Скривени недостаци при куповини куће у Холандији су недостаци који су били присутни у време преноса, нису били видљиви при нормалном прегледу и спречавају нормално коришћење некретнине као стамбеног објекта. Према члану 7:17 Холандског грађанског законика, некретнина мора имати карактеристике које купац може разумно очекивати, а стандардни купопродајни уговор додаје гаранцију погодности за нормалну стамбену употребу. Да ли ће продавац платити зависи од три ствари: шта је продавац знао, шта је купац могао сазнати и које су клаузуле биле написане у уговору.
То је ужи тест него што већина купаца очекује, и шири него што се већина продаваца нада. Кров који цури, темељ који је отказао, ожичење које је небезбедно или влажно због чега собе нису погодне за живот обично ће прећи праг. Застарела кухиња, истрошени оквири прозора или бојлер на крају свог животног века неће, посебно у старијој кући која се продаје са клаузулом о старости. Овај чланак се бави тиме како уговор о куповини распоређује тај ризик и шта треба учинити када се појави недостатак; рокови који регулишу такав захтев обрађени су посебно у нашем чланку о временском ограничењу за скривене недостатке у холандском закону о имовини.
Шта се сматра скривеним недостатком у холандском закону о имовини
Законска полазна тачка је усаглашеност. Члан 7:17 Грађанског законика предвиђа да испоручена ствар мора бити усаглашена са уговором и да није усаглашена ако јој недостају својства која је купац имао право да очекује: својства потребна за нормалну употребу и сва својства потребна за одређену употребу која је изричито договорена. Примењено на кућу, питање није да ли је некретнина савршена, већ да ли се може користити као становање на разумно безбедан и трајан начин. Наш преглед холандског грађанског права утврђује где се ова правила налазе у Законику.
Три услова морају бити испуњена пре него што је квар правно релевантан. Морао је постојати у време преноса, чак и ако је постао очигледан тек накнадно; штета коју су купци сами извели након завршетка је проблем купца. Мора заиста ометати нормалну стамбену употребу, што је функционални тест, а не финансијски, иако трошкови поправке доказују колико је препрека озбиљна. И купац не сме бити разумно у могућности да је открије пре завршетка.
Скривени и видљиви недостаци се третирају различито
Мана коју је купац могао да види приликом правилног прегледа није скривена и продавац у принципу није одговоран за њу: напукла окна, истрошена фарба, видљиво улегнути олук. Купац је имао прилику да је види и да је урачуна у цену. Мане иза зидова или испод земље, систем за одводњавање који се урушио или структурна оштећења покривена недавном реновацијом, су друга ствар, као и све што је продавац предузео кораке да сакрије.
Обавеза купца да истражи не односи се на деструктивна испитивања или специјализовану опрему. Оно што се очекује је пажљив преглед и, у пракси, структурни преглед. Оно што се не очекује јесте да купац отвара спратове или ископава башту. Граница између то двоје је место где се одлучује већина спорова око захтева за накнаду штете , и она се помера са старошћу и ценом куће и са оним што је продавац рекао.
Обавеза продавца да открије и обавеза купца да истражи
Холандски закон ставља две дужности једну супротстављену, а начин на који оне међусобно делују одлучује већину случајева. Продавац има дужност да открије (mededelingsplicht) оно што зна о недостацима који су битни за одлуку купца. Купац има дужност да истражи (onderzoeksplicht) оно што би разумно пажљив купац испитао. Као правило, тамо где се ове две дужности колизују, дужност откривања има предност: продавац који је знао за недостатак не може избећи одговорност указујући да га је купац можда открио, јер продавац који ћути нема право да претпостави да ће купац ионако пронаћи проблем.
Правило није апсолутно. Оно слаби када је купац имао конкретан разлог да даље истражи, на пример зато што је анкета указала на ризик, зато што је продавац искрено, али непотпуно одговорио на питање, а купац није даље одговорио, или зато што су видљиви знаци директно указивали на недостатак. Оно се појачава када је продавац активно нешто прикрио. Када је продавац намерно довео купца у заблуду, то је обмана у смислу члана 3:44 Грађанског законика и отвара врата поништењу уговора, као и накнади штете.
У пракси, обавеза откривања података пролази кроз упитник за продавца који прати већину продаја стамбених објеката. Продавци попуњавају списак о влази, цурењу, темељима, азбесту, загађењу земљишта, дозволама, споровима са комшијама и претходним поправкама. Нетачно одговарање на њега је најчешћи начин на који продавац постаје одговоран, а темељно одговарање на њега је најјефтинија заштита коју продавац може да купи. За купце, упитник је доказ: сачувајте попуњен оригинал, заједно са подацима агента за некретнине и сваком е-поштом у којој је било шта речено о стању куће. Наш водич за заштиту потрошача у холандским уговорима објашњава како обавезе информисања функционишу уопштено.
Уговор о куповини и клаузуле које преносе ризик
Скоро све продаје стамбених објеката у Холандији користе модел уговора о некретнинама који састављају агенти за некретнине и потрошачке организације, а његова клаузула о условима је централна. Стандардни текст гарантује да ће приликом преноса некретнина поседовати чињеничне карактеристике потребне за нормалну употребу као стамбени објекат. Та гаранција је уговорна, налази се уз члан 7:17 Грађанског законика и то је одредба на којој се заправо заснива већина потраживања. Све остало у овом делу уговора или га сужава или проширује. Наша напомена о претходном уговору о куповини пролази кроз документ клаузулу по клаузулу.
Две мере заштите потрошача важе пре него што се ово деси. Куповина стамбеног простора од стране купца који је физичко лице које не обавља професионалну или пословну делатност мора бити писано забележена у складу са чланом 7:2 Грађанског законика, а тај купац има законски рок за одустајање од три дана, од којих најмање два не смеју бити субота, недеља или општепризнати државни празник, који тече од тренутка предаје потписаног уговора. У том року купац може да одустане од куповине без навођења разлога и без казне. Рок је кратак и последњи је слободан излаз.
Клаузула о старости
Клаузула о старости (ouderdomsclausule) бележи да купац прихвата да старија зграда не испуњава стандарде нове и да продавац не гарантује за недостатке повезане са старошћу некретнине. Уобичајена је код кућа изграђених пре рата, а све више код свега што је старије од педесет година. Њен ефекат је да се искључе потраживања за истрошене оквире, старе водоводне и електричне инсталације које још увек функционишу, и поравнање у складу са старошћу објекта.
Оно што клаузула о старости не чини јесте прикривање лиценце. Она ограничава гаранцију нормалне употребе; не замењује обавезу откривања информација. Продавац који је знао да је темељ пропао или да кров цури у спаваћу собу, остаје одговоран без обзира на клаузулу, а суд ће прочитати широко формулисано искључење против стране која ју је саставила. Такође, клаузула о старости обично не покрива услове који чине кућу небезбедном или ненастањивом, јер они превазилазе обично старење.
Клаузула о незаузимању
Клаузула о ненасељавању (niet-zelfbewoningsclausule) појављује се када продавац никада није живео у некретнини: наследник који продаје из имања, инвеститор, стамбена корпорација, банка. Она бележи да продавац нема лично сазнање о стању куће и стога то не гарантује. Она је легитимна и ефикасна је у мери у којој се односи на њу, али опет само у мери у којој се односи на њу: ако је продавац заиста нешто знао, преко агента за управљање, претходног закупца или раније нарученог прегледа, клаузула не помаже.
Услови истраживања и други претходни услови
Уговор може бити под условима који купцу омогућавају одустајање: добијање финансирања, добијање националне хипотекарне гаранције или задовољавајући структурни преглед. Услов прегледа је најјачи инструмент купца и јак је колико и његова израда. Требало би да наведе ко наручује преглед, до ког датума мора бити спроведен, који праг трошкова поправке покреће право на одустајање и у ком облику и до када купац мора да га позове. Услов који само каже да је куповина подложна задовољавајућем прегледу изазива расправу о томе шта значи задовољавајући.
Рокови су овде строги и стриктно се примењују. Позивање на услов један дан касније, или телефоном где је за уговор потребан писани документ, генерално значи да се на њега уопште не може позвати, а купац је тада везан за кућу за коју је управо открио да јој је потребан нови кров. Забележите датуме на дан потписивања. Иста дисциплина важи за сваки други датум у уговору, укључујући датум за депозит или банкарску гаранцију, који је обично десет процената од цене и губи се ако купац не испуни обавезу.
Изузеци, гаранције и шта холандски закон неће спроводити
Поред стандардних клаузула, продавци понекад предлажу шира искључења, све до потпуне продаје у тренутном стању. Такве клаузуле су у принципу важеће између приватних лица, али холандски закон ограничава њихов домет на два начина. На клаузулу се не може позивати када би то било неприхватљиво према стандардима разумности и правичности, што је ситуација када је продавац знао за недостатак и ћутао. А опште искључење се уско тумачи против стране која се на њега позива, тако да се клаузула која јасно не покрива предметни недостатак неће тумачити као да га покрива.
| Клаузула | Шта ради | Шта не ради |
|---|---|---|
| Клаузула о старости | Искључује недостатке који одражавају уобичајено старење зграде | Оправдати неоткривање познатог недостатка или покрити небезбедно или ненастањиво стање |
| Клаузула о незаузимању | Уклања гаранцију у случајевима када продавац никада није живео у некретнини | Заштитите продавца који је заиста знао |
| Продаја у тренутном стању | Пребацује ризик општег стања на купца | Занемарити обавезу откривања или одбити тврдњу засновану на обмани |
| Специфична гаранција | Гарантује именовани систем, дозволу или реновирање | Проширити на ствари које не именује |
Гаранције функционишу у другом смеру и вреди преговарати о њима. Ако је продавац управо заменио кров или преуредио поткровље, затражите изричиту гаранцију да су радови изведени са потребним дозволама и по стандардима, и затражите фактуре и одлуку о дозволи. То претвара нејасно уверавање у уговорно обећање, а обећање је много лакше спровести него очекивање. Прегледајте формулацију пре потписивања, а не касније; наша напомена о потписивању уговора без скривених правних проблема и наша страница о састављању холандских споразума објашњавају на шта треба обратити пажњу.
Несагласност, грешка и обмана: која тврдња одговара
Холандски закон нуди више од једног начина, а избор је важан јер се правни лекови и рокови разликују. Нормално је да се на њих позивају као алтернативни начин.
Неусаглашеност према члану 7:17 Грађанског законика, или кршење уговорне гаранције за нормалну употребу, је главни пут. Она даје купцу право на извршење, што значи поправку од стране продавца, на надокнаду штете према члану 6:74, на раскид уговора према члану 6:265 и на делимични раскид, што у пракси представља смањење купопродајне цене. Накнада штете је уобичајени исход: разумни трошкови довођења имовине у стање које је купац имао право да очекује, понекад са одбитком тамо где поправка оставља кућу бољом него што је била.
Грешка (dwaling) из члана 6:228 Грађанског законика примењује се када је купац закључио уговор на основу погрешне претпоставке узроковане информацијама које је продавац дао или информацијама које је продавац требало да да. То доводи до поништења уговора, што у потпуности поништава продају, али суд уместо тога може изменити уговор како би отклонио неповољност из члана 6:230, а код куповине куће та измена је обично смањење цене. Поништење завршеног преноса непокретности је тежак правни лек и судови нерадо одобравају то када новац може да реши ствари.
Обмана (bedrog) према члану 3:44 Грађанског законика захтева намерно лажно представљање или прикривање са циљем подстицања куповине. Теже је доказати и сходно томе има већу снагу, јер се страна која је починила обману не може позивати на клаузулу којом се искључује одговорност.
Који год пут да се изабере, терет доказивања почиње на купцу: да је недостатак постојао приликом преноса, да омета нормалну употребу и да се није могао разумно открити. Вештачки докази стога нису опциони. Извештај грађевинског инжењера који датира недостатак, објашњава његов узрок и квантификује поправку је оно што претвара жалбу у захтев, и требало би га прибавити пре него што се изврше поправке, јер је поправљени недостатак недостатак који стручњак друге стране више не може прегледати. Наш преглед уговорног права у Холандији утврђује како су ова правна средства повезана једно са другим, а напомена о раскиду уговора детаљније објашњава раскид.
Шта урадити када откријете квар
Брзина је важнија од свега другог, и то из разлога који привлачи купце. Члан 7:23 Грађанског законика захтева од купца да обавести продавца у разумном року (бекваме тиџд) након откривања недостатка, или након тренутка када је разумно требало да буде откривен. Купац који закасни губи право да се позива на неусаглашеност у потпуности, колико год озбиљан био недостатак и колико год очигледно била кривица продавца.
Фиксни двомесечни рок који кружи на форумима о некретнинама овде се не примењује. Тај рок је део режима потрошачке продаје покретне робе; куповина куће није потрошачка продаја покретне ствари, тако да је оно што регулише отворени стандард разумног рока, процењеног на основу чињеница. У неким случајевима то се мери недељама. Третирајте га као кратак и поднесите обавештење у писаној форми чим имате основану сумњу, без чекања на извештај стручњака. Затим тече други рок: потраживање застарева две године након обавештења, осим ако није прекинуто на време. Комплетна слика је изложена у нашем чланку о року за скривене недостатке.
Редослед који штити тврдњу је једноставан.
- Забележите дефект. Фотографишите и снимите га из неколико углова, забележите датум када сте га први пут видели и шта вас је упозорило и сачувајте све рачуне за хитне поправке.
- Обавестите продавца писмено, препорученом поштом. Опишите недостатак, наведите да га сматрате неусаглашеношћу, сматрајте продавца одговорним и задржавајте сва права. Пошаљите га чак и ако још увек прикупљате доказе.
- Упутите стручњака. Грађевински инжењер или грађевински вештак треба да утврди узрок, датира квар пре преноса и процени трошкове поправке. Позовите продавца да његов стручњак присуствује прегледу; та једна љубазност уклања стандардну одбрану.
- Преузмите датотеку. Затражите од агента за некретнине упитник, детаље, преписку и анкету и поново прочитајте уговор о некретнинама клаузуле о старости, ненасељавању и искључењу.
- Дајте рок пре него што почнете са поправком. Када се од продавца тражи да отклони недостатак, обично је потребно писано обавештење о неизвршењу обавезе са разумним роком пре него што се може захтевати одштета. Само хитне безбедносне радове треба прво обавити, а затим документовати.
Адвокат за некретнине може у том тренутку проценити да ли је вредно покренути тужбу, којим путем се изјаснити и да ли износ спора оправдава покретање поступка. Многи од ових спорова се реше, а добро документован досије решава више.
Спречавање проблема пре него што потпишете
Готово сваки спор око скривених недостатака могао се избећи или учинити много јефтинијим за два или три сата рада пре потписивања уговора. Мере наведене у наставку нису егзотичне, а холандски купци који их користе ретко завршавају на суду.
Наручите структурно снимање и наручите га рано. Геодет прегледа темеље, кровну конструкцију, влагу, електричне инсталације, водовод и одводњавање и извештава о томе шта треба урадити и по којој цени. Тамо где је кућа старија или је тло меко, додајте специјалистичку процену темеља; тамо где је изграђена пре забране азбеста, додајте инвентар азбеста. Наложите снимање пре потписивања уговора или условите уговор тиме и пажљиво прочитајте извештај: снимање које указује на ризик, а затим се игнорише, јача аргумент продавца да је купац требало даље да истражи.
Проверите шта кажу јавни записи. Општина поседује историју грађевинских дозвола и све одлуке о спровођењу, које ће показати да ли је пренамена поткровља или доградња икада била одобрена; неовлашћени радови могу довести до налога за њихово поништење, а тај ризик пада на власника. Катастар земљишта приказује границе, хипотеке, сервитуте и све квалитативне обавезе. Информације о земљишту поседују општина и покрајина, а од ступања на снагу Закона о животној средини и планирању 1. јануара 2024. године, правила о загађеном земљишту налазе се у том оквиру. За стан, затражите записник са састанка удружења власника, дугорочни план одржавања и стање резервног фонда, јер мањак представља обавезу која прати стан.
Постављајте питања у писаној форми и чувајте одговоре. Усна увереност продавца је доказ само ако неко може да докаже да је дата; имејл је сам по себи доказ. Питајте конкретно о влази, цурењу, померању темеља, претходним поплавама, азбесту, дозволама и споровима и замолите продавца да потврди одговоре у упитнику. Наша контролна листа за куповину куће у Холандији као међународни купац покрива шири процес, а наш преглед уобичајених замки у холандском закону о некретнинама и наш рад на дужној пажњи објашњавају колико далеко треба да иде истрага.
Коначно, преговарајте о клаузулама уместо да их прихватите. Ако продавац предложи клаузулу о старости за кућу стару тридесет година, питајте зашто. Ако клаузулу о ненасељавању предложи наследник који је тамо живео као дете, питајте шта породица зна. А ако су недавно обављени радови, затражите гаранцију и папирологију. Ништа од овога није неуобичајено на холандском тржишту, а агент за некретнине који се опире свему томе вам нешто говори.
Новоизграђене и недавно изграђене куће
Ситуација је другачија када је кућа новоизграђена. Тамо је однос са извођачем радова, а не са претходним власником, а члан 7:758 Грађанског законика регулише испоруку и последице недостатака, како је измењен Законом о осигурању квалитета грађевинарства са дејством од 1. јануара 2024. године за новоградњу. Према измењеном правилу, извођач радова остаје одговоран за недостатке који нису откривени приликом испоруке, осим ако се не могу приписати њему, што је материјално јачи положај за купца него стари режим. Стандардни грађевински услови и гарантне шеме додају сопствене рокове за обавештавање, а ти рокови су краћи од законских. Тамо где се спор односи на грађевинске радове, а не на препродају, наш чланак о недостацима у изградњи и одговорности је боља полазна тачка, а холандски закон о некретнинама покрива шири оквир.
Često postavljana pitanja
Доња питања се појављују у скоро сваком досијеу: шта прво урадити, докле сеже одговорност продавца и колико времена имате. Она претпостављају препродају постојећег стамбеног простора између приватних лица регулисаних холандским законом.
Које кораке треба да предузмем ако откријем скривене недостатке након куповине некретнине у Холандији?
Морате одмах деловати када откријете недостатак на својој имовини. Време је кључно према холандском закону, јер кашњења могу ослабити ваш правни положај или елиминисати ваше право на потраживање.
Почните тако што ћете све темељно документовати. Направите детаљне фотографије дефекта из више углова.
Запишите када сте први пут приметили проблем и како он утиче на коришћење ваше имовине. Требало би да ангажујете квалификованог грађевинског инспектора или инжењера статике да стручно процени квар.
Њихов извештај пружа стручне доказе о природи и озбиљности проблема. Ова документација постаје неопходна ако треба да покренете правни поступак.
Контактирајте продавца писмено што је пре могуће. Јасно објасните недостатак и наведите да сматрате да се он квалификује као скривени недостатак према холандском закону.
Чувајте копије све преписке. Консултујте се са холандским адвокатом за некретнине са искуством у случајевима скривених недостатака.
Они вам могу саветовати о основаности вашег захтева и најбољем начину деловања. Ваш адвокат ће вам помоћи да утврдите да ли да тражите поправке, надокнаду штете или раскид уговора.
Како холандски закон штити купце од скривених недостатака на некретнини?
Холандски грађански закон вам пружа значајну заштиту од скривених недостатака кроз правила о одговорности продавца. Продавци морају открити све познате материјалне недостатке који би могли утицати на вашу одлуку о куповини или вредност некретнине.
Закон функционише на принципу добре вере. Продавци не могу ћутати о познатим проблемима, надајући се да их нећете открити.
Њихова је дужност да вас проактивно обавесте о битним проблемима. Ако продавац не открије скривени недостатак, можете искористити неколико правних лекова.
Можете тражити надокнаду за трошкове поправке, захтевати смањење куповне цене или у озбиљним случајевима раскинути цео уговор. Закон ставља терет доказивања на вас као купца.
Морате доказати да је недостатак постојао у време продаје, да се није могао разумно открити и да значајно утиче на вредност или употребљивост имовине.
Стандардни уговори о куповини некретнина често укључују посебне клаузуле о недостацима. Ови уговорни услови функционишу заједно са законском заштитом како би дефинисали ваша права и обавезе продавца.
Шта представља „скривени недостатак“ у контексту холандског права имовине?
Скривени недостатак је значајан недостатак који нисте могли открити током разумног прегледа пре куповине. Недостатак је морао постојати у време када сте купили некретнину.
Проблем мора бити довољно значајан да материјално утиче на вредност некретнине или вашу способност да је нормално користите. Мањи козметички проблеми се обично не квалификују као скривени недостаци према холандском закону.
Уобичајени примери укључују пукотине у темељима скривене иза зидова, озбиљна структурна оштећења која нису видљива током прегледа или веће електричне или водоводне кварове скривене унутар грађевинске конструкције. Када која се одводи у дневну собу испод би се квалификовала ако овај проблем није био очигледан током прегледа пре куповине.
Квар не може бити нешто што сте сами проузроковали након куповине. Морао је бити присутан пре или у време трансакције.
Такође морате доказати да заиста нисте били свесни недостатка током процеса куповине. Ако сте имали прилику да га откријете разумним прегледом, али нисте то учинили, он се можда неће квалификовати као скривени.
Могу ли сматрати продавца одговорним ако није открио недостатке на имовини пре продаје?
Да, можете сматрати продавца одговорним ако је знао за недостатке и није их открио. Холандски закон захтева од продаваца да поступају транспарентно и поштено.
Знање продавца је кључни фактор. Ако је био свестан материјалног недостатка и намерно га је прикрио или ћутао, сноси правну одговорност.
Ово важи чак и ако нисте поставили конкретна питања о том конкретном проблему. Морате доказати да је продавац знао за недостатак.
Докази могу укључивати претходне понуде за поправке, преписку о проблему или изјаве сведока. Ако је квар био довољно очигледан да је продавац требало да зна за њега, судови га могу прогласити одговорним.
Одговорност продавца се протеже и на намерно прикривање и на немарно пропуштање откривања. Продавци не могу да се позивају на незнање о проблемима којих су разумно требали бити свесни као власници имовине.
Професионални продавци и агенти за некретнине суочавају се са још строжим захтевима за откривање информација. Очекује се да имају боље знање о стању некретнина него приватни продавци.
Који је рок застарелости за покретање правних поступака против скривених недостатака у Холандији?
Холандски закон намеће строге временске рокове за подношење захтева за скривене недостатке. Морате брзо реаговати чим откријете недостатак.
Опште правило захтева да обавестите продавца о недостатку у разумном року након откривања. Шта се сматра разумним зависи од околности, али чекање месецима без оправданог разлога вероватно ће наштетити вашем захтеву.
Након што сте дали то обавештење, члан 7:23 став 2 Грађанског законика вам даје две године од обавештења, а не од откривања, да поднесете захтев, осим ако рок застарелости није прекинут писаним захтевом. Међутим, овај рок може бити краћи у зависности од услова вашег уговора о куповини.
Имајте на уму да се фиксни двомесечни рок који људи често наводе односи на потрошаче који купују покретну имовину, а не на куповину куће, где се примењује отворени стандард разумног рока. Купопродајни уговори такође могу садржати сопствене, краће рокове за обавештавање, па прочитајте клаузулу пре него што се ослоните на законску.
Сат почиње да тече када откријете или сте разумно требали да откријете квар. Не можете одлагати поступање тврдећи да сте тек недавно постали свесни проблема који је раније могао бити откривен.
Ако пропустите законски рок, генерално губите право на подношење захтева. Судови ретко продужавају ове рокове, што чини брзу акцију неопходном.
Да ли је потребно обавити преглед некретнине пре куповине куће у Холандији како би се идентификовали потенцијални скривени недостаци?
Професионални преглед некретнине није законски обавезан у Холандији, али је веома препоручљив. Спровођење темељног прегледа штити ваше интересе и јача вашу позицију ако се касније појаве недостаци.
Имате законску обавезу да прегледате некретнину пре куповине. То значи да морате предузети разумне кораке како бисте идентификовали видљиве или уочљиве недостатке.
Судови очекују од купаца да покажу дужну пажњу. Ангажовање квалификованог грађевинског инспектора или структурног инжењера пружа стручну процену стања некретнине.
Ови стручњаци могу да идентификују потенцијалне проблеме које бисте могли да пропустите током повремених разгледања. Њихови извештаји документују стање некретнине у тренутку куповине.
Претходна анкета вам помаже да донесете информисану одлуку о куповини и избегнете некретнине са озбиљним проблемима. Такође пружа доказ да сте спровели разумну инспекцију, што је важно ако касније тврдите да је недостатак био скривен.
Без стручног прегледа, доказивање да је квар заиста био скривен постаје теже. Продавци и судови могу тврдити да би правилан преглед открио проблем.
Цена грађевинског снимања је скромна у поређењу са потенцијалним трошковима неоткривених недостатака. Већина холандских купаца наручује структурна снимања пре него што заврши куповину некретнине.
Law & More саветује купце и продавце стамбених некретнина у Холандији о скривеним недостацима: процена да ли недостатак испуњава праг нормалне употребе, тестирање старости, ненасељености и клаузула о искључењу, достављање обавештења којим се задржава ваш захтев, давање и оспоравање стручних извештаја и преговарање или вођење судског поступка за наплату. Ако сте открили недостатак или ћете потписати уговор који садржи клаузуле које не разумете, контактирајте наше адвокате за некретнине пре него што рокови почну да истичу. Практични савети о самом преговарању о уговору наведени су у нашем савети за сналажење у холандском уговорном праву.
