Скоро сваки комерцијални закуп у Холандији потписује се по моделу ROZ: кратак уговор са приложеним општим скупом одредби, представљеним као тржишни стандард. Није неутралан. То је документ станодавца и много више тога је предмет преговора него што закупци претпостављају. Овај водич објашњава закон који је у складу са њим и клаузуле о којима вреди преговарати.
Прво питање у сваком закупу: који законски режим се примењује?
Холандски закон о закупу има два режима за комерцијалне некретнине, и они нису еквивалентни. Који се примењује одређује закон, а не оно што стране напишу на насловној страни. Погрешна класификација је најчешћи извор скупих изненађења и обично прво питање у спору.
Простор за малопродају и угоститељство: члан 7:290 BW
Заштићени режим обухвата оно што холандски адвокати називају 290-простором. Члан 7:290 BW примењује се на изграђене просторије изнајмљене за малопродајни објекат, ресторан или кафић, објекат за доставу хране за понети или утовар хране, занатски објекат, хотел или камп, где је простор доступан јавности за директно снабдевање покретном робом или услугама. Зависни стамбени смештај и земљиште изнајмљено са њим прате исти режим.
Два елемента обављају посао: јавна доступност и директна испорука купцима тамо. Изложбени салон отворен само уз заказивање, главна канцеларија или складиште за отпрему неће се квалификовати; водећа продавница, центар за искуство бренда без заказивања или хотел ће се квалификовати.
Канцеларије, индустријски и све остало: члан 7:230а БВ
Све што је изграђено, издато у пословне сврхе, а није простор од 290 нити је стамбени простор, потпада под члан 7:230а BW: канцеларије, лабораторије, чисте собе, производне хале, дистрибутивни центри и складишта. Већина међународних закупаца у Eindhoven и Брејнпорт су станари 230а, били они тога свесни или не.
Мешовита употреба и питање класификације
Многе зграде имају и једно и друго: производну халу са фабричким продајним простором, канцеларију са јавним шалтером. Тамо где је издавање мешовито, режим се одређује наменом за коју се простор претежно користи. Виши суд (Hoge Raad) је 6. марта 2026. године (ECLI:NL:HR:2026:356) потврдио да се ово односи на стварну употребу, а не на назив који су стране дале свом споразуму, тако да наслов у којем се наводи да је уговор закључен по члану 7:290 BW нема независну тежину. Све околности случаја су релевантне: употреба коју су стране имале на уму када су уговарале, употреба просторија сада и начин на који су просторије опремљене у односу на ту употребу. Важно је где се налази тежиште употребе, а активност од које закупац остварује највећи део свог промета може се узети у обзир. Закупац стога не може да избегне члан 7:290 BW стављајући вам модел 230а. Међутим, странке могу прогласити да је режим 290 (члан 7.4.6 Закона о закупу) уговорно применљив на закуп који не потпада под члан 7:290 Закона о закупу сопствене снаге.
Члан 7:301 Закона о закупу одговара на друго питање и не треба га мешати са тестом коришћења. Он се односи на трајање коришћења: закуп од две године или мање не спада у чланове од 7:291 до 7:300 Закона о закупу, без обзира на то за коју се просторије користе.
Два режима један поред другог
| Питање | 290-размак (чл. 7:290 БВ) | 230а-простор (чл. 7:230а БВ) |
|---|---|---|
| Типичне просторије | Продавнице, ресторани, кафићи, хотели, кампови | Канцеларије, лабораторије, фабрике, складишта |
| Структура термина | Пет година, законом продужено на десет | Како је договорено; нема законског минимума |
| Отказни рок станодавца | Једна година, прописани образац, наведени разлози | Како је договорено уговором о закупу |
| Разлози за раскид | Ограничени законски разлози, члан 7:296 BW | Није потребно; уговор регулише |
| Последице обавештења | Наставља се по закону док суд не одреди крајњи датум | Завршетак закупа; само исељење може се одложити |
| Сигурност закупа | Заштита самог закупа | Само заштита од исељења, до три године |
| Рецензија за изнајмљивање | Законска ревизија, члан 7:303 BW | Само ако је то предвиђено уговором |
| Пренос пословања | Замена по налогу суда, члан 7:307 BW | Нема законско право; потребна је сагласност |
| Одступање од правила | Само уз одобрење подокружног суда | Углавном бесплатно; уговор је краљ |
Шта заштита значи за станара стана из стана 290?
Закуп од 290 простора важи пет година; краћи рок је коригован законом, а дужи рок, краћи од десет година, важи док се не истекне десет година. Отуда познати „два плус три плус пет“: двогодишњи закуп који, ако се дозволи да се настави, постаје петогодишњи закуп, а затим се продужава за још пет година. Закуп који је заиста намењен да траје две године или мање је ван већине заштитних правила, због чега станодавци предлажу један.
Закупац мора дати обавештење најмање годину дана унапред, путем судског извршитеља или препорученог писма, наводећи разлоге; обавештење без разлога је ништавно. Само обавештење не прекида закуп: осим ако закупац не да писмену сагласност, он се наставља по сили закона док подокружни суд не одлучи о захтеву закупца за одређивање датума завршетка, у складу са чланом 7:295 BW. Закупац остаје код куће, плаћајући закупнину, понекад годинама.
На крају првог петогодишњег мандата, закупац може успети само по два основа према члану 7:296 BW: закупац се није понашао као добар закупац или закупцу хитно треба простор за сопствену употребу, укључујући и реконструкцију која је немогућа без раскида закупа. Након десет година, суд такође вреднује интересе странака уопште, и тамо где закупац мора да се исели, може доделити допринос трошковима пресељења.
Шта заштита значи за станара 230а: врло мало
Закуп по члану 230а престаје да важи када уговор наводи да престаје: нема законских основа, нема прописаног отказног рока, нема судске дозволе. Једини законски лек закупца је заштита од исељења. Када се захтева исељење, закупац може у року од два месеца да поднесе захтев подокружном суду за продужење рока за исељење; суд процењује интересе обе стране и може одобрити продужење рока до годину дана, а највише три.
То је простор за дисање, а не закуп: нема права на нови закуп, а закуподавац може да изда некретнину неком другом након завршетка продужетка. Улагање у опремање или чисте собе се не надокнађује према члану 7:230а Закона о закупу; мора бити обезбеђено уговорно, кроз дужину трајања, опције продужетка и права на раскид.
РОЗ модел: ко га пише и зашто је година важна
ROZ је Raad voor Onroerende Zaken, холандско кровно тело власника некретнина, инвеститора и агената. Од 1990-их, његови модел уговори о закупу постали су де факто тржишни документи. Ниједан закон их не захтева, ниједан регулатор их не одобрава, ниједна организација закупаца их не потписује. Састављају их закупци и за њих, и тако се и гласе.
Постоје одвојени модели по режиму и не смеју се мешати: један за малопродајни и угоститељски простор према члану 7:290 BW, један за канцеларијски и други пословни простор према члану 7:230a BW, један за стамбени смештај и помоћни модели за паркинг. Сваки носи годину и своје опште одредбе. Тренутна издања су модел 290 из 2022. за малопродајни и угоститељски простор, модел 230a из 2015. године, како је ревидиран 2023. године, за канцеларијски и други пословни простор, и стамбени модел из 2017. године.
Година је битна. Издања се значајно разликују, узастопне верзије пребацују више одржавања, ризика и трошкова на закупца, а опште одредбе функционишу само са моделом исте године: закуп из 2015. са одредбама из 2003. производи контрадикције око којих нико не жели да се суди. Агенти понекад прилажу старији сет или онај који је закупац тихо изменио. Упоредите наведену годину са оним што је приложено.
Где лежи ризик: опште одредбе
Сам закуп је кратак: стране, просторије, коришћење, рок трајања, закупнина, обезбеђење, агент. Опште одредбе се протежу на десетине чланова и садрже готово све што је важно: поделу издржавања, искључење пребијања, казне, надокнаде штете. О њима се подједнако може преговарати: измене се уносе у закуп или анекс, који тада има предност, а редослед првенства треба да буде изричито наведен.
Клаузуле о којима међународни закупац увек треба да преговара
Закупљена површина и мерење
Модел наводи површину стана; опште одредбе обично додају да је то само индикативно и да одступање не даје право на прилагођавање закупнине, компензацију или раскид. За закупца који плаћа по квадратном метру, то је једнострана расподела мерљивог ризика. Захтевајте мерење према NEN 2580, прибавите сертификат пре потписивања и преговарајте о прилагођавању изнад договорене толеранције.
Услови испоруке и обавеза враћања
Просторије морају бити враћене у стању забележеном у извештају о испоруци. Уколико такав извештај не постоји, члан 7:224 Закона о стамбеним условима претпоставља да их је закупац примио у стању у којем их мора вратити, што је тешко оспорити годинама касније. Инсистирајте на датираном, фотографисаном извештају који су потписале обе стране и дефинишите стандард враћања позивајући се на њега.
Одржавање: озлоглашена подела
Према законској одредби о неизвршењу обавеза, закупац поправља недостатке, а закупац обавља само мање свакодневно одржавање. Опште одредбе ROZ-а обрћу већи део тога: закупац задржава конструкцију, спољне зидове, кров и темеље; закупац преузима скоро све остало, укључујући инсталације, грејање и хлађење, сервисирање, стакло и унутрашњу завршну обраду, што је за лабораторију или чисту просторију значајан текући трошак. Преговарајте о листи разграничења, ограничењу замене од стране закупца и потврди да замена остаје код закупца.
Банкарска гаранција
Обезбеђење је обично безусловна банкарска гаранција која се плаћа на први захтев, покривајући закупнину, трошкове услуга, ПДВ, камату и трошкове. ROZ модели постављају стандардни депозит или банкарску гаранцију на тромесечну бруто обавезу закупнине, укључујући трошкове услуга и ПДВ; за нову холандску подружницу се тражи више. Ограничите, договорите смањење након благовремене уплате и одуприте се гаранцији матичне компаније преко тога.
Кирија, индексација и преглед
Кирија се индексира годишње према индексу потрошачких цена који објављује Статистички завод Холандије, а клаузула је једносмерна: кирија никада не пада испод нивоа из претходне године. Рано преговарајте о горњој граници, оковратнику или одсуству од индексације. За простор од 230 ари не постоји законска ревизија, тако да свако ребазирање приликом продужења мора бити уговорно.
Трошкови услуга
Модел функционише са авансним плаћањима, годишњим обрачуном, списком робе и услуга у анексу и административном доплатом. Листа је често састављена у широком смислу, а доплата је предмет преговора. Захтевајте затворену листу, рок за годишњи извештај, право на ревизију и искључење капиталних издатака и трошкова за празне јединице.
Дозвољена употреба и обавеза рада
У моделу 290, закупац мора заправо да обавља договорено пословање, да одржава просторије отвореним током уобичајеног радног времена и да их не оставља неискоришћеним, уз казну: стварно ограничење реструктурирања, затварања или промене формата. Преговарати о клаузули о коришћењу која је довољно широка за разуман развој пословања, плус олакшице за реновирање и реорганизацију.
Подзакуп, додела и промена контроле
Опште одредбе забрањују подзакуп или стављање просторија на располагање трећим лицима без претходне писмене сагласности и забрањују уступање. За компанију у групи ово је штетно: пренос унутар групе или продаја пословне јединице може захтевати сагласност, па је потребно преговарати о изузећу за компаније у групи. Закупци све чешће додају клаузуле о промени контроле, што промену удела закупца чини основом за раскид или додатно обезбеђење. Закупац по члану 290 има резервну могућност: према члану 7:307 BW, суд може заменити купца предузећа као закупца. Закупац по члану 230а нема резервну могућност.
Монтажа и уклањање на крају
Измене захтевају претходну писмену сагласност, а опште одредбе обично захтевају уклањање и рестаурацију на крају закупа. За лабораторију, кухињу или специјализовани производни простор то је веома скупо. Решите то на почетку: прибавите сагласност за опремање и, у истом документу, потврду о томе који елементи могу остати.
Казне, пребројавање и суспензија
Опште одредбе намећу одмах плативе казне за низ прекршаја, без доказа о губитку и обично уз право на потражњу пуне одштете. Суд може ублажити казну, али то је парница, а не планирање. Преговарајте о томе, захтевајте обавештење и период за исправљање и уклоните кумулацију.
Модел такође искључује пребијање и обуставу закупнине, тако да спорови око недостатака, накнада за услуге или незаконитих радова постају обавеза да се настави плаћати у целости и касније тужи. Постоје законска ограничења у погледу искључивања правних лекова за недостатке за које је станодавац знао на почетку, али сигурнији пут је изузеће које дозвољава пребијање за неспорна потраживања.
Одступање од обавезног закона: захтев за одобрење суда
За простор 290, заштитне одредбе су полу-императивне. Према члану 7:291 BW, странке не могу одступити од њих на штету закупца, осим ако је окружни суд одобрио одступајућу клаузулу. Одобрење следи када клаузула не утиче значајно на права закупца или када закупцу разумно није потребна заштита.
Неодобрену клаузулу закупац може поништити годинама касније, тако да клаузула на коју се станодавац позива да би раскинуо може бити она која никада није одобрена. Поднесите заједнички захтев, пре или убрзо након потписивања. За простор 230а не постоји такав захтев, због чега је састављање ту важније.
Преглед закупнине након пет година и стручни поступак
Закупац са 290 станова није заглављен са закупнином која је нестала са тржишта. Према члану 7:303 BW, свака страна може затражити од суда да је ресетује, у принципу када истекне утврђени рок и, у сваком случају, сваки пут када прође пет година од последњег фиксирања закупнине. Референтна вредност је просечна закупнина упоредивих локалних просторија током претходних пет година, тако да прати просек, а не тренутне нивое закупнине.
Постоји замка. Према члану 7:304 BW, тужба је неприхватљива осим ако није праћена саветом заједнички именованог вештака или осим ако суд није именовао једног на захтев странке; датум тог захтева одређује датум ступања на снагу нове закупнине, тако да одлагање кошта новац. За простор 230a, ревизија постоји само ако је закуп предвиђа.
Раскид, отказни рокови и образац
За простор 290, обавештење истиче најмање годину дана унапред путем судског позива или препорученог писма, са наведеним разлозима; грешке у форми су фаталне. За простор 230а, уговор одређује период и форму, а модел прописује исте канале. Утврдите рок: пропуст обично покреће аутоматско продужење. Уколико закупац не испуни обавезе, закуп изграђених просторија генерално може раскинути само суд, у складу са чланом 7:231 BW.
Несолвентност закупца или станодавца
Ако се закупац прогласи банкротом, и стечајни управник и закуподавац могу раскинути уговор у складу са чланом 39 холандског Закона о банкроту, уз уговорни или уобичајени отказни рок, никада дужи од три месеца. Закупнина која доспева од датума банкрота рангира се као дуг према имовини, а клаузула којом се захтева од закупца да надокнади закуподавцу изгубљену закупнину током преосталог рока, према устаљеној холандској судској пракси, није применљива против имовине. Водећи ауторитет је Aukema qq/Uni-Invest , Врховни суд 14. јануар 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Отуда банкарска гаранција и потреба да се провери шта она покрива.
Ако закуподавац постане несолвентан, закуп се у принципу наставља и повереник је њиме везан, а код обичног продајног поступка он прелази на купца према члану 7:226 BW. Прави ризик лежи негде другде: хипотекарни уговори обично садрже клаузулу о закупу, а код принудне продаје хипотекарни поверилац може да се позове на њу уз дозволу суда према члану 3:264 BW да би раскинуо закуп. Питајте да ли је некретнина под хипотеком и да ли је хипотекарни поверилац дао сагласност, и преговарајте о обавези неометања.
Преговарање у пракси
ROZ модел је почетна позиција, а не стандард који закупац мора да прихвати: станодавци је мењају у своју корист, а закупац је може изменити на други начин.
- Прво потврдите режим. Од тога зависи равнотежа снага, а у Eindhoven и Браинпорт, већина окупатора технологије и логистике, налази се у слабијем режиму.
- Тражите документа на енглеском и холандском језику, али се договорите која верзија преовладава: холандски текст је обично меродаван, а преводи нису увек тачни.
- Замените услове за услове: дужа обавеза купује период без плаћања закупнине, допринос за опремање, ограничење одржавања или опцију прекида.
- Обратите пажњу на позицију у вези са ПДВ-ом. Опција за издавање са ПДВ-ом је отворена само када закупац користи просторије у потпуности или скоро у потпуности за активности које носе право на одбитак улазног ПДВ-а, према члану 11 Закона о закупу некретнина из 1968. године, како је разрађено у члану 6а Закона о закупу некретнина из 1968. године. Пореска управа тумачи „скоро у потпуности“ као најмање 90% коришћења и прихвата 70% само за кратак списак закупаца — међу њима су организације послодаваца, агенти за некретнине, туристичке агенције, службе медицине раду и поштански оператери. Модел садржи обештећење: ако тест више није испуњен, закупац мора у потпуности надокнадити закупцу последице ПДВ-а. Финансијска, осигуравајућа, здравствена и образовна предузећа требало би да то провере, јер ће ретко остварити 90%.
- Прегледајте опште одредбе, не само уводну страницу. Ту је новац.
Да ли је ROZ модел обавезан у Холандији?
Не. Ништа у закону то не захтева и ниједан орган власти то не одобрава. То је тржишна конвенција коју је објавила организација која заступа власнике некретнина, инвеститоре и агенте, и свака клаузула се може преговарати или брисати. Већина станодаваца почиње од модела, тако да је реалан циљ добро договорен анекс измена, а не другачији уговор.
Како да знам да ли моје просторије потпадају под члан 7:290 BW или члан 7:230a BW?
Питајте да ли просторије укључују простор доступан јавности где се роба или услуге директно испоручују купцима и да ли је посао типа наведеног у члану 7:290 BW. Продавнице, ресторани, кафићи и хотели испуњавају услове; канцеларије, лабораторије и складишта не. Код мешовите употребе, све зависи од сврхе за коју се простор претежно користи, процењујући се на основу стварне употребе, а не на основу ознаке у уговору (Hoge Raad, 6. март 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
Може ли станодавац једноставно раскинути закуп по основу 230а?
У суштини да, под условом да су испуњени услови уговорног обавештења: нису потребни законски разлози нити судска дозвола. Једини правни лек закупца је да у року од два месеца од захтева за деложирање поднесе захтев за продужење рока за исељење, који суд може одобрити до годину дана одједном, а укупно три. То одлаже деложирање, а не продужава закуп.
Зашто је битна година верзије ROZ модела?
Зато што су се модели значајно мењали између издања, генерално пребацујући више одржавања, трошкова и ризика на закупца, и зато што сваки скуп општих одредби припада једној моделској години. Закуп који наводи једну годину, а додаје одредбе за другу годину, ствара контрадикције. Упоредите наведено издање са оним што је заправо приложено.
Можемо ли се договорити о условима који одступају од законских правила за малопродајни простор?
Само у оквиру ограничења. За простор 290, клаузуле које одступају од заштитних одредби на штету закупца захтевају одобрење подокружног суда у складу са чланом 7:291 BW. Без њега, закупац може касније поништити клаузулу, чиме се поништи раскид на који се закупац позива. Поднесите заједнички и благовремено захтев. За простор 230a није потребно одобрење.
Која клаузула изазива највише проблема међународним закупцима?
Расподела трошкова одржавања, праћена искључивањем компензације и обуставе. Заједно, то значи да закупац сноси трошкове инсталација које није изабрао и мора да настави да плаћа у целости док оспорава извршење закуподавца. Оба су предмет преговора, а листа разграничења, ограничење замене и изузеће компензације мењају економију закупа.
