Два предузетника могу изнајмити готово идентичне просторије у истој улици, по отприлике истој цени. Па ипак, њихов правни положај и заштита коју им закон пружа могу се енормно разликовати. Та разлика не зависи од тога шта стране ставе на папир, већ од природе коришћења. Холандски закон о закупу признаје два одвојена режима за комерцијалне просторије: члан 7:290 Холандског грађанског законика (DCC) и члан 7:230a DCC. Оба су углавном обавезни закони, што значи да стране не могу једноставно одступити од њих. Исправан режим стога није уговорни избор већ правна чињеница која произилази из начина на који се просторије заправо користе. Рано разумевање комерцијалног закупа може вам помоћи да избегнете скупе грешке.
Предузетници који не знају који режим се на њих примењује ризикују да пропусте отказне рокове, не искористе заштитна права или потпишу уговор који непотребно слаби њихов положај. Овај чланак објашњава како се ова два режима разликују и како можете утврдити који режим се примењује на вашу ситуацију.
Шта је 7:290 комерцијални простор?
Члан 7:290 DCC штити закупце онога што закон назива малопродајним пословним просторијама. То је комерцијални простор који је доступан јавности и користи се за директно снабдевање робом или услугама потрошачима на лицу места. Закон наводи као примере продавницу, ресторан или кафић, храну за понети, занатски рад са продајним простором окренутим ка јавности и хотел или камп.
Карактеристични примери
Типични простори величине 7:290 су пекара са продавничким делом испред, бутик одеће, фризерски салон, сервисер бицикала са изложбеним салоном, ресторан са храном за понети и хотел. Оно што им је заједничко јесте да јавност улази у просторије да би тамо, у том тренутку, купила робу или услугу.
Главна карактеристика: јавна доступност и снабдевање на лицу места
Најодлучујући критеријум је комбинација два елемента: просторије су доступне јавности и испорука производа или услуге се одвија на лицу места. Складиште које се налази иза продавнице стога не потпада под 7:290, чак и ако је у питању исти закупац. Исто важи и за канцеларијски простор изнад продавнице, осим ако тај канцеларијски простор не функционише и као продајно место.
Шта је 7:230а комерцијални простор?
Члан 7:230а DCC је резидуална категорија. Сви комерцијални простори који нису стамбени и не потпадају под дефиницију члана 7:290 аутоматски потпадају под овај режим. То укључује канцеларије, складишне хале, дистрибутивне центре, фабрике, паркинг места, вежбалишта професионалаца (адвоката, физиотерапеута, архитеката) и изложбене салоне без директне продаје јавности на лицу места.
Разлика у заштити је значајна. Док режим 7:290 даје закупцу широку заштиту закупа, режим 7:230а нуди само ограничену заштиту од исељења. Према овом другом режиму, закупац нема право на продужетак закупа, али може одложити исељење преко подокружног суда до три године.
Пет практичних разлика на први поглед
1. Заштита закупа
За пословни простор 7:290 примењује се законска заштита трајања. Закуп се у принципу закључује на пет година, са продужењем од додатних пет година. Током тог периода закупац може раскинути закуп само на основу исцрпних законских разлога. Закупац може спровести продужење преко подокружног суда. За пословни простор 7:230а не постоји упоредива заштита трајања. Закуп се завршава како су се стране договориле.
КСНУМКС. Прекид
Закупац пословног простора 7:290 може раскинути уговор само из разлога исцрпно наведених у закону, као што су хитна лична употреба или константно лоши услови закупа. За пословни простор 7:230а, раскид је у принципу без формалних разлога и закупац не мора да наведе разлог. Закупац може само да захтева одлагање исељења. Детаљна дискусија о разлозима за раскид може се наћи у 2. делу ове серије.
3. Преглед закупнине
За пословни простор 7:290, након истека уговореног периода закупа, свака страна може затражити од подокружног суда да прилагоди закупнину просечној закупнини упоредивог пословног простора у локалном насељу током протеклих пет година (члан 7:303 ДЦЦ). Та процедура захтева мишљење стручњака. За пословни простор 7:230а ово право не постоји. Странке су везане оним што су уговорно договориле, обично клаузулом о индексирању.
4. Трајање уговора
Режим 7:290 има законске минималне рокове: у принципу пет плус пет година. Краћи рокови су могући само уз одобрење подокружног суда. За комерцијални простор 7:230а не постоје законски минимални рокови. Странке могу слободно да закључе уговор на једну годину, три године или било који други период трајања.
5. Одступање од закона
За пословни простор 7:290, одступање од већине законских заштитних одредби на штету закупца дозвољено је само ако је то одобрио подокружни суд. Ово је снажна заштита. За пословни простор 7:230а постоји далеко већа слобода уговарања. Странке могу саме да утврде многе аранжмане, у границама разумности и правичности.
Сумњиви случајеви: мешовита употреба и граничне ситуације
Мешовита употреба: тест претежне намене
У пракси се редовно јавља мешовита употреба: закупац води продавницу у предњем делу, а задњу половину просторија користи као складишни простор. Судска пракса ово решава тестом претежне намене: намена која заиста преовладава одређује применљиви режим. Ако простор продавнице чини срж пословања, а складиште је подређено, цела закупљена имовина потпада под члан 7:290 DCC-а.
Изложбени салон без директне продаје, веб продавница са местом преузимања, вежбање код куће
Изложбени салон у коме купци прегледају производе, али их не могу одмах купити, у принципу не спада у Члан 7:290. На крају крајева, не постоји директна испорука на лицу места. За веб продавницу са местом преузимања, ситуација је нијансиранија: ако купци преузимају своје поруџбине, али не обављају куповину на лицу места, место продаје је одсутно. Кућна пракса самозапосленог физиотерапеута који користи део свог дома као просторију за третмане обично се такође неће класификовати као простор из Члана 7:290.
У случају сумње, суд коначно одлучује на основу стварне употребе и намере странака приликом закључивања споразума. Уговорна класификација („ово није простор 7:290“) не обавезује суд ако стварна употреба докаже супротно.
Шта ово значи за ваш уговор?
Прво: пажљиво и конкретно забележите намену у закупу. Ово спречава накнадне спорове око применљивог режима. Друго: проверите да ли ROZ модел који закупац користи одговара вашој ситуацији. ROZ модел за простор 7:290 се значајно разликује од модела за простор 7:230а, а погрешан модел може довести до неочекиваних последица. Треће: уговорна класификација која одступа од стварне употребе нема обавезујући ефекат на законски режим, али може утицати на ваш положај у поступку.
У случају сумње, прегледајте свој уговор о закупу пре него што га потпишете. Лакше је и јефтиније унапред разговарати о уговорном избору него касније на суду расправљати о томе који режим се примењује.
Закључак
Разлика између 7:290 и 7:230а комерцијалног простора није формалност. Она одређује у којој мери сте заштићени као закупац, колико дуго имате право на своју локацију, када закупац може да раскине закуп и да ли можете да преиспитате закупнину. Режим обавезно произилази из стварне употребе и стога је један од најодлучујућих фактора у сваком комерцијалном закупном односу.
Корпоративни правници Law & More Радо ћемо вам помоћи да процените свој закуп, одредите применљиви режим и заштитите своју позицију у преговорима или споровима. Слободно нас контактирајте за уводни састанак без обавеза.
Često postavljana pitanja
Која је разлика између 7:290 и 7:230а комерцијалног простора?
Члан 7:290 DCC штити закупце јавно доступних комерцијалних просторија где се роба или услуге директно испоручују, као што су продавнице и угоститељски објекти. Члан 7:230а DCC је резидуална категорија за све остале комерцијалне просторе, као што су канцеларије и складишта. Режим 7:290 нуди знатно већу заштиту закупа.
Да ли канцеларија потпада под 7:290 или 7:230а DCC?
Канцеларија у принципу потпада под 7:230а DCC-а. Канцеларије обично нису доступне јавности као продајно место и не постоји директна испорука робе или услуга потрошачима на лицу места. Закупац канцеларије стога има мању заштиту закупа од закупца продавнице.
Могу ли као закупац да бирам који режим ће се примењивати?
Не. Режим обавезно произилази из стварне употребе закупљене имовине. Стране се могу уговором договорити да се примењује одређени режим, али ако стварна употреба докаже супротно, суд може поништити ту класификацију.
Који режим закупа се примењује на складишни простор комбинован са продавницом?
Ако је простор за продају доминантан елемент, а складиште има подређену функцију, члан 7:290 DCC примењује се на целу закупљену имовину. Ово је такозвани тест претежне намене. У случају сумње, препоручљиво је потражити правни савет.
Више из ове серије о закону о комерцијалном закупу
Овај чланак је део наше серије од три дела о закону о закупу некретнина. Прочитајте и остале делове:
