Споразум о управљању у Холандији: правила, ризици и клаузуле

28. август 2025. године
Време читања: 16 мин

Уговор о управљању (managementovereenkomst) је уговор према којем једна страна преузима свакодневно управљање предузећем, портфолијом некретнина или другом имовином за рачун власника, без ступања у радни однос. Према холандском закону, то је обично overeenkomst van opdracht у смислу члана 7:400 Холандског грађанског законика, што значи да управник дугује пажњу доброг извођача радова, мора да следи разумна упутства и мора да одговара за оно што је урађено. Његов највећи правни ризик није састављање клаузула већ квалификација односа: ако се стварност сарадње поклапа са законском дефиницијом уговора о раду, то и постаје, шта год да документ каже.

Шта је уговор о управљању према холандском праву

Холандски грађански законик не садржи поглавље под називом уговор о управљању. Оно што садржи јесте закон о опдрахту, и то је оквир у који спада скоро сваки уговор о управљању. Члан 7:400 дефинише опдрахт као уговор према којем се једна страна обавезује да обави посао за другу страну на начин који није уговор о раду. Све остало следи из те почетне тачке. Неколико одредби се аутоматски примењује, без обзира да ли се помињу у уговору или не. Менаџер мора поступати са пажњом доброг извођача радова и мора следити благовремена и разумна упутства клијента о извршењу посла, што није исто што и бити подложан ауторитету у смислу запошљавања. Менаџер мора обавештавати клијента и одговарати за начин на који је посао извршен и за сваки новац који је прошао кроз њихове руке. Тамо где је задатак дат имајући у виду одређену особу, та особа га мора извршити. Та подразумевана правила су важна у пракси јер попуњавају празнине које чак и дуги уговор оставља отвореним. У већини холандских аранжмана, менаџер не уговара лично већ преко Management BV, приватног друштва са ограниченом одговорношћу чији је менаџер директор и акционар. Споразум се затим закључује између клијента и менаџмента BV, а појединац се именује као особа која ће заправо обављати посао. Та структура има предности, али сама по себи не спречава да се однос окарактерише као запослење, нити сама по себи штити појединца од одговорности за начин на који се посао обавља. Реч о пореским питањима. Споразум о менаџменту покреће питања ПДВ-а и, тамо где је менаџер директор и акционар сопствене компаније, уобичајених правила о платама. То су питања за пореског саветника и требало би да се решавају паралелно са уговором, а не накнадно; овај чланак се бави правном страном.

Где се користе уговори о управљању

Исти правни оквир носи веома различите комерцијалне аранжмане, а израда мора пратити окружење.

Управљање власништвом

Најчешћи облик је уговор о управљању некретнином, према којем власник или инвеститор делегира управљање изнајмљеном некретнином професионалном управнику. Обим обично обухвата проналажење и проверу закупаца, закључивање и администрирање закупних уговора, наплату закупнине и наплату заосталих обавеза, организовање одржавања и поправки, обављање инспекција и периодично извештавање о приходима и расходима. Овде заслужују пажњу две холандске специфичности. Прво, управник који закључује закупне уговоре и даје отказ у име власника делује на основу пуномоћја, а обим тог овлашћења мора бити прецизно евидентиран, јер закуп закључен ван мандата управника и даље обавезује власника према закупцу који делује у доброј вери. Друго, закон о стамбеном закупу је у великој мери обавезујући, тако да власник не може наложити управнику да се договори о условима које закон не дозвољава; упутство те врсте ставља управника у позицију да га мора одбити.

Управљање уметницима и талентима

У креативном сектору, менаџер комерцијално заступа уметника: преговара о уговорима о наступима и снимању, бави се правима на објављивање и слике и обликује дугорочни правац каријере. Накнада је обично проценат од прихода који уметник заради током мандата. Тачке које изазивају спорове су предвидљиве. Које токове прихода покрива провизија и да ли се наставља након истека уговора за уговоре закључене током њега? Да ли менаџер има овлашћење да потписује у име уметника или само да преговара? Шта се дешава са правима и снимцима насталим током мандата? Пошто је уметник често појединац, а не предузеће, уобичајена правила уговорног права о неправедним условима и ограничењима постављеним разумношћу и правичношћу имају стварну тежину, а дугорочни ексклузивни услови са аутоматским обнављањем су управо она врста клаузуле коју ће суд пажљиво испитати.

Корпоративно и привремено управљање

Трећи случај је корпоративни: акционар, управни одбор или инвеститор ангажује спољну страну да управља компанијом или одељењем, често током транзиције, преокрета или периода између сталних именовања. Овде се уговор о управљању најчешће преклапа са правом компанија, јер лице које управља пословањем може бити именовано и за законског директора, што је посебан однос са сопственим правилима. Та комбинација је обрађена у наставку.

Клаузуле које одлучују о исходу

Споразум о управљању је слаб по питању правне теорије, а превише по питању практичних аранжмана. Клаузуле у наставку су оне које одређују шта се дешава када однос дође у затегнут положај.

Обим услуга

Опис посла је кичма уговора. Требало би да наведе шта ће управник радити, колико често и до ког стандарда, на довољно прецизан начин да трећа страна може из документа да утврди да ли је посао обављен. Спровођење кварталних инспекција и подношење писаног извештаја у року од две недеље је изводљива обавеза; професионално управљање имовином није. Обим посла такође има правну функцију коју је лако превидети: он означава спољну границу онога што је управник ангажован да уради, а самим тим и онога за шта се управник може сматрати одговорним за неизвршење посла. Обим посла који је остављен нејасан у нади за флексибилност, након што нешто пође по злу, обично се тумачи као да покрива све што је изостављено.

Накнада и трошкови

Холандски закон каже само да клијент дугује накнаду, а тамо где није договорена, уобичајену или разумну, и да клијент мора надокнадити трошкове које је менаџер имао приликом обављања посла. Све остало је на странама. Модели који се користе у пракси су познати: фиксна периодична накнада, која је предвидљива за обе стране; проценат прихода, који повезује приход менаџера са учинком имовине; и варијабилни елемент повезан са договореним циљевима. Који год да се изабере, уговор мора прецизно дефинисати основу. Процентуални аранжмани се разликују од разлике између бруто и нето, од тога да ли се проценат примењује на фактурисане или на наплаћене износе и од тога које ставке се рачунају као трошкови. Накнаде повезане са циљевима се разликују од циљева који нису мерљиви или који зависе од фактора ван контроле менаџера. Запишите ко израчунава бројке, на основу којих података и шта се дешава ако се стране не слажу око њих.

Овлашћења и овлашћења

Управљање имовином значи преузимање обавеза, а уговор мора да наведе које обавезе менаџер може сам да преузме. Уобичајено решење је праг: расходи и обавезе испод договореног лимита су за менаџера, изнад њега је потребно писмено одобрење власника. Одређене категорије су обично резервисане без обзира на вредност, као што су парнице, ангажовање особља и све што обавезује власника након трајања уговора. Два упозорења. Интерно договорени лимити не обавезују аутоматски спољни свет: ако менаџер поседује пуномоћје и прекорачи интерни лимит, друга страна која није знала и није морала да зна за тај лимит и даље може да обавеже власника на договор, остављајући власнику потраживање према менаџеру, а не излаз из уговора. А тамо где је менаџер такође и законски директор компаније, законско овлашћење за заступање компаније не може бити ограничено са дејством према трећим лицима; интерна ограничења обавезују директора, а не страну са друге стране стола.

Одговорност, искључења и обештећења

Полазна тачка је обично уговорно право: менаџер који не изврши обавезе одговоран је за насталу штету. Уговори обично прилагођавају тај став ограничењем одговорности, искључењем индиректних и последичних губитака и обештећењем за потраживања трећих лица која произилазе из правилног обављања посла. Такве клаузуле су валидне у принципу, али не безусловно. Ограничење одговорности може се поништити када би ослањање на њега било неприхватљиво према стандардима разумности и правичности, што је став који ће суд лако заузети у случајевима намерног недоличног понашања или грубе непажње. Тамо где се клаузула појављује у општим условима и одредбама, постоји додатни слој контроле, а тамо где је друга страна потрошач, стандарди су поново строжи. Обезбеђење би стога требало да буде ограничено на радње извршене у доброј вери у оквиру задатка и требало би да изричито искључи намеру и грубу непажњу, што штити власника и чини клаузулу робуснијом, а не мање робусном. Осигурање спада у исту дискусију. Професионално осигурање за менаџера, као и осигурање директора и службеника када је у питању законско директорство, чине више практичне користи од параграфа који распоређује ризик који ниједна страна не може да сноси.

Поверљивост, подаци и GDPR

Менаџер скоро увек рукује личним подацима који припадају клијенту: досијеима закупаца, евиденцијом особља, базама података купаца. То чини аранжман питањем заштите података, као и уговорним питањем. Када менаџер обрађује те податке по упутствима власника и за потребе власника, власник је контролор, а менаџер је обрађивач, а Општа уредба о заштити података захтева писани уговор о обради који покрива предмет и трајање обраде, мере безбедности, коришћење подобрађивача, помоћ у вези са правима носилаца података, поступање у случају кршења података и шта се дешава са подацима када се аранжман заврши. Када менаџер одређује сопствене сврхе, на пример коришћењем података за сопствене комерцијалне активности, он је контролор сам по себи и анализа се мења. Од самог почетка одредите која од ове две опције се примењује, јер одговор одлучује ко је одговоран надзорном органу и дотичним појединцима. Клаузула о поверљивости није замена за ово: поверљивост штити клијента, док закон о заштити података штити људе чији се подаци обрађују.

Забрана конкуренције и заштита клијената

Рестриктивни споразуми се третирају другачије у уговорима о раду него у запошљавању. Строга законска правила о клаузулама о забрани конкуренције у уговорима о раду, укључујући захтев за писањем, ограничења уговора на одређено време и могућност надокнаде, не примењују се на уговор о прекршају (overeenkomst van opdracht). Странке су углавном слободне да се договоре шта желе. Та слобода није неограничена. Клаузула која је неразумно широка по обиму, трајању или географији може се ублажити или поништити на основу разумности и правичности, а закон о конкуренцији поставља сопствене спољне границе. У пракси, клаузула усмерена на заштиту специфичних односа и информација које је менаџер стекао кроз уговор је применљива; клаузула која једноставно спречава искусног професионалца да годинама ради у свом сектору није. Обратите пажњу и на супротан ризик: неуобичајено строг режим забране конкуренције и инструкција једна је од карактеристика која чини суд склонијим да види радни однос.

Рок, обнављање и излазак

Рок уговора треба да буде намерни избор, а не подразумевана одлука. Први рок од годину дана са договореним продужењем даје обема странама истинску прилику да преиспитају; аутоматско обнављање на даљи дужи период, које се може прекинути само у уском временском оквиру, је клаузула која изазива највише жалби и она која се најчешће заборавља док се већ не прекине. Одредбе о раскиду су важније од свега другог у уговору, а холандски закон има своја правила о њима, која су обрађена у одељку о раскиду уговора у наставку. Оно што уговор треба да уради јесте да утврди отказни рок, облик у којем се отказ мора дати, шта се дешава са радовима у току, како се саставља завршни рачун и обавезе које остају након раскида, које обично укључују поверљивост, враћање евиденције и података и пренос датотека потребних за наставак управљања имовином.

Прави ризик: да ли је у питању задатак или уговор о раду?

Ово је питање о томе који се уговори о управљању најчешће губе, и постало је знатно хитније у последње две године. Члан 7:610 Грађанског законика дефинише уговор о раду као споразум којим се једна страна обавезује да лично обавља посао, у служби друге стране, током одређеног временског периода и уз исплату зараде. Ако су ти елементи присутни у начину на који стране заправо раде заједно, однос је уговор о раду. Ознака коју су стране изабрале није одлучујућа. Виши суд (Hoge Raad) је решио то питање 2020. године: како су стране намеравале да назову споразум не игра никакву улогу у квалификацији; оно што је важно јесу права и обавезе које су договориле, а затим да ли они испуњавају законску дефиницију. У својој пресуди у случају Деливероо од 24. марта 2023. (ECLI:NL:HR:2023:443) Виши суд (Hoge Raad) је објаснио како се та процена врши. Све околности случаја морају се заједно проценити, а суд је навео релевантна гледишта: природа и трајање посла, начин на који се одређују рад и радно време, да ли је радник укључен у организацију и пословање клијента, да ли постоји обавеза личног обављања посла, како је дошло до уговора, како се одређује и исплаћује накнада, износ те накнаде и да ли радник преузима комерцијални ризик. Такође може бити важно да ли се особа понаша као предузетник у другим аспектима, стицањем више клијената, изградњом репутације и улагањем. Ниједан фактор није пресудан. Примењено на уговор о управљању, неке карактеристике указују на задатак, а друге против њега. Рад за више клијената, сношење стварног комерцијалног ризика, слобода организовања посла, обезбеђивање замене и фактурисање под комерцијалним условима указују на један смер. Фиксна месечна плаћања без обзира на резултате, интеграција у организацију, обавеза присуства у одређено време, дужност поштовања упутстава која превазилазе садржај задатка, наставак плаћања током болести и празника и један дугогодишњи клијент указују на други.

Спровођење је настављено

Годинама су пореске власти примењивале мораторијум на спровођење закона у овој области, што је омогућило да се настави са значајним двосмисленостима. Тај мораторијум је завршен 1. јануара 2025. године, а спровођење закона против лажног самозапошљавања је настављено од тог датума, без ретроактивног дејства за раније периоде. Прелазни приступ је примењен у првој години за странке које су могле да докажу да активно регулишу своје аранжмане, али основна правила се нису променила: она се једноставно поново примењују. Законодавна слика се и даље мења. Предлог закона којим се уводи законска претпоставка запослења на основу сатнице испод утврђеног нивоа је усвојен и објављен у „Staatsblad“-у 29. јуна 2026. године, али ступа на снагу краљевским декретом, тако да се датум мора проверити пре него што се на њега ослони. Део првобитног предлога који би разјаснио сам квалификациони тест није преживео. Док не ступи на снагу ново правило, процена је она која је горе описана. Последице ове грешке углавном падају на клијента. Рекласификација може значити ретроактивну наплату пореза на зараде и доприноса за социјално осигурање, пензијске обавезе и примену заштите од отказа, тако да се испостави да је за однос за који је клијент веровао да га може једноставно прекинути потребна сагласност UWV-а или одлука подокружног суда. Наш водич за Холандско радно право детаљније утврђује ту заштиту.

Када је менаџер истовремено и законски директор

Уговори о корпоративном управљању често иду заједно са именовањем за законског директора, а ова два односа морају бити раздвојена приликом састављања јер се завршавају на различите начине. Именовање је ствар компанијског права. Тело надлежно за именовање директора, обично скупштина, може суспендовати и разрешити тог директора у било ком тренутку. То овлашћење се не може укинути, а ниједан отказни рок у уговору о управљању га не мења. Оно што одлука о отказу не чини аутоматски јесте да прекида уговор по којем је менаџер плаћен, и ту непажљиво састављање постаје скупо. Када је појединац директно ангажован и истовремено је директор и запослени, став према холандској судској пракси је да ваљано корпоративно отпуштање у принципу такође прекида радни однос, осим ако се не примењује законска забрана престанка или се стране нису другачије договориле. Када је менаџер ангажован преко менаџерског BV, корпоративно отпуштање прекида директорску функцију, али оставља уговор о управљању на снази док се не раскине у складу са његовим сопственим условима. Добро састављен уговор стога изричито повезује ова два односа, тако што предвиђа шта се дешава са распоредом ако именовање прекине и под којим условима. Одговорност заслужује исту пажњу. Законски директор који неправилно обавља свој задатак може бити одговоран компанији уколико му се може изнети озбиљна прекршај, а менаџерски БВ не штити особу која стоји иза њега од те изложености; нити спречава одговорност према трећим лицима у случајевима озбиљне личне кривице. Осигурање директора и службеника, као и јасна подела између задатака које обавља директор и оних које обавља у оквиру задатка, су практична решења. Наш преглед Холандско корпоративно право објашњава шири оквир.

Раскид уговора о управљању

Раскид је место где разлика између доделе посла и уговора о раду постаје видљива, а такође је и место где се холандски закон најоштрије удаљава од англо-америчког обрасца из којег се копирају многи уговори о менаџменту. Полазна тачка је члан 7:408 Грађанског законика. Клијент може раскинути доделу посла у било ком тренутку. То право постоји по закону и не зависи од клаузуле у уговору, због чега уговор о менаџменту који менаџеру обећава фиксни нераскидиви рок нуди нешто што клијент у принципу може да игнорише. Менаџер је у другачијем положају: менаџер који је преузео задатак у оквиру професије или посла може раскинути само ако је уговор на неодређено време и не престаје по завршетку, или када постоје убедљиви разлози. То не чини раскид без последица. Када накнада зависи од завршетка посла, а задатак се завршава пре тог тренутка, менаџер има право на разуман део накнаде, а менаџер може имати право на пуни износ када је раскид одговоран клијенту. Дугорочни уговор на неодређено време се обично може раскинути, али захтеви разумности и правичности могу значити да се мора поштовати довољан отказни рок или да се дугује надокнада, посебно када је менаџер извршио значајна улагања или је у великој мери зависан од овог једног клијента. Уговори који предвиђају јасан отказни рок и јасан договор стога смањују ризик за обе стране, јер замењују расправу о томе шта је разумно правилом које су стране изабрале. Раскид због кршења уговора је посебан пут. Страна суочена са озбиљним пропустом друге стране може раскинути уговор, у већини случајева након што другој страни да писмено обавештење и разумну прилику да исправи ствари. Тај корак формалног стављања друге стране у неизвршење обавеза се изненађујуће често прескаче, а прескакање је најчешћи разлог зашто се раскид испостави као незаконит, остављајући страну која раскида одговорном за штету. Ако је испуњење услова недовољно, забележите то, поставите рок и тек онда делујете. Тамо где је уговор у стварности постао запослење, ништа од овога се не примењује и важе далеко строжа правила о отказу; наш чланак о Како прекинути радни однос у Холандији поставља ту руту. Две практичне тачке вреди решити унапред. Прво, одлучите шта се дешава на дан када је дато обавештење: да ли менаџер наставља да ради током отказног рока или мандат престаје док накнада траје? За менаџера који има пуномоћје над новцем и имовином, други аранжман је често сигурнији. Друго, договорите се како се врши примопредаја: које евиденције, кључеви, лозинке, рачуни, уговори и подаци морају бити пренети, у ком облику и до када. Менаџер који напушта управљање портфолијом има велики утицај, а тренутак за уклањање тог утицаја је када се уговор потпише.

Шта се дешава ако се имовина прода

Уговор о управљању не следи аутоматски имовину. Продаја имовине или удела у компанији не преноси уговор са менаџером: пренос уговора у целини захтева акт и сарадњу друге стране, а без тога продавац остаје обавезан. У трансакцијама са акцијама, сама компанија обично остаје уговорна страна, тако да уговор наставља да важи, што је управо разлог зашто купац треба да га прегледа током дужне пажње и зашто одредбе о промени контроле спадају у израду. У трансакцијама имовином, продавцу остаје уговор о управљању нечим што више не поседује, а једини излаз је раскид на основу уговорних или законских основа. Унапред одлучивање шта продаја значи за цесију штеди преговоре у најмање погодном тренутку.

Састављање споразума који садржи

Већина посла у добром споразуму о управљању обавља се пре него што се напише било која клаузула, тако што се тачно описује шта стране заправо намеравају да ураде. Неколико навика чини разлику. Пишите једноставним језиком и будите конкретни. Датуми, количине, прагови и рокови вреде више од придева, а обавеза која се не може тестирати није обавеза. Дефинишите како ће се мерити учинак, у смислу да обе стране могу да провере из евиденције која већ постоји; циљеви који зависе од података које поседује само једна страна су извор сукоба, а не његово решење. Наведите како ће стране решавати неслагање пре него што до њега дође, укључујући ко разговара са ким, у ком року и да ли је потребан корак као што је... независни савети о уговору или медијација претходи поступку. Затим тестирајте документ у односу на стварност. Ако је намера стварна цесија, споразум мора описати цесију и стране се тада морају понашати у складу са тим, јер уговор који је у супротности са свакодневном праксом вреди врло мало. Периодично преиспитујте аранжман, посебно тамо где је привремени ангажман тихо постао трајни: што дуже траје однос са једним клијентом, то је питање квалификације важније. Коначно, одуприте се међународном обрасцу. Клаузуле о обештећењу, раскиду из погодности и меродавном праву су састављене за правне системе који другачије распоређују ризик, а одредбе које имају савршеног смисла другде могу бити неизвршиве, сувишне или активно штетне према холандском праву. Обрнуто такође важи: законска правила о цесији описана горе примењују се без обзира да ли их уговор помиње или не.

Како можемо помоћи

Law & More саставља и прегледа уговоре о управљању за власнике, инвеститоре, компаније и менаџере, процењује ризик да ће се аранжман третирати као запослење, структурира однос између уговора о управљању и законског директорства и саветује о раскиду и споровима који произилазе из ових уговора. Ако сте на прагу да закључите или раскинете уговор о управљању, радо ћемо погледати документ и начин на који он функционише у пракси пре него што се позиције утврде.

Često postavljana pitanja

Када се људи баве уговорима о управљању, изнова и изнова се поставља неколико практичних питања. Одговори у наставку покривају најчешћа.

Колико дуго обично траје уговор о управљању?

Овде нема јединственог одговора – дужина, или рок , уговора заиста зависи од индустрије и онога што се управља. Једногодишњи рок је прилично уобичајена почетна тачка. Он даје менаџеру довољно простора да докаже своју вредност, а да од самог почетка не везује власника за дугорочни однос.

Уз то речено, за већа средства попут хотела или сложених корпоративних ентитета где је дугорочна стратегија све, често ћете видети рокове од три до пет година. Многи уговори такође имају уграђену клаузулу о аутоматском обнављању. То значи да ће се уговор продужити за још један рок, осим ако једна страна не да обавештење о раскиду, обично 60 или 90 дана пре истека текућег рока.

Можете ли раније раскинути уговор?

Да. Према холандском закону, клијент у принципу може раскинути задатак у било ком тренутку, а уговор дефинише услове. Ваша могућност да одустанете у потпуности зависи од клаузула о раскиду које су записане у вашем конкретном уговору. Добро састављен уговор би увек требало да вам пружи излаз.

Генерално, ово се решава на два начина:

Прекид из разлога: Ово вам омогућава да раскинете уговор ако друга страна не испуњава свој део договора. Замислите менаџера који стално не испуњава своје обавезе или власника који не обезбеђује потребна средства.
Раскид без разлога: Ово је ваш основни раскид „без кривице“. Он омогућава било којој страни да раскине из било ког разлога, све док дају одговарајуће писано обавештење – обично између КСНУМКС до КСНУМКС дана.

Без јасних клаузула о раскиду, покушај раскида уговора пре истека његовог рока може бити компликован и лако би могао довести до правне битке због кршења уговора.

Шта се дешава ако менаџер не ради добро?

Ако ваш менаџер не испуњава обавезе, прво што треба да урадите јесте да раскинете споразум. Добар уговор ће дефинисати јасне стандарде учинка и метрике (KPI). Ако се ти циљеви не испуњавају, споразум треба да дефинише следеће кораке. То обично укључује издавање формалног обавештења о неизвршењу обавеза, које менаџеру даје одређени рок за решавање проблема.

Ако се ствари не побољшају након тог отказног рока, требало би да ступи на снагу ваше право да раскинете уговор из оправданог разлога. Управо зато је објективне, мерљиве метрике учинка у уговору толико важно имати – то елиминише нагађања и даје вам чврсту основу за предузимање акције.

Да ли заиста треба да ангажујем адвоката?

Иако можете преузети образац са интернета, веома је препоручљиво да ангажујете адвоката да састави или, барем, прегледа ваш уговор о управљању. Правни стручњак ће прилагодити документ вашим специфичним потребама, заштитити ваше интересе и осигурати да је све у складу са локалним законима, као што су они у Холандији.

Размислите о томе на овај начин: почетни трошкови добијања одговарајућег правног савета често су само мали део онога што би вас лоше написан уговор могао коштати у споровима и обавезама у будућности.