Шта закон назива лошим радом
Разликовање малог недостатка од озбиљног
Не носи свака несавршеност исте последице. Разлика није козметичка у односу на структурну; већ је питање да ли је недостатак довољно значајан да оправда решење које желите да користите.- Мањи недостаци: цурење боје, погрешно поравната плочица, лоше обрађена ивица. Ово даје право на поправку и сразмерно смањење цене ако се поправка не изврши, али не и на раскид целог уговора.
- Озбиљни недостаци: кров који прокишњава, електрични радови који не испуњавају важеће стандарде, под који не носи конструкцију, конструкција која није у складу са грађевинским правилима. Ово може оправдати раскид уговора, замену извођача радова и захтев за накнаду штете.
Ко је одговоран када је учествовало више странака
Већи пројекти укључују архитекту, грађевинског инжењера, подизвођаче и добављаче, а инстинкт да се гони онога ко је изазвао проблем је обично погрешан. Ваш уговор је са главним извођачем радова, и према члану 6:76 Грађанског законика, страна која користи друге за извршење својих обавеза одговорна је за њихово понашање као за своје. Извођач радова стога не може да укаже на свог подизвођача или на добављача неисправног материјала; то је ствар између њих. Изузетак је када сте посебно уговорили са пројектантом или са добављачем. Пројектант има професионалну дужност пажње, а грешка у дизајну је другачији захтев са сопственим роком застарелости. Уколико је неисправан производ проузроковао физичку штету, произвођач може бити одговоран сам по себи. На самом почетку идентификујте са ким имате уговор, јер то одлучује коме ћете писати и кога ћете тужити.Достава је тренутак који мења све
Шта Wkb покрива, а шта не
Јавноправни део Закона о радовима на изградњи (Wkb) примењује се од 1. јануара 2024. године на нове грађевинске радове у класи последица 1, најнижој категорији ризика, која покрива ствари као што су самостојеће куће и мале комерцијалне зграде. За те пројекте, независни осигуравач квалитета (kwaliteitsborger) проверава радове током изградње уместо да општина унапред процењује планове, а обавештење о завршетку мора се поднети општини пре него што се зграда може користити. Његово проширење на радове на реновирање је одложено и нема фиксни датум. Међутим, горе описане измене приватног права примењују се на уговоре о раду генерално, не само на пројекте који потпадају под нови систем надзора.Жалите се на време: рокови који се заиста примењују
Постоји упорни мит да холандски закон даје петогодишњу гаранцију против скривених недостатака. То није случај, и ослањање на ту идеју је начин на који се губе оправдани захтеви. Два правила регулишу време. Прво је обавеза подношења жалбе. Члан 6:89 Грађанског законика захтева да уложите протест у разумном року након што сте открили недостатак, или је разумно требало да га откријете. Шта је разумно зависи од околности, али сигуран пут је једноставан: пишите извођачу радова чим нешто приметите, опишите шта сте видели и датирајте. Клијент који чека, надајући се да ће се проблем решити, ризикује да уопште изгуби право на жалбу. Друго је застарелост. Према члану 7:761 Грађанског законика, захтев у вези са недостатком у испорученом раду застарева две године након што сте уложили протест. То је кратак период и тече од вашег писма. Прекините га писмено пре него што истекне или покрените поступак. Постоје и спољна ограничења, која теку од испоруке без обзира на то када се недостатак појавио: двадесет година за грађевинске радове и десет година у свим осталим случајевима. То су бројке које је мит о пет годинама потиснуо. А тамо где вам извођач радова каже да ће истражити или поправити квар, двогодишњи период се продужава, што је још један разлог за чување преписке.Шта урадити на дан када пронађете квар
| Корак | акција | Зашто је важно |
|---|---|---|
| 1. Снимите то | Фотографишите и снимите дефект из неколико углова, са нечим у кадру ради размере, и напишите датирану листу која прецизно описује сваку тачку. | Докази прикупљени у то време носе далеко већу тежину од реконструкције. Дефект описан као капање боје на лајсни у дневној соби је доказив; лоше фарбање није. |
| 2. Прочитајте уговор | Проверите спецификацију, договорене стандарде, распоред плаћања и све опште услове као што су AVA или UAV који су проглашени применљивим. | Општи услови често садрже сопствене рокове за жалбе, гарантне шеме и арбитражну клаузулу која одређује где ће се спор саслушавати. |
| 3. Протест у писаној форми | Пошаљите датирано писмо или е-пошту у којој описујете недостатке и наводите да рад није у складу са уговором. | Ово испуњава члан 6:89 Грађанског законика и почиње двогодишњи период из члана 7:761 од датума који можете доказати. |
| 4. Дајте обавештење о неизвршењу обавезе | Захтевајте поправку и поставите разуман рок за то, у посебном и јасно формулисаном обавештењу. | Без подразумеване грешке, већина осталих лекова није доступна. Ово је корак који их откључава. |
Обавештење о неизвршењу обавеза и зашто је важно
Ваше опције када извођач радова не поправља
Обустављање плаћања
Уколико извођач радова није извршио посао, можете обуставити сопствену обавезу плаћања у складу са члановима 6:52 и 6:262 Грађанског законика. Захтев је сразмерност. Ако је трошак отклањања недостатака мали део уговорне суме, не можете задржати целу последњу рату; део који задржавате мора бити у разумном односу са вредношћу онога што је погрешно. Ако превише обуставите, постаћете страна која крши уговор, што вас излаже каматама, трошковима наплате и сопственом потраживању. Реците шта радите и зашто. Плаћање које једноставно престане, без објашњења, изгледа као спор око плаћања, а не као спор око квалитета, а разлика је битна када судија или арбитар прочита досије годину дана касније.Да посао обави неко други
Ово је лек који се најчешће погрешно схвата. По правилу, не можете једноставно да наложите другој фирми и пошаљете рачун првој. Холандски закон нуди два пута. Можете затражити од суда овлашћење да се недостатак отклони на трошак дужника према члану 3:299 Грађанског законика, што је чисто решење када има времена. Или можете да се посао обави када извођач радова дође у неизвршење обавезе и да захтевате разумне додатне трошкове као одштету према члану 6:74 Грађанског законика, претварајући захтев за извршење у захтев за надокнаду штете према члану 6:87. Који год пут да изаберете, трошкови треба да буду одбрањиви. Прибавите више од једне понуде, изаберите сразмерно решење уместо надоградње и документујте стање радова пре него што други извођач почне. Први извођач радова је одговоран за трошкове исправљања ствари, а не за трошкове бољег резултата од оног који сте уговорили.Снижење цене или раскид уговора
Делимични раскид уговора доводи до смањења цене и често је најпрактичнији исход када је недостатак стваран, али је поправка несразмерна. Потпуни раскид уговора, према члану 6:265 Грађанског законика, ослобађа обе стране од њихових будућих обавеза и ствара обавезу да пониште оно што је извршено; пошто се грађевински радови не могу вратити, ово се обично решава новчаним поравнањем већ примљене вредности. Раскид уговора је могућ само тамо где га недостатак оправдава. Тамо где је рад углавном добар, очекујте да ће суд или арбитар смањити цену уместо да раскине цео уговор и да пажљиво испита да ли сте извођачу радова дали стварну прилику да поправи.Потраживање одштете
Уз све горе наведено, можете захтевати одштету према члану 6:74 Грађанског законика за губитак стварно узрокован кваром: трошкове поправке, последичну штету као што је оштећење пода водом, трошкове привременог смештаја или складиштења и разумне трошкове утврђивања одговорности и прибављања стручног извештаја. Законска камата тече од тренутка неизвршења обавезе. Губитак се мора доказати, зато чувајте фактуре и понуде и наручите независни стручни извештај рано када се оспорава технички узрок. У грађевинским споровима, стручни извештај обично одлучује у случају.Заштита потрошача које се не би требало одрећи
Приватни клијенти који наручују изградњу куће имају додатну заштиту и лако је потписати уговор без приметања. Члан 7:768 Грађанског законика даје потрошачу који је изградио кућу право да задржи пет процената уговорне цене и да га депонује код нотара уместо да га исплати извођачу радова. Новац остаје у депозиту три месеца након испоруке, а извођач радова не може захтевати његово враћање без вашег пристанка у том року. Од 1. јануара 2024. године извођач радова мора да вас писмено обавести, између једног и два месеца након испоруке, да је задржани износ задржан и да га можете задржати. То је најефикаснији део полуге који потрошач има и функционише само ако је договорен пре него што је новац исплаћен. Члан 7:765а Грађанског законика, такође нов из 2024. године, захтева од извођача радова који гради кућу за потрошача да писмено обавести клијента да ли је и како организовао покриће за ризик од инсолвенције и за одговорност за недостатке. Прочитајте ту изјаву пре потписивања. Гарантни сертификат признате гарантне институције вреди знатно више од обећања компаније без имовине, а сам недостатак било каквог покрића је информација. Коначно, проверите који општи услови важе. Уговори о изградњи са потрошачима често се закључују под AVA условима, већи грађевински и комерцијални пројекти на UAV или UAV-GC. Они постављају сопствене рокове за рекламације и гаранцију и обично садрже арбитражну клаузулу. Услови који вам никада нису уручени пре потписивања уговора понекад се могу поништити, али се не ослањајте на то.Где се спор решава
Пре него што било шта започнете, сазнајте где ваш спор припада. Одговор је обично у општим условима и није увек у питању суд. Многи грађевински уговори упућују спорове на Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, арбитражни одбор за грађевинске спорове, раније познат као Raad van Arbitrage voor de Bouw. Његови арбитри су инжењери, архитекте и грађевински адвокати, што је права предност када је спор техничке природе. Поступци су приватни, а одлука је обавезујућа и извршна, са само ограниченим могућностима за преиспитивање од стране редовних судова. Важећа арбитражна клаузула одузима случај од грађанског суда, па је прочитајте пре него што саставите судски предлог. За потрошаче постоји јефтинији пут. Када је извођач радова повезан са трговинским удружењем које учествује у Geschillencommissie, одбор за спорове у грађевинарству и реновирању може да одлучи о ствари уз скромну накнаду, генерално брже од арбитраже или суда. Проверите припадност извођача радова пре него што се обавежете на други пут. У супротном, одлучују грађански судови. Потраживања до законског прага разматра подокружни суд (kantonrechter), где се можете појавити без адвоката; Већи захтеви иду окружном суду, где је потребно заступање од стране адвоката. Судске таксе су одређене законом и прилагођавају се годишње. Тамо где је брзина битна, на пример да би се зауставили радови или обезбедила исплата, поступци за привремену меру пред судијом за привремену меру доносе одлуку за неколико недеља, а не месеци. Медијација и даље вреди размотрити, посебно тамо где однос има вредност, а технички спор је уског домета. Она сама по себи не решава ништа, али се медијирано решење грађевинског спора често постиже око извештаја независног стручњака који обе стране прихватају, а заједничко наручивање тог извештаја је често најјефтинији корак који је доступан било којој страни.Спречавање проблема на следећем пројекту
Већина грађевинских спорова се решава документима направљеним пре почетка радова. Три навике обављају већину посла. Проверите извођача радова пре него што га ангажујете. Проверите регистрацију и историју пословања у Трговачком регистру Привредне коморе, питајте и заправо позовите недавне клијенте са конкретним питањима о томе како су проблеми решавани, потврдите да постоји осигурање од одговорности и проверите да ли фирма учествује у гарантном систему или одбору за спорове. Извођач радова који је недавно променио правни субјект, а задржао исто трговачко име, заслужује још једну пажњу. Напишите уговор који унапред решава спорове. Наведите материјале по марки, типу и количини, а не по опису. Повежите плаћања са провереним прекретницама и никада не плаћајте велику суму унапред. Наведите стандарде које радови морају да испуне и позовите се на важећа техничка правила. Одредите датуме почетка и завршетка и договорите се шта се дешава ако се пропусте. Забележите ко је одговоран за дозволе, отпад, струју и приступ. Тамо где је пројекат значајан, прегледајте уговор пре потписивања; накнада је део трошкова спора који спречава. Управљајте испоруком. Пажљиво прегледајте, не журите, позовите независног стручњака ако је посао сложен или скуп, наведите сваку тачку у писаној форми и дајте потпис на листи. Затражите документацију о испоруци. А ако сте потрошач који гради кућу, договорите задржавање пет процената са нотаром на самом почетку. Наши чланци о недостаци у новоизграђеним кућама и на грађевински недостаци и ко је одговоран детаљније размотрити питања одговорности која се јављају када нешто крене наопако.Često postavljana pitanja
Могу ли одбити да платим извођачу радова за лоше урађен рад?
Да, апсолутно можете задржати плаћање, али то мора бити разуман и сразмеран одговор. Не можете одбити да платите цео дуг због мањег недостатка. Право на обуставу у члановима 6:52 и 6:262 Грађанског законика захтева сразмерност, тако да износ који задржавате треба да буде у разумном односу са трошковима отклањања конкретних недостатака. Међутим, будите опрезни – задржавање прекомерног износа могло би вас довести у кршење сопственог уговора.
Шта ако извођач радова нестане или одустане од пројекта?
Ако ваш извођач радова једноставно нестане након што сте послали званично обавештење о неизвршењу обавеза, имате јасне правне опције. У том тренутку можете званично раскинути уговор и ангажовати новог извођача радова да обави посао. Затим можете захтевати разумне додатне трошкове завршетка радова од првобитног извођача радова као одштету према члану 6:74 Грађанског законика. Када имате времена, затражите од суда овлашћење према члану 3:299 Грађанског законика пре него што се радови обаве, јер то елиминише сваку каснију расправу о томе да ли су трошкови били оправдани. Важна напомена: Увек се побрините да пошаљете званично обавештење о неизвршењу обавеза препорученом поштом пре него што предузмете било које друге кораке. Ово ствара важан правни траг који штити ваша права ако извођач радова потпуно одустане од пројекта.
Колико дуго имам времена да поднесем рекламацију за скривене недостатке?
Холандски закон нуди заштиту од онога што је познато као скривени недостаци (verborgen gebreken). То су недостаци за које се није могло разумно очекивати да ћете их приметити приликом испоруке. Холандски закон не даје петогодишњу гаранцију. Према члану 7:761 Грађанског законика, захтев за потраживање због недостатка у испорученом раду застарева две године након што сте уложили приговор на њега, а у сваком случају двадесет година након испоруке за грађевинске радове и десет година у свим осталим случајевима. За уговоре закључене 1. јануара 2024. године или касније, члан 7:758 став 4 Грађанског законика чини извођача радова одговорним за недостатке који нису откривени приликом испоруке, осим ако се недостатак не може приписати њему. Практично правило је да се писмено уложи приговор чим се пронађе проблем и да се сачувају докази.
Law and More саветује приватне клијенте, инвеститоре и извођаче радова о грађевинским споровима у Холандији: процена да ли је рад у складу са уговором, састављање обавештења о неизвршењу обавеза, безбедно обустављање плаћања, наплата трошкова поправки и вођење поступака пред грађанским судовима, Раад ван Арбитражом у грађевинским споровима или одбором за спорове. Ако је извођач радова лоше испоручио рад, контактирајте нас пре него што престанете да плаћате или наложите неком другом, јер редослед којим поступате одређује шта можете да надокнадите.
Тражите нешто друго? Наш индекс холандских водича о законима о некретнинама садржи све што смо написали о овој теми, поређано по темама.
