Добили сте пресуду. Суд је досудио ваш захтев и супротној страни је наложено да плати. Али дужник не плаћа. Ако поседује имовину, принудна продаја те имовине може бити начин да ипак наплатите свој захтев. Ово се назива извршна продаја (executoriale verkoop). Међутим, пут до успешног извршења је дуг, скуп и неизвестан. У овом чланку објашњавамо како процес функционише и са којим ризицима се ви, као поверилац, суочавате на том путу.
Извршна титула: полазна тачка
Извршење на имовини увек почиње извршном исправом (executoriale titel). То је документ на основу којег закон дозвољава извршење. Најчешћа исправа је судска пресуда, али нотарски запис или судска наредба такође могу послужити као исправа. Пресуда мора бити проглашена привремено извршном или је рок за жалбу морао истећи. Без важеће извршне исправе, извршење не може почети.
Услуга и налог за плаћање
Пре него што се може извршити било каква заплена, судски извршитељ мора формално уручити пресуду дужнику - то јест, званично је уручити. Судски извршитељ затим издаје налог за плаћање. Према члану 439 холандског Законика о грађанском поступку (Rv), дужнику се даје најмање два дана да добровољно плати. Тек када тај рок истекне без плаћања, може почети стварно извршење.
Овај корак није пука формалност. Ако је достава неисправна или налог није правилно издат, дужник може оспорити извршење. Стога је неопходно да судски извршитељ посао обави педантно.
Извршна заплена на имовини
Након истека рока за плаћање, судски извршитељ врши извршну заплену на имовини. Ова заплена се региструје у јавним регистрима Земљишног регистра (Кадастер) (члан 505 Rv). Од тог тренутка, заплена је видљива трећим лицима и имовина је правно оптерећена. У принципу, дужник више не може продати имовину или је оптеретити новим правима. Ако то ипак учине, купац или нови ограничени ималац права не може се позивати на ту трансакцију у односу на повериоца који врши заплену.
Судски извршитељ обавештава дужника и евентуалне хипотекарне повериоце о заплени. Хипотекарни повериоци имају право да сами преузму извршење — више о томе касније.
Јавна аукција
Главно правило је да се извршна продаја одвија путем јавне аукције (члан 514. Законика о имовини и даље). Аукцију организује нотар, који такође саставља услове аукције. Имовина се унапред оглашава путем јавних регистара и обично путем специјализованих платформи за аукције. Нотар се бави оглашавањем, саставља информативну документацију и спроводи саму аукцију.
На дан аукције, заинтересоване стране могу да лицитира. Некретнина се додељује најповољнијем понуђачу, након чега нотар саставља уговор о куповини. Купопродајна цена се генерално мора платити у року од неколико недеља. Након уплате, пренос се врши путем нотарског записа о извршној продаји, који се такође региструје у непокретностима.
Приватна продаја као алтернатива
Поред јавне аукције, члан 3:268(2) холандског грађанског законика (BW) нуди могућност приватне продаје. За то је потребна дозвола судије за прелиминарну заштиту, коју захтева дужник или хипотекарни поверилац — а не сам поверилац који врши заплену. Судија даје ту дозволу ако је вероватно да ће приватна продаја донети већи принос од аукције.
У пракси се овај пут све чешће користи, посебно када се сви укључени повериоци сложе са тим. Приватна продаја генерално тече глатко, постиже вишу цену и штеди на трошковима аукције. За повериоца је у многим случајевима разумно да активно размотри ову опцију.
Шта ако дужник није једини власник?
У пракси дужник често није једини власник имовине. Уобичајена ситуација је да два сувласника поседују једнак, неподељени удео — на пример, партнери који су заједно купили кућу. Ово има значајне последице по извршење.
Поверилац који врши заплену једног сувласника у принципу може да спроведе заплену и прода само неподељени удео тог дужника у имовини, а не имовину у целини (члан 3:175 холандског грађанског законика, BW). Удео другог сувласника спада ван делокруга извршења, јер то лице није одговорно за дуг. Поверилац стога не може једноставно да прода целу кућу на аукцији.
Тешкоћа је у томе што је неподељену половину удела веома тешко продати. Готово ниједан купац није спреман да стекне делимични удео и постане сувласник заједно са странцем, са свим практичним компликацијама које то носи. На јавној аукцији такав удео ће, ако се уопште прода, достићи само део своје пропорционалне вредности.
Из тог разлога, поверилац ће обично желети да се заједничка имовина подели. Према члану 3:180 BW, поверилац који је запленио удео сувласника може захтевати деобу заједничке имовине (verdeling), чак и против жеље другог сувласника. Деобом се може продати цела имовина, а нето приход поделити између сувласника према њиховим уделима. Поверилац тада може да наплати из дела прихода дужника, док се удео другог сувласника исплаћује тој особи и остаје ван домашаја повериоца.
Другачија ситуација настаје када су сувласници у браку у заједници имовине (gemeenschap van goederen) и дуг је заједнички дуг. У том случају цела заједница — укључујући целу имовину — у принципу може послужити као регрес, јер су оба супружника одговорна. Исто важи и за друге дугове за које су оба власника заједнички одговорна, као што је заједнички зајам. Међутим, када је само један од власника дужник приватног дуга, примењује се ограничење удела те особе.
За повериоца је стога неопходно да, пре него што изврши заплену, провери ко су регистровани власници имовине и на основу чега је поседују. Земљишни регистар (Кадастер) показује власнички положај. Да ли се може извршити цела имовина или само неподељени део у великој мери одређује изгледе за наплату - као и трошкове и време које ће тај поступак захтевати.
Расподела прихода: рангирање
Када се имовина прода и прими куповна цена, приход се мора расподелити. Ако постоји више поверилаца — што је обично случај код извршења имовине — врши се рангирање (члан 551. Законика и сл.). Нотар или надзорни судија одређује који су повериоци исплаћени и којим редоследом.
Хипотекарни поверилац је на првом месту. Затим долазе сви повлашћени повериоци, као што су пореске власти. Након тога, плаћају се трошкови самог извршења. Оно што преостане распоређује се међу повериоцима који су извршили заплену према редоследу датума запленубе: онај ко је раније извршио заплену има виши ред. Оно што преостане након потпуне расподеле иде дужнику.
Ризик 1: хипотекарни поверилац има предност
Најосновнији ризик за повериоца је редослед рангирања. Банка или други хипотекарни поверилац поседује хипотекарно право над некретнином и стога је структурно рангиран испред повериоца који ставља хипотеку на имовину. То значи да се хипотекарни дуг – укључујући заостале камате и додатне трошкове – прво исплаћује из прихода од продаје. Само оно што тада преостане је доступно повериоцу.
За некретнину са високим хипотекарним дугом у односу на њену тржишну вредност, за повериоца који врши заплену може практично ништа не остати након што је хипотека отплаћена — чак и ако се некретнина прода по разумној цени.
Ризик 2: приходи од спровођења су нижи него што се очекивало
Некретнине продате путем јавне аукције структурно доносе мање од некретнина које се приватно нуде на отвореном тржишту. Понуђачи знају да купују некретнину која је продата под принудом: имају ограничене могућности за преглед, стање некретнине није увек у потпуности познато и постоји могућност да бивши станар неће добровољно отићи. Све се то огледа у нижој понуђеној цени.
У пракси, приходи од извршења су редовно 15 до 30 процената нижи од вредности на отвореном тржишту, понекад и више. Поверилац који је своје прорачуне засновао на званичној пореској вредности (WOZ) или извештају о процени може бити непријатно изненађен након аукције.
Ризик 3: конкурентски повериоци који спроводе заплену
Поверилац ретко је једини који има на уму имовину дужника. И други повериоци могу имати заплену, а њихов ред се одређује датумом када је њихова заплена регистрована у непокретностима. Онај ко је био ранији има предност.
Поверилац који се касно јави ризикује да заврши на последњем месту у ранг листи, а расположива средства ће до тада бити исцрпљена. Стога је препоручљиво да се са запленом започне што је пре могуће након добијања извршног документа.
Ризик 4: трошкови смањују приход
Извршење на имовини подразумева значајне трошкове: трошкове судског извршитеља за доставу и заплену, нотарске трошкове за аукцију или приватну продају, трошкове регистрације земљишних књига и могуће трошкове деложирања ако дужник не напусти имовину добровољно. Сви ови трошкови се одбијају од прихода од продаје пре него што се повериоци исплате.
Иако трошкови извршења имају предност у односу на обична потраживања, они смањују нето приход који је доступан повериоцу. За имовину релативно мале вредности или са високим хипотекарним дугом, трошкови могу прогутати значајан део расположивог вишка.
Ризик 5: поступак извршења судске забране
Дужник има право да оспори извршење путем поступка за доношење извршне забране (executiekortgeding) пред судијом за претходно решавање спорова (члан 438 Rv). Може захтевати обуставу извршења, на пример зато што тврди да је потраживање већ (делимично) исплаћено, да постоји злоупотреба извршног овлашћења или да су се појавиле нове околности које спречавају извршење.
Сама немогућност плаћања је у принципу недовољан разлог за обуставу. Али поступци за забрану коштају времена и новца, чак и ако се на крају докаже да је поверилац у праву. Процес се стога може одложити недељама, док трошкови расту.
Ризик 6: спровођење хипотекарног повериоца по хитном поступку
Члан 3:268 Закона о хипотеци даје хипотекарном повериоцу право на сумарно спровођење хипотеке (parate executie): може продати имовину без потребе за судским документом и без одобрења повериоца који врши хипотеку. Ако дужник такође не испуни своје хипотекарне обавезе, банка ће обично одлучити да сама започне спровођење хипотеке.
У том случају, поверилац који врши заплену потпуно губи контролу. Банка одређује време, начин продаје и нотара. Поверилац може само да чека да види да ли му нешто преостаје након што се отплати хипотекарни дуг и пратећи трошкови.
Ризик 7: банкрот дужника
Ако се дужник прогласи банкротом током поступка извршења, стечајни управник ступа у права дужника. Заплена имовине тада постаје део стечајне масе и појединачно извршење се у принципу обуставља. Ствар се од тада решава кроз стечајни поступак.
Стечајни управник одлучује о продаји имовине, а приход се расподељује у складу са Законом о стечају. За необезбеђеног повериоца — без хипотеке или залоге — то у већини случајева значи да ће му бити исплаћен само ограничен проценат његовог потраживања, ако уопште ишта.
Ризик 8: преостали дуг не решава ништа
Чак ни успешна извршења не мора нужно значити да је потраживање у потпуности намирено. Ако приход од продаје, након одбитка хипотекарног дуга, трошкова и других потраживања, није довољан да покрије целокупно потраживање, остаје преостали дуг. Дужник је лично одговоран за њега.
Али дужник који је изгубио свој дом и можда се налази у финансијским потешкоћама генерално има мало имовине која може да наплати. Поверилац тада формално има преостало потраживање, али је шанса за његову стварну наплату у пракси ограничена.
Ризик 9: спровођење првостепене пресуде док губите жалбу
Пресуда донета у првом степену често се проглашава привремено извршном. То значи да вам је дозвољено да наставите са извршењем док је жалба још увек у току и пресуда стога још није постала правоснажна. Ово може деловати примамљиво јер не морате да чекате, али носи значајан ризик: ако се жалба одлучује против вас и пресуда се поништава, правни основ на основу којег сте извршили извршење на имовини престаје са ретроактивним дејством.
Последице овога могу бити далекосежне. Тада ћете бити принудно извршени без важећег правног титула и, у принципу, сте одговорни за губитак који је дужник претрпео као резултат тога. Пошто је имовина у међувремену продата и пренета на треће лице, генерално више не можете поништити ту продају: купац који је стекао имовину у доброј вери на принудној лицитацији је заштићен. Тада ћете морати да вратите примљени новац и, поред тога, надокнадите додатни губитак, као што је разлика између вредности имовине на основу принудне извршења и стварне вредности имовине, трошкове селидбе и евентуалну последичну штету.
Штавише, ова одговорност је строга, одговорност заснована на ризику: свако ко спроводи пресуду која је касније поништена поступа на сопствени ризик, чак и ако је био потпуно у доброј вери. Губитак жалбе стога може на крају да вас кошта више од првобитног захтева. Из тог разлога, увек процените колико је ваш случај јак, да ли друга страна нуди регрес за било какву надокнаду и да ли је мудро сачекати исход жалбе уместо да одмах спроведете пресуду.
Који је најбољи начин деловања као поверилац?
Пре него што се приступи извршењу на имовини, потребна је пажљива процена. Поставите себи следећа питања: која је тренутна тржишна вредност имовине и колики је хипотекарни дуг? Да ли постоје други повериоци који врше заплену и који је њихов ред? Да ли постоји имовина или приход дужника на основу којих је извршење једноставније и јефтиније? И да ли је споразумно поравнање — било под претњом извршења или не — реална опција?
Претња извршењем је понекад у пракси ефикаснија од самог извршења. Дужници који знају да је њихов дом угрожен често су спремни да прихвате аранжман плаћања или поравнање које су претходно одбили. Благовремено писмо захтева или обавештење о извршењу може донети жељени резултат без потребе да се дуготрајан и скуп процес извршења у потпуности заврши.
Закључак
Извршна продаја имовине је моћан инструмент у рукама повериоца, али не гарантује потпуну наплату потраживања. Процес укључује неколико правних, финансијских и процедуралних ризика који захтевају добру припрему и стратешке изборе. Приоритетни ранг хипотекарног повериоца, нижи приходи од извршења, трошкови парнице, могућност поступка забране и ризик од банкрота чине овај пут којим не треба олако кренути.
Да ли бисте, као поверилац, желели да се испланирају ваше могућности за наплату или вам је потребан савет о томе да ли је спровођење потраживања прави корак у вашој ситуацији? Адвокати у Law & More радо вам помажемо.
Često postavljana pitanja
Шта ми је потребно да бих спровео извршну заплену имовине?
Потребан вам је извршни документ: обично судска пресуда која је проглашена привремено извршном или чији је рок за жалбу истекао. На основу тога, судски извршитељ може уручити пресуду, издати налог за плаћање, а затим извршити извршну заплену имовине дужника.
Колико времена траје процес од заплене до стварне продаје?
Ово варира, али требало би да рачунате на минимум од три до шест месеци. Законски рокови за објављивање принудне лицитације, могућност покретања поступка забране од стране дужника и евентуални спорови око редоследа могу додатно продужити процес. Приватна продаја преко судије за претходно решавање спорова може у неким случајевима да се одвија брже.
Може ли дужник зауставити извршење?
Дужник може покренути поступак за извршење пред судијом за претходно решавање спора и тражити обуставу извршења. То се не постиже лако: сама немогућност плаћања није довољна. Судија интервенише када постоји злоупотреба овлашћења, нове чињенице које блокирају извршење или очигледна грешка у пресуди. Међутим, поступак за извршење увек одлаже процес, чак и ако дужник на крају не успе.
Шта се дешава ако је приход од продаје мањи од дуга?
Ако средства прикупљена извршењем нису довољна за намирење целог потраживања, остаје преостали дуг. Дужник остаје лично одговоран за њега. Међутим, у пракси је наплата тог преосталог дуга тешка: дужник који је изгубио свој дом генерално има мало имовине која се може наплатити. Можете евидентирати преостало потраживање и касније поново применити мере извршења ако дужник стекне нову имовину.
Да ли банка има предност у односу на мене као повериоца?
Да. Хипотекарни поверилац — обично банка која је дала хипотеку — има повлашћени положај и први се исплаћује из прихода од продаје. Само оно што преостане након отплате хипотекарног дуга иде повериоцима који су извршили заплену, распоређено према редоследу њиховог датума заплене.
Могу ли ја, као поверилац, такође да спроведем приватну продају?
Не директно. Захтев за приватну продају према члану 3:268(2) Закона о хипотеци мора да поднесе дужник или хипотекарни поверилац, а не поверилац који врши заплену. Међутим, можете активно размислити и дати свој пристанак, што повећава шансе да ће судија за прелиминарну заштиту одобрити захтев. Приватна продаја генерално доноси већи принос од аукције, што је такође у вашем интересу.
Шта ако дужник поседује имовину заједно са неким другим?
Тада у принципу можете извршити само на основу неподељеног дела дужника, а не на основу дела другог власника, који није одговоран за дуг. Пошто је делимични део једва продајан, поверилац који врши заплену може захтевати деобу заједничке имовине према члану 3:180 BW, тако да се цела имовина прода, а ви наплатите из дела прихода дужника. Ово је другачије када су оба власника одговорна, на пример супружници венчани у заједници имовине са заједничким дугом; у том случају цела имовина може послужити као регрес.
Шта се дешава ако дужник банкротира током извршења?
У случају стечаја дужника, стечајни управник ступа на снагу његових права и индивидуално спровођење се у принципу обуставља. Имовина постаје део стечајне масе. Стечајни управник продаје имовину и расподељује приход у складу са Законом о стечају. Као необезбеђени поверилац — без права обезбеђења — ви сте тада на крају реда и шансе за потпуну наплату су мале.
Да ли је спровођење имовине увек најбољи избор?
Не по дефиницији. Извршење на имовини је тешка и скупа мера. У неким случајевима, други начини наплате - као што су заплена банковног рачуна или одузимање плате - су бржи и јефтинији. Штавише, претња извршењем може бити довољна да наведе дужника ка споразумном поравнању. Мудро је унапред консултовати адвоката који може да процени опције наплате у вашој конкретној ситуацији.
