Ко остаје у породичној кући након развода у Холандији одлучује се на основу власништва, од стране суда и хипотекарног зајмодавца, тим редоследом, а ретко само споразумом. Ниједан супружник не може да избаци другог из куће без судске одлуке, ко год да је наведен у власничком листу. Док траје бракоразводни поступак, суд може да додели коришћење куће као привремену меру према члану 822 Rv; након што је развод регистрован, супружник који тамо живи може да захтева још шест месеци коришћења према члану 1:165 BW. Све после тога је питање поделе: откуп или продаја.
Ко је власник куће и зашто је датум венчања важан
Почните са власништвом, јер оно покреће сваки каснији корак, а одговор зависи од тога када сте се венчали. За бракове и регистрована партнерства склопљена 1. јануара 2018. године или касније, подразумевани режим је ограничена заједница имовине (beperkte gemeenschap van goederen). Имовина коју је свако од вас већ поседовао пре брака остаје приватна, као и већина поклона и наследстава. Кућа коју је једно од вас купило пре венчања стога не постаје заједничка само зато што сте обоје живели у њој и обоје плаћали за њу.
За бракове склопљене пре 1. јануара 2018. године, и без кућног заостатка (huwelijkse voorwaarden), примењује се стара пуна заједничка имовина: у принципу све што је било ко од вас поседовао или стекао спада у једну имовину, укључујући и породични дом, шта год да пише у акту. Тамо где су постављени предбрачни или постбрачни услови, они су меродавни, а два питања на која треба одговорити из акта су којој имовини кућа припада и шта је договорено о надокнади између имовина. Регистрована партнерства следе иста правила као и брак.
Власништво, међутим, не решава питање закупа. Чак ни једини власник не може да мења браве, уклања туђе ствари или да приморава власника да се исели. То је незаконито дело према члану 6:162 BW и може се поништити у скраћеном поступку у року од неколико дана, обично уз приложену одлуку о трошковима поступка. Пут до куће у којој живи једна особа води преко суда.
Док траје бракоразводни поступак: привремене мере према члану 822 Rv
Развод траје месецима, а практично питање ко где спава поставља се одмах. Члан 822. Закона о браку дозвољава суду, на захтев било ког супружника, да донесе привремене мере за време трајања поступка, међу којима је искључиво коришћење брачног дома и кућних ствари у њему. Захтев се може поднети уз захтев за развод брака или одвојено, и брзо се саслушава.
Ове мере су по имену привремене, а у ствари често одлучујуће. Оне истичу када се развод региструје, или раније ако суд тако одлучи, али аранжман који стварају има тенденцију да опстане до коначног поравнања, посебно тамо где су се деца успоставила у рутину. Тамо где је дошло до насиља, претњи или застрашивања, градоначелник такође може изрећи привремену забрану приласка кући у складу са Законом о кућним прекршајима (Wet tijdelijk huisverbod), што је другачији инструмент са другачијим тестом, и та два се често мешају.
Шестомесечно право на континуирано коришћење: члан 1:165 BW
Члан 1:165 BW даје уже право него што се обично описује као давање, а детаљи одређују ко га може користити. На захтев супружника, суд може одлучити, у одлуци о разводу или каснијој, да супружник који живи у кући у време регистрације одлуке може наставити да живи тамо и користи кућне ствари шест месеци након те регистрације, уз разумну накнаду. Два услова врше улогу: морате заиста живети тамо када се развод унесе у регистар, и кућа мора у потпуности или делимично припадати другом супружнику или бити на располагању том супружнику.
Дакле, ово није право за супружника који се већ иселио, нити је то право које власника који одлази може изненадити накнадно: оно мора бити затражено и додељено. Рок тече од регистрације одлуке у матичној књизи венчаних, а не од рочишта или од дана када је једно од вас отишло. Током тих шест месеци, трансакција коју је други супружник закључио без сагласности не може се користити за скраћивање права.
Шест месеци је по својој природи кратак рок. То је рок за уређивање финансија, проналажење смештаја или завршетак продаје; то не одлучује ко ће на крају добити кућу. Тамо где је потребно више времена, решење је обично споразум забележен у поравнању или аранжмани постигнути у поступку деобе, а не продужење ове одредбе.
Шта суд узима у обзир приликом одлучивања ко остаје
Без обзира да ли је захтев поднет на основу члана 822 Rv или члана 1:165 BW, суд уравнотежује интересе оба супружника на основу чињеница. Интереси малолетне деце обично имају највећи значај: са којим родитељем деца углавном живе, колико су удаљени школа и њихови пријатељи и колико би селидба додала години која је већ превише заступљена. Континуитет се третира као стварни интерес, а не сентиментални.
Насупрот томе, суд утврђује шта свако од вас заправо може да уради. Да ли други супружник има где да оде, да ли онај који остаје може сам да сноси хипотеку, комуналне услуге и одржавање, и да ли било ко од вас има медицински или безбедносни разлог да буде у тој кући или ван ње. Родитељ који тврди да је деци потребан дом, али не може да докаже да се месечни трошкови могу покрити, вероватно ће изгубити поенту, јер суд неће створити аранжман који се распада за три месеца.
Плаћање коришћења куће: gebruiksvergoeding
Супружник који остаје генерално плаћа другом за ексклузивно коришћење куће у заједничком власништву или заједнички финансираној кући. Према члану 1:165 BW, та накнада је део самог права; ван њега, члан 3:169 BW је уобичајена основа, јер сувласник који је лишен коришћења имовине има право на надокнаду за њу. Не постоји законска формула нити фиксни проценат. Судови обично расуђују на основу власничког капитала у имовини и номиналног приноса на удео супружника који одлази, а затим прилагођавају ко заправо плаћа камату на хипотеку, доприносе власника и одржавање.
Следе две практичне тачке. Накнада се обично додељује од датума подношења захтева, а не од датума када се једно од вас иселило, тако да је захтев поднет са закашњењем изгубљен новац. А накнада је повезана са издржавањем: исти месечни капацитет се не може рачунати два пута, и боље је представити стамбени аранжман и обрачун издржавања заједно него водити парницу око њих одвојено.
Откуп другог супружника и ослобађање од заједничке одговорности
Откуп је најчистији исход и онај који најчешће не успева у финансирању. Има четири корака, а редослед је важан. Прво процена вредности, обично порески извештај регистрованог проценитеља, договорен заједнички или од стране два проценитеља који именују трећег ако се разликују. Затим капитал: договорена вредност умањена за хипотекарни дуг, прилагођена за сва потраживања за надокнаду између имања и за штедне или инвестиционе рачуне повезане са хипотеком. Затим банка. Затим нотар.
Корак банке је тај који одлучује о исходу. Преостали супружник мора бити у стању да сам сноси целу хипотеку, а супружнику који одлази је потребно „ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid“, формално ослобађање од солидарне одговорности. То ослобађање је одлука зајмодавца, а не суда, нити вас двоје: ниједан судија не може наложити банци да га одобри. Док се то не да у писаној форми, супружник који се иселио је и даље у потпуности одговоран зајмодавцу за цео дуг, шта год да каже споразум о поравнању између вас.
Ако зајмодавац каже не, реалне опције су судужник или гаранција прихватљива банци, породични кредит, одложени откуп са фиксним датумом отплате или продаја. Оно што не функционише јесте неформални аранжман према којем једно од вас наставља да живи тамо и плаћа хипотеку док оба имена остају на кредиту годинама: супружник који одлази сноси пуни ризик од неизвршења обавеза, а не поседује никакву вредност, а та позиција такође блокира било какву нову хипотеку сопственог супружника. Нотар извршава преносни акт и региструје га у Кадастру, и регистрација, а не потпис, завршава пренос.
Када један од вас одбије: присилна деоба и присилна продаја
Нико не мора да остане у заједничком власништву. Члан 3:178 Закона о некретнинама дозвољава сваком сувласнику да захтева деобу у било ком тренутку, а суд може да је наложи и одреди како ће се спровести. Уколико један сувласник омета практичне кораке, члан 3:174 Закона о некретнинама дозвољава суду да овласти другог да прода имовину, а члан 3:300 Закона о некретнинама дозвољава да пресуда замени недостајући потпис, тако да се агенту за некретнине може дати ангажман, понуда прихватити и преносни уговор извршити без сарадње другог.
Те наредбе су обично поткрепљене казном (dwangsom) за сваки дан или сваку недељу у којој се ометање наставља. Суд од кога се тражи да одобри продају желеће да види шта је заправо покушано: преписка, процена вредности, конкретна понуда и финансијске последице кашњења. Систематско одбијање без суштинског разлога третира се као злоупотреба права према члану 3:13 BW, а сувласник који блокира продају у лошој вери такође може бити одговоран за штету према члану 6:162 BW, под условом да се губитак докаже ставком по ставци, а не само да се тврди.
Противтежа је то што суд може одложити деобу до три године када то захтевају интереси једне стране (члан 3:178 BW), а интереси мале деце која живе у кући су најчешће прихваћен разлог. То је озбиљан аргумент, али је то одлагање, а не право на задржавање куће.
Подела капитала и шта се дешава са преосталим дугом
Када кућа спада у заједничку имовину, заједница се дели на једнаке делове у складу са чланом 1:100 BW. Нето приход након отплате хипотеке и трошкова продаје се дели на пола, а преостали дуг (restschuld) се сноси у истој сразмери. Одступање од једнаких делова је могуће само у изузетним околностима, под стандардом разумности и правичности, а холандски судови постављају ту лествицу високо: незадовољство исходом није довољно, а страна која тражи одступање сноси терет доказивања.
Два прилагођавања су много чешћа од одступања и често се мешају са једним. Тамо где је приватни новац коришћен за заједничку кућу, или заједнички новац за приватну, имање дугује једно другом захтев за надокнаду штете (vergoedingsrecht), који је за бракове према важећем режиму у принципу пропорционалан вредности имовине, а не паушални повраћај плаћеног износа. А тамо где је један супружник платио целу рату хипотеке након развода, поравнање заједничког дуга између вас двоје је посебан обрачун од поделе капитала.
Преостали дуг не нестаје разводом, а зајмодавац није обавезан начином на који га делите. Оба зајмопримца остају одговорна банци за цео износ; интерна подела само одлучује ко може од кога накнадно да наплати дуг. Према члановима 6:10 и 6:13 BW, удео заједничког дужника који не може да плати распоређује се на остале, тако да солвентни бивши супружник може на крају отплатити цео преостали дуг само са папирним правом регреса. Уколико се дуг уопште не може отплатити, питања постају политика зајмодавца у вези са заостатком, могућност поравнања и, у крајњем случају, законски пут реструктурирања дуга.
Намерно прикривање имовине од деобе има своју санкцију: према члану 3:194 став 2 BW, страна која прикрива заједничку имовину губи цео свој удео у њој. То је одредба о којој се може доћи тамо где је новац премештен непосредно пре раздвајања и то је јачи правни лек од општег захтева за накнаду штете.
Грешке које највише коштају
Исељавање без икаквог евидентирања је прво. Одлазак не окончава обавезу према зајмодавцу, може ослабити аргумент за наставак коришћења касније, а после неког времена неформални аранжман почиње да изгледа као договорен. Саставите аранжман у писаној форми, колико год привремен изгледао, и наведите да он не утиче на деобу.
Ослањање на споразум о поравнању уместо на банку је друго решење. Клаузула која каже да један супружник преузима хипотеку обавезује само вас двоје; без писменог одобрења зајмодавца, други остаје у потпуности одговоран. Треће решење је одлагање: накнада за коришћење генерално тече од датума када је затражена, вредности се мењају, а кућа коју ниједно од вас не може да финансира је проблем који расте. Четврто решење је третирање пореске позиције као накнадне мисли. Ослобађање од камате на хипотеку, регулисање пореског дуга и третман преосталог дуга зависе од датума и од тога ко где живи, а то су питања за пореског саветника, која се постављају пре него што се акт потпише, а не после. Трошкови самог развода су обично мали у поређењу са трошковима погрешног избора куће.
Često postavljana pitanja
Може ли један супружник натерати другог да напусти кућу?
Не, па чак ни једини власник не може. Промена брава, уклањање ствари или затварање врата је незаконито дело према члану 6:162 BW, а искључени супружник може бити враћен путем хитног поступка у року од неколико дана, уз трошкове који следе. Ексклузивно коришћење мора да одобри суд, као привремену меру према члану 822 Rv док траје развод или према члану 1:165 BW за шест месеци након што је регистрован. Једини изузетак је привремена забрана коју изриче градоначелник када постоји претња насиљем, што је посебна јавноправна мера.
Ко може да захтева право на шест месеци према члану 1:165 BW?
Супружник који живи у кући у време регистрације одлуке о разводу брака, где та кућа у потпуности или делимично припада другом супружнику или је на располагању том супружнику. Додељује је суд на захтев, у одлуци о разводу брака или каснијој, а шест месеци тече од регистрације у матичној књизи венчаних. Она носи обавезу плаћања разумне накнаде за коришћење. Супружник који се већ иселио не може користити ову одредбу.
Шта суд узима у обзир када одлучује ко остаје?
Све околности, при чему су интереси малолетне деце обично најважнији: са којим родитељем углавном живе, удаљеност до школе и поремећаји које би селидба изазвала. Суд затим проверава да ли је аранжман изводљив, испитујући да ли други супружник има где да оде и да ли онај који остаје заиста може сам да сноси хипотеку и текуће трошкове. Безбедносне забринутости и документовани сукоби се рачунају. Неприступачан аранжман се не одобрава само зато што су у питању деца.
Шта се дешава са хипотеком када се један партнер исели?
Ништа, док зајмодавац не каже другачије. Оба зајмопримца остају солидарно одговорна за цео дуг, тако да банка може да тужи било кога од вас за пуни заостали дуг, а договор између вас о томе ко плаћа нема утицаја на зајмодавца. Заостајања се такође пријављују кредитном регистру, што утиче на кредитну способност обоје. Једини чисти излази су откуп уз писмено ослобађање од заједничке одговорности или продаја којом се отплаћује зајам.
Како функционише откуп и може ли суд наложити банци да сарађује?
Процена вредности, затим обрачун капитала, затим зајмодавац, па нотар. Преостали супружник мора сам да испуњава услове за целу хипотеку, а зајмодавац мора дати одлазећем супружнику ослобођење од солидарне одговорности. Ниједан суд не може да наложи банци да да то ослобођење, због чега откуп треба да буде условљен тиме и да му се даје рок за престанак. Пренос се завршава нотарским актом регистрованим у Кадастру.
Шта могу да урадим ако мој бивши партнер одбије да сарађује у продаји?
Затражите од суда да наложи деобу у складу са чланом 3:178 BW, да вам овласти продају у складу са чланом 3:174 BW и да донесе пресуду којом се замењује недостајући потпис у складу са чланом 3:300 BW, појачану казном за континуирано ометање. Донесите досије: процену вредности, понуде, преписку и трошкове кашњења. Упорно одбијање без основаног разлога третира се као злоупотреба права у складу са чланом 3:13 BW.
Могу ли да тражим одштету за намерно спречавање продаје?
Могуће је према члану 6:162 BW, али је захтевно. Морате доказати да одбијање није имало разумно оправдање и да вам је проузроковало конкретан, мерљив губитак, као што је одређена изгубљена понуда или камате и трошкови који иначе не би настали. Свака ставка мора бити поткрепљена документима. Опште тврдње да је кашњење било скупо не успевају, а практични лек је обично принудна продаја, а не захтев за накнаду штете.
Када судови одступају од једнаке деобе?
Ретко. Заједница имовине се дели на пола према члану 1:100 BW, а одступање захтева изузетне околности мерене у односу на разумност и правичност. Оно што изгледа као одступање чешће је захтев за надокнаду штете између приватне и заједничке имовине, што је другачији прорачун. Када је имовина сакривена, члан 3:194 став 2 BW предвиђа губитак целокупног удела стране која је сакрила у тој имовини, што је посебна и строжа санкција.
Шта ако постоји преостали дуг и једно од нас не може да га плати?
Зајмодавац и даље може да потражује цео износ од било ког од вас двоје. Између вас двоје се дуг у принципу дели подједнако, али према члановима 6:10 и 6:13 BW, део дужника који не може да плати распоређује се на другог, тако да би солвентни бивши партнер могао да заврши са свим дуговима, имајући само право регреса на папиру. Решите то пре продаје: нагодба са зајмодавцем, споразум о отплати или савет о законском начину реструктурирања дуга.
Да ли малолетна деца одлучују ко ће водити кућу?
Они имају велику тежину, али не одлучују. Родитељ са којим деца углавном живе има јаке аргументе за континуирано коришћење куће у кратком року, јер се континуитет школе, рутине и окружења третира као стварни интерес. Међутим, то је захтев о заузимању, а не о власништву: кућа и даље мора бити подељена, а аргумент не успева тамо где се трошкови не могу покрити. Када обоје останете у кући неко време, практичне и правне замке тог аранжмана су наведене у нашој напомени о заједничком животу након раздвајања.
Где можемо да помогнемо
Породични дом је обично највећа имовина и најтежи део развода за решавање, јер се власништво, закуп, хипотека и пореска ситуација морају решавати заједно и свако од њих има свој распоред. Наш породично право тим у Eindhoven Amsterdam саветује о привременим мерама и даљем коришћењу, о откупу и ослобађању од заједничке одговорности, као и о подели и принудној продаји где је споразум ван могућности. Ако се предстоји доношење одлуке о кући, посаветујте се пре него што се иселите или било шта потпишете.
Како Law & More може вам помоћи у вези са овим, објашњено је на нашем бракоразводни адвокат страна.
