Холандски нотар и правни пренос имовине: водич за међународне купце

Ако купујете кућу у Холандији , не можете избећи нотара . Холандски закон не дозвољава приватну промену власништва над имовином: пренос мора да изврши холандски нотар и да се региструје у јавним регистрима. За купце из земаља где свака страна у продаји ангажује свог адвоката, ово је најмање познат део процеса и место где настају најскупљи неспоразуми.

Шта је холандски нотар за грађанско право

Холандски нотар није виши адвокат са печатом. То је јавна канцеларија: нотар се именује краљевским декретом, којим се такође одређује место његовог оснивања (чл. 3 Wna, Wet op het notarisambt), и има овлашћење да извршава аутентичне акте када то закон захтева или када страна то затражи (чл. 2 Wna). Такав акт има посебан доказни статус и често се може спровести без судске пресуде.

Две последице су битне:

• Нотар има дужност да поступа. Нотар мора да обавља послове које му закон додељује или које страна захтева, уз ограничене изузетке (чл. 21 Wna).
• Нотар није ни на чијој страни. Нотар обавља своју функцију самостално и служи интересима sve странке у правном чину, непристрасно и са највећом могућом пажњом (чл. 17 Wna).

По чему се нотар разликује од адвоката у вашој земљи

У Енглеској, Ирској, Сједињеним Државама и многим другим земљама, свака страна у преносу власништва ангажује свог страначког адвоката. Холандски нотар је супротност: један, неутрални јавни службеник који служи трансакцији, а не страна у њој. Страни „јавни бележник“, који у многим земљама само оверава потписе, има далеко ужи официрски положај и није корисно поређење.

Нотар испитује власништво, припрема и објашњава акте, чува новац и региструје пренос — али неће преговарати о цени, саветовати да ли је договор исправан или заступати ваше име у спору.

Обавеза информисања и њене границе

Непристрасност према члану 17 Wna повезана је са дужношћу информисања: нотар мора да се увери да свака страна разуме шта акт предвиђа и који су ризици пре потписивања – дужност позната у немачко-холандској традицији као Belehrungspflicht . Када је страна слабија, мање искусна или не говори језик, та дужност постаје захтевнија, а нотар који потписује знајући да купац није схватио битну ствар ризикује дисциплинске мере и одговорност.

Али обавештавање обе стране није заступање. Тамо где се купац и продавац истински сукобљавају — око недостатака откривених пре завршетка, притиска да се помери датум или значења неког услова — нотар остаје посредник. Управо тада купцу треба неко чија је једина дужност према купцу.

Када треба ангажовати и свог адвоката

• Уговор је нестандардан или је продавац инвеститор или инвеститор који користи сопствене услове.
• Купујете на аукцији, од имања или компаније, или од продавца који је у финансијским потешкоћама.
• Некретнина укључује закуп земљишта (ерфпахт), упис на листу споменика или необичан сервитут.
• Постоји спор око недостатака, депозита, казни или датума, или могућност истог.
• Куповина се тиче вашег боравишног статуса, развода, брачног имовинског режима или прекограничног наслеђивања.

Њих двоје се допуњују: нотар извршава пренос, ваш адвокат се уверава да је погодба онаква какву би требало да склопите.

Две фазе: обавеза и пренос

Ово је најважнија структурна тачка у холандском праву имовине : она одваја обавезу преноса од самог преноса . За валидан пренос потребан је валидан власнички документ, лице које има право да располаже имовином и валидан чин испоруке (чл. 3:84 BW). За непокретну имовину, та испорука је акт састављен пред холандским нотаром, након чега следи регистрација тог акта у јавним регистрима (чл. 3:89 BW).

Кооповеренкомст , често назван „привремени“ уговор о куповини, стога ствара обавезујућу обавезу куповине и продаје. Не чини вас власником. „Привремени“ је обмањујући: када истекне период хлађења, он вас потпуно обавезује. Власништво прелази тек када се региструје преносни акт.

Од понуде до регистрације

Захтев за писањем и период хлађења

Уколико је купац физичко лице које не делује у оквиру професионалне или пословне активности, а некретнина је намењена за стамбену употребу, куповина мора бити закључена у писаној форми (чл. 7:2 BW). Руковање, е-пошта или размена порука путем WhatsApp-а неће обавезивати потрошача-купца.

Иста одредба даје потрошачу, купцу стамбеног простора, период размишљања од три дана. Почиње дан након што примите потписани уговор, не треба наводити разлог и не исплаћује се никаква надокнада. Мора да укључује најмање два дана која нису субота, недеља или државни празник; ако нису, продужава се. Право припада само купцу, а рок тече од пријема — зато сачувајте доказ о томе када вам је уговор стигао.

Депозит или банкарска гаранција

Стандардни модел уговора о куповини захтева од купца да пружи обезбеђење: или готовински депозит ( waarborgsom ) уплаћен на рачун треће стране нотара, или банкарску гаранцију ( bankgarantie ) од банке са седиштем у Холандији. У моделу уговора о куповини NVM, VBO, VastgoedPRO и Vereniging Eigen Huis износ је фиксиран на 10% од куповне цене, а доспева неколико недеља пре завршетка. Модел такође садржи клаузулу о казни: купац који не заврши посао обично дугује износ једнак депозиту. Ускладите било који финансијски услов са вашим распоредом хипотеке.

Истрага власништва и претраге Кадастера

Кадастер води јавне регистре који бележе чињенице релевантне за правни статус регистроване имовине (чл. 3:16 BW), а акти који утичу на тај статус се могу регистровати (чл. 3:17 BW). То је оно што чини пренос власништва у Холандији сигурним: чињеница која се може регистровати, а није регистрована када је ваше стицање регистровано, генерално се не може користити против вас, осим ако нисте знали за њу (чл. 3:24 BW).

Нотар ће обично проверити:

• наслов продавца и ланац ранијих акта;
• постојеће хипотеке, које морају бити откупљене и ослобођене по завршетку;
• заплена и заплене (опсадити) против продавца или имовине;
• сервитути, друга стварна права и квалитативне или ланчане обавезе;
• закуп земљишта (ерфпахт): закупнина земљишта, датуми прегледа и крај мандата;
• ограничења јавног права, као што су статус споменика или општинске одлуке о спровођењу закона;
• акт о деоби и удружењу власника, где је некретнина стан;
• идентитет, способност и брачни статус обе стране.

Подједнако је важно оно што нотар не проверава: ни стање зграде, површину пода, влагу, азбест или темеље, нити да ли је дозвољено проширење осим ако се не појављује у регистрима, нити вредност. Стање и усклађеност са планом су ваша одговорност, а то треба решити пре него што се уговор потпише или покрије условом.

Рачун треће стране и како се новац креће

Нотар мора да води један или више посебних рачуна на своје име, са напоменом тог својства, намењених искључиво за новац који се држи за друге (чл. 25 Wna). Ово је derdengeldenrekening . Новац је ограђен: не припада нотару и ван је домашаја нотарових поверилаца. Зато је холандско закључење безбедно без ескроу агената или обавеза између супротстављених адвоката.

• Нотар издаје извод са рачуна (напомена о узбуђењу) који покрива цену, порез на пренос власништва, таксе, трошкове регистрације, расподелу трошкова услуга и локалних пореза, као и депозит.
• Преносите стање на рачуну који је на ваше име, обично радни дан пре завршетка; ваш зајмодавац исплаћује зајам на исти рачун. Без рачуна, уговор се не може сматрати потписаним.
• Након потписивања, регистрације и коначне претраге, нотар откупљује хипотеку продавца, исплаћује продавцу и враћа порез на пренос власништва.

Продавац се не плаћа по потпису, већ када нотар потврди да је пренос регистрован и да није успостављена заплена или нова хипотека. Та празнина је оно што вас штити.

Дела, потписивање и језик

По завршетку обично потписујете два нотарска акта: акт о преносу ( akte van levering или transportakte ), испоруку коју захтева члан 3:89 BW, и, ако се зајмљујете, хипотекарни акт ( hypotheekakte ) којим се ствара обезбеђење вашег зајмодавца, које се такође утврђује нотарским актом (чл. 3:260 BW) и ступа на снагу регистрацијом у јавним регистрима (чл. 3:89 BW). Састанак траје до сат времена. Пре потписивања, нотар прегледа акте, објашњава њихов садржај и последице и одговара на питања. Донесите оригиналне личне документе; копије се не прихватају.

Холандски нотарски акт саставља се на холандском језику: члан 42 Wna и члан 43 Wna захтевају да акт буде састављен на том језику. Уколико страна која се појави нема довољно знања холандског језика, обавезна је помоћ заклетог тумача из регистра заклетих тумача и преводилаца (Rbtv) и превод акта, а у акту се бележи да је то урађено. У пракси, канцеларије које имају искуства са међународним купцима унапред достављају енглески превод нацрта и организују тумача. Затражите нацрте неколико дана унапред. Холандски текст је меродаван.

Потписивање по пуномоћју

Не морате бити у Холандији. Уобичајено је да се изда пуномоћје ( volmacht ) којим се овлашћује запослени у нотарској канцеларији да потпише у ваше име. Само пуномоћје обично мора бити потписано пред нотаром — у Холандији или у иностранству са легализацијом или апостилом, често са овереним преводом. Организујте га недељама унапред; идентификација према правилима о прању новца и даље важи.

Регистрација и тренутак преноса власништва

Након потписивања, нотар подноси акт јавним регистрима које води Кадастер, обично електронски истог дана; затим се обрађује у Basisregistratie Kadaster, што обично траје неколико радних дана. Кадастер наплаћује фиксни износ за сваки поднети акт; те трошкове годишње утврђује Кадастер у свом тарифнику и објављују се у Staatscourant-у, па затражите тренутни износ у својој понуди.

Власништво се преноси регистрацијом, а не потписом (чл. 3:89 BW). Регистрација ступа на снагу од тачног тренутка када се акт понуди Кадастру (чл. 3:19 BW), због чега је интервал између потписивања и регистрације кратак. Нотар затим врши последњу проверу пре него што исплати новац.

Таксе и ко бира нотара

Постојеће куће се скоро увек продају kosten koper — „трошкови за купца“: купац плаћа порез на пренос власништва и трошкове преноса. Пошто купац плаћа, купац обично бира нотара. Немојте једноставно прихватити предлог агента за продају.

Нотарске таксе нису фиксне законом и разликују се од канцеларије до канцеларије, зато прибавите писане понуде и упоредите сличне са сличним. Понуда треба посебно да наведе накнаде за пренос и хипотекарни акт, трошкове регистрације у Кадастру, трошкове претраге и све трошкове за превод, тумача или пуномоћје. Порез на пренос ( overdrachtsbelasting ) је одвојен и плаћа се пореским органима. Стопе се налазе у Порезу на пренос некретнина (Wet op belastingen van rechtsverkeer) и прилагођавају се кроз годишњи Belastingplan: смањена стопа за купца који ће живети у некретнини као главном пребивалишту, једнократно изузеће за квалификоване младе купце у оквиру ограничења вредности које се индексира сваке године, виша стопа за стан који купац неће заузимати и посебна стопа за некретнине које нису у власништву. Belastingdienst објављује стопе и тренутно ограничење вредности; проверите их за годину у којој попуњавате и погледајте наш чланак о порезу на пренос некретнина и трошковима купца.

Када је продавац у финансијским потешкоћама

Ако је продавац презадужен или иде ка банкроту, јаз између уговора и преноса постаје опасан: поверилац може регистровати заплену или продавац може бити проглашен банкротом пре него што се ваш акт региструје — остављајући вам потраживање према несолвентном продавцу уместо куће.

Холандски закон пружа посебну заштиту: сама куповина може бити регистрована у јавним регистрима (чл. 7:3 BW), корак који се обично назива Vormerkung . Након регистрације, одређени каснији догађаји - укључујући заплену и стечај продавца - не могу се позивати на вас у ограниченом законском року, под условом да пренос уследи у том року. То није аутоматски: нотар то мора да организује, под условима и временским ограничењима. Ако претраге открију заплену или хипотеку која прелази цену, одмах потражите посебан савет.

Правила о прању новца, идентификација и пријављивање

Ово највише изненађује стране купце. Нотари потпадају под холандски закон о спречавању прања новца, Wwft (чл. 1а Wwft), и морају да спроводе дужну пажњу клијента (чл. 3 Wwft): утврђивање и провера вашег идентитета, идентификација крајњег стварног власника када је у питању компанија, утврђивање сврхе и природе односа и континуирано праћење трансакција.

У пракси, нотар ће инсистирати на оригиналним личним документима и постављати питања која могу деловати наметљиво: одакле новац долази, како сте га акумулирали, зашто средства стижу из одређене земље или са рачуна и ко контролише компанију која га је купила. Очекујте да ћете доставити изводе из банке, доказ о другој продаји некретнине, поклонски уговор или радну евиденцију. Средства од треће стране, ван ЕУ или на необјашњив начин привлаче пажњу и одлажу завршетак.

Нотар је такође у законској обавези да пријави необичне трансакције FIU-Nederland, холандској јединици за финансијску обавештајну службу (члан 16 Wwft). Нотар вам не сме рећи да је пријава поднета. Ништа од овога није лично нити предмет преговора: дајте нотару документовани извештај о вашим средствима на самом почетку и процес ће тећи глатко.

Шта Law & More могу урадити

Нотар врши пренос; ми бринемо о вашем положају у њему. Law & More Прегледамо уговор о куповини пре него што потпишете или пре него што истекне период размишљања, проверавамо финансијске и геодетске услове, депозит и клаузулу о казни, и саветујемо када закуп земљишта, удружење власника, заштита споменика или продавац у финансијским потешкоћама компликују ствари. Такође делујемо када недостаци, кашњење или неуспешан завршетак прерасту у спор. Ако купујете у Холандији и желите да документа прочита адвокат који делује само у ваше име, контактирајте нас.