Ерфпахт: објашњење дугорочног закупа земљишта у Холандији за купце

Ако сте куповина куће у Холандији, а посебно у Amsterdam, детаљи могу рећи да је некретнина оп ерфпахтТада не купујете земљиште, већ ограничено стварно право на туђе земљиште, под условима које је написао тај земљопоседник, понекад пре једног века. Ти услови одлучују колико плаћате, колико дуго и да ли ће банка уопште дати кредит.

Шта је erfpacht у холандском закону о имовини

Право на имовину (Erfpacht) је ограничено стварно право ( beperkt recht ) које даје право свом носиоцу, ерфпахтеру , да држи и користи непокретну имовину која припада другом лицу (чл. 5:85 BW). Власник земљишта остаје власник земљишта. Право ерфпахтера је стварно право (in rem), а не уговорно право: региструје се у катастру непокретности (Kadaster), може се продати, ставити под хипотеку и наследити, и остаје на снази након продаје земљишта.

Уговор о закупу може обавезати власника земљишта (erfpachter) да плаћа периодичну суму, канон или закупнину за земљиште (чл. 5:85 BW). Канон није законски обавезан, али скоро сви стамбени erfpachti га носе. У супротном, власник има углавном исту употребу коју би имао и власник (чл. 5:89 BW), укључујући плодове имовине и право да је изда у закуп, а поправке падају на њега. Оно што не сме да ради јесте да мења намену имовине или изводи радове чији услови остају уз сагласност власника.

Потпуно власништво ( volle eigendom ) је трајно, не кошта ништа да се задржи и подлеже само општем закону. Erfpacht се врши на туђем земљишту, регулише се условима тог власника и може се ревидирати или престати. Стан на erfpacht-у са текућим каноном обично вреди мање од истог стана у потпуном власништву, а разлика није увек видљива у траженој цени.

Erfpacht, opstal и закуп зграде

• Ерфпахт даје право поседовања и коришћења туђег земљишта (чл. 5:85 BW). Зграде на парцели генерално чине део права erfpacht.
• Зграда, право надлежности (чл. 5:101 BW), даје право на поседовање или стицање зграда, радова или засада у, на или изнад туђег земљишта, кршећи правило да зграда припада власнику земљишта. Може имати накнаду која се назива одмазда, и често се додељује као зависно право уз право на надлежност (erfpacht) или закуп — за кабл, соларне панеле — иако може постојати самостално. Законска правила о праву на надлежност (erfpacht) примењују се сходно томе и на право суперфиција (чл. 5:104 BW).
• Закуп, закуп зграде или стамбеног простора, је уговор, а не стварно право: нема регистрованог интереса, нема хипотеке, а примењују се правила закупа из Књиге 7 BW. Закупац плаћа закупнину за коришћење; закупац плаћа каноника за имовинско право које поседује и које може да прода.

Акт и општи услови

Право на поседовање права (erfpacht) се ствара нотарским актом и региструје у јавним регистрима. Право на поседовање права (erfpachtakte) утврђује појединачне услове - заплет, рок, почетни канон, дозвољена употреба - а затим готово увек проглашава скуп применљивих општих услова . Ти општи услови су суштина споразума: механизам ревизије, правила откупа, захтеви за сагласност, режим надокнаде, овлашћења за раскид.

Услови године издавања регулишу

Ово је тачка која се најчешће превиђа, и она је одлучујућа. Општина нема један скуп услова већ низ, издатих у различитим годинама, од којих сваки регулише парцеле додељене у складу са њим. Amsterdamсе идентификују по години — међу њима су AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 и 2016, од којих су AB 1994, AB 2000 и AB 2016 серије које се данас најчешће срећу. Разлике нису козметичке: старији сетови могу власнику дати широку дискрецију у погледу ревизије и сузити права на надокнаду.

Питање никада није „који су услови ерфпахта у овом граду?“, већ „који сет се примењује на ову парцелу?“. Одговор се налази у Кадастру: акт о оснивању и сви каснији акти о изменама и допунама наводе услове по годинама. Замолите свог нотара да добије акт и пун текст тих услова и да их прочита — не резиме, не пасус агента.

Закупнина земљишта (канон)

Канон је периодично плаћање за коришћење земљишта. Уобичајена структура је проценат канона који се примењује на процењену вредност земљишта, изведен резидуално, из процента вредности некретнине или из распореда. У Amsterdam Тај фактор је buurtstraatquote, који изражава вредност земљишта као удео вредности некретнине за дотичну улицу.

Између ревизија, већина модерних услова индексира канон годишње у односу на индекс потрошачких цена. Индексирање није ревизија: оно прати инфлацију и предвидљиво је, док ревизија ресетује основну вредност земљишта и може умножити канон. Неплаћање може на крају коштати закупца самог права.

Три врсте ерфпахта

„Voortdurend“ и „eeuwigdurend“ се у енглеском језику преводе као „perpetual“. То није исто, а разлика вреди много новца. Право на „perpetual“ у трајању може такође имати канон откупљен само за одређени период: трајање и откуп су одвојена питања.

Ревизија на крају периода: највећи финансијски ризик

За континуирани erfpacht, крај периода је када власник земљишта може да ресетује канон на тренутну вредност земљишта. Пошто периоди трају деценијама, а вредности градског земљишта у Холандији су нагло порасле, нови канон може бити велики вишеструки од старог.

• То није постепено. Повећање долази у једном кораку, на датум одређен деценијама раније.
• Механизам се налази у старим условима. Код неких старијих комплета, дискреционо право власника је широко и оспоравање је ограничено на поступак процене, а не на суд.
• Зајмодавци гледају унапред. Приближавање датума ревизије утиче и на ваш кредит и на тржиште препродаје са којим ћете се суочити.

Пре потписивања, утврдите датум завршетка текућег периода, механизам ревизије и — тамо где су објављени индикативни подаци — какав би био канон ако би се ревидирао данас. Ако је ревизија у току, морају се видети понуда и евентуални рок за приговор.

Откуп земљишта од закупнине (afkoop)

Уместо плаћања канона, осигуравач може бити у могућности да га откупи за одређену суму новца. Afkoop за одређени период унапред отплаћује канон за остатак текућег периода; када се тај период заврши, обавеза се обнавља под ревидираним условима, тако да имовина оглашена као „откупљени канон“ може бити покривена само до датума који је сада прилично близу. Eeuwigdurende afkoop гаси канон заувек, без будуће ревизије.

Откуп није куповина земљишта: право власништва остаје код власника, престаје само обавеза плаћања, а услови и даље регулишу коришћење и сагласност. Да ли откуп мора бити понуђен, како се израчунава и да ли се може извршити усред периода су питања услова, а не општег права. Врши се нотарским актом и региструје се. Порески третман прати исту разлику и није исти за периодични канон као за откуп капитала, па пре него што се обавежете на то, потражите порески саветник за потврду последица изабраног пута.

Amsterdamод континуираног до сталног erfpacht-а

Amsterdam Зато је ова тема важна већини међународних купаца: велики део градског стамбеног фонда налази се на општинском земљишту у закупу, што историјски наставља erfpacht са периодичном ревизијом.

Од 2016. године општина је почела да издаје сталне erfpacht за нове грантове под новим скупом општих услова и отворила је шему која омогућава постојећим закупцима да промене закуп ( overstappen ). Закупац подноси захтев за понуду наводећи стални канон или стални откупни износ, израчунат на основу вредности земљишта у референтном тренутку; прихватање доводи до измене уговора, регистрованог у Кадастру.

Финансијски значајна тачка је референтни датум и попуст. Захтеви поднети пре 8. јануара 2020. године обрачунати су под повољнијим условима од каснијих: тај датум је референтни датум који регулише право на повољну премију за прелазак и попуст на вредност земљишта, при чему се сама вредност земљишта изводи из вредности некретнине путем buurtstraatquote. Од тада су уследили аранжмани за другу шансу за оне који су пропустили тај датум, сваки под својим условима и са својим крајњим роком, а њих одређује сама општина, а не закон. Да ли је отворен прозор за одређену некретнину и на основу ког обрачуна, стога је нешто што треба утврдити на основу објављене шеме саме општине пре него што се обавежете: питајте продавца за све већ издате понуде и проверите тренутни рок директно са општином. Разлика између једне и друге основе за обрачун достиже десетине хиљада евра.

Из овога следе три практичне тачке:

• Утврдите шта продавац поседује. Континуирани ерфпахт; континуирани ерфпахт са преласком за који је поднета пријава, али није завршен; трајни ерфпахт са индексираним каноном; и трајни ерфпахт откупљен заувек су четири различита средства по четири цене.
• Понуда није замена. Док се измена и допуна уговора не потпише и не региструје, имовина остаје у старом режиму. Да ли купац може преузети непотпуну понуду и до када, зависи од услова шеме.
• Општинске шеме се мењају. AmsterdamПолитика erfpacht-а је оспоравана и више пута је мењана; рокови, попусти, фактори вредности земљишта и канонски проценти се разликују из године у годину. Ништа овде није стање на дан куповине.

Приватни erfpacht: програмери, корпорације и институционални власници

Земљиште такође издају у дугорочни закуп грађевинари, стамбене корпорације, институционални инвеститори, добротворне фондације и приватни земљопоседници. Закон је исти; услови често нису.

Приватни услови имају тенденцију да буду мање повољни на препознатљиве начине: краћи или фиксни рокови без наставка; ревизија у краћим интервалима, понекад сваких пет или десет година; ревизија везана за вредност имовине, а не за вредност земљишта, тако да сопствена побољшања закупца доприносе повећању; искључена или ограничена надокнада; захтеви за широку сагласност за издавање, измене и продају. Неке шеме које се нуде купцима који први пут купују некретнину, где продавац задржава земљиште да би снизио цену, представљају ерфпахт конструкције ове врсте.

Општина је стална институција са политичким ограничењима и интересом у функционисању тржишта становања; приватни земљопоседник држи инвестицију. Приватни erfpacht није због тога лош, али никада не претпостављајте да његови услови подсећају на општинске о којима је купац можда читао.

Накнада на крају закупа

Када право на ерфпахт престане, бивши ерфпахтер у принципу има право на накнаду вредности зграда, радова и засада које је сам подигао или стекао од свог претходника уз накнаду (чл. 5:99 BW), и може задржати имовину док се та накнада не исплати (чл. 5:100 BW).

Два услова су важна. Право може бити ограничено или искључено актом у границама које закон дозвољава, а старији приватни услови то често чине. И то је надокнада за зграде, а не за разлику између вредности закупа и власништва: закупац чије привремено право истиче не добија тржишну вредност куће. Тамо где услови говоре о „вредности зграда“, основа за процену одлучује о свему.

Позиција хипотекарног зајмодавца

Право на закупнину може бити хипотекарно и већина холандских зајмодаваца ће позајмити средства на основу закупљене имовине. Да ли ће зајмодавац позајмити средства на основу ваше имовине зависи готово у потпуности од општих услова. Зајмодавци процењују врсту права и, ако је привремено, преостали рок у односу на рок отплате; да ли је канон фиксан, индексиран или отворен за ревизију, и када се дешава следећа ревизија; да ли би раскид уговора могао уништити обезбеђење; да ли зајмодавац мора бити обавештен и да ли му се мора дозволити да отклони неизвршење обавезе; и да ли надокнада на крају опстаје.

Две ствари чине ово изводљивим. Стандардни услови великих општина су генерално прихваћени од стране главних зајмодаваца, тако да куповина на њиховој основи ретко покреће питање финансирања. Приватни erfpacht је тежи случај, јер су услови они које је власник земљишта саставио. Тамо се прихватљивост градње мора утврдити за тај специфични скуп услова, са зајмодавцем и, тамо где је укључен, са гарантом хипотеке. Када се тражи национална гаранција хипотеке (NHG), позиција се објављује. Услови и стандарди NHG-а, који се поново објављују сваке године, прихватају традиционални erfpacht, али постављају захтеве за преостали рок закупа мерено у односу на рок кредита, а ти захтеви су строжи за права настала пре 1. јануара 1992. године, када је ступило на снагу законско право на надокнаду за зграде. Градња која није традиционална, као и сваки облик подршке купцу ( koperssteun ), мора бити прихваћен од стране самог NHG-а, а NHG објављује списак градње које је прихватио. Она која није на тој листи неће бити финансирана од стране NHG-а.

Услов финансирања ( financieringsvoorbehoud ) не штити ништа ако захтев никада није стигао до зајмодавца са приложеним условима закупа.

Продаја: сагласност и заостаци

Право на ерфпахт је преносиво, али акт може захтевати сагласност власника земљишта за пренос или поделу (чл. 5:91 BW); тамо где је сагласност одбијена, закон дозвољава да се она замени овлашћењем суда. Код већине општина сагласност је формалност, али је никада не претпостављајте: рокови морају одговарати завршетку, а услови могу захтевати да нема заостатака и неизмирених прекршаја.

Заосталости прате право: стицалац и продавац су солидарно одговорни за канон који је доспео у пет година пре преноса (чл. 5:92 BW). Нотар треба да добије писану изјаву од власника земљишта о стању канона, заосталим обавезама, наплати и наводним кршењима.

Раскид од стране власника земљишта

Власник земље може раскинути зајмопримство ( erfpacht ) ако канон није плаћен две узастопне године или ако је erfpachter у озбиљном кршењу обавеза (чл. 5:87 BW). Формалности су строге и штите зајмодавца: раскид се врши судским извршитељем, најмање месец дана пре датума на који је дато ако је разлог неизмирење обавезе, и мора бити достављен у року од осам дана свакоме ко је регистрован као хипотекарни поверилац или други ограничени ималац права, како би банка могла да интервенише и измири заостале обавезе (чл. 5:87, чл. 5:88 BW). Одвојено, када прође двадесет пет година од настанка erfpacht-а, свака страна може затражити од суда да га измени или раскине због непредвиђених околности (чл. 5:97 BW) — узак пут, а не правни лек против канона који је само постао скуп.

Шта купац мора да провери пре потписивања

• Регистровани оснивачки акт и сваки каснији акт о измени или откупу.
• Који се општи услови примењују, по годинама, и њихов пуни текст.
• Да ли је право привремено, трајно или трајно, и тачан датум истека или завршетка периода.
• Тренутни канон, његова основа за индексирање и да ли је откупљен — ако јесте, до када.
• Датум и механизам следеће ревизије, као и сваки поступак ревизије или промене који је у току.
• Да ли је за пренос потребна сагласност власника земљишта и колико времена је потребно.
• Писана изјава власника земљишта о заосталим обавезама, трошковима и наводним прекршајима.
• Писмена потврда зајмодавца да ће позајмити под овим условима.
• За станове: како закупац комуницира са удружењем власника и ко плаћа канон.
• за Amsterdam: тренутно објављени став општине о промени, на дан куповине.

Erfpacht није недостатак. Са документима пред вама, то је условнији начин држања имовине и може бити сасвим исправан. Грешке праве купци који третирају став о закупу као шаблон.