Ако ваш бивши партнер одбије да прода кућу коју поседујете заједно, можете затражити од суда да наложи деобу куће, што може значити продају трећем лицу, јавну аукцију или доделу куће једном од вас уз накнаду. Према члану 3:178 Холандског грађанског законика (BW), ниједан сувласник не може бити приморан да остане у сувласништву на неодређено време; главни изузетак је да суд може одложити деобу када би непосредна деоба несразмерно наштетила једној страни, на пример због деце.
У наставку ћете пронаћи опције по реду: од преговора и медијације до скраћеног поступка и поступка деобе, колико свака опција кошта и колико дуго траје, и шта се дешава са хипотеком и трошковима у међувремену.
Када се сувласници не могу договорити, члан 3:185 BW дозвољава суду да сам одреди деобу: доделом куће једном од њих уз исплату удела другог, налагањем продаје или налагањем другог начина деобе. Суд такође може пресудити да његова пресуда замењује сарадњу коју друга страна одбија.
Право на деобу није апсолутно. Суд може одложити деобу тамо где би интереси једне стране били несразмерно оштећени, а за бивши пар положај деце има велики значај. Али неодређено одбијање није одрживо: исход пат-позиције није да се ништа не дешава, већ да суд доноси одлуку, често мање повољну за страну која је ометала деобу.
Уз правно питање морају се решити и два практична проблема. Први је хипотека. Сувласник који жели да буде ослобођен солидарне одговорности за хипотеку треба да добије сагласност зајмодавца. Да ли страна која остаје може сама да носи хипотеку процењује се на основу њених сопствених прихода; ако не, расподела није могућа и продаја трећој страни је једини реалан пут.
Други је прелазни период. Док ситуација траје, камата на хипотеку, трошкови пословања и евентуално накнада за ексклузивно коришћење куће се стално акумулирају. Ово се решава приликом деобе, због чега је важно водити евиденцију о томе шта је свако од вас платио од првог месеца.
Зашто бивши партнер одбија да сарађује у продаји?
Обично због емоционалне везаности, финансијских брига или тактика у ширем раздвајању. Разумевање разлога вам помаже да изаберете приступ који ће највероватније функционисати.
Крај везе је тежак. Када ваш бивши партнер не жели да сарађује у продаји куће, што се на холандском често описује као „ex werkt niet mee aan verkoop woning“ (екс веркта није мее аан веркооп вонинг), стрес може знатно да се повећа. Покушавате да изградите нови живот, али сте и даље финансијски везани за заједничку хипотеку и кућу која је постала извор сукоба.
Оваква пат-позиција чини више од самог емоционалног напрезања. Може вас спречити да добијете нову хипотеку или купите нови дом, јер постојећа хипотека и даље утиче на вашу способност задуживања.
Који су уобичајени разлози за несарадњу?
У нашој пракси, одбијање продаје обично долази из једног од неколико кључних проблема:
Емоционална везаност: кућа чува успомене на живот који сте заједно изградили. За неке људе, пуштање се осећа као коначно признање да је веза завршена.
Финансијске бриге: ваш бивши партнер се може плашити да не може сам да приушти нови дом. Одлагање продаје одлаже суочавање са том неизвесношћу.
Стратешко неслагање: понекад је одбијање тактика, на пример неслагањем око тражене цене, агента за некретнине или времена, како би се стекла предност у другим деловима раздвајања.
Спорови око одржавања: бивши партнер може одбити да допринесе поправкама потребним пре него што се кућа може продати. То утиче на вредност и једна је од тачака које треба решити, ако је потребно и преко суда.
Нисте обавезни да останете везани за некретнину заувек. Закон пружа јасне начине за прекид блокаде, тако да можете повратити своју финансијску независност.
У наставку ћемо проћи кроз практичне кораке које можете предузети, од преговора и медијације до судског поступка, како бисте продали или доделили кућу и започели своје следеће поглавље.
Која су ваша законска права као сувласника?
Ваша права зависе од тога како сте заједно поседовали кућу: кроз заједницу имовине у браку или регистрованом партнерству, на основу предбрачног уговора или уговора о ванбрачном животу, или једноставно као сувласници на основу власничког листа. У свим случајевима, можете захтевати деобу.
Пре него што предузмете било какав корак, морате знати где се налазите. Ваша права се не заснивају на ономе што се чини праведним, већ на холандском закону и на начину на који сте заједно поседовали имовину.
Да ли сте били у браку? У регистрованом партнерству? Или сте једноставно живели заједно? Свака ситуација има другачија правила. Брак у заједници имовине ( gemeenschap van goederen ) се третира другачије од невенчаних партнера који обоје поседују део куће.
Најважнији принцип је следећи: не можете бити приморани да останете у сувласништву заувек . Према члану 3:178 BW, сваки сувласник може захтевати деобу у било ком тренутку, осим ако закон или важећи споразум не предвиђа другачије.
Ово правило је ваша крајња заштита. То значи да пат позиција никада није коначно решење и да, ако је потребно, можете да одлучите о продаји или додели преко суда.
Како ваш брачни статус одређује ваша права?
Ваша претходна веза одређује која правила важе за деобу и шта треба да докажете на суду. Утврђивање ваше почетне тачке је први корак.
Поступак и ваша права могу се знатно разликовати. За више информација, прочитајте наш чланак о подели имовине у браку и након њега.
Имајте на уму да судска одлука о деоби није решење преко ноћи. Поступак може трајати месецима и укључује судске трошкове и трошкове процене. То је још један разлог да прво покушате да постигнете споразум.
Ваше право да захтевате поделу заједничке имовине није услуга од вашег бившег партнера; то је основно правило холандског закона о имовини, осмишљено да спречи управо ову врсту застоја.
Ваша права према статусу везе
Доња табела приказује како ваша претходна веза обично утиче на ваша права и поступак.
Статус везе | Подразумевана позиција својства | Кључна правна тачка за продају |
|---|---|---|
Венчани у потпуној заједници имовине (у принципу бракови склопљени пре 1. јануара 2018. без предбрачног уговора) | Кућа је у принципу део заједнице, у равноправном власништву, чак и ако је на власничком листу само једно име. | Кућа се дели као део заједничког власништва. Суд може одлучити о подели, укључујући и продају, током или након бракоразводног поступка. |
Венчани у ограниченој заједници имовине (у принципу бракови од 1. јануара 2018. године) | Кућа купљена током брака је у принципу заједничка; кућа у власништву једног супружника пре брака у принципу остаје приватна, иако се може појавити захтев за надокнаду штете. | Прво утврдите да ли је кућа заједничка или приватна; затим се примењују иста правила поделе. |
У браку са предбрачним уговором | Власништво прати власнички лист и услове предбрачног уговора ( хувелијксе воорваарден ). | Споразум је почетна тачка, укључујући све клаузуле о поравнању. Ако обоје поседујете кућу, можете захтевати деобу. |
Регистровано партнерство | Иста правила важе као и за брак. | Поступак је упоредив са разводом. |
Заједнички живот уз споразум о заједничком животу | Ваш уговор о заједничком животу ( samenlevingscontract ) и власнички лист одређују власничке уделе и често поступак за престанак сувласништва. | Суд ће применити споразум, на пример клаузулу којом се једном партнеру даје право да преузме кућу. |
Заједнички живот без договора | Власништво прати уделе наведене у власничком листу ( eigendomsakte ). | Сваки сувласник може захтевати деобу у складу са чланом 3:178 BW; суд одлучује ако се не можете сложити. |
Каква год да је ваша ситуација, увек постоји законски пут за окончање сувласништва. Познавање у коју категорију спадате помаже вам да прикупите одговарајућа документа и изаберете праву стратегију.
Како преговори и медијација могу прекинути ћорсокак?
Почните са конкретним писаним предлогом и, ако то не успе, медијацијом. Ови начини су бржи и јефтинији од судских поступака, а споразум може бити обавезујући.
Када ваш бивши партнер не жели да сарађује, инстинкт може бити да се припремите за правну битку. Али одлазак директно на суд је скоро увек најскупљи и најспорији пут.
Структурирано преговарање и медијација често штеде много времена и новца. Такође могу помоћи у одржавању функционалног односа, што је посебно важно ако имате заједничку децу. Циљ је прелазак са емоционалног сукоба на пословну дискусију о заједничкој имовини.
Како започети продуктиван разговор?
Пређите са усмених аргумената на писану комуникацију. Препоручено писмо ( aangetekende brief ) или имејл са јасним предлогом је добра почетна тачка.
Ово није агресиван корак; ради се о стављању јасног, документованог предлога на сто. У вашем писму треба мирно да наведете да желите да окончате сувласништво и да изложите конкретан план:
Предложите агента за некретнине или поштен начин да га заједно изаберете.
Предложите реалну тражену цену , пожељно на основу процене независног проценитеља.
Поставите јасан и разуман временски оквир за стављање куће на тржиште.
Понудите алтернативу , на пример, да ваш бивши партнер преузме кућу ако може да обезбеди финансирање, са роком за подношење финансијске изјаве.
Писани приступ показује да сте озбиљни и ствара папирни траг. Та документација је важна ако касније треба да покажете суду да сте предузели разумне кораке да постигнете споразум.
Кључна тачка: циљ овог првог корака није победа у расправи, већ стварање јасног плана за продају или преузимање. Забележите сваки предлог и одговор.
Шта може да уради неутрални медијатор?
Ако директно преговарање не успе, медијација је логичан следећи корак. Медијатор није судија који одлучује ко је у праву, већ неутрални професионалац који води разговор ка решењу које обоје можете прихватити.
Медијација нуди структурирано и безбедно окружење за разговор о питањима која често представљају стварне препреке, као што су финансијске бриге или везаност за кућу. Процес је поверљив, што омогућава отворенији разговор него на суду, и обично је бржи и јефтинији од судског спора. Прочитајте више о томе како професионалне услуге медијације могу помоћи у решавању имовинских спорова.
Да бисте извукли максимум из медијације, добро се припремите:
Прикупите своју финансијску документацију: хипотекарне изводе, процене вредности и доказ о трошковима које сте сами платили.
Дефинишите свој циљ: знајте који исход желите, на пример продају пре одређеног датума, и будите спремни на компромис око детаља.
Останите фокусирани: сесија је о кући, а не о прошлој вези.
Споразум постигнут у медијацији може се забележити у обавезујућем споразуму о поравнању ( vaststellingsovereenkomst ). Ако се разводите, споразуми се такође могу укључити у споразум о поравнању о разводу, који суд може укључити у своју одлуку.
Које правне кораке можете предузети ако ваш бивши партнер не жели да сарађује?
Можете затражити од суда да наложи деобу куће у складу са чланом 3:185 BW и, ако је потребно, да пресуди да његова пресуда замењује сарадњу вашег бившег партнера. У хитним случајевима, понекад је могућ скраћени поступак ( kort geding ).
Када се разговор прекине, време је за правни поступак. То може звучати застрашујуће, али холандски закон нуди јасан и структуриран пут. Не тражите ништа необично: тражите од суда да спроведе правило да нико не може бити приморан да остане у сувласништву.
Судски поступак извлачи спор из личне сфере. Судија одлучује на основу закона и чињеница. За многе људе, то је једини начин да се настави када бивши партнер не реагује или активно блокира процес. Будите спремни на поступак који може трајати месецима.
Поступак деобе: суд одлучује о томе како се кућа дели
У поступку деобе, тражите од суда да утврди како се кућа дели. Према члану 3:185 BW, суд може доделити кућу једном од вас уз исплату удела другог, наложити продају и поделу прихода или наложити други начин деобе.
Ако се разводите, можете затражити од суда да одлучи о подели у поступку развода или у накнадном посебном поступку. Ако нисте били у браку, покрећете посебан поступак пред окружним судом.
Приликом одлучивања, суд узима у обзир интересе обе стране и јавни интерес. Ако једна страна жели да преузме кућу, суд испитује да ли та страна може да је финансира и исплати другој страни. Ако не, обично се долази до продаје.
Може ли судска пресуда заменити потпис вашег бившег партнера?
Да. Ако ваш бивши супруг/супружница одбије да потпише уговор о продаји или акт о преносу власништва, можете затражити од суда да пресуди да његова пресуда замени потребну сарадњу или потпис (члан 3:300 BW). Ово се у свакодневном језику често назива заменска сагласност ( vervangende toestemming ).
Ако суд ово одобри, продаја може да се одвија као да је ваш бивши партнер потписао. Суд вам такође може овластити да сами обављате одређене радње, као што је давање инструкција агенту за некретнине и потписивање докумената.
Судија ово неће олако одобрити. Морате доказати да сте уложили разумне напоре да постигнете споразум и да одбијање није оправдано.
Пресуда која замењује сарадњу вашег бившег партнера је кључ продаје. Она вам омогућава да дате упутства агенту за некретнине, прихватите разумну понуду и завршите трансакцију без активног учешћа вашег бившег партнера.
Када је скраћени поступак опција?
У хитним ситуацијама, можете затражити од судије за прелиминарне мере ( voorzieningenrechter ) у скраћеном поступку да наложи вашем бившем супружнику да сарађује у продаји. Ово је брже од редовног поступка, али је судија опрезан, јер се продаја не може поништити.
Скраћени поступци имају веће шансе за успех ако постоји стварна хитна ситуација, на пример зато што се више не могу вршити отплате хипотеке и неизбежна је принудна продаја од стране банке, или зато што ваш бивши партнер одбија да потпише уговор о продаји за који сте већ пронашли купца. Ако таква хитна ситуација не постоји, суд ће вас обично упутити на редован поступак деобе.
Да ли суд може да одреди услове продаје?
Да. Несарадљиви бивши партнер и даље може изазвати проблеме у сваком кораку, од избора агента за некретнине до преговарања о цени. Да бисте то спречили, можете затражити од суда да одреди услове продаје.
Ваш адвокат може затражити од суда да утврди, на пример:
Агент за некретнине: суд може именовати одређеног агента или проценитеља да неутрално води продају.
Тражена цена и минимална цена: да би се спречило да ваш бивши партнер одбије разумне понуде, суд то обично заснива на независној процени.
Распоред: рокови за стављање куће на тржиште и прихватање понуда.
Сарадња приликом прегледа куће: ако ваш бивши партнер и даље живи у кући, налог може захтевати од њега или ње да дозволи прегледе, уз казну ( dwangsom ) за свако кршење.
Ово одузима кључне одлуке из руку некооперативне стране.
Како изградити јак случај?
Потребан вам је добро документован досије. Судија мора бити у стању да види да је деоба оправдана и да су ваши предлози били разумни.
Заједно са својим адвокатом, састављате досије који укључује:
Доказ о власништву: власнички лист који показује да сте заједнички власници и сваки предбрачни уговор или уговор о заједничком животу.
Процене: процена од стране независног проценитеља или неколико процена од стране агената за некретнине, ради утврђивања тржишне вредности.
Финансијски записи: хипотекарни изводи и доказ о томе ко је шта платио, као што су хипотекарне отплате, општински порези и осигурање.
Преписка: копије имејлова, писама и порука које показују ваше покушаје да се постигне решење.
Овај фајл показује ваше напоре у доброј вери и подржава аргумент да је интервенција суда једини преостали пут.
Које су финансијске последице принудне продаје?
Док спор траје, хипотека и трошкови власништва се настављају, а вредност куће се може променити. Приликом деобе, решавате ко је шта платио, могуће укључујући и накнаду за ексклузивно коришћење.
Када суд мора да интервенише, финансијска слика се мења. Продаја у спору подразумева специфичне трошкове и ризике које морате предвидети, од тога ко плаћа хипотеку током спора до тога како се расподељује приход.
Да ли вас кашњења могу коштати новца?
Да. Бивши партнер који одуговлачи процес изазива више од фрустрације: трошкови се настављају док приход од продаје још није доступан.
Током кашњења, камата на хипотеку, општински порези и осигурање се стално морају плаћати, а судски трошкови се повећавају са сваким додатним процедуралним кораком. Поред тога, тржишна вредност куће може у међувремену порасти или пасти, што утиче на то шта свако од вас добија. Дуго кашњење стога ствара финансијску неизвесност за обоје.
Ко шта плаћа док чекате?
Рачуни се настављају док је продаја на чекању. Хипотека, општински порез на имовину ( onroerendezaakbelasting , OZB), осигурање и комуналне услуге морају се плаћати док траје поступак. Питање ко сноси ове трошкове решава се у поступку поделе.
Као опште правило, партнер који живи у кући плаћа трошкове коришћења, као што су енергија и вода. Трошкови власништва се у принципу деле сразмерно вашим уделима (члан 3:172 BW).
Рате хипотеке: према банци, обоје обично остајете солидарно одговорни. Ако једно од вас престане да плаћа, банка може да потражује пуни износ од другог, а заостале уплате могу се регистровати код холандске канцеларије за регистрацију кредита (BKR).
Општински порези и осигурање: то су трошкови власништва и у принципу се деле, ко год живи у кући.
Неопходне поправке: ако кров прокишњава, на пример, трошкови поправке се у принципу деле, јер чувају вредност имовине за обоје.
Ако један партнер има искључиво право коришћења куће, други партнер у неким случајевима може захтевати накнаду за коришћење ( gebruiksvergoeding ). Да ли ће тај захтев бити успешан зависи од околности и од тога да ли сте га затражили на време. Покрените то питање са својим адвокатом у раној фази.
Савет: водите прецизну евиденцију о сваком трошку који сами платите током овог периода. Рачуни и изводи из банке су ваш доказ када се трошкови намирују из прихода или приликом поделе.
Како се дели приход?
Након продаје, приход се не дели једноставно 50/50. Нотар грађанског права ( notaris ) који обавља пренос прво отплаћује дугове обезбеђене кућом, а затим исплаћује преостали износ у складу са упутствима обе стране или судском одлуком.
Ако сумњате да ваш бивши партнер крије приходе или имовину која је релевантна за деобу, разговарајте са својим адвокатом о томе како да добијете информације, на пример тако што ћете захтевати документа у поступку.
Уобичајени редослед је:
Прво, преостали хипотекарни кредит се враћа банци.
Затим се плаћа провизија агента за некретнине и остали трошкови директне продаје, као што је процена вредности.
Тада се свака нагодба између вас постиже за заједничке трошкове које је једно од вас платило само, како је договорено или како је одлучио суд.
Преостали износ се дели између вас у складу са вашим власничким уделима и евентуалним потраживањима за нагодбу. Ако је приход мањи од хипотекарног дуга, остаје резидуални дуг ( restschuld ), за који обично обоје сносите одговорност према банци. Ваша пажљива евиденција осигурава да нагодба одражава оно што је свако од вас заправо платио.
Укратко
- Нико не може бити приморан да остане у сувласништву: сваки сувласник може захтевати деобу у складу са чланом 3:178 BW.
- Почните са писаним предлогом и медијацијом; споразум се може забележити у обавезујућем споразуму о поравнању.
- Ако то не успе, суд може наложити продају или расподелу у складу са чланом 3:185 BW и пресудити да његова пресуда замењује сарадњу вашег бившег партнера (члан 3:300 BW).
- Преузимање захтева да партнер који остаје може сам да носи хипотеку и да зајмодавац ослободи другог.
- Водите евиденцију свих плаћања: трошкови, хипотека и свака накнада за коришћење се решавају у одељењу.
Честа питања о некооперативној продаји кућа
Шта ако мој бивши живи у кући и блокира гледање?
Можете затражити од суда да наложи вашем бившем партнеру да сарађује у продаји, укључујући и дозволу за разгледање по утврђеном распореду. Суд може да наложи новчану казну (dwangsom) за сваки пут када ваш бивши партнер не поступи по налогу. У хитним случајевима ово се понекад може захтевати у скраћеном поступку.
Могу ли откупити распуст од бившег партнера ако се не можемо договорити око цене?
Да, ако можете да финансирате. Ако се не можете сложити око цене, суд може да захтева да независни проценитељ процени кућу и да вам је додели уз исплату удела вашег бившег партнера у складу са чланом 3:185 холандског грађанског законика. Морате бити у могућности да сами сносите хипотеку, а зајмодавац мора да ослободи вашег бившег партнера хипотекарног дуга.
Колико је времена потребно да се легално изврши продаја?
То зависи од сложености случаја и обима посла суда. Поступак о сарадњи обично траје неколико месеци; ако постоје и спорови око вредности, дугова или друге имовине, може трајати годину дана или дуже. Скраћени поступци су бржи, али могући само у хитним случајевима. Зато се исплати прво покушати са преговорима и медијацијом.
Ко плаћа судске трошкове за принудну продају?
У споровима између бивших супружника или партнера, суд обично налаже свакој страни да сноси своје судске трошкове. Трошкови директно повезани са продајом, као што су процена вредности и провизија агента за некретнине, у принципу се деле и често се плаћају из прихода. У изузетним случајевима, на пример код очигледно неразумног понашања, суд може наложити једној страни да допринесе трошковима друге стране.
Law & More помаже бившим супружницима и партнерима који се не могу договорити око заједничког дома, од писаног предлога и медијације до скраћеног поступка и поступка деобе. Нисте сигурни где се налазите? Реците нам о својој ситуацији. Обавестићемо вас о вашим могућностима у року од једног радног дана.
Како Law & More може вам помоћи у вези са овим, објашњено је на нашем породични адвокат страна.
