Холандски закон о закупу је углавном обавезујући у корист закупца: клаузула у уговору о закупу која одступа од њега на штету закупца је ништавна, шта год да су обе стране потписале. Три сета правила обављају већину посла.
Сигурност закупа је на првом месту. Закупац стамбене некретнине не може једноставно да раскине уговор. Раскид је могућ само из разлога наведених у Грађанском законику - међу којима су хитна потреба закупца за некретнином и непонашање закупца као добар закупац - а тамо где закупац не пристане, закуп се наставља док га суд не оконча. Од 1. јула 2024. године, закуп независног стамбеног простора се штавише у принципу закључује на неодређено време, а привремени уговори су ограничени на ситуације које је навео закон.
Кирија је на другом месту. Велики део тржишта потпада под систем бодова, који одређује максималну кирију за некретнину на основу њених карактеристика; закупцу који плаћа више може се смањити кирија од стране Трибунала за кирију, а у првих шест месеци закупа то смањење није ограничено. Повећање кирије је ограничено на годишњем нивоу.
Одржавање је на трећем месту. За отклањање недостатака је одговоран станодавац, а мање свакодневне поправке су на закупцу; уколико се пријави озбиљан недостатак који се не отклони, Трибунал за закупнине може наложити привремено смањење закупнине док се то не уради.
Већина спорова око закупнине, трошкова услуга и одржавања решава се Трибуналом за закупнине, што је брзо и јефтино. Раскид уговора, исељење и сметње се решавају пред окружним судом, где се странка може појавити без адвоката.
Овај чланак утврђује права и обавезе сваке стране и начин решавања сваке врсте спора.
Започните свој водич кроз холандско право закупа
Зашто се исплати знати правила
Холандски закони о закупу познати су по својој снажној заштити закупаца и јасним смерницама. Без обзира да ли изнајмљујете или издајете некретнину, познавање закона није само корисно – може вам помоћи да избегнете скупе проблеме. Ова правила покривају све, од ограничења закупнине до тога када станодавац може да раскине закуп. За оне који долазе из друге земље, холандски систем може деловати веома другачије, па је упознавање са локалним правилима веома важно.
Увид у холандску културу изнајмљивања
У Холандији, становање је мешавина друштвених домова, приватног изнајмљивања и некретнина у власништву. Ова мешавина показује посвећеност Холандије приступачан смештај за свеВлада пажљиво прати тржиште изнајмљивања како би станови били приступачни и добро одржавани, посебно у социјалним становима. У прометним градовима попут Amsterdam, Eindhoven, и Ротердаму, конкуренција за добар стан за изнајмљивање може бити жестока. Познавање ваших права и обавеза вам даје праву предност када тражите место.
Уговори о закупу у Холандији: шта треба да знате
Раскид уговора о закупу
Уговори о закупу у Холандији обично долазе у два облика. Једна врста је уговор на одређено време , који траје одређени период. Раније су се аутоматски пребацивали на уговоре о закупу на неодређено време ако се не би правилно отказали. Сада вам правила дозвољавају да имате уговоре на одређено време који трају до две године за самостални смештај и до пет година за собе. Уз благовремено обавештење, ови уговори се завршавају на време.
Друга врста је уговор на неодређено време који траје док једна страна не да отказ у складу са законским прописима. Ови уговори о закупу нуде додатну сигурност за закупце јер их станодавци могу раскинути само из јасних законских разлога. У већини случајева, закупци могу да оду кад год желе, све док поштују отказни рок, обично месец дана.
Добар уговор о закупу треба јасно да наведе основне ствари: износ закупнине, шта је укључено, трајање закупа, ко се бави поправкама, кућни ред и услови раскида. Паметно је да адвокат прегледа ваш уговор пре него што га потпишете како би био у складу са холандским законом и заштитио ваше интересе.
Избегавање уобичајених замки уговора
И закупци и станодавци могу се суочити са проблемима када је уговор нејасан или неправедан. Једно тешко питање су „дипломске клаузуле“ које покушавају да заобиђу права закупца тако што кажу да је некретнина доступна само привремено јер је власник у иностранству. Судије обично поништавају ове клаузуле ако покушају да ослабе заштиту закупаца.
Трошкови услуга и комуналних услуга такође изазивају забуну. Станодавци морају да дају годишњи преглед стварних трошкова, а закупци имају право да траже повраћај новца ако на крају преплате. Многи међународни држављани нису свесни овога и могу платити превише, а да нису добро упознати са ситуацијом.
Коначно, неслагања око тога ко шта поправља могу бити права главобоља. Закон обично захтева од станодаваца да се брину о већим поправкама, док закупци обављају мање свакодневне поправке. Понекад уговори покушавају да неправедно пребаце ове дужности. Познавање правне поделе може вам помоћи да избегнете непотребне спорове и додатне трошкове.
За станаре: ваша права и шта треба да урадите
Шта можете очекивати као закупац
Ако изнајмљујете стан у Холандији, добро сте заштићени законом. Многа места имају контролу закупнине где се максимална закупнина одређује на основу фактора некретнине као што су величина и стање. Ако сматрате да је ваша закупнина превисока, можете затражити од Huurcommissie (Трибунала за закупнине) да је преиспита у року од шест месеци од усељења.
Такође имате право на приватност и миран дом. Власницима није дозвољено да уђу без дозволе осим у случају стварне нужде. Било који споразум који станодавцу даје неограничен приступ неће бити валидан према холандском закону.
Једна од најјачих заштита је од исељења. Закупци могу отказати уговор о закупу само из јасних разлога, као што су хитна лична употреба, велике реновације или озбиљно кршење услова закупца. Чак и тада, морају добити судски налог, што вам даје довољно времена да оспорите било коју одлуку.
Обично можете слободно да правите мање измене у свом дому, попут кречења или качења слика, без потребе за дозволом. Међутим, за веће измене морате добити одобрење станодавца - а они не могу одбити без доброг разлога.
Шта треба да урадите
Уз ваша права долазе и јасне обавезе. Морате платити кирију на време, обично до првог дана у месецу. Кашњење у плаћању може довести до исељења, иако вам судови често дају прилику да надокнадите пропуштено.
Важно је користити некретнину како је предвиђено. Претварање вашег дома у пословни простор без дозволе или издавање у подзакуп без одобрења може раскинути ваш закуп.
Одржавање имовине у добром стању је такође ваша одговорност. То значи обављање ситних поправки, попут замене сијалица или одчепљивања одвода, и бригу о свакодневном чишћењу како би се спречили проблеми попут буђи. Обављање ових малих задатака може вам помоћи да избегнете непотребне проблеме касније.
Коначно, будите пажљиви према својим комшијама. Избегавајте изазивање буке или узнемиравања јер стални проблеми могу довести до раскида уговора након вишеструких упозорења.
За станодавце: ваша овлашћења и дужности
Шта станодавци могу очекивати и спроводити
Холандски закон даје велика права закупцима, али као станодавац, ви и даље имате важна овлашћења. Имате право да благовремено примате уплате закупнине и можете наплатити закашњење ако је то наведено у уговору. Ако закупац касни око три месеца или дуже, можете покренути поступак исељења.
Такође можете поставити праведна правила о томе како се некретнина користи. То може значити ограничења за кућне љубимце, пушење или прављење већих измена на некретнини, све док та правила не крше права закупца.
За уговоре о закупу на одређено време склопљене после јула 2016. године, уговор ће аутоматски престати да важи ако дате благовремено обавештење (најмање месец дана за куће и три месеца за собе). Код уговора о закупу на неодређено време, можете раскинути уговор само ако постоје јаки разлози као што су вишеструко пропуштена плаћања, озбиљно кршење пословног положаја или хитна лична потреба за некретнином.
Дозвољено вам је да повећате кирију једном годишње ако пратите одговарајуће законске кораке. Код регулисаних некретнина постоји ограничење годишњег повећања које је одредила влада. За некретнине са вишом киријом, свако повећање мора бити праведно и јасно наведено у уговору.
Обавезе станодавца: одржавање поштеног пословања
Ваша је дужност да се уверите да је некретнина безбедна и у добром стању. То значи одржавање зграде исправном, исправно функционисање свих комуналних услуга и брзо решавање проблема попут цурења или проблема са грејањем. Брига о поправкама је кључна за задовољство станара.
Такође морате бити транспарентни у финансијским питањима. Сваке године доставите детаљан преглед трошкова услуга и вратите новац за све додатне уплате. Није вам дозвољено да профитирате од ових накнада - оне треба да покривају само стварне трошкове.
Поштовање приватности вашег станара је кључно. Осим у случају озбиљних нужди, увек закажите посете и питајте за дозволу пре уласка у објекат. Ово је законски захтев који се не може заобићи ниједним уговором.
Ако одлучите да повећате кирију, морате пратити исправан поступак тако што ћете дати писано обавештење најмање два месеца пре него што то ступи на снагу. За регулисане домове, свако повећање мора остати у границама које је поставила влада.
Приликом раскида закупа, морате дати благовремено обавештење и имати ваљан законски разлог. Само жеља да изнајмите некретнину неком другом или да наплаћујете већу кирију није довољна. Узнемиравање станара или искључивање комуналних услуга како би се они приморали да се иселе је незаконито и може довести до строгих казни.
Решавање проблема
Где обично настају спорови
Већина сукоба око закупа своди се на неколико уобичајених проблема. Честе су расправе о томе ко треба да обавља поправке или да ли су послови правилно обављени. Неслагања око повећања закупнине, посебно ако закупци сматрају да је повећање неправедно, такође изазивају напетости.
Повраћај депозита такође може бити компликован, са дебатама о томе да ли штета превазилази нормално хабање. Нејасноћа око документације и обрачуна трошкова услуге често изазива даље неслагање.
Жалбе на буку или други проблеми са комшијама могу довести до сукоба између закупаца, станодаваца и комшија. Спорови могу настати и када једна страна оспорава ваљаност или услове раскида закупа.
Како решити спорове
Најбољи први корак је да директно разговарате о стварима. Често, једноставан, искрен разговор може да разјасни неспоразуме. Корисно је да писмено изнесете своје бриге, поменете кључне делове вашег уговора и предложите праведна решења.
Ако разговор не реши проблем, медијација је добра следећа опција. Неутрална трећа страна често може помоћи у решавању неслагања. Организације попут Јуридиш Локет нуде бесплатне савете, а неке општине чак пружају и услуге медијације.
За питања закупнине у регулисаним некретнинама, може вам помоћи Huurcommissie (Трибунал за закупнине). Ова опција захтева таксу за подношење захтева од 25 евра за закупце и 300 евра за станодавце, која може бити враћена страни која је добила спор. Трибунал може да одлучује о питањима као што су ограничења закупнине, трошкови услуга и спорови око поправки.
Када случај не спада у надлежност Комисије за закуп (Huurcommissie) или се односи на либералније уговоре о закупу, следећи корак постаје кантонални суд (kantonrechter). Иако су ови поступци формалнији, они су и даље доступни и можда вам неће увек бити потребан адвокат. Међутим, обично је мудро тражити правни савет.
Увек водите евиденцију комуникације, бележите датуме на важним документима и чувајте све рачуне. Ова документација може бити пресудна приликом решавања било каквих сукоба.
За крај: ваш план изнајмљивања
Кључне Такеаваис
Овај водич је јасно обрадио све детаље холандских закона о закупу. Без обзира да ли изнајмљујете или издајете некретнину у закуп, разумевање ваших права и обавеза може вас спасити од будућих проблема. Када и закупци и станодавци знају правила, уговори су обично лакши, праведнији и доводе до мањег броја спорова.
Где се обратити за више савета
За додатне детаље, посетите поуздане веб странице попут Rijksoverheid.nl да бисте добили званичне информације о правилима становања. Бесплатни правни савети су доступни од стране Juridisch Loket, а групе станара попут Woonbond нуде додатну подршку и правну помоћ.
Потребна вам је стручна помоћ у вези са питањима закупа? At Law & More, наши вишејезични стручњаци су специјализовани за холандско стамбено право. Наш тим може да вам помогне са прегледом уговора, правним саветима и заступањем. Контакт Law & More B.V. данас да закажете консултације.
