Како корона криза утиче на закуп пословног простора?
Цео свет тренутно доживљава кризу у незамисливим размерама. То значи да владе такође морају да предузму ванредне мере. Штета коју је ова ситуација нанела и наставиће даље може бити огромна. Чињеница је да тренутно нико није у стању да процени обим кризе, нити колико ће трајати. Без обзира на ситуацију, закуп пословних простора и даље је на снази. Ово отвара неколико питања. У овом чланку желимо да одговоримо на неколико питања која се могу појавити код станара или изнајмљивача пословних простора.
Плаћање станарине
Да ли још увек морате да платите станарину? Одговор на ово питање зависи од околности случаја. У сваком случају, две се ситуације морају разликовати. Прво, пословни простори који се више не могу користити у пословне сврхе, као што су ресторани и кафићи. Друго, постоје продавнице које су можда још увек отворене, али које одлуче да саме затворе врата.
Закупац је дужан да плаћа закупнину по основу уговора о закупу. Ако се то не деси, то је кршење уговора. Сада се поставља питање, може ли бити више силе? Можда у уговору о закупу постоје договори о околностима под којима се може применити виша сила. Ако не, закон примењује. Закон наводи да постоји виша сила ако закупац не може бити одговоран за непоштовање; другим речима, закупац није крив што не може да плати закупнину.
Нејасно је да ли неизмиривање обавеза због корона вируса резултира вишом силом. Како за то нема преседана, тешко је судити какав ће бити исход у овом случају. Међутим, оно што игра улогу је често коришћени РОЗ (Савет за некретнине) уговор у овој врсти закупног односа. У овом уговору, захтев за смањење закупнине је стандардно искључен. Питање је да ли станодавац може разумно задржати ову тачку гледишта у тренутној ситуацији.
Ако станар одлучи да затвори своју радњу, ситуација ће бити другачија. Међутим, тренутно то не постоји обавеза, реалност је да је мање посетилаца и самим тим мање профита. Питање је да ли би та околност требала бити у потпуности на штету станара. На ово питање није могуће дати јасан одговор, јер је свака ситуација другачија. То се мора проценити од случаја до случаја.
Неочекиване околности
И закупац и станодавац могу се позвати на непредвиђене околности. Генерално, економска криза је одговорна у име предузетника, иако у већини случајева то може бити другачије због корона кризе. Такође се могу узети у обзир мере које спроводи влада. Тужба заснована на непредвиђеним околностима даје могућност да се уговор о закупу измени или поништи од стране суда.
Ово је могуће у случају да се закупац више не може разумно држати да продужи уговор. Према парламентарној историји, судија се по овом питању мора понашати уздржано. И ми смо сада у ситуацији да су и судови затворени: због тога неће бити лако донети пресуду брзо.
Недостатак изнајмљене некретнине
Закупац може захтевати смањење закупнине или накнаду у случају недостатка. Недостатак у стању имовине или било који други услов доводи до тога да нема уживања у закупу на које је закупац имао право на почетку уговора о закупу. На пример, недостатак може бити: грађевински недостаци, кров који прокишњава, буђ и немогућност добијања дозволе за експлоатацију због непостојања излаза у случају нужде.
Судови углавном не желе да суде да постоји околност која мора бити на рачун станодавца. У сваком случају, лоше пословање због одсуства јавности није околност која би требало да се терети станодавцу. Ово је део предузетничког ризика. Оно што такође игра улогу је да се у многим случајевима изнајмљена имовина и даље може користити. Због тога више ресторана испоручује или преузима храну као алтернативу.
Обавеза експлоатације
Већина закупа пословног простора укључује оперативну обавезу. То значи да закупац мора користити изнајмљени пословни простор. У посебним околностима, обавеза искоришћавања може произаћи из закона, али то није увек случај. Готово сви станодавци пословних и канцеларијских просторија користе РОЗ моделе. Опште одредбе повезане са моделима РОЗ наводе да ће станар користити закупљени простор „ефикасно, потпуно, правилно и лично“. То значи да закупац подлеже оперативној обавези.
До сада, у Холандији не постоји ниједна општа владина мера којом се налаже затварање тржног центра или пословног простора. Међутим, влада је најавила да би све школе, установе за јело и пиће, спортски и фитнес клубови, сауне, секс клубови и кафићи требало да остану затворени у целој земљи до даљњег. Ако је закупац обавезан по налогу владе да затвори изнајмљену некретнину, закупац неће бити одговоран за то.
Ово је околност због које, према тренутној националној ситуацији, закупац не би требало да одговара. Према општим одредбама, закупац је такође дужан да поштује упутства владе. Као послодавац дужан је да обезбеди и безбедно радно окружење. Ова обавеза произилази из тога што се запослени не излажу ризику од заразе корона вирусом. Под овим околностима, станодавац не може натерати закупца да ради.
Због здравствене заштите особља и / или купаца, видимо да и сами станари одлучују добровољно затворити закупљену имовину, чак и ако им то није наложио влада. У тренутним околностима, верујемо да станодавци неће моћи да поднесу захтев за испуњење обавезе, плаћање новчаних казни или надокнаду штете. На основу рационалности и праведности, као и на обавези да што више ограничи штету на станару, тешко је замислити да се станодавац успротиви (привременом) затварању.
Различита употреба изнајмљене имовине
Тренутно су затворени објекти за храну и пиће. Ипак, и даље је дозвољено подизати и достављати храну. Међутим, уговор о закупу већину времена пружа строгу наменску политику; по чему се покупљање разликује од ресторана. Као резултат тога, станар може деловати супротно уговору о закупу и - евентуално - одузети новчане казне.
У тренутној ситуацији, свако је дужан да ограничи своју штету што је више могуће. Преласком на функцију преузимања / доставе станар се придржава. У овим околностима, тешко је у свим разумним условима бранити став да је то противно уговорној сврси. У ствари, станодавац има вероватнију тражбу станара ако станар не учини све што је у његовој моћи да одржи пословање како би могао да плати закупнину.
Закључак
Другим речима, свако је дужан да ограничи своју штету што је више могуће. Влада је већ најавила далекосежне мере како би помогла предузетницима и смањила њихов финансијски притисак. Препоручује се коришћење могућности ових мера. Ако станар то одбије, можда ће се сматрати тешким да те губитке пренесе на станодавца. Ово се такође односи и обрнуто. У међувремену, политичари су такође позвали станодавце да у наредном периоду умањују станарину како би се ризик поделио.
Иако закупац и станодавац имају уговорни однос једни са другима и по принципу 'договор је договор'. Препоручујемо да разговарате једни са другима и размотрите могућности. Закупац и станодавац ће можда моћи да се сретну у овим изузетним временима. Док закупац нема прихода због затварања, настављају се и трошкови станодавца. Свима је у интересу да оба бизниса преживе и превазиђу ову кризу.
На овај начин закупац и станодавац могу да се договоре да ће се закупнина привремено плаћати делимично, а мањак ће бити надокнађен када пословни простор поново буде отворен. Морамо да помажемо једни другима где је то могуће, а осим тога, станодавци немају користи од стечајних закупаца. Уосталом, у овим временима није лако наћи новог станара. Шта год да изаберете, немојте доносити исхитрене одлуке и дозволите нам да вас посаветујемо о могућностима.
Контакт
Будући да је тренутна ситуација тако непредвидива, можемо замислити да би ово могло да постави много питања за вас. Пратимо развој догађаја и радо вас обавештавамо о најновијим стањима. Ако имате било каквих питања о овом чланку, обратите се адвокатима Law & More.
