Усмени споразум о непокретностима обавезује у већини случајева, али не у оном који је најважнији за приватне купце. Холандско уговорно право је у принципу слободно од форме: споразум настаје понудом и прихватањем у складу са чланом 6:217 Грађанског законика, а изјава се може дати у било ком облику. Руковање приликом закупа пословног простора или продаје пословне имовине је стога обавезујуће.
Изузетак је куповина куће од стране приватног лица. Члан 7:2 Грађанског законика захтева да уговор буде у писаној форми када је купац физичко лице које не делује у оквиру професионалне или пословне активности, и док се не потпише, ниједна страна није обавезана. Продавац може прихватити вишу понуду дан након усменог договора са неким другим, а разочарани купац нема никакво потраживање по основу уговора. Када се потпише писани уговор, иста одредба даје том купцу три дана да га раскине без навођења разлога.
Између предузећа је ситуација поново другачија, а тешкоћа није у валидности већ у доказивању. Страна која се ослања на споразум мора да докаже да је он закључен и шта је у њему наведено, а докази су бесплатни: имејлови, поруке, фактуре и изјаве сведока се рачунају. Имејл са потврдом послат одмах након тога, у којем се наводи шта је договорено и што није оспорено, у пракси је најјачи доступни доказ.
Чак и када није дошло до закључења уговора, прекид преговора у поодмаклој фази може у одређеним околностима довести до одговорности, због чега је начин на који се преговори завршавају подједнако важан као и начин на који се воде.
Овај чланак објашњава када усмени споразум о имовини обавезује, када не, како га доказати и шта писмено забележити у свакој фази.
Детаљнији поглед на усмене споразуме у некретнинама
Усмени договори се стално дешавају када су у питању некретнине. Без обзира да ли се договарате о цени куће или преговарате о условима закупа, ова усмена обећања могу довести до забуне око тога шта је тачно договорено. У Холандији, усмено обећање постаје обавезујуће само када су испуњени одређени фактори, као што су јасни услови и одговарајући правни кораци. Јасноћа у вашем споразуму је од виталног значаја како бисте избегли касније свађе и заштитили своје финансијске интересе.
Шта претвара обећање у правни уговор?
Да би обећање опстало на суду, постоји неколико неопходних услова који претварају једноставан разговор у правни уговор. Холандски систем, баш као и други, очекује јасну понуду праћену недвосмисленим прихватањем. То значи да се обе стране морају сложити око главних детаља без икакве сумње. Без њих, чак ни чврсто руковање можда неће бити довољно да се договор спроведе.
Градивни блокови обавезујућег споразума
Јак споразум захтева неколико кључних делова да би функционисао. Прво, мора постојати јасна понуда и одговарајуће прихватање, што ствара истински договор . Обе стране такође треба да размене нешто вредно, као што је новац или услуге, што је познато као накнада. Такође је важно да сви укључени буду законски способни да склопе уговор, што значи да су пунолетни и здравог разума. Споразум мора бити у складу са законом, и обе стране морају имати стварну намеру да буду обавезне. Коначно, ако су детаљи - цена, опис некретнине или датуми - нејасни, договор може пропасти, без обзира колико искрено руковање могло изгледати.
Писано наспрам усменог: шта их разликује?
Писани споразуми вам дају јасан запис о томе шта је одлучено, што помаже у смањењу каснијих забуна. Они приморавају обе стране да среде све детаље и потпишу их, показујући чврсту посвећеност испуњавању обавеза. С друге стране, усмени споразуми зависе од онога чега се свака особа сећа, а сећања могу избледети или се разликовати током времена. Док пријатељска реч може да запечати обећање, стављање свега на папир значи да је договор много лакше доказати и веровати му.
Да ли се усмени договори важе у некретнинама?
Послови са некретнинама су огромни и укључују велике суме и доживотне обавезе. Пошто је толико тога зависно од њих, правила о томе када је усмено обећање довољно постају строжа. Код трансакција са некретнинама, закон често захтева додатне доказе пре него што се усмени споразум може сматрати обавезујућим. Ова додатна опрезност помаже у спречавању грешака и штити све укључене.
Закон о преварама: како функционише
Према холандским прописима, неки послови морају бити писани да би били легални. За продају некретнина, закон инсистира на детаљној документацији која приказује некретнину, цену и потписе укључених људи. Потребни су јасни, писани докази како би се избегле преваре и забуна код послова високе вредности. Када је реч о закупу, правила се могу разликовати. Краткорочни закуп може функционисати на основу усменог обећања, али дугорочни закуп или закуп са сложеним условима обично захтева писани уговор, са различитим правилима за стамбене и пословне некретнине.
Када руковање може бити довољно
Понекад се усменом договору може веровати чак и без комплетног уговора. На пример, ако се купац усели, изврши плаћања или започне побољшања на основу усменог обећања, судови могу подржати споразум. Ако једна особа направи велике промене јер се ослонила на реч друге особе, закон може интервенисати како би се избегли неправедни резултати. У случајевима када сам новац не би решио лош исход, суд може инсистирати да се обећање испоштује, посебно када је некретнина јединствена или има посебно значење.
Одмеравање предности и мана усмених договора
Познавање и предности и ризика усменог договора може вам помоћи да одлучите да ли треба да се договорите у писаној форми или је довољно усмено обећање. Јасан став о чему се слажете може вам уштедети много главобоља касније. Када разумете ове кључне тачке, боље сте припремљени да избегнете спорове и заштитите своја права.
Шта би могло поћи по злу
Ослањање на усмени споразум отвара врата многим потенцијалним проблемима. Без писаног записа, лако је свакој страни да памти ствари другачије, што може довести до сукоба око детаља попут цене, датума плаћања или услова закључења. Када се приче разликују, доказивање онога што је заправо договорено постаје прави изазов. Ствари постају још теже када време прође и сећања избледе. Ако једна страна умре или предузеће промени власника, усмено обећање може једноставно нестати, остављајући вам мало могућности за регрес. Ови ризици су довели до тога да многи претрпе губитке због споразума који никада нису забележени.
Када усмено обећање може да функционише
Постоје случајеви када усмени договор може бити довољан, посебно за мање или привремене ствари. Краткорочни закуп или једноставне измене писаног уговора могу сасвим добро функционисати ако обе стране верују једна другој. У кризи, као што је случај када су потребне хитне поправке, чекање на комплетан писани уговор може погоршати ствари. Ипак, брзо праћење путем имејла или СМС-а може послужити као користан запис. Чак и кратка писана белешка пружа додатну сигурност да обе стране памте шта је договорено.
Мудро одлучивање о усменим споразумима
Када одлучујете да ли да се ослоните на усмено обећање у послу са некретнинама, морате уравнотежити и правне захтеве и практичне ризике. Послови који се тичу некретнина су превише важни да би се ризиковали нејасним обећањима. Писани уговор отклања забуну тако што јасно дефинише сваки детаљ. Посебно је паметно све записати на папиру када се ради о међународним правилима или када су у питању различити правни системи. Не ризикујте неспоразуме или губитке ; увек размислите о томе да свој споразум саставите у писаној форми.
Потребна вам је стручна помоћ у вези са уговорима о некретнинама у Холандији? At Law & More Наш вишејезични тим пружа свеобухватну правну подршку за све ваше потребе у вези са некретнинама. Без обзира да ли се бавите куповином некретнина, закупом или споровима око уговора, наши стручњаци могу вам помоћи да заштитите своје интересе кроз одговарајућу документацију и добре правне савете. Реците нам о вашој ситуацији. Обавестићемо вас о вашим могућностима у року од једног радног дана.
Како Law & More може вам помоћи у вези са овим, објашњено је на нашем адвокат за некретнине страна.
