Адвокат за некретнине
у Холандији

Савет или поступак? Затражите бесплатан уводни састанак.

Да ли је куповина ваше куће пред пропашћу, да ли сте открили озбиљан недостатак након преноса уговора или ваш извођач радова лоше обавља посао? Адвокат за некретнине у Холандији вам помаже пре него што потпишете и када дође до спора. На овој страници можете прочитати која холандска правила се примењују на куповину, изнајмљивање, изградњу и поседовање некретнина, који рокови важе и како вам помажемо.

Оцена клијената Law & More 9.6 од 10 на Клантенвертеллен, холандска платформа за рецензије (81 рецензија, закључно са октобром 2026).

Када вам је потребан адвокат за некретнине у Холандији?

Адвокат за некретнине вам је потребан када уговор о имовини мора бити проверен пре потписивања или када дође до спора око имовине. Код стандардне куповине куће, адвокат није законски обавезан, али благовремени савет често спречава скупе грешке.

Клијенти нам се обраћају у ситуацијама као што су:

купац или продавац жели да раскине уговор о куповини или се захтева казна од 10 процената од цене;
након преноса пронађете недостатке које је продавац требало да пријави, као што су влага, проблеми са темељима или азбест;
ваш извођач радова завршава радове касно, испоручује лош рад или наплаћује додатни рад који нисте наручили;
имате спор са закупцем или станодавцем око закупнине, одржавања, отказа уговора или исељења;
удружење власника донесе одлуку коју желите да поништите;
имате сукоб са комшијама око међе, права пролаза или дрвећа;
Улажете у некретнине у Холандији преко компаније и потребна вам је помоћ око израде и прегледа трансакционе документације.

Неки рокови у закону о некретнинама су кратки, као што је један месец за оспоравање одлуке удружења власника. Након преноса или испоруке, ваша преговарачка позиција је често слабија, зато реагујте рано.

Са којим сродним услугама вам можемо помоћи?

За конкретна питања у овој области права, ове странице су детаљније обрађене.

На шта треба обратити пажњу приликом куповине или продаје некретнине?

Куповина куће од стране приватног купца мора бити у писаној форми (члан 7:2 Холандског грађанског законика). Према члану 3:89 Холандског грађанског законика, власник постаје тек када се региструје нотарски акт о преносу. Регистрација се врши у јавним регистрима Земљишног регистра (Kadaster).

Да ли постоји период хлађења?

Приватни купац куће има период размишљања од три дана након пријема потписаног уговора о куповини. Након тога, куповина је обавезујућа, осим ако се не примењује неки услов, као што је услов финансирања. Такав услов важи само ако га се позовете на време и на прави начин. Пажљиво проверите датуме у уговору.

Која је улога нотара?

За пренос непокретности увек је потребан нотар (notaris), који саставља уговор и региструје га. Нотар је непристрасан и делује у име обе стране. Адвокат за некретнине, насупрот томе, делује само у ваше име и може преговарати о условима уговора у ваше име.

Шта ако странка не наступи?

Ако једна страна не испуни обавезу, друга страна може дати обавештење о неизвршењу, а затим захтевати испуњење, раскид или накнаду штете. Многи стандардни уговори о куповини садрже казну од 10 процената од купопродајне цене. Суд може смањити казну ако би пуна примена била очигледно неприхватљива (члан 6:94 холандског грађанског законика). Адвокат за некретнине у Холандији проверава ове клаузуле. Прочитајте више о претходном уговору о куповини и његовим ризицима.

Шта можете учинити са скривеним недостацима?

Некретнина мора имати квалитете које можете очекивати на основу уговора о куповини (члан 7:17 холандског грађанског законика). Уколико их нема, постоји неусаглашеност и можете сматрати продавца одговорним.

Ваше шансе зависе од продавцеве обавезе да открије недостатке и купчеве обавезе да истражи недостатке. Продавац мора да пријави недостатке за које зна. Купац мора да истражи оно што би разумно могао да открије, на пример, прегледом зграде. Клаузула о старости или азбесту у уговору може ограничити ваша права.

Морате обавестити продавца у разумном року након откривања (члан 7:23 холандског грађанског законика). За потрошача који купује од професионалног продавца, обавештење у року од два месеца је у сваком случају благовремено. Потраживање у принципу застарева две године након тог обавештења. Адвокат за некретнине у Холандији процењује, са грађевинским стручњаком ако је потребно, да ли вам је недостатак био видљив.

Која правила се примењују на закуп стамбених и пословних објеката?

Холандски закон о закупу у 7. књизи Грађанског законика повлачи оштру границу између стамбене и пословне имовине. Закупци стамбених објеката уживају широку заштиту: закуп престаје само ако се закупац сложи или ако тако одлучи подокружни суд (чланови 7:272 и 7:274).

Од 1. јула 2024. године, закуп стамбених објеката се у принципу закључује на неодређено време, према Закону о уговорима о закупу на одређено време (Wet vaste huurcontracten). Од истог датума, Закон о приступачној закупнини проширио је регулацију закупнине на велики део средњег сегмента закупнина. Закупци такође морају да се придржавају Закона о добром станодавству, који је на снази од 1. јула 2023. године, који ограничава депозит на двомесечну основну закупнину.

Малопродајни простор или канцеларијски простор?

За комерцијалне некретнине постоје два режима:

Просторије за малопродају, угоститељство и занатство потпадају под члан 7:290 холандског грађанског законика. Рок закупа је у принципу пет плус пет година, а закупац може да раскине уговор само из законских разлога.
Канцеларије и други комерцијални простори потпадају под члан 7:230а холандског грађанског законика. Закупац има само ограничену заштиту од исељења након истека закупа.

Разлика има велике финансијске последице и за станодавца и за закупца. Адвокат за некретнине у Холандији прво проверава који се режим примењује. Многи комерцијални уговори о закупу користе ROZ модел, чије опште одредбе повремено одступају од закона. Наши адвокати прегледају уговоре о закупу пре него што их потпишете и решавају спорове око закупнине, недостатака и исељења. Законска правила о закупу налазе се на wetten.overheid.nl (Књига 7, на холандском).

Која су ваша права у грађевинарству и реновирању?

Према уговору о грађевинарству, извођач радова се обавезује да изгради и испоручи рад (члан 7:750 холандског грађанског законика). Од 1. јануара 2024. године примењује се Закон о обезбеђивању квалитета у грађевинарству (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Извођач радова је сада одговоран и након испоруке за недостатке који нису откривени приликом испоруке, осим ако се они не могу приписати њему.

Извођач радова који ради за приватног клијента мора да достави документацију о завршетку радова (члан 7:757а). Приватни клијент може да депонује највише 5 процената уговорне цене код нотара (члан 7:768). Тај депозит обезбеђује поправку недостатака утврђених приликом испоруке. Потраживање за недостатак у изградњи застарева најкасније двадесет година након испоруке (члан 7:761).

Додатни рад је рад ван првобитне поруџбине. Извођач радова у принципу може наплатити више само ако вас је благовремено упозорио (члан 7:755). Изузетак су додатни трошкови које сте сами требали разумети. Увек писмено евидентирајте измене и њихову цену.

Пословни пројекти често користе стандардне услове UAV 2012 или UAV-GC 2005. Ови услови обично упућују спорове на арбитражу Холандског арбитражног одбора за грађевинску индустрију (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Адвокат за некретнине у Холандији процењује да ли је арбитража или суд бољи пут.

Шта за вас значе удружења власника, закуп и комшијски закон?

Ако купите стан, стичете право на стан и аутоматски постајете члан удружења власника (Vereniging van Eigenaars, VvE). Уговор о деоби и његови прописи одређују који су делови приватни и како се трошкови деле.

Удружење власника мора сваке године резервисати новац за веће одржавање (члан 5:126 Холандског грађанског законика). Резерва прати дугорочни план одржавања или износи најмање 0.5 процената од вредности обнове. Ако се не слажете са одлуком са састанка, можете затражити од подокружног суда да је поништи у року од једног месеца (члан 5:130). Пре куповине, замолите адвоката да прегледа документа, записнике и резерве удружења.

Која права других могу ограничити ваше власништво?

Власништво може бити ограничено правима других, која су регистрована у јавним регистрима и прелазе на новог власника приликом продаје. Правила су у Књизи 5 Холандског грађанског законика.

Закуп (erfpacht) даје право коришћења туђег земљишта, обично уз годишњу закупнину (члан 5:85). Проверите рок и датуме ревизије, посебно у Amsterdam, где се много земљишта издаје у закуп. Адвокат за некретнине у Холандији чита услове закупа пре преноса.
Право надлежности (opstalrecht) даје право поседовања зграда или радова на, у или изнад туђег земљишта (члан 5:101), као што су соларни панели на другом крову.
Сервитут (erfdienstbaarheid) је терет на једној парцели у корист друге, као што је право пролаза (члан 5:70).

Закон о суседству се такође налази у Књизи 5. Не смете узроковати незаконите сметње својим комшијама, на пример буком или мирисом (члан 5:37). Дрвеће у принципу мора бити удаљено најмање два метра од границе, живе ограде и жбуње пола метра (члан 5:42).

Шта би инвеститори и компаније требало да питају холандског адвоката за некретнине?

Страни инвеститори и компаније често држе имовину у Холандији преко приватног друштва са ограниченом одговорношћу (BV). Структура посла, да ли је реч о послу са акцијама или послу са имовином, има последице према корпоративном праву и пореском праву. Право некретнина и корпоративно право се тада сусрећу у једној трансакцији, уз дужну пажњу у вези са власништвом, закупом, дозволама и обавезама.

Део корпоративног права покрива структуру компаније, уговор о куповини акција и гаранције. Купац обично плаћа порез на пренос власништва (overdrachtsbelasting), који наплаћује нотар. Стопе се разликују за куће у власништву, куће које купују инвеститори и нестамбене некретнине и редовно се мењају. Млади купци прве некретнине могу имати право на изузеће, уз ограничење вредности. Сарађујемо са вашим пореским саветником по овим питањима.

Планирање и дозволе спадају у управно, а не у грађанско право. Адвокат за некретнине у Холандији, који подучава програмере, стога комбинује право некретнина са управним правом. Од 1. јануара 2024. године, Закон о животној средини и планирању (Omgevingswet) регулише зонирање и дозволе, а закон о заштити животне средине поставља услове за земљиште, буку и енергију. Против одлуке о дозволи обично можете поднети приговор у року од шест недеља. Општина која продаје земљиште мора у принципу свим заинтересованим странама дати једнаке шансе. То произилази из пресуде Врховног суда у случају Дидам од 26. новембра 2021. године.

Како функционише рад са Law & More ради?

Адвокат за некретнине у Холандији у нашој адвокатској канцеларији ради у четири фазе. У свакој фази унапред разговарамо о томе шта радимо и колико то отприлике кошта.

Упис. На бесплатном уводном састанку разговарамо о вашој ситуацији и роковима који теку. Тражимо кључна документа, као што су уговор о куповини, закуп или деоби.
Савет. Процењујемо ваша права и обавезе и објашњавамо ваше ризике и шансе, на енглеском или холандском језику.
Преговори. Дајемо обавештење о неизвршењу обавеза или сматрамо другу страну одговорном и водимо преговоре. Многи имовински спорови се завршавају споразумом о поравнању (vaststellingsovereenkomst), обавезујућим уговором који решава спор.
Поступак. Уколико се не постигне споразум, водимо парницу пред окружним судом, окружним судом или арбитражом, укључујући скраћени поступак и жалбу.

Случајеви закупа увек иду пред окружни суд. Остали имовинскоправни захтеви до 25,000 евра иду пред окружни суд, а изнад тога окружном суду, где је обавезно присуство адвоката. Можете се жалити на пресуду апелационом суду у року од три месеца.

Колико кошта адвокат за некретнине у Холандији Law & More?

Адвокат у Law & More наплаћује 250 до 350 евра по сату без ПДВ-а; партнер наплаћује 300 до 400 евра без ПДВ-а. Увек унапред разговарамо о цени и процени трошкова.

Уводни састанак је бесплатан. Једнократни саветодавни састанак без додатне помоћи кошта 300 евра са ПДВ-ом. Law & More не ради на основу правне помоћи коју финансира држава. Наша адвокатска канцеларија се налази у Marconilaan 13 in Eindhoven, има локацију за посете у Amsterdam и ради за клијенте широм Холандије.

Ко се бави вашим случајем?

Ваш случај води Руби ван Керсберген. Више о њиховом искуству можете прочитати на страници нашег тима.

Који чланци вам додатно помажу?

Često postavljana pitanja

Када треба да ангажујем адвоката за некретнине у Холандији?

Ангажујте адвоката за некретнине пре него што потпишете уговор или чим дође до спора око куповине, закупа, изградње или власништва. Рани савети спречавају вас да пропустите кратке рокове, као што је месец дана за оспоравање одлуке удружења власника.

Могу ли и даље одустати од куповине куће?

Као приватни купац, имате три дана за размишљање након што примите потписани уговор. Након тога можете одустати само уз услов, као што је услов финансирања, или ако продавац не испуни своје обавезе. Одустајање без ваљаног разлога може вас коштати казне, често 10 процената од куповне цене.

Да ли је продавац одговоран за недостатке пронађене након преноса?

То је могуће ако некретнина нема квалитете које бисте могли очекивати и продавац је знао за недостатак, а није га пријавио. Такође сте имали дужност да сами истражите. Пријавите недостатак продавцу писмено што је пре могуће након откривања.

Да ли ми је потребан адвокат или нотар да бих купио некретнину?

За пренос је обавезан нотар, јер само нотар може саставити и регистровати акт. Адвокат није потребан, али адвокат за некретнине у Холандији кога ангажују купци може прегледати уговор и сам вас заступати у спору.

Да ли мој извођач радова може да наплати додатни рад без мог пристанка?

У принципу не. Извођач радова мора да вас благовремено упозори да ће промена повећати цену, осим ако то нисте требали сами да схватите. Сваку промену и њену цену писмено забележите пре почетка радова.

Да ли Law & More радите на правној помоћи?

Не Law & More не ради по основу правне помоћи коју финансира држава. Радимо по сатници коју унапред договоримо са вама, а уводни састанак је бесплатан.

Сумњате у свој став? Реците нам о својој ситуацији. Обавестићемо вас у року од једног радног дана које су вам опције на располагању. Контактирајте нас, позовите +31 40 369 06 80 или пошаљите е-пошту info@lawandmore.nl.

Ова страница пружа опште информације и не замењује савете о вашој конкретној ситуацији.