Недостаци пословних просторија често изазивају спорове између закупца и закуподавца. Међутим, не представља сваки недостатак закупљених просторија недостатак у правном смислу. Закон дефинише недостатак у члану 7:204 DCC као било које стање или карактеристику имовине или било коју другу околност која се не може приписати закупцу, услед чега имовина не може да пружи закупцу уживање које је имао право да очекује приликом закључивања уговора.
Ова дефиниција је шира него што се на први поглед чини. Она се не односи само на физичку штету као што је цурење крова или покварен систем централног грејања. Околност ван самих просторија, као што је озбиљна бука изазвана радовима за које је одговоран закупац, такође може представљати недостатак. Одлучујуће је да ли је уживање које закупац може разумно очекивати умањено. Мање хабање у складу са нормалном употребом није недостатак.
Ко је одговоран: станодавац или закупац?
Главно правило
Главно правило члана 7:206 DCC је јасно: закупац је дужан да отклони недостатке на захтев закупца. Та обавеза се примењује осим ако отклањање није могуће или осим ако се трошкови за то не могу разумно захтевати од закупца. Закупац стога не може једноставно избећи дужност поправке позивајући се на трошкове.
За мање поправке важи изузетак. Поправке које су, по закону или обичају, на рачун закупца не мора да обавља станодавац. Замислите замену поломљене кваке на вратима, поправку оштећене лајсне или отклањање мањих недостатака за које се од закупаца разумно очекује да их сами изврше. Граница између „мање поправке за закупца“ и „већег одржавања за станодавца“ није увек јасна и редовно доводи до дискусије у пракси.
Уговорна одступања путем ROZ услова
У пракси, закуп пословних просторија се скоро увек закључује на основу стандардних модела Савета за некретнине (ROZ). Опште одредбе ROZ-а за пословне просторе садрже далекосежна одступања од главног законског правила: многе обавезе одржавања се уговорно преносе са закуподавца на закупца.
Дакле, у ROZ моделима, ствари као што су одржавање ентеријера, одржавање инсталација, замена хабајућих делова, а понекад чак и веће поправке, стављају се на трошак закупца. Ово је у принципу дозвољено, јер режим 7:230а, а уз одобрење суда и режим 7:290, дозвољавају одступање од закона. Границе су одређене разумношћу и правичношћу и правилима о неразумно теретним клаузулама.
Стога је неопходно пажљиво прочитати опште одредбе пре потписивања уговора о закупу и разумети које обавезе одржавања имате као закупац.
Права закупца за недостатке пословног простора
Захтевање правног лека
Први корак у случају квара је издавање обавештења о неизвршењу обавезе: писани захтев станодавцу да отклони квар у разумном року. Без обавештења о неизвршењу обавезе, станодавац није у неизвршењу обавезе и ви као закупац немате право на законска средства заштите. Обавештење о неизвршењу обавезе мора конкретно описати о чему се квар ради, у ком року се мора извршити исправка и које последице приписујете неиспуњавању обавезе.
Смањење кирије
Ако, упркос обавештењу о неизвршењу обавезе, закупац не отклони недостатак, закупац има право према члану 7:207 ДЦЦ на сразмерно смањење закупнине за период током којег недостатак постоји. Смањење се израчунава према односу између стварног уживања закупца и уживања које би имао без недостатка. Закупац може да спроведе ово смањење преко подокружног суда.
Смањење закупнине ступа на снагу од тренутка када се недостатак пријави станодавцу, а не тек од тренутка судске пресуде. Стога је препоручљиво увек пријавити недостатке у писаној форми и што је пре могуће, како би датум почетка смањења био добро документован.
Компензација
Ако је квар одговоран закупцу, на пример зато што није извршио неопходно одржавање док је знао или је требало да зна да је квар неизбежан, закупац може захтевати додатну надокнаду према члану 7:208 DCC-а. Та штета може се састојати од последичних губитака, као што је изгубљени промет због квара или трошкови које је закупац морао да сноси да би наставио своје пословање.
Самостална поправка и компензација
Ако, након уредног обавештења о неизвршењу обавезе и истека утврђеног рока, закуподавац не отклони недостатак, закупац у принципу има право да сам изврши поправку и да разумне трошкове надокнади закупнини (члан 7:206(3) DCC). Међутим, ово право је подложно ограничењима.
Прво, мора се заиста односити на квар који је станодавац дужан да отклони. Свако ко поправи обавезу одржавања која уговорно почива на њему као закупцу и пребаци трошкове на њега неће стићи нигде. Друго, закупац мора бити у стању да докаже да је станодавцу дао прилику да претходно отклони квар и да станодавац то није учинио. Треће, настали трошкови не смеју бити несразмерни.
Пребијање дуга са закупнином без испуњавања ових услова може довести до поступка због заосталих дугова за закупнину. Стога је препоручљиво потражити правни савет пре него што се настави са пребијањем.
Одржавање, услови ROZ-а и клаузуле о ослобађању од одговорности
Опште одредбе ROZ-а деле одржавање на спољашње одржавање (за закуподавца) и унутрашње одржавање (за закупца), али тачна граница се разликује у зависности од верзије уговора. Штавише, опште одредбе редовно садрже клаузуле о ослобођењу од одговорности: одредбе којима закуподавац искључује или ограничава одговорност за одређену штету.
Ослобађање од одговорности није увек валидно. Ако је штета резултат намере или свесне непажње станодавца, или ако је ослобађање од одговорности неприхватљиво у датим околностима према стандардима разумности и правичности, суд може поништити клаузулу. Исто важи и ако се ослобађање од одговорности квалификује као неразумно теретна клаузула у смислу члана 6:233 DCC. Код потрошача се то брзо дешава; код комерцијалних закупаца граница је виша, али и ту постоје ограничења.
Прегледајте свој закупни уговор пре потписивања у вези са клаузулама о подели одржавања и ослобађању од одговорности, посебно за велике просторије или високе закупнине. Трошкови правног савета су обично ограничени у односу на финансијске ризике које преузимате ако потпишете уговор без познавања општих одредби.
Преглед закупнине током времена
За пословни простор површине 7:290 закон такође нуди могућност преиспитивања закупнине. Након истека уговореног периода закупа, или након пет година у случају дугорочног уговора, било која страна може затражити од окружног суда да прилагоди закупнину просеку закупнина упоредивог пословног простора у локалном насељу током протеклих пет година (члан 7:303 ДЦЦ). Ово захтева обавезно мишљење стручњака: суд именује једног или више стручњака који утврђују закупнину која је у складу са тржишним стандардима.
Овај поступак је отворен и за станодавца који сматра да је закупнина постала прениска и за закупца који верује да плаћа превише. Исход је обавезујући, осим ако стране не одлуче другачије међусобним споразумом. За пословни простор 7:230а ово законско право на преиспитивање закупнине не постоји. Прилагођавање закупнине је тамо могуће само уговорним путем, обично путем клаузуле о индексацији.
Ревизија закупнине заокружује круг правне динамике која окружује пословне просторе: не само приступ просторијама и раскид уговора, већ и цена коју плаћате, одређена је важећим режимом.
Више из ове серије о закону о комерцијалном закупу
Овај чланак је део наше серије од три дела о закону о закупу пословних простора. Прочитајте и остале делове:
- Део 1: 7:290 или 7:230a DCC? Који режим закупа се примењује на ваш пословни простор
- Део 2: Раскид уговора о закупу пословног простора: отказни рокови, разлози и замке
Прочитајте такође: 7:290 или 7:230a DCC? Који режим закупа се примењује на ваш пословни простор Раскид уговора о закупу пословног простора: отказни рокови, разлози и замке.
Закључак
Кварови у пословним просторијама су чест и понекад скуп проблем. Било да се ради о цурењу крова, неисправној инсталацији грејања или кашњењу у одржавању које омета пословање: као закупац имате конкретна права, али морате активно да се позивате на та права и да следите исправну процедуру. Увек пријавите кварове у писаној форми, издајте обавештење о неизвршењу обавеза и све забележите.
Као станодавац, препоручљиво је да одржавате јасан план одржавања и да не дозволите да недостаци потрају. Одговорност за последичне губитке може брзо нарасти до значајних износа.
Law & More Саветује и закупце и станодавце пословних просторија о недостацима, подели одржавања, прегледу закупнине и сродним питањима. Контактирајте нас за разговор без обавеза.
Često postavljana pitanja
Да ли имам право на смањење закупнине због квара у мом пословном простору?
Да. Ако постоји недостатак у смислу члана 7:204 DCC и закупац га не отклони благовремено након обавештења о неизвршењу обавезе, можете захтевати сразмерно смањење закупнине у складу са чланом 7:207 DCC. То смањење ступа на снагу од тренутка писменог извештаја о недостатку.
Које мање поправке плаћам као закупац?
Мање поправке су поправке које, на основу закона или обичаја, разумно падају на терет закупца, као што су замена покварених прекидача, заптивање малих празнина у спојевима или поправка делова који се троше свакодневном употребом. Граница са већим одржавањем, које је дужан закупац, може бити нејасна у пракси и понекад је даље уговорно описана у одредбама ROZ-а.
Могу ли сам да поправим квар и да трошкове одбијем од кирије?
То је могуће, али само ако су испуњени законски услови: обавештење о неизвршењу обавезе је послато, станодавац је дозволио да рок истекне, да се ради о недостатку који станодавац треба да отклони и да су трошкови разумни. Пребијање без испуњавања тих услова може довести до поступка за заостатак закупнине.
Могу ли ја као закупац да захтевам ревизију кирије?
За пословни простор 7:290 можете, након договореног периода закупа или након пет година, затражити од окружног суда да прилагоди закупнину тржишно у складу са закупнином упоредивог простора у локалном насељу (члан 7:303 DCC). За пословни простор 7:230а ово законско право не постоји.
