Многи станодавци се суочавају са истим питањем. Приходи од закупнине опадају, док трошкови одржавања, порези и други расходи стално расту. Природно је, дакле, размотрити да ли би некретнина могла бити боље изнајмљена у приватном сектору. Али када је то заправо дозвољено? И да ли је могуће једноставно претворити регулисану некретнину за издавање у приватни сектор?
Кратак одговор: не, обично не током трајања закупа. Ваше могућности су ограничене све док тренутни закупац живи у некретнини. Уз то речено, постоје путеви који могу временом водити од регулисане закупнине до приватног сектора. Овај блог објашњава која су правила, где леже могућности и где станодавци често греше.
Прво основе: када је некретнина регулисана, а када није?
Да ли некретнина спада под регулисану закупнину или у приватни сектор зависи од система процене стамбених некретнина, познатог на холандском као woningwaarderingsstelsel (WWS). Овај систем заснован на бодовима процењује квалитет некретнине на основу фактора који укључују површину, садржаје као што су кухиња и купатило, вредност општинске некретнине (WOZ), енергетску ознаку и стање некретнине.
Тек када некретнина достигне довољан број поена у релевантном тренутку, закуп у приватном сектору може постати могућ. То значи да није битна само закупнина коју желите да наплатите — оно што је пре свега важно јесте правна класификација некретнине у тренутку почетка закупа.
Ово је кључна тачка: не можете касније конвертовати постојећи уговор о регулисаном закупу у приватни сектор само зато што се тржиште променило или је вредност некретнине порасла.
Током трајног закупа: готово да нема простора за маневрисање
Ако закупац живи у некретнини на основу регулисаног уговора, не можете једнострано повећати закупнину на ниво приватног сектора. Закупац има и сигурност закупа и заштиту цене закупнине. То је управо суштина регулисаног закупа.
Многи станодавци верују да је промена закупнине могућа када се тржишна вредност некретнине повећа, када се вредност општинске имовине повећа или када се некретнина побољша. Међутим, те околности готово никада нису саме по себи довољне да постојећи регулисани закуп претворе у уговор приватног сектора.
Споразуми са закупцем: мање једноставни него што изгледа
Понекад се претпоставља да станодавац и закупац могу једноставно да се договоре да ће некретнина од тада пасти у приватни сектор. У теорији је то замисливо, али у пракси ретко је правно безбедан пут. Закон о закупу стамбених објеката садржи велики број обавезних прописа осмишљених да заштите закупце.
То значи да није сваки споразум аутоматски важећи, чак и ако се чини да обе стране пристају. Ако споразум ефикасно резултира тиме да закупац изгуби заштиту на коју има право, тај споразум се касније може поништити. За станодавце ово стога генерално није разуман пут без претходне одговарајуће правне провере.
Најреалнији пут: поновно издавање након што закупац оде
За већину станодаваца, права прилика се јавља тек када некретнина постане празна. Када закупац оде, можете поново проценити у тренутку поновног издавања у закуп у који сегмент некретнина спада. У том тренутку релевантна питања су: колико поена некретнина тренутно има, да ли је то сврстава у регулисану закупнину, средњи сегмент тржишта или приватни сектор и коју почетну закупнину можете легално да прихватите?
За многе станодавце ово је природна прекретница. Не током постојећег закупа, већ у тренутку када се појави нови закупац.
Тражење веће кирије није решење
Ово је уобичајена грешка. Неки станодавци једноставно у уговор унесу вишу закупнину и претпостављају да некретнина стога спада у приватни сектор. Али ако некретнина не испуњава услове за изнајмљивање у приватном сектору према систему бодова, закупац касније може оспорити закупнину. Она ће тада бити враћена на регулисани ниво, потенцијално са обавезом отплате.
Практична лекција је једноставна: прво утврдите да ли се некретнина може слободно изнајмити, а затим одредите закупнину.
Побољшање имовине: често најпаметнија припрема
Ако вам је циљ да временом пређете у приватни сектор, може бити вредно направити циљана побољшања некретнине. Не помаже свака инвестиција, али неке промене заиста могу додати поене. Размислите о надоградњама одрживости и бољој енергетској ознаки, реновирању кухиње или купатила, структурним побољшањима квалитета или бољим објектима и завршној обради.
Козметички радови обично нису довољни. Побољшања морају бити она која се заиста рачунају у систему бодовања. Зато је логично прво извршити процену бодова, а тек након тога инвестирати. На тај начин знате да ли ће вас реновирање заиста превести преко прага или бисте трошили новац без икакве законске користи.
Привремени уговори нису излаз
Неки станодавци се надају да ће коришћењем уговора о привременом закупу моћи да стекну већу контролу над тим када некретнина постане празна. Међутим, привремени уговори су строго ограничени од 2024. године. У многим случајевима, почетна тачка је сада када закупац добија уговор на неодређено време. Свако ко покуша да створи већу флексибилност кроз привремени аранжман ризикује да закупац има потпуну сигурност закупа без обзира на све. Као стратегија за прелазак са регулисане закупнине на приватни сектор, привремени закуп је ретко поуздан.
Не заборавите на средњи сегмент тржишта
Тржиште изнајмљивања више се не састоји само од регулисане закупнине и приватног сектора. Средњи сегмент игра све важнију улогу. Некретнина која изгледа економски атрактивно за приватни сектор може и даље законски потпадати под рестриктивнија правила закупнине. Зато, приликом поновног издавања, није довољно само питати да ли је могуће изнајмљивање у приватном сектору. Такође је потребно проверити да ли некретнина може спадати у средњи сегмент тржишта.
Практични план корак по корак
Желите да знате, као закупац, да ли ваша некретнина може да пређе у приватни сектор? Пратите следеће кораке редом. Почните тако што ћете мапирати тренутну ситуацију са закупом: врста уговора, када је закуп почео, тренутна закупнина и положај закупца. Затим, извршите ажурирану процену бодова – не инстинктивно, већ конкретно и уз одговарајућу основу. Затим, процените да ли би некретнина могла бити дерегулисана у тренутку поновног издавања. Након тога, истражите која би побољшања додала додатне бодове и спроведите анализу трошкова и користи. Одредите закупнину тек након правне провере и унапред обавезно проверите уговоре и стратегију код стручњака.
Шта ово значи за вас у пракси?
Као закупац, ваше могућности током трајног закупа су ограничене. Најбоље могућности се јављају када некретнина постане празна и поново је издате. Тада можете проценити да ли се некретнина квалификује за други сегмент на основу свог броја поена и да ли се улагања исплате.
Прелазак са регулисане закупнине на приватни сектор није прекидач који можете једноставно да окренете. То је стратешки тренутак који захтева солидну процену поена, разумевање тренутних правила закупнине, реално планирање и понекад почетна улагања. Закупци који се добро припреме избегавају спорове касније и доносе боље информисане одлуке о повраћају и стратегији закупнине.
Желите да знате да ли ваша некретнина испуњава услове за издавање у приватном сектору када је поново издате? Почните тако што ћете правилно проценити број поена и законски положај издавања. Управо на том раскрсници се у пракси праве многе грешке, а темељан преглед пре тога може спречити велики финансијски ризик.
