Обавезе станодавца

Обавезе станодавца према холандском закону своде се на један принцип: имовина мора бити стављена на располагање и одржавана у стању које омогућава договорено коришћење. То значи предају имовине у добром стању, отклањање недостатака који нарушавају коришћење након што су пријављени и уздржавање од ометања уживања закупца.

Два ограничења дефинишу дужност. Мање свакодневно одржавање је за закупца, а категорије су утврђене прописима, а не препуштене уговору. А обавеза станодавца да изврши поправку настаје када сазна за квар, што чини писано обавештење закупца тренутком од ког смањење закупнине и одштета могу да теку.

Разумевање обавеза станодавца | Law & more

Уговор о закупу има различите аспекте. Важан аспект овога је станодавац и обавезе које има према закупцу. Полазна тачка у погледу обавеза станодавца је „уживање које закупац може очекивати на основу уговора о закупу”. На крају крајева, обавезе станодавца су уско повезане са правима закупца.

Конкретно, ово полазиште значи две важне обавезе за станодавца. Пре свега, обавеза из члана 7: 203 БВ да се ствар стави на располагање закупцу. Поред тога, на станодавца се примењује обавеза издржавања, или другим речима регулисање недостатака у члану 7: 204 Холандског грађанског законика. Шта тачно значе обе обавезе станодавца, биће речи сукцесивно на овом блогу.

Омогућавање изнајмљене имовине

Што се тиче прве примарне обавезе станодавца, члан 7: 203 холандског грађанског законика предвиђа да је станодавац дужан станару ставити на располагање имовину под закуп и оставити је у оној мери у којој је то неопходно за договорену употребу. Договорена употреба односи се, на пример, на изнајмљивање:

• (независни или несамостални) животни простор;
• пословни простор, у смислу малопродајног простора;
• остали пословни простор и канцеларије како је описано у члану 7: 203а БВ

Важно је јасно описати у уговору о закупу коју су употребу стране договориле. На крају крајева, одговор на питање да ли је закупац испунио своју обавезу зависиће од тога шта су стране описале у уговору о закупу у вези са наменом изнајмљене имовине. Стога је важно не само навести намењену употребу у уговору о закупу, већ и детаљније описати шта закупац може очекивати на основу тога.

У том контексту, ради се, на пример, о основним садржајима који су неопходни да би се изнајмљена имовина користила на специфичан начин. На пример, за коришћење зграде као малопродајног простора, закупац може да предвиди и доступност тезге, фиксних полица или преградних зидова, као и потпуно другачије захтеве за изнајмљени простор на пример намењен за складиштење отпадног папира или старог метала. може се поставити у овом контексту постављеном.

Обавеза издржавања (подразумевано поравнање)

У контексту друге главне обавезе закуподавца, члан 7: 206 Холандског грађанског законика прописује да је станодавац дужан да поправи недостатке. Шта се подразумева под недостатком даље је разрађено у члану 7: 204 Грађанског законика: недостатак је стање или карактеристика имовине због које имовина не може закупцу пружити уживање које може очекивати на основу уговора о закупу.

Што се тога тиче, према Врховном суду, уживање обухвата више од стања изнајмљене имовине или њене материјалне имовине. Друге околности које ограничавају уживање такође могу представљати недостатак у смислу члана 7: 204 БВ. У овом контексту, узмите у обзир, на пример, очекивану приступачност, приступачност и изглед изнајмљене имовине.

Иако је то широк појам, који обухвата све околности које ограничавају уживање закупца, очекивања закупца не би требало да прелазе очекивања просечног закупца. Другим речима, то значи да закупац не може очекивати више од добро одржаване некретнине. Поред тога, различите категорије објеката за изнајмљивање ће свака подићи своја очекивања, према судској пракси.

У сваком случају, нема недостатака ако објекат изнајмљивања не пружа станару очекивано уживање као резултат:

• околност која се може приписати станару на основу грешке или ризика. На пример, мањи недостаци у изнајмљеној имовини с обзиром на расподелу правног ризика сносе се за рачун станара.
• Околност која се односи на личног станара. То би могло укључити, на пример, врло ниску границу толеранције у погледу буке нормалног живота других станара.
• Стварне сметње од стране трећих лица, као што су саобраћајна бука или сметње од буке са терасе поред изнајмљене имовине.
• Тврдња без стварног поремећаја, будући да је ситуација у којој, на пример, комшија станара само тврди да има право проласка кроз башту станара, а да је заправо не користи.

Санкције у случају кршења главних обавеза од стране станодавца

Ако станодавац не може изнајмљену имовину ставити на располагање станару на време, у целости или уопште, станодавац има недостатак. Исто важи и ако постоји квар. У оба случаја, недостатак подразумева санкције за станодавца и даје станару одређена овлашћења у овом контексту, као што је захтев за:

• Усклађеност са прописимаЗакупац тада може захтевати од закупца да благовремено, у целости или уопште стави на располагање изнајмљену имовину, или да отклони недостатак. Међутим, све док закупац не захтева од закупца да изврши поправку, закупац не може отклонити недостатак. Међутим, ако је поправка немогућа или неразумна, закупац није дужан да то учини. Ако, с друге стране, закупац одбије поправку или то не учини на време, закупац може сам отклонити недостатак и одбити трошкове од закупнине.
• Смањење закупнине. Ово је алтернатива за закупца ако изнајмљени посед не буде доступан на време или у потпуности од стране закуподавца или ако постоји недостатак. Смањење станарине мора се захтевати од суда или комисије за процену станарине. Захтев се мора поднети у року од 6 месеци након што је закупац стан пријавио станодавцу. Од тог тренутка ће ступити на снагу и смањење закупнине. Међутим, ако закупац дозволи да овај период истекне, његово право на смањење закупнине ће се смањити, али неће истећи.
• Раскид уговора о најму стана ако недостатак кирије потпуно онемогућава уживање. Ако је недостатак који давалац лизинга не мора отклонити, на пример зато што је правни лек немогућ или захтева трошкове који се од њега разумно не могу очекивати у датим околностима, али то ужитак који је станар могао очекивати потпуно онемогућен, и станар и давалац лизинга раскида закуп. У оба случаја то се може постићи ванпарничном изјавом. Међутим, често се све стране не слажу са распуштањем, тако да правни поступак још увек мора да се прати.
• Компензација. Ово потраживање припада закупцу само ако се недостатак, као што је присуство квара, такође може приписати станодавцу. То је случај, на пример, ако је квар настао након склапања уговора о закупу и може се приписати закуподавцу јер, на пример, није извршио довољно одржавања на изнајмљеној имовини. Али такође, ако је одређени недостатак већ био присутан када је закључен уговор о закупу и закуподавац је у то време био свестан тога, требало је то знати или обавестити станара да изнајмљена имовина није имала недостатак.

Да ли сте као станар или станодавац умешани у спор око тога да ли станодавац испуњава услове или не? Или желите да сазнате више о, на пример, наметању санкција станодавцу? Затим контактирајте Law & More. Наш адвокати за некретнине су стручњаци за станарско право и радо ће вам пружити правну помоћ или савет. Без обзира да ли сте станар или станодавац, на Law & More заузимамо лични приступ и заједно са вама ћемо прегледати вашу ситуацију и утврдити стратегију (праћења).