Заједничка куповина куће у Холандији значи да се на три одвојена правна питања морају одговорити одједном: ко поседује који удео, ко дугује хипотеку и шта се дешава ако једно од вас оде или умре. Удео власништва је утврђен у нотарском запису о преносу и регистрован у Кадастру. Одговорност према банци је солидарна без обзира на то шта сте се међусобно договорили. А ванбрачни партнери не наслеђују ништа једно од другог без тестамента. Свако од та три питања се решава различитим документом, а цела ствар је натерати их да кажу исту ствар.
Већина спорова између сувласника не тиче се имовине. Они се тичу депозита који је један од њих платио, а други не може да врати, родитељског поклона који никада није документован или хипотеке коју је партнер који одлази и даље одговоран две године након исељења. Сва три се могу избећи уз припремљену документацију пре завршетка. Овај чланак наводи шта холандски закон заправо предвиђа, редоследом којим су одлуке донете.
Шта значи сувласништво према холандском закону
Када две или више особа заједно стекну некретнину, они је држе у једноставној заједници власништва (eenvoudige gemeenschap) према Књизи 3 Burgerlijk Wetboek (Грађанског законика). Сваки сувласник поседује неподељени удео; нико не поседује одређену собу. Удели су оно што је наведено у акту о преносу и претпостављају се једнаки само ако је акт ћутао. Власништво се преноси састављањем нотарског записа и његовом регистрацијом у јавним регистрима, а не потписивањем уговора о куповини.
Из те структуре произилазе две последице. Прва је да сувласник не може бити приморан да остане у заједници: свако од вас може захтевати деобу у било ком тренутку, а ако се не можете сложити, суд ће одлучити како се имовина дели, што у пракси обично значи продају или доделу једном од вас уз плаћање. Споразум о сувласништву може суспендовати то право на одређени период, али не на неодређено време.
Друго је да одлуке о имовини захтевају споразум. Редовно одржавање може обављати било ко од вас, али продаја, хипотека или значајна измена имовине захтева сагласност свих сувласника. Партнер који одбије да сарађује у продаји може бити приморан преко суда, али то траје месецима, због чега је договорени механизам изласка вреднији од било какве расправе о томе ко је неразуман.
Ништа од овога не зависи од стања вашег односа. Сувласништво између пријатеља, браће и сестара или родитеља и детета функционише на потпуно исти начин као и између партнера, а документи описани у наставку су подједнако неопходни.
Брак, регистровано партнерство или споразум о ванбрачној заједници
Ваш оквир односа аутоматски одлучује шта се дешава са имовином, а колико се мора ручно уредити. У холандском праву не постоји нешто попут неформалног партнерства које стиче права током времена: заједнички живот десет година не ствара никаква имовинска права нити права наследства.
За бракове и регистрована партнерства склопљена од 1. јануара 2018. године, подразумевани режим је ограничена заједничка имовина. Имовина и дугови које је свако од вас већ имао остају лични, као и поклони и наслеђе примљено током везе; оно што заједно стекнете постаје заједничко. Кућа купљена током брака на оба имена стога спада у заједницу, али кућа коју је једно од вас раније поседовало не спада, као ни дуг који је везан за њу. Наш чланак о ограниченој заједничкој имовини објашњава како се поставља граница и како је предбрачни уговори могу померити.
Невенчаним паровима је потребан нотарски уговор о заједничком животу (samenlevingscontract) да би постигли нешто упоредиво. Он може да евидентира власничке уделе, расподели трошкове пословања, реши шта се дешава у случају развода и да садржи уговор о заједници према којем преживели преузима удео преминулог партнера у имовини. Оно што не може да уради јесте да створи права наслеђивања на било шта друго, или право на издржавање партнера, или право на удео у пензији другог. Разлике су наведене у нашем поређењу уговора о заједничком животу и брака.
Једна ствар избацује брачне парове из равнотеже. Када је некретнина породични дом, Грађански законик захтева сагласност другог супружника за низ трансакција које се тичу ње, укључујући давање хипотеке над њом и, у већини случајева, продају. Та заштита важи чак и када је само један супружник регистровани власник.
Неједнаки доприноси: акт, поклон и драагплихтоверенеенкомст
Најчешћи извор сукоба је новац који је неједнако ушао, а подједнако изашао. Ако једно од вас допринесе уштеђевини или прими родитељски поклон, а у уговору је забележена подела пола-пола без даљег договора, половина тог доприноса је, по закону, поклоњена. Три инструмента спречавају ово и морају бити међусобно усклађени.
Прво је сам акт. Удели власништва не морају бити једнаки, а њихово одређивање тако да одражавају доприносе је најчистије решење тамо где је разлика трајна и значајна. То није увек најбоље решење, јер удели тада такође управљају будућим растом вредности, што можда није оно што намеравате.
Други је draagplichtovereenkomst, споразум о интерној одговорности. Он бележи ко, између вас двоје, сноси који део хипотекарног дуга и текућих трошкова, и шта треба коме вратити пре него што се преостали капитал подели. Ово је инструмент који вам омогућава да поседујете некретнину у једнаким деловима, а истовремено осигурава да се депозит од сто хиљада евра врати особи која га је уплатила. Нема никаквог утицаја на банку, што је управо поента: решава интерну позицију, а банка задржава своја права.
Треће се тиче породичног новца. Родитељски допринос је или поклон или зајам, а разлика мора бити документована у тренутку, а не накнадно реконструисана. Зајам захтева писане услове: износ, камату, отплату и редослед при продаји. Поклон може бити предмет клаузуле о искључењу (uitsluitingsclausule), која га држи ван било какве заједнице имовине и ван домашаја деобе при разводу. Без такве клаузуле, поклон дат једном партнеру током заједнице брака може на крају бити подељен. Да ли је одређена структура повољна за порез на поклон је питање за пореског саветника; ми се бавимо грађанскоправном страном и координирамо са вашом.
Шта год да изаберете, држите документа усклађена. Уговор који каже педесет-педесет, уговор о одговорности који каже седамдесет-тридесет и уговор о зајму који не каже ништа о приоритету при продаји је спор који само чека да се деси.
Хипотека: заједничка одговорност и шта она преживљава
Када обоје потпишете хипотекарни уговор, свако од вас је одговоран за цео дуг, а не за његову половину. Зајмодавац може да тражи од било ког од вас пуни износ и није га брига шта сте се међусобно договорили. Судужник који плаћа више од свог интерног удела има право регреса према другом, али то право вреди само оно што други заправо може да плати.
Практична последица коју људи потцењују је шта се дешава након развода. Исељавање не окончава обавезе, као ни бракоразводна нагодба, судска одлука или потписани споразум између вас двоје. Само зајмодавац може да ослободи дужника, и то ће обично учинити само ако преостали власник може сам да сноси кредит, што обично значи нову процену приуштивости и често нову хипотеку. Док се то ослобађање не одобри, партнер који одлази остаје одговоран и дуг се и даље појављује у националном кредитном регистру, што ограничава њихову могућност куповине некретнине негде другде.
Зато клаузула о изласку мора бити датирана. Функционалном клаузулом се утврђује начин на који се некретнина процењује, даје једном партнеру дефинисани период у којем треба да добије сагласност зајмодавца и заврши откуп, одређује ко тамо живи и ко плаћа хипотеку, доприносе удружења власника и осигурање у међувремену, и предвиђа да се некретнина стави на тржиште ако рок прође. Без дугорочног датума заустављања, партнер који не може да рефинансира, али неће да прода може да држи другог као таоца на неодређено време.
Хипотекарни производи, одбитак камате и национална хипотекарна гаранција су питања за хипотекарног саветника, а не за адвоката, а порески третман камате, раније продаје и било каквог ранијег власништва над кућом припада пореском саветнику. Наша улога је да се побринемо да акт о купопродаји, уговор о одговорности и клаузула о изласку кажу оно што ви мислите да кажу.
Шта се дешава ако један од вас умре
Ту су невенчани парови најизложенији. Према холандском закону о наслеђивању, супружник или регистровани партнер наслеђује по законској деоби; ванбрачни партнер не наслеђује ништа осим ако не постоји тестамент. Ако ваш партнер умре без тестамента, његов удео у кући прелази на његове крвне сроднике, а ви можете бити сувласник куће са родитељима или браћом и сестрама вашег покојног партнера.
Два документа решавају ово питање. Уговор о заједничком животу (verblijvingsbeding) у споразуму о ванбрачној заједници предвиђа да удео преминулог партнера у заједничкој имовини, укључујући кућу, прелази на преживелог партнера, обично уз обавезу преузимања одговарајућег дуга. А тестамент се бави свим што споразум о ванбрачној заједници не може да обухвати. Тамо где постоје деца из раније везе, мора се узети у обзир законски део (legitieme portie); наш чланак о холандском наследном праву објашњава како функционишу законска деоба и законски део.
Одвојено од питања ко наслеђује, поставља се питање ко може да плати. Преживели остаје одговоран за пуну хипотеку, а један приход мора да покрије зајам који је процењен на два прихода. Стандардни одговор је осигурање живота на одређено време величине преосталог дуга, са ознаком корисника усклађеном са остатком аранжмана. Проверите ознаку кад год се промени однос или власништво; застарела клаузула о кориснику је чест и скуп пропуст.
Порески третман заоставштине партнера зависи од формалних критеријума који се разликују за супружнике, регистроване партнере и ванбрачне партнере, као и од садржаја било ког споразума о ванбрачној заједници. То је ствар за пореског саветника или нотара; оно што је правно важно јесте да грађански аранжмани уопште постоје.
Провера саме некретнине
Документи о сувласништву не решавају лошу куповину. Према холандском закону, некретнина мора да одговара ономе што је купац имао право да очекује с обзиром на уговор, а продавац има дужност да открије недостатке који су му познати, а који утичу на нормалну употребу. Купац, заузврат, има дужност да истражи. Стандардни уговори о куповини пребацују велики део ризика на купца путем клаузуле о старости или клаузуле којом се наводи да продавац никада није живео у некретнини, а те клаузуле су генерално ефикасне.
Време је кључно ако нешто крене наопако. Двомесечни рок за жалбе који потрошачи знају од куповине робе не примењује се на куповину куће: за непокретну имовину купац мора да поднесе жалбу у разумном року (бекваме тиџд) од откривања квара, што у пракси значи благовремено, у писаној форми и са могућношћу да продавац прегледа. Чекање да се поправка изврши и фактура плати је добар начин да се изгуби иначе основана тужба. Наш чланак о року за скривене недостатке наводи како га судови примењују, а наш водич о куповини куће са скривеним недостацима покрива суштински захтев.
За стан, такође купујете у удружење власника. Затражите записнике са последње три скупштине, годишње рачуне, ниво резервног фонда, дугорочни план одржавања и евентуалне заостале обавезе, и сазнајте да ли су већи радови решени, али још увек нису фактурисани. Одлука донета пре куповине и даље може да вам се нађе на отирачу касније. Наш чланак о правима и обавезама удружења власника објашњава шта удружење може, а шта не може да захтева од вас.
Уколико је земљиште закупљено, прочитајте услове закупа пре него што се обавежете. Закупнина, механизам и тренутак њене ревизије, дозвољена употреба и свака опција откупа могу утицати и на месечне трошкове и на продајност имовине, а зајмодавци заузимају став о неповољним условима. Погледајте наше објашњење закупнине за купце и размислите о консултацији са адвокатом за некретнине пре потписивања.
Процес куповине и рокови који су важни
Куповина у Холандији се одвија од прихваћене понуде до писаног уговора о куповини, а затим до нотарског акта о преносу. За купца који је физичко лице које купује кућу, уговор мора бити у писаној форми да би био обавезујући, а купац има законски рок за одустајање од три дана од пријема потписаног уговора у којем може да одустане без навођења разлога и без трошкова. Рок се не може продужити и рачуна се у календарским данима, при чему се правилом осигурава да су најмање два од њих радна дана.
Поред тога, ваша заштита долази од услова које преговарате у споразуму. Три која су најважнија су услов финансирања, услов који покрива исход структурног истраживања и, где је то релевантно, онај који покрива националну гаранцију хипотеке. Сваки захтева обим, рок и изјаву о томе који докази морају бити достављени да би се на њега позвали. Ови услови аутоматски престају да важе на дан њиховог закључења: купац који не активира услов финансирања на време је везан куповином и, према стандардном моделу споразума, изложен је казни. Уколико куповина пође по злу, наш чланак о одустајању од куповине некретнине у Холандији наводи шта је још увек могуће.
Модел уговора такође захтева од купца да обезбеди депозит или банкарску гаранцију, обично десет процената од купопродајне цене, у одређеном року. Оба сукупца треба да знају ко то финансира и са ког рачуна, јер је та уплата сама по себи допринос који треба евидентирати.
Завршетак се врши код нотара, који припрема и потписује преносни акт и хипотекарни акт, проверава јавне регистре за постојеће терете и заплене, измирује купопродајну цену преко рачуна нотарског клијента и региструје акте. Нотар је непристрасан и делује у име обе стране, што значи да нотар није ваш саветник о томе да ли је посао добар или о томе како расподелити власништво између вас. Наш водич за холандског нотара и правни пренос некретнине објашњава поделу улога, а наш чланак о порезу на пренос и трошковима купца покрива шта се мора платити око завршетка.
Очекујте провере идентитета и питања о извору ваших средстава и од зајмодавца и од нотара; то су законске обавезе, а не сумња. Одговарање на њих документима које сте унапред прикупили је разлика између глатког и одложеног завршетка.
Раздвајање: како се имовина заправо дели
Приликом раздвајања, кућа мора да напусти заједницу, и постоје само три излаза: једно од вас је преузима, продаје се трећој страни или суд одлучује. Преузимање значи додељивање целе имовине уз исплату удела другог лица, што захтева од зајмодавца да ослободи власника који одлази и нови нотарски запис. Продаја значи поделу нето прихода након што је хипотека отплаћена и након што су сви документовани депозити, поклони и зајмови намирени редоследом који је предвиђен вашим уговором.
Процена је место где преговори застају. Унапред се договорите како ће се вредност утврдити: процена од стране независног проценитеља или просек две процене са трећом ако се разликују за више од договорене маргине, заједно са периодом важења како спори преговори не би прешли цифру. Ако ово оставите отвореним, расправљаћете се о проценитељу, а не о кући.
Уколико стране уопште не могу да се договоре, било који сувласник може затражити од суда да наложи деобу. Суд има широко дискреционо право: може доделити имовину једној страни уз плаћање, наложити продају или наложити продају на аукцији ако је сарадња одбијена. Тај последњи исход је скоро увек финансијски лошији од било ког договореног резултата, што је најјачи практични аргумент за поравнање. За брачне парове имовина чини део ширег финансијског поравнања о разводу и не може се разумно решавати изоловано; за ванбрачне партнере положај је одређен споразумом о ванбрачној заједници, а наш чланак о раздвајању уз споразум о ванбрачној заједници пролази кроз тај редослед.
Док се деоба не заврши, обоје остајете власници и обоје остајете одговорни. Забележите ко користи имовину, на ком основу и о чијем трошку, и забележите то писмено у тренутку када се једно од вас исели, а не месецима касније.
Грешке које највише коштају
Претпоставка да заједнички живот ствара права је најскупља од њих, јер откриће обично долази у најгорем могућем тренутку. Друго је једнак чин са неједнаким новцем и без ичега у писаној форми; допринос једноставно нестаје. Треће је остављање хипотеке на заједничко име након што се један партнер исели, што тог партнера држи одговорним и блокира његову следећу куповину. Четврто је клаузула о изласку без методе процене и без рока, што претвара решиво неслагање у судски поступак. Пето је прекасно подношење жалбе на недостатак.
Свих пет су проблеми са документима, и свих пет је јефтиније спречити него водити парницу. Природан тренутак је између прихваћене понуде и именовања код нотара, када су услови познати и још увек има времена за састављање уговора.
Како Law and More може да помогне
Law and More Саветује парове, пријатеље и чланове породице који заједно купују кућу у Холандији. Прегледамо уговор о куповини и његове услове пре него што потпишете, одређујемо уделе у власништву и састављамо нацрт уговора о одговорности, документујемо родитељске поклоне и зајмове са одговарајућим клаузулама, састављамо уговоре о заједничком животу и предбрачне услове са нотаром и припремамо аранжмане за излазак и откуп који функционишу када су потребни. Тамо где је сувласништво већ престало, делујемо у подели и у преговорима са зајмодавцем. Наш адвокати за некретнине и стручњаци за породично право раде на истом досијеу, а наш преглед Холандски закон о некретнинама утврђује ширу праксу. Молим вас контакт Law & More да разговарамо о вашој куповини.
