба да добије вашу сагласност, а ако је нема, мора да се обрати подокружном суду. За детаљнији преглед годишњег механизма погледајте наш чланак о повећање закупнине у Холандији.У ком сегменту се налази ваш дом и зашто се то променило 2024. године
Од 1. јула 2024. Вет бетаалбаре хуур је поделио Холандско тржиште изнајмљивања на три сегмента уместо на два, а граница пролази кроз WWS резултат. До 143 поена, самостални стан је регулисано социјално становање. Од 144 до 186 поена спада у сегмент средњег тржишта, који је био либерализован пре тог датума и сада је такође под контролом закупнине. Од 187 поена је либерализован, а закупнина је оно што се стране договоре. Практичне последице су значајне. У два контролисана сегмента закупнина не сме прећи максимум који дозвољавају поени, а закупац који сматра да је почетна закупнина превисока може затражити од Комисије за становање (Huurcommissie) да је тестира у року од шест месеци од почетка закупа у складу са чланом 7:249 BW. Закупци који издају контролисани стан морају навести број поена и одговарајућу максималну закупнину када се закључи уговор. Границе поена и максималне закупнине везане за њих утврђене су у Закону о закупним ценама станова (Besluit huurprijzen woonruimte) и индексирају се сваке године; Комисија за становање објављује алат за прорачун који примењује важећа правила, и на тај алат, а не на бројку у чланку, треба се ослонити. Другу промену тог лета је лако превидети. Закон о закупу на неодређено време (Wet vaste huurcontracten), такође ступио на снагу 1. јула 2024. године, поново је учинио закуп на неодређено време нормом за стамбене објекте: закуп на одређено време је сада изузетак, дозвољен само у случајевима које закон наводи. Смернице које кажу да станодавац може једноставно да дозволи да двогодишњи уговор истекне како би реновирао између закупа описују ситуацију пре 2024. године и више не важе за већину стамбених закупа. Комерцијални простори су потпуно другачији режим, као што је приказано у нашем поређењу... правила о закупу и некретнинама у пословном сектору и наш део о утицај закона о комерцијалном закупу на предузећа поставити.Годишње повећање закупнине и рокови који о томе одлучују
Уз свако повећање за реновирање постоји и редовно годишње повећање, и та два се често предлажу у истом писму. Држите их одвојено, јер се придржавају различитих правила. Закупнина се може повећати једном у било ком дванаестомесечном периоду. Члан 7:252 BW захтева од станодавца да поднесе предлог у писаној форми најмање два месеца пре датума ступања на снагу нове закупнине и да наведе тренутну закупнину, предложену закупнину, датум почетка и како можете да се успротивите. Предлог који је закаснео или који изоставља те детаље је неисправан и може му се одбити само на том основу. За контролисане станове максимални проценат се утврђује сваке године министарским прописом и разликује се по сегментима; за либерализоване станове горња граница долази из уговора, подложно законском ограничењу годишњих повећања које је законодавац проширио за средњи и виши сегмент. Потражите проценат који се примењује на ваш сегмент у дотичној години, уместо да претпостављате да је прошлогодишња цифра и даље важећа. Ако се не слажете, реците то у писаној форми пре предложеног датума почетка. Ћутање није неутрално: предлог без противљења ступа на снагу. Ако се противите, станодавац који жели повећање мора да се обрати Закупној комисији (Huurcommissie), а члан 7:253 BW дозвољава три месеца од предложеног датума почетка закупнине да то учини. За повећање након побољшања примењује се исти тромесечни рок, који рачуна од датума када је предложена нова закупнина требало да ступи на снагу. Која год страна је незадовољна одлуком Закупнине, има осам недеља од датума слања одлуке да покрене поступак пред подокружним судом у складу са чланом 7:262 BW; ако ниједна страна не то учини, сматра се да су се стране сагласиле са одлуком Закупнине.Где уложити приговор: Хуурцоммиссие или подокружни суд
Избор погрешног форума губи месеце, зато је вредно бити прецизан. Комисија за становање (Huurcommissie) одлучује о нивоу закупнине контролисаних стамбених објеката: почетној закупнини, годишњем повећању, повећању након побољшања, накнадама за услуге и смањењу закупнине због недостатака. Не може да одлучује о нивоу либерализоване закупнине и не одлучује да ли је предлог за реновирање као такав разуман. То питање припада подокружном суду, који је такође форум за сваки спор о либерализованој закупнини, о клаузули о индексацији и о престанку закупа. Поступак пред Комисијом за становање је намерно приступачан. Подносите захтев уз уговор о закупу, писмо станодавца и ваше доказе; накнада је скромна и враћа се страни која успе у спору. Одлука обавезује обе стране, осим ако једна од њих не однесе одлуку подокружном суду у року од осам недеља. Бесплатни савети прве линије доступни су од Судског суда (Juridisch Loket), и... адвокат за закупнине вреди дати упутства када износи или радови постану значајни. Ако случај доспе до суда и буде против вас, наша напомена о како се жалити на одлуку објашњава шта следи. Једно живо питање заслужује заставу. Многи либерализовани уговори о закупу садрже клаузулу која дозвољава да закупнина расте за инфлацију плус фиксни додатни проценат. Низ холандских судова је пресудио да таква клаузула може бити неправедна одредба према закону ЕУ о заштити потрошача када је закупац потрошач, са последицом да цела клаузула отпада уместо да се сведе на елемент инфлације. Судска пракса се још увек развија и исход зависи од коришћене формулације, али то је озбиљан аргумент и успешно се води. Ако ваш уговор садржи клаузулу те врсте, прочитајте је у супротности са правилима о неправедне уговорне одредбе пре него што платите повећање.Креирање датотеке пре него што се успротивите
Спорови ове врсте се добијају на основу докумената. Сачувајте уговор о закупу и сваки анекс, предлог станодавца за реновирање и спецификацију која стоји иза њега, писма о повећању закупнине са датумима када сте их примили, ваше писане приговоре и доказ о томе колико сте платили. Затражите од станодавца детаљан извештај о инвестицији и доказ о евентуалној субвенцији: имате право да проверите прорачун, а станодавац који неће дати те податке слаби сопствени случај. Фотографишите некретнину пре почетка радова и док трају и забележите датуме када су радови почели, престали и завршили се. Ако поремећај прелази оно што је предложено, тај запис је оно што подржава захтев за смањење закупнине. Опште тачке у нашем водичу за сналажење у холандском закону о закупу применити и овде, и знајући шта закупац може захтевати држи преписку кратком.Изнајмљивање као странац или послати радник
Држављанство не прави разлику ни за једно од горе наведеног. Заштита у Књизи 7 Грађанског законика је обавезни закон и не може се поништити, без обзира на језик на којем је уговор и шта год пише о закупцу који прихвата будућа повећања. Енглески превод је погодан, али тамо где се холандска и енглеска верзија разликују, тумачиће се холандски текст, па оба текста прочитајте пре потписивања. Две ситуације захтевају посебну пажњу. Када је смештај организован преко послодавца или агенције, утврдите ко је власник имовине, а ко је ваш станодавац, јер страна која шаље фактуре није увек страна са обавезама. А тамо где су становање и запослење у истом уговору, прекид посла може утицати на право на боравак; то је другачији режим од обичног стамбеног закупа и треба га проверити пре, а не након што се објави реновирање. правила годишњег повећања Примените на исти начин када сазнате у ком сегменту се налази стан.Шта Law and More могу урадити
Наш закуп и адвокати за некретнине проценити предлоге за реновирање, тестирати да ли је предложено повећање поткрепљено инвестицијом и бодовима, водити поступке пред Комисијом за становање и подокружним судом и саветовати станодавце како да правилно спроведу процедуру из првог покушаја. Ако сте добили предлог или повећање и нисте сигурни да ли је исправно, пошаљите нам писмо и уговор о закупу и ми ћемо вам рећи где се налазите.Često postavljana pitanja
Станодавци морају да поштују строге законске процедуре приликом повећања закупнине након реновирања, а закупци имају јасна права да оспоре та повећања путем званичних канала. Величина било каквог повећања зависи од стварних трошкова, животног века побољшања и од тога да ли је некретнина регулисана или либерализована.Која су законска ограничења за повећање закупнине након реновирања у Холандији?
Повећање закупнине се израчунава дељењем инвестиције станодавца са бројем месеци у економском веку трајања побољшања. Комисија за изнајмљивање објављује водич са политикама који наводи конкретне радове на реновирању и њихов претпостављени просечни век трајања.
Само стварни трошкови се рачунају у прорачун. Ако је ваш станодавац добио субвенције или грантове за мере одрживости, оне се морају одузети од укупне инвестиције пре израчунавања месечног повећања закупнине.
За некретнине које нису либерализоване, нова закупнина не може прећи максималну основну закупнину (kale huur) чак ни након реновирања. Ово ограничење пружа важну заштиту закупцима у регулисаним стамбеним објектима.
Колико обавештења станодавац мора дати пре повећања закупнине због реновирања?
Ваш станодавац мора да вам представи разуман предлог за реновирање пре почетка било каквих радова. Овај предлог мора да садржи природу планираних радова, финансијске последице за станодавца и предложено повећање закупнине.
Закон не одређује тачан рок за обавештење о самом предлогу. Међутим, ваш станодавац не може једноставно да наметне измене или да започне радове без вашег претходног пристанка.
Ако се ви и ваш станодавац договорите, нова закупнина ступа на снагу према вашим договореним условима. Уколико се не слажете, захтев Комисији за закуп мора бити поднет у року од три месеца од датума када је предложена нова закупнина требало да ступи на снагу.
Шта се квалификује као значајна реновација која оправдава повећање закупнине према холандском закону?
Члан 7:220(2) холандског грађанског законика дефинише реновирање као „рушење са заменом новом градњом или делимичну обнову изменом или доградњом постојеће градње“. Радови морају резултирати побољшањем вашег животног задовољства.
Мере одрживости могу се квалификовати као реновирања ако испуњавају ову дефиницију. Примери укључују изолацију објекта, постављање високоефикасног застакљивања или уградњу топлотне пумпе.
Не рачуна се свака поправка или радови на одржавању као реновирање. Ваш станодавац не може повећати закупнину за рутинско одржавање или мање поправке које једноставно одржавају некретнину у постојећем стању.
Да ли станари имају право на надокнаду ако реновирање значајно поремети њихове услове живота?
Ако реновирање захтева привремено пресељење, предлог вашег станодавца мора да се односи на привремени алтернативни смештај. Станодавац такође мора да наведе надокнаду за пресељење коју ће вам исплатити.
Разумност предлога за реновирање укључује разматрање како радови утичу на вас. Суд или Комисија за изнајмљивање ће проценити да ли је станодавац адекватно решио ове поремећаје приликом процене предлога.
Немате аутоматски право на надокнаду за сваку непријатност. Кључни фактор је да ли је поремећај толико значајан да је привремено пресељење неопходно.
Које процедуре морају да следе станодавци да би спровели легитимно повећање закупнине након реновирања?
Ваш станодавац мора прво да добије вашу сагласност пре него што изврши било какве измене на изнајмљеној некретнини. Не може једнострано да врши измене.
Предлог за реновирање мора бити разуман и обухватати конкретна питања. То укључује природу радова, зашто је ваша сарадња неопходна, финансијске последице за станодавца и предложено повећање закупнине.
Ако одбијете предлог, ваш станодавац може да се обрати окружном суду како би проценио да ли је он разуман. За либерализоване некретнине, станодавци морају директно да се обрате окружном суду.
За некретнине које нису либерализоване, станодавци се могу обратити Комисији за изнајмљивање.
Може ли закупац да оспори повећање закупнине и, ако може, како се тај процес легално регулише у Холандији?
Имате право да одбијете предлог вашег станодавца за реновирање ако сматрате да је неразумно. Ваш станодавац не може да настави без вашег пристанка или судске пресуде у његову корист.
Ако се не постигне договор, ви или ваш станодавац можете се обратити Комисији за закуп или подокружном суду. Надлежно тело зависи од тога да ли је ваша некретнина либерализована или нелиберализована.
Комисија за закуп или суд ће утврдити да ли је повећање закупнине оправдано и израчунати одговарајући износ. Приликом доношења ове одлуке, они узимају у обзир трошкове станодавца и економски век трајања побољшања.
Ако суд сматра да је предлог разуман, али ви и даље одбијате да сарађујете са самим радовима (не само са повећањем закупнине), ваш станодавац може раскинути уговор о закупу у складу са чланом 7:274(1) холандског грађанског законика.
