Кварови у новоизграђеним кућама у Холандији: одговорност, рокови и правни лекови

У новоизграђеној кући у Холандији, извођач радова, а не продавац парцеле, одговара за недостатке у изградњи, а од 1. јануара 2024. године та одговорност покрива и недостатке које нисте приметили приликом испоруке, осим ако извођач радова не докаже да се они не могу приписати њему. Оно што одлучује о вашем положају у пракси јесте извештај о испоруци, колико брзо се писмено жалите и да ли је кућа покривена гарантном шемом као што су Woningborg или SWK. Члан 7:761 холандског грађанског законика поставља крајње границе: потраживање застарева две године након што сте поднели жалбу, а за зграду, у сваком случају двадесет година након испоруке.

Овај чланак објашњава како је одговорност за недостатке у новоизграђеним кућама регулисана према холандском грађевинском закону , који рокови важе, шта је променио Закон о квалитету новоизграђених кућа (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen) и шта треба да урадите када се појави недостатак.

Како се организује куповина новоградње

Новоизграђена кућа се скоро увек купује на основу кооп-ен ааннемингсоверенкомста: једног документа који садржи два различита уговора. Куповина парцеле је продаја непокретне имовине, која се касније преноси нотарским записом, а изградња куће је уговор о раду који се регулише члановима 7:750 и наредним члановима Холандског грађанског законика. Та подела је битна, јер две половине имају различита правила и различите уговорне стране. Питања о земљишту, власништву и границама припадају продавцу и закону о некретнинама ; питања о самој кући припадају извођачу радова.

Пошто се продајни уговор односи на стамбени објекат који је купио потрошач, он мора бити у писаној форми, а члан 7:2 холандског грађанског законика даје купцу законски рок за размишљање од три дана након што прими копију потписаног уговора. Већина модел уговора који се користе за новоградњу продужава тај рок. Искористите га: када рок за размишљање истекне, технички опис, цртежи и распоред плаћања се утврђују и они су мерило према коме се мери свака каснија жалба. Преглед пре потписивања вреди знатно више од накнадног спора.

Једно упозорење у вези са папирологијом. Клаузуле које се односе на продају постојеће куће, као што је клаузула о ограничењу одговорности за хабање услед старења или клаузула о неодговорности коју користи продавац који никада није живео у некретнини, немају места у уговору о новој градњи и не треба их копирати у такав. Ако их сретнете у прелиминарном уговору о куповини куће која још није изграђена, питајте зашто су тамо.

Шта се сматра недостатком у новоизграђеној кући

Недостатак је сваки аспект у којем испоручени радови не испуњавају оно што вам је уговор, тумачен у супротности са важећим грађевинским прописима, дао право да очекујете. Не постоји посебан законски каталог недостатака за новоградњу; мерило је сам уговор, посебно технички опис и цртежи, допуњени јавноправним грађевинским захтевима. Ти захтеви су сада наведени у Закону о грађевинским радовима (Besluit bouwwerken leefomgeving), који је заменио Закон о грађевинским радовима из 2012. године 1. јануара 2024. године када је ступио на снагу Закон о грађевинским прописима (Omgevingswet). Кућа која испуњава цртеже, али не и грађевинска правила, и даље је неисправна.

Класична разлика је између видљивих и скривених недостатака, и та разлика се односи на тренутак испоруке, а не на озбиљност проблема. Напукла плочица, лоше окачена врата, огреботина на оквиру прозора: то су ствари које разумно пажљив купац може видети када шета кроз кућу. Неисправно ожичење иза гипсаних плоча, цурење цеви у подној кошуљици, недовољно армирање у темељу: то су скривени недостаци који се тек касније појављују, понекад годинама касније. Где пада граница у датом случају је питање чињенице, а у великој мери се одлучује на основу онога што је забележено у извештају о испоруци.

Није свака несавршеност мана која вам даје право на поправку. Радови морају бити погодни за нормалну употребу као стамбени објекат и морају одговарати ономе што је договорено, али мања одступања која не утичу на употребу, вредност или безбедност ретко ће оправдати више од поправке. На другом крају скале налазе се озбиљни недостаци : слегање и померање темеља, носећи елементи који не функционишу исправно, кровне конструкције у опасности, продор воде кроз неисправне детаље или мембране и инсталације које нису безбедне. То су случајеви у којима су дуги периоди застоја и гарантне шеме важни.

За саму парцелу, тест је усаглашеност: члан 7:17 Холандског грађанског законика захтева да непокретна имовина која је испоручена поседује квалитете које је купац имао право да очекује. То је поступак за проблеме као што су контаминирано земљиште или ограничење власништва, а не за кров који цури. Имајте на уму да се правило о жалби од два месеца из члана 7:23 Холандског грађанског законика примењује на куповину покретне робе од стране потрошача, а не на куповину куће; за кућу је стандард да морате да се жалите у разумном року.

Шта је Вет квалитеитсборгинг воор хет боувен променио

Закон о квалитету новоизграђених кућа (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ступио је на снагу 1. јануара 2024. године и представља најважнију промену за купце новоизграђених кућа у последњих неколико година. Има јавноправни и приватноправни део, и имају различите делокруге примене.

Јавноправни предлог увео је независну контролу квалитета. За зграде у првој класи последица, која обухвата обичне породичне куће и мање пословне просторе, општинска техничка процена зграда замењена је независним инспектором за квалитет који проверава током изградње и издаје изјаву по завршетку. Проширење тог режима на радове на реновирању је одложено и није одређен датум; евалуација система је планирана за 2027. годину. До тада, реновирање се наставља по претходном општинском режиму.

Половина приватног права је део који мења ваша права и примењује се на уговоре о грађевинарству генерално, а не само на последице прве класе. Четири промене су важне за купца.

• Одговорност за недостатке који нису откривени приликом испоруке. Према члану 7:758 став 4 холандског грађанског законика, извођач радова остаје одговоран након испоруке за недостатке који нису откривени у том тренутку, осим ако се ти недостаци не могу приписати њему. Терет одговорности стога лежи на извођачу радова, а за потрошача је ово правило обавезно: не може се уговорити.
• Датотека за примопредају. Члан 7:757а обавезује извођача радова да, по завршетку, наручиоцу достави досије којим се показује да рад испуњава договорене захтеве, укључујући цртеже, прорачуне и информације о материјалима и инсталацијама.
• Обавеза писаног упозорења. Члан 7:757б захтева од извођача радова да писмено, недвосмислено и благовремено упозори на нетачности у задатку и да укаже на последице.
• Информације о безбедности. Члан 7:765а захтева од извођача радова да писмено обавести клијента-потрошача да ли је и како рад осигуран или на други начин обезбеђен од недостатака и инсолвентности.

Холандски грађански законик (Wkb) је такође пооштрио правило о задржавању новца. Према члану 7:768 Холандског грађанског законика, потрошач који гради кућу може задржати последњих пет процената уговорне цене као депозит код нотара; извођач радова сада мора писмено обавестити купца да ће овај износ бити ослобођен само ако купац не приговори, а нотар мора питати купца шта треба да се деси са њим. Предаја тих пет процената на дан испоруке уклања вашу најјачу практичну полугу, зато озбиљно схватите ово питање.

Испорука: тренутак који поправља вашу позицију

Испорука, на холандском језику „oplevering“, је тренутак када извођач радова изјави да је рад спреман и клијент га прихвати. Члан 7:758 холандског грађанског законика повезује две последице са пријемом: ризик у раду прелази на клијента, а извођач радова је ослобођен одговорности у погледу недостатака које је клијент разумно требало да открије у том тренутку. Од 1. јануара 2024. године то ослобођење се више не односи на недостатке који нису откривени, али поента је да је све што видите ваша одговорност да забележите.

Озбиљно схватите преглед и немојте то радити сами. Независни грађевински инспектор који ће обићи кућу са вама видеће ствари које купац који први пут купује некретнину неће, а трошкове тог прегледа одређује тржиште, а не закон, тако да је вредно упоредити понуде. Тестирајте инсталације, пустите славине, отворите сваки прозор и врата, проверите завршну обраду и нивое у односу на технички опис и све фотографишите. Ако кућа још није завршена, преглед пре него што се зидови затворе је много информативнији од оног накнадног.

Свака тачка коју пронађете улази у извештај о испоруци, proces-verbaal van oplevering, који обе стране потписују. Тај документ је доказна окосница сваког каснијег спора: он фиксира шта је било видљиво, шта је договорено као преостали посао и до када ће бити отклоњено. Не потписујте чист извештај зато што извођач радова обећава да ће ствари неформално решити, нити прихватајте извештај који нејасно описује недостатке. Тамо где су недостаци толико озбиљни да се кућа не може разумно користити, можете потпуно одбити испоруку, али то је одлука са финансијским последицама и не треба је доносити без савета.

Према модел уговора који се користе на холандском тржишту новоградње, период одржавања од три месеца следи испоруку. Током тог периода, извођач радова мора да отклони тачке наведене у извештају о испоруци и све даље недостатке који се открију. Период одржавања је уговорна погодност, а не рок ограничења: када се заврши, ваша законска права и сва гаранција се настављају. Ово је такође фаза у којој се дужна пажња исплати и где споразуми између инвеститора и извођача радова одређују коме би заправо требало да се обратите.

Колико дуго извођач радова остаје одговоран

Два одвојена сата раде, а њихово мешање је најчешћи разлог зашто добар захтев не успе.

Прва је обавеза подношења жалбе. Члан 6:89 Холандског грађанског законика захтева да поднесете жалбу у разумном року након што сте открили недостатак или сте га разумно требали открити. Овде не постоји фиксни рок од два месеца; шта је разумно зависи од природе недостатка, истраге коју је захтевао и положаја извођача радова. Оно што је сигурно јесте да је ћутање кобно: купац који живи са цурењем две године пре него што га покрене, имаће проблема, без обзира на основаност.

Друго је застарелост. Члан 7:761 Холандског грађанског законика предвиђа да сваки захтев у вези са недостатком у испорученим радовима застарева две године након што је клијент уложио приговор. Ако извођачу радова одредите рок за отклањање недостатка, тај двогодишњи рок почиње тек када рок истекне или када извођач радова јасно стави до знања да неће поправити. Поред тога, постоји и дуга тачка: захтев застарева у сваком случају двадесет година након испоруке у случају грађевине, а десет година након испоруке у свим осталим случајевима. Текући рок застаревања може се прекинути писаним захтевом према члану 3:317 Холандског грађанског законика, а ако постоји било каква сумња у вези са датумом, прекид је јефтин, а губитак захтева није.

Обратите пажњу шта ови периоди нису. Они нису обећање да је извођач радова одговоран за било шта двадесет година; они само означавају спољну границу унутар које се још увек може поднети постојећи захтев. Да ли захтев уопште постоји и даље зависи од тога да ли је рад био неуспешан и да ли се недостатак може приписати извођачу радова.

Шеме гаранције Вонингборг и СВК

Већина новоизграђених кућа у Холандији продаје се са покрићем гарантног института, у пракси Woningborg или SWK. Ово је уговорна заштита поред законских правила, а не замена за њих, и није аутоматска: проверите уговор да ли је кућа регистрована и затражите потврду.

Оваква шема ради две ствари. Гаранција вас штити ако извођач радова постане несолвентан пре него што кућа буде завршена, тако што организује завршетак радова или надокнађује губитак. Гаранција покрива недостатке у завршеној кући. Према прописима о новој градњи у Вонингборгу, гаранција квалитета почиње три месеца након испоруке, након што истекне период одржавања, а затим траје шест година за већину елемената. За озбиљне недостатке, што значи недостатке који утичу на чврстоћу конструкције или чине стан неподобним за живот, гаранција важи десет година. Покриће прелази на следећег власника ако се кућа прода у том року.

Две практичне тачке. Прво, гаранција има сопствену процедуру обавештавања и сопствене рокове, који теку независно од законских, тако да жалба у оквиру шеме сама по себи не задржава ваше потраживање према извођачу радова, а важи и обрнуто. Друго, шеме искључују много тога: нормално хабање, рад који сте ви или трећа страна сами обавили и последична штета су обично ван покрића. Прочитајте пропис који се примењује на ваш сертификат, а не општи резиме истог.

Пријављивање квара и спровођење вашег захтева

Почните писмено и почните рано. Опишите квар, када и како се појавио, позовите се на технички опис или цртеж од ког се разликује и одредите конкретан и разуман рок за поправку. Писмо те врсте је обавештење о неизвршењу обавеза према члану 6:82 Холандског грађанског законика и оно је оно што доводи извођача радова у неизвршење обавеза ако рок прође без предузимања акције. Пошаљите га препорученом поштом или имејлом са потврдом о испоруци и сачувајте целу документацију: фотографије са датумима, преписку, извештај о испоруци и документацију о примопредаји.

Ако извођач радова оспорава узрок, извештај независног стручњака је обично пресудан, јер се већина грађевинских спорова заснива на узрочности, а не на праву. Тамо где је мало вероватно да ће извештај који је добила једна страна бити прихваћен, холандска процедура вам омогућава да поднесете захтев суду за привремено стручно испитивање, а тамо где чињенице зависе од онога што је речено или урађено на лицу места, прелиминарно испитивање сведока може обезбедити доказе пре почетка поступка.

Када дође до неизвршења обавезе, можете захтевати поправку, сами обавити радове и захтевати надокнаду трошкова као одштету према члану 6:74 Холандског грађанског законика или у озбиљним случајевима раскинути уговор према члану 6:265. Такође можете обуставити плаћање рата које су још увек доспеле, што је у новоградњи често најефикаснији могући притисак.

Куда ће спор ићи зависи од уговора. Уговори о новој градњи обично се односе на Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, тело за грађевинску арбитражу, или Geschillencommissie у оквиру гарантне шеме. Потрошач није само везан таквом клаузулом: члан 6:236 под н холандског Грађанског законика захтева да се потрошачу да најмање један месец да изабере редовне судове. Ако је брзина битна, на пример код активног продора воде, поступци за привремену заштиту пред грађанским судом остају доступни поред било ког арбитражног пута. За шири преглед опција, погледајте наш преглед решавања спорова у Холандији и како се холандски грађевински закон упоређује са међународним стандардима.

Грешке које коштају купце њиховог потраживања

Грешке које се понављају су процедуралне, а не техничке природе. Потписивање извештаја о чистој испоруци на основу усменог обећања је прво, јер извођачу радова даје аргумент да ништа није било погрешно. Ослобађање задржавања од пет процената на дан испоруке је друго. Под претпоставком да се примењује правило од два месеца, или обрнуто, да се примењује двадесет година безусловне заштите, је треће; прави рок је две године након вашег протеста.

Две даље грешке тичу се папирологије. Купци се рутински обраћају инвеститору када обавеза изградње пада на извођача радова или обрнуто, и губе месеце на то; комисија за закуп некретнине (koop-en aannemingsovereenkomst) вам говори шта је шта. А купци који издају некретнину убрзо након испоруке открију да закупац компликује приступ за поправке и да права закупца ограничавају шта се може урадити и када. Ако је план издавања, организујте санацију недостатака пре почетка закупа.

Коначно, не третирајте уговор као шаблон. Ограничења одговорности, искључења за последичне губитке и клаузуле о пребацивању ризика од услова тла су уобичајене, и иако потрошач не може бити лишен обавезне заштите из члана 7:758 став 4, много тога другог је предмет преговора. Правила о заштити потрошача у уговорима и општем прегледу уговора, какав је описан у нашем водичу за холандско уговорно право, примењују се овде баш као и на комерцијалне уговоре , а циљани преглед уговора пре потписивања је далеко јефтинији од судског спора.

Шта урадити када се појави дефект

Реагујте истог дана када га приметите. Фотографишите квар, забележите датум и пошаљите извођачу радова писану жалбу у којој описујете шта није у реду и шта желите да се уради, са разумним роком. Не враћајте депозит док је питање отворено и не дозволите да неформално обећање замени писмену потврду. Ако извођач радова оспори узрок, ангажујте стручњака пре него што се суђење охлади.

Ситуација се не разликује ако сте некретнину купили заједно или као новопридошли у Холандију. Наше смернице о заједничкој куповини куће и о куповини куће у Холандији као исељеник наводе тачке које најчешће заварају купце, а адвокат за некретнине може вам у једном састанку рећи да ли се исплати тужити због недостатка и против кога. Ако поступак постане неизбежан, адвокат за некретнине ће водити тужбу од обавештења о неизвршењу обавезе до арбитраже или суда.

Često postavljana pitanja

Купци новоизграђених кућа у Холандији имају посебну законску заштиту и уговорне гаранције када се појаве недостаци. Питања у наставку покривају тачке које се најчешће јављају у пракси.