Деложба у Холандији: поступак од позива до судског извршитеља

Деложба у Холандији је процес којим управља суд. Власник не може сам да га оконча, а закупац ретко бива избачен преко ноћи. Између прве пропуштене уплате и комбија за селидбу налазе се захтев за исељење, позив, рочиште, пресуда и саопштење судског извршитеља. Овај чланак наводи тај редослед, време, трошкове и где свака страна има простора за деловање.

Основно правило: нема исељења без судског налога

Закупац никада не сме да изврши исељење по сопственом овлашћењу. Прекид закупа и исељење из имовине су одвојене одлуке и обе припадају суду. Док судија не изда налог за исељење и док га судски извршитељ не спроведе, закупац може остати, без обзира на заостале обавезе и шта год уговор каже.

Он не сме:

• променити браве или поставити ланац;
• искључити воду, гас, струју или грејање како би се станар иселио;
• уклонити, складиштити или одложити ствари закупца;
• ући у стан без његовог пристанка, без обзира да ли је његов власник или не.

Холандски закон ово назива самопомоћним осигурањем (eigenrichting ) и то је незаконито. Закупац може покренути привремену забрану ( kort geding ) и обично се враћа у року од неколико дана, а станодавцу се наређује да врати приступ под претњом дневне казне и да буде одговоран за настали губитак. Улазак у стан против воље станара такође може представљати кривично дело huisvredebreuk (члан 138 Sr). Станодавац који мења браве претвара случај који би вероватно добио у онај који ће сигурно изгубити.

Два пута: опзеггинг и онтбиндинг

Раскид путем обавештења (опзеггинг)

Прекид закупа стамбеног уговора је писмени отказ, послат препорученом поштом, на основу једног од затворених законских основа. Они се појављују у члановима о престанку закупа у Књизи 7, Наслову 4, Одељку 5 BW (чланови 271 до 282 BW): да се закупац није понашао као добар закупац, да је закупцу хитно потребна некретнина за сопствену употребу ( dringend eigen gebruik ), да закупац одбија разумну понуду новог уговора и да је некретнина потребна за рушење или реконструкцију.

Отказни рокови трају од три месеца за закуп краћи од годину дана, повећавајући се за месец дана сваке наредне године до највише шест. Само отказни рок не окончава ништа: осим ако закупац не да писмени пристанак, закуп се наставља по сили закона док суд не одлучи другачије, а станодавац мора да тужи. Уговори о становима на одређено време такође су ограничени Законом о власништву над становима (Wet vaste huurcontracten), који је ступио на снагу од 1. јула 2024. године, којим је враћен закуп на неодређено време као главно правило, тако да станодавац који је претпоставио да ће му уговор истећи може имати закуп на неодређено време.

Раскид због кршења уговора (обавезујући)

Члан 6:265 BW предвиђа да свако неизвршење обавезе даје другој страни овлашћење да раскине уговор, осим ако пропуст, с обзиром на његову посебну природу или мали значај, не оправдава раскид. За стамбене објекте то овлашћење се не врши писменим путем: члан 7:231 BW задржава раскид закупа изграђених просторија за суд. Изузетак је административно затварање имовине, према члану 13б Закона о опијуму или члану 174а Закона о општинама, где закупац може раскинути уговор без одласка на суд.

У случајевима заосталих закупнина, обавезно потраживање је скоро увек пут. Не тече отказни рок, чињенице не морају да се уклапају у затворену листу, а станодавац може да комбинује потраживање новца, раскид стана и исељење у једном позиву. Исти приступ служи и за сметње, неовлашћено издавање у подзакуп и узгој канабиса.

Колико је довољно? Праг толеранције

Речи „осим ако пропуст, с обзиром на његову посебну природу или мали значај, не оправдава раскид“ су главна одбрана закупца. У својој штетној пресуди од 28. септембра 2018. (ECLI:NL:HR:2018:1810), Виши суд (Hoge Raad) је потврдио како тест функционише. То је главно правило са изузетком: свако кршење у принципу даје право на раскид; станодавац доказује кршење, а закупац мора да утврди изузетак. Изузетак није ограничен на факторе наведене у закону — све околности могу се проценити, укључујући интерес закупца да задржи свој дом, а суд их мора проценити чак и у случају неизвршења.

Дакле, једно закаснело плаћање, или мали преостали износ, неће довести до налога за исељење. Али не постоји ни праг у месецима након којег следи раскид: ниједан закон, нити национална смерница судова, не утврђује га. Заостатци који трају неколико месеци су у пракси тачка у којој станодавци подносе тужбу и у којој потраживање има реалне шансе, али та цифра сама по себи не одлучује ништа — суд и даље мора да упореди прекршај са свим што Hoge Raad захтева да процени, и може одбити раскид код већих заостатка или га дозволити код мањих.

Гранични случајеви се ослањају на понашање колико и на аритметику: да ли је закупац одговорио на захтев, да ли је понуђен и раскинут договор и да ли је тражена помоћ за отплату дуга.

Уобичајена процедура, корак по корак

Спорови око закупа решавају се пред окружним судом ( kantonrechter ), без обзира на износ спора, и почињу позивом судског извршитеља ( dagvaarding ). Адвокат није обавезан, мада је уобичајено да је присутни на страни станодавца, а често је пресудан на страни закупца.

Од почетка до краја, случај заосталих дугова који није одбрањен обично траје три до пет месеци. То, и сваки интервал у табели, третирајте као праксу, а не као право: осим минималног рока за само исељење, ниједан од ових рокова није законски одређен. Суд одређује датум исељења у својој пресуди, а време до рочишта и до пресуде прати процедурална правила за предмете подокруга и обим посла одређеног суда, о чему Rechtspraak извештава у својим објављеним подацима о протоку. Случај у коме је одбрањен, или онај у коме се закупац придржава договора, траје дуже и често се завршава без исељења.

Привремена извршност и жалба

Пресуда о исељењу се обично проглашава привремено извршном ( uitvoerbaar bij voorraad ) у складу са чланом 233 Rv. Ово је оно што закупци најчешће погрешно схватају: жалба, регулисана члановима о hoger beroep-у, укључујући члан 350 Rv, сама по себи не обуставља извршење. Закупац може да изврши исељење док је поступак у току.

Закупац може затражити од апелационог суда да обустави извршење, на основу ограниченог теста који генерално захтева правну или чињеничну грешку или хитан случај који први судија није могао да процени. Алтернативно, може покренути спор око извршења ( executiegeschil ) пред судијом за привремену заштиту у складу са чланом 438 Rv, тврдећи да је извршење пресуде сада злоупотреба права. Ниједно није поновно покретање поступка. Оба претпостављају благовремено поднету жалбу, а рок је кратак: три месеца од дана пресуде у обичном случају, али само четири недеље од пресуде у kort geding (члан 339 Rv).

Пут привремене забране (корт гединг)

Кортгединг је поступак по скраћеном поступку пред судијом за привремену заштиту ( voorzieningenrechter ) у складу са члановима који почињу чланом 254 Rv. Он доноси привремену одлуку, обично у року од неколико недеља, али не може раскинути уговор. То је кључно ограничење: станодавац не може добити обавезујућу одлуку у кортгедингу, већ само налог за исељење.

Отворено је станодавцу само када је захтев хитан и када исход редовног поступка није озбиљно доведен у питање — озбиљна сметња, криминално коришћење имовине, наставак становања након што је закуп очигледно завршен или становање без власништва. Једноставан случај заостатка ретко испуњава услове: интерес закупца за његов дом надмашује интерес станодавца за брзину.

За закупце је барем подједнако користан: то је инструмент против станодавца који је променио браве и за заустављање најављеног исељења када су се околности одлучно промениле.

Сквотери, пословни простори и станари без власништва

Сквотери

Сквотирање је кривично дело и постоје два начина: грађанска тужба власника или одобрење јавног тужиоца. У својој пресуди од 28. октобра 2011. (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Виши суд (Hoge Raad) је утврдио да је исељење по кривичном поступку толико озбиљно мешање у право на поштовање дома према члану 8 Европске конвенције о људским правима да захтева претходну судску ревизију: власти морају то писмено објавити, дозволити најмање седам дана за кортгединг и сачекати одлуку судије, осим у изузетним околностима као што је претња јавној безбедности.

Пословни простор

Закупци малопродајних и угоститељских просторија према члановима 290 и накнадним Законика о закупу имају свој режим услова и разлога за раскид. Закупци других пословних просторија, углавном канцеларија и индустријског простора, потпадају под члан 7:230а Законика о закупу; разлика је наведена у нашем чланку о комерцијалном закупу према члановима 290 и 230а : када закуп истекне и обавештење о исељењу буде дато, закупац може затражити од подокружног суда да продужи рок за исељење, а исељење се обуставља док се тај захтев не размотри. Захтев мора бити поднет у року од два месеца од објављеног датума за исељење, а суд може одобрити највише три продужења, свако од по годину дана.

Станари без права власништва

Неко у некретнини без уговора — бивши закупац који је остао, гост који неће да се исели, корисник под истеклим антисквотним споразумом — нема сигурност закупа, а ово су најјаснији случајеви кортгединга. Опрез је да се аранжман означен као антисквот понекад на основу чињеница сматра закупом, са заштитом коју то доноси.

Судски извршитељ, објава и ствари

Само судски извршитељ ( gerechtsdeurwaarder ) може спровести налог за исељење, и он је јавни службеник, а не запослени код станодавца. Он уручује пресуду, наређује закупцу да се исели, а затим објављује исељење даљим исељењем. Присилно исељење регулисано је члановима о присилном исељењу, члановима 555 до 562 Rv. Члан 555 Rv прописује минимални период од три дана између тог налога и исељења; тај кратки законски минимум није дужи добровољни период дат у пресуди.

На дан када судски извршитељ може позвати полицију да обезбеди приступ и одржи ред, као и бравара. Станодавац прво организује и плаћа селидбе, а ствари које су остављене се износе. Шта се са њима дешава више није ствар локалне праксе. Општина мора да одузме робу и складишти је, на трошак стране која спроводи пресуду, а на то складиштење се примењују правила о административном спровођењу (члан 556 Rv, који се позива на чланове 5:29 и 5:30 Awb). Чување траје до тринаест недеља, након чега се роба може продати или уништити; тамо где се прода, бивши власник задржава право на приход три године. Роба која нема разумну вредност за свог власника, као и све што је опасно или кварљиво, може се одмах продати. Трошкови стижу закупцу преко станодавца, а не преко рачуна од општине.

Исељење може бити отказано до последњег тренутка. Судски извршитељи рутински обустављају исељење када се дуговања и трошкови исплате у потпуности или када се постигне договор и станодавац наложи обуставу. Али флексибилност нагло опада када се ангажују службеници за селидбе.

Трошкови и ко на крају плаћа

Судске таксе ( griffierecht ) у случајевима подокружних судова зависе од вредности тужбе и од тога да ли је подносилац захтева компанија, појединац или страна са ограниченим средствима, која плаћа ниску паушалну стопу у већини категорија. Разреди и износи су одређени законом, прилагођавају се са дејством од 1. јануара сваке године и објављују се у табели коју води Rechtspraak; стопа која се примењује је она која је на снази када се случај покрене. На судску таксу се не наплаћује ПДВ.

Томе се додају и трошкови судског извршитеља, које утврђује Закон о принудном исељењу (Besluit tarifeven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders) и индексирају се од 1. јануара сваке године. Достављање извршне пресуде носи скромну тарифу; само принудно исељење кошта вишеструко више од тога. Тренутне тарифе се објављују уз ту уредбу, а судски извршитељ ће их навести на захтев. Уклањање, складиштење и судски трошкови станодавца су поред тих тарифа и нису ничим фиксирани, тако да укупан износ зависи од величине имовине и стања у којем је остављена.

Губитник плаћа трошкове победника, али холандски налог за трошкове је допринос фиксне скале, а не пуно обештећење, и обично је знатно испод стварних законских трошкова. За станодавца, успешно исељење често и даље представља финансијски губитак, јер се налог и заостаци спроводе против закупца који по дефиницији нема новца. За закупца, губитак значи заостале обавезе, камату, судске и таксе извршитеља, селидбу и складиштење, поред проналажења места за живот — а дуг опстаје након исељења.

Станари у рањивом положају

Имање деце не даје закупцу право да остане, али је околност која се вреднује у оквиру изузетка у члану 6:265 BW и јак разлог да судија врши притисак на обе стране ка постизању договора. Судови често доносе пресуду „последње шансе“: наређују се раскид стана и исељење, али се не спроводе све док закупац поштује договорени распоред.

Закупац који је примљен у законски споразум о реструктурирању дуга је још јачи, јер мораторијум ограничава оно што појединачни повериоци могу да примене. Према члану 305 Закона о банкротству, закупац не може да раскине закупни уговор или да исели станара на основу заосталих обавеза закупнине које су настале пре него што је споразум о реструктурирању дуга ступио на снагу, а исељење које је већ у току по том старом дугу обуставља се по сили закона. Заштита је условна: закупац мора да плаћа сваку падајућу рату закупнине благовремено од тада па надаље, а нови заостатак обнавља моћ закупца да раскине закупни уговор и исели станара. Закупац који се суочава са исељењем треба одмах да поднесе захтев за помоћ за општински дуг; закупац треба да провери да ли је захтев већ у току.

Од 1. јануара 2021. године, Холандија спроводи национални систем раног упозоравања. Станодавци, добављачи енергије, компаније за воду и здравствена осигурања морају пријавити општини заостале плаћања, без сагласности закупца, када њихови напори наплате не успеју. Према Закону о заједничкој наплати дугова (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), општина мора одговорити на сваки сигнал понудом за први разговор; чланови 3 и 4 тог закона захтевају да се то уради у року од четири недеље, или три радна дана када је ситуација хитна - непосредно исељење је стандардни пример. Стамбене корпорације третирају информисање јавности као предуслов за поступак.

Практично вођење

За станодавце:

• Никада не узимајте ствар у своје руке.
• Документујте све: књигу кирије, подсетнике, писмо захтева, понуде за договор, датиране жалбе комшија.
• Уручите писано обавештење о неизвршењу обавеза пре него што поднесете тужбу и дозволите да заостале обавезе јасно пређу праг толеранције, уместо да тужите рано и изгубите спор на основу изузетка.
• Пријавите заостале обавезе општини где је то потребно и будите у могућности да то докажете.

За закупце:

• Не игноришите позив; случај у којем сте добили одбрану се веома разликује од случаја у којем сте се истакли.
• Присуствујте рочишту или поднесите писану одбрану унапред; бесплатно је и није вам потребан адвокат.
• Одмах се пријавите за помоћ за општински дуг, донесите доказ на рочиште и редовно плаћајте нешто чак и ако не можете све да платите.
• Ако је станодавац променио браве или искључио комуналне услуге, потражите савет истог дана.
• Имајте на уму да жалба сама по себи неће зауставити исељење.

Law & More заступа станодавце и закупце у поступцима исељења пред окружним судом и у судским поступцима (in kort geding), од захтева за исељење до судског извршитеља. Пошто се случај у којем је уложена одбрана веома разликује од случаја неиспуњавања обавезе и пошто жалба сама по себи не зауставља исељење, контактирајте нас чим стигне позив или обавештење о исељењу.