Куповина куће у Холандији као странац

Куповина куће у Холандији има фиксни правни облик: понуда, писани купопродајни уговор, законски период одлагања, претходни услови, депозит и нотарски уговор о преносу регистрован у Катастру непокретности. Већина смерница за међународне клијенте долази од агената за некретнине и фокусира се на цену. Овај чланак уместо тога наводи правне кораке - шта вас обавезује и када, и од чега и даље можете одустати. То је правно вођење, а не финансијски савет.

Може ли страни држављанин купити кућу у Холандији?

Да. Не постоји ограничење националности за власништво над стамбеном некретнином у Холандији. Не морате бити држављанин Холандије, држављанин ЕУ или боравити у Холандији да бисте постали регистровани власник. Не постоји дозвола нити минимални период боравка. Катастар земљишта (Kadaster) евидентира власника сваке парцеле без обзира на пасош власника.

Две тачке се често погрешно схватају као забрана која не постоји. Прво, власништво није имиграциони статус: куповина вам не даје право боравка, а нестабилни статус вас не спречава да поседујете имовину. Друго, неке општине ограничавају куповину за издавање, а не странце. Према шеми под називом „opkoopbescherming“ , која је на снази од 1. јануара 2022. године, општина може да одреди насеља у којима се јефтинија или кућа средње цене не сме издати одређено време након куповине без дозволе. То утиче на то шта радите са кућом, а не на то ко сте.

Шта вам је потребно пре него што понудите

Број грађанске службе (BSN)

БСН се издаје аутоматски свима регистрованим у холандској бази података личних евиденција; нерезиденти могу уместо тога бити унети у базу података евиденције нерезидента и на тај начин га добити. Власништво не зависи од поседовања БСН-а, али то зависи од пореске пријаве за пренос коју подноси нотар, а банке ће га тражити.

Холандски банковни рачун

Ниједан закон га не захтева, али ће вам бити потребан. Цена и трошкови се уплаћују на рачун клијента нотара ( derdengeldenrekening ), а плаћања са страног рачуна су спорије и чешће их задржавају чекови за спречавање прања новца. Средства која нису обрачуната ујутру трансфера ће га зауставити.

Шта ће хипотекарни зајмодавац захтевати, на правном нивоу

• Холандска хипотека је стварно право настало посебним нотарским актом, извршено у исто време када и пренос и регистровано у истим регистрима.
• Зајмодавац обавезујућа писана понуда је оно на шта би требало да се односи ваш финансијски услов. Привремена индикација није понуда, а ослањање на њу је најчешћи начин на који купци губе депозит.
• Ако сте у браку или регистрованом партнерству, ваш супружник ће обично морати бити страна или дати сагласност. Режими имовине у иностранству компликују ово; покрените то питање са нотаром рано.

Агенти за некретнине: ко ради за кога

Ту се страни купци најчешће ухвате у коштац. Агент који вам показује кућу, одговара на ваша питања и саставља купопродајни уговор је агент за продају ( verkoopmakelaar ), кога је продавац инструктовао и платио, а који делује у интересу продавца. Ништа речено на разгледању то не мења. Он није неутралан, није ваш саветник и немате никакву обавезу да преговарате о сниженју цене или да вас саветујете о условима на којима треба да инсистирате.

Агент за куповину ( aankoopmakelaar ) добија од вас инструкције за: процену вредности, лицитирање, проверу удружења власника и процену, и помоћ у обављању ваше дужности истраживања. Према професионалним правилима главних удружења агената, један агент не би требало да делује у име обе стране у истој трансакцији.

Понуда и зашто вас она још увек не обавезује

Тражена цена је позив на преговоре, а не понуда. Продавац може одбити највишу понуду, прихватити нижу под бољим условима или продати негде другде. Тамо где је интересовање велико, имовина може ићи на затворени тендер ( inschrijving ), а продавац и даље бира.

Правно питање које је најважније је следеће. Када је купац физичко лице које не делује у оквиру пословања или професионалне делатности, а некретнина је намењена за становање, куповина мора бити закључена у писаној форми (чл. 7:2 BW). Док обе стране не потпишу уговор, нема обавезујуће продаје. Понуда прихваћена телефоном, е-поштом или руковањем вас не обавезује.

Последица је непријатна: не везује ни продавца. До потписа он може прихватити вишу понуду, а ви немате никакво право. Купци који претпостављају да је „наша понуда прихваћена“ значи да је кућа њихова, и сходно томе, су изложени могућностима уклањања књига. Брзо инсистирајте на писаном акту.

Купопродајни акт (кооповереенкомст)

Скоро свака постојећа кућа се продаје на основу стандардног модела купопродајног уговора који заједнички састављају удружења агената и потрошачке организације. Његова употреба није обавезна, али одступања заслужују разматрање: модел је намерно уравнотежен, тако да клаузула која се додаје преко њега обично иде у корист продавца. Проверите барем:

• Катастарски опис и да ли је земљиште у слободном власништву или се држи на основу закупа.
• Списак покретних предмета и уређаја — спорови око кухиња и подова се могу избећи.
• Датум премештаја и датум запошљавања, који се могу разликовати.
• Претходни услови, њихови рокови и како се морају позивати.
• Депозит или банкарска гаранција и када се морају обезбедити.
• Додате клаузуле: клаузула о старости, клаузула „како јесте“, клаузула о азбесту или она која бележи да продавац никада није живео тамо.
• Терети: сервитути, квалитативне обавезе и општинска ограничења.

Прегледајте уговор пре потписивања: када период хлађења истекне и услови истекну, његове одредбе су једноставно ваш уговор.

Законски период хлађења

Приватни купац стана има законски период од три дана за раскид куповине (члан 7:2 BW).

• Почиње да важи дан након што вам се преда потписани уговор или његова копија. Затражите датуирану потврду.
• Најмање два од та три дана не смеју бити субота, недеља или признати државни празник; у супротном се додаје још један дан.
• Није потребно наводити разлог и не исплаћује се надокнада. Штити се само купац; продавац нема еквивалентно право.
• Растворити писмено и осигурати обавештење dostigne продавац или агент за продају у року — послато последњег дана, али примљено касније је прекасно.

Претходни услови (онтбинденде воорваарден)

Предуслови су договорени путеви за бекство у акту о куповини — највреднија заштита купца и прва ствар која се жртвује на конкурентном тржишту. Одустајање од њих да би се победило на надметању претвара нефинансирану куповину у личну обавезу од отприлике десет процената цене.

Услов финансирања

• Поставите реалан рок. Уобичајено је четири до шест недеља; зајмодавцу који се бави страним приходима или пробним запослењем може бити потребно дуже.
• Наведите износ и, ако је могуће, услове под којима финансирање мора бити доступно.
• Моделски акт обично захтева да позивање буде документованописано обавештење, благовремено, поткрепљено писаним одбијањима зајмодавца. Непоткрепљена изјава да је финансирање пропало се рутински одбија.
• Ако се рок пропусти, затражите продужење у писаној форми пре истиче и добијте писану сагласност продавца. Ћутање није продужење.

Стање структурног истраживања

Ово вам омогућава да раскинете или поново преговарате о трошковима поправке ако анкета открије трошкове поправке изнад договореног прага. Две ствари морају бити тачне: праг и који трошкови се рачунају у њега — услов који рачуна само „непосредно неопходне“ поправке је много ужи од оног који рачуна све пронађене недостатке.

Национални услов гаранције хипотеке

Национална хипотекарна гаранција ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) смањује ризик зајмодавца и обично каматну стопу, и штити зајмопримца од резидуалног дуга у дефинисаним околностима. Максимални износ кредита који може бити гарантован, виши плафон који се примењује када се њоме финансирају мере уштеде енергије и једнократна накнада се сваке године одређује од стране Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen и објављују се на њиховој веб страници; питајте свог зајмодавца за бројке актуелне на дан подношења захтева. Пошто се NHG везује за кредит, а не за кућу, купац који се ослања на њу требало би да услови куповину добијањем финансирања од NHG, а не само добијањем финансирања.

Без обзира на услов, правило је исто: позовите га на време, писмено, у форми коју уговор прописује. Услов који је лоше позван не вреди ништа.

Депозит или банкарска гаранција

Уговор о куповини ће обично захтевати од вас, у наведеном року након истека услова, да уплатите депозит на клијентски рачун нотара или да доставите банкарску гаранцију. Модел уговора о куповини NVM-а, VBO-а, VastgoedPRO-а и Vereniging Eigen Huis-а фиксира износ од 10% од купопродајне цене . Гаранцију издаје ваша банка уз накнаду и она избегава везивање готовине; депозит држи нотар и одбија се од цене приликом преноса. Оба покривају казну коју бисте дуговали у случају неизвршења. Пропуштање је само по себи кршење уговора и то је рок који купци који финансирају из иностранства најчешће пропуштају.

Анкета, откривање и ваша сопствена дужност да истражите

Холандски закон намеће обавезе обема странама. Продавац мора да испоручи имовину која је у складу са уговором и погодна је за нормалну употребу као стан (чл. 7:17 BW), и мора је пренети без посебних трошкова и ограничења осим оних које сте изричито прихватили (чл. 7:15 BW). Он мора да открије шта зна о имовини.

Насупрот томе стоји дужност купца да истражи. Недостаци које сте могли открити гледањем, питањем или наручивањем прегледа су, по правилу, ваш проблем. Обавеза откривања је генерално јача када је продавац знао за недостатак и није ништа рекао, али никада није планирао да добије ту расправу. Уместо тога, истражите: наручите преглед, прочитајте упитник продавца и план заштите животне средине, а за стан и документа удружења власника.

Две клаузуле пребацују ризик на купца. Клаузула о старости ( ouderdomsclausule ), уобичајена код старијих кућа, ограничава одговорност продавца тако да прихватате стандарде градње и одржавања из доба зграде; формулација је важна, јер неке верзије превазилазе стварне недостатке везане за старост. Клаузула „ како јесте“ продаје некретнину у њеном садашњем стању са искљученом одговорношћу продавца у мери у којој је то закон дозвољава, често упарена са клаузулом којом се бележи да продавац никада није живео тамо. Тамо где видите било коју од ових клаузула, снимање престаје да буде опционо.

Ако се недостатак појави након преноса, одмах писмено обавестите продавца. Члан 7:23 BW захтева од купца да поднесе рекламацију у разумном року ( bekwame tijd ) од откривања недостатка или од тренутка када је разумно требало да га открије; фиксни двомесечни рок из тог члана примењује се на куповину покретне робе од стране потрошача, а не на куповину куће, тако да не постоји сигуран број недеља на који се може ослонити. Купац који чека губи право на потраживање.

Нотар, преносни акт и тренутак власништва

Холандска имовина не може се приватно преносити. Власништво се преноси тек након састављања нотарског акта о преносу од стране нотара грађанског права са седиштем у Холандији, након чега следи регистрација у јавним регистрима које води Катастар непокретности (чл. 3:89 BW). За пренос је такође потребан важећи правни основ и продавац са овлашћењем располагања (чл. 3:84 BW).

Посао нотара је место где се налази већина ваше заштите:

• Претражује регистре како би потврдио власништво продавца и идентификовао хипотеке, заплете, сервитуте и ограничења — понављајући ово на дан потписивања и након регистрације.
• Проверава ваш идентитет и извор ваших средстава у складу са правилима о спречавању прања новца.
• Саставља преносни акт и, ако се задужујете, хипотекарни акт, и издаје изјаву о завршетку.
• Обезбеђује да се постојеће хипотеке отплате, исплаћује новац продавцу тек након што се потврди да је регистрација чиста и плаћа порез на пренос власништва.

Постајете власник регистрацијом акта о непокретности — не потписом и не уплатом. Купац традиционално бира нотара, пошто купац плаћа. Изаберите: накнаде варирају, а вреди пронаћи нотара који је навикао да ради на енглеском језику.

трошкови

Постојеће куће се обично продају kosten koper (kk): купац сноси трошкове преноса поред цене. Новоградња се често продаје по називу (vrij op naam (von)), где су они укључени. Главна ставка је порез на пренос ( overdrachtsbelasting ). Четири режима постоје један поред другог: једнократно изузеће за купца прве куће у одређеној старосној групи који ће живети у кући и чија куповина остаје испод максималне вредности; смањена стопа за стан који ћете сами заузимати као своје главно пребивалиште; виша стопа за стан који нећете заузимати, као што је кућа за одмор или кућа за издавање; и општа стопа за остале непокретне имовине. Стопе, старосна група и горња граница вредности налазе се у Закону о пореским обавезама (Wet op belastingen van rechtsverkeer), прилагођава их законодавац у годишњем пореском пакету и објављује их Пореска управа (Belastingdienst); проверите износ који важи на дан преноса, а не на датум уговора, и питајте свог пореског саветника. Стопа за стамбене објекте који се не користе као главно пребивалиште смањена је од 1. јануара 2026. године, тако да старији резимеи наводе вишу цифру.

Такође, у буџету треба да се урачунају трошкови нотара за пренос власништва и хипотекарни акт; такса за регистрацију у катастру непокретности за сваки акт, коју годишње утврђује Кадастар; процена вредности; снимање; такса NHG-а; саветовање о хипотеци; и накнада агенту за куповину.

Закуп земљишта и удружења власника

Закуп земљишта (ерфпахт). У деловима Amsterdam и у неким другим градовима купујете зграду и дугорочни закуп земљишта, а не само земљиште: право коришћења, под условима и уз закупнину која може бити фиксна, периодично ревидирана или откупљивана заувек. Прочитајте услове и механизам ревизије пре него што понудите – ревизија која доспева убрзо након куповине може бити скупа.

Удружења власника ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Куповина стана значи куповину права на стан, а чланство је аутоматско и обавезно. Пре потписивања, набавите акт о деоби стана, интерна правила, недавне записнике, рачуне, стање резервног фонда и евентуални план одржавања, и проверите да ли су већи радови решени, али нису плаћени. Недовољно финансирано удружење је обавеза коју наслеђујете.

Ако продавац не изврши

Када прође период хлађења и услови престану да важе, уговор обавезује обе стране. Ако продавац одбије да изврши пренос на договорени датум, стандардни модел пружа структурирани правни лек: доставити писано обавештење о неизвршењу обавезе, дозвољавајући кратак период који је прописан уговором; ако и даље не испуни обавезу, или раскинути уговор и захтевати казну, или захтевати извршење и тражити дневну казну за кашњење. Казна је обично 10% од куповне цене — због чега је депозит одређен на том износу.

Иста машинерија ради против вас: купац који не може да заврши, без икаквог преосталог услова на који би се могао позвати, суочава се са том казном, а нотар задржава депозит. Послушајте савет чим се појави први знак да ће рок бити пропуштен.

Временска линија корак по корак