Цео свет тренутно доживљава кризу у незамисливим размерама. То значи да владе такође морају да предузму ванредне мере. Штета коју је ова ситуација нанела и наставиће даље може бити огромна. Чињеница је да тренутно нико није у стању да процени обим кризе, нити колико ће трајати. Без обзира на ситуацију, закуп пословних простора и даље је на снази. Ово отвара неколико питања. У овом чланку желимо да одговоримо на неколико питања која се могу појавити код станара или изнајмљивача пословних простора.
Плаћање станарине
Да ли још увек морате да платите станарину? Одговор на ово питање зависи од околности случаја. У сваком случају, две се ситуације морају разликовати. Прво, пословни простори који се више не могу користити у пословне сврхе, као што су ресторани и кафићи. Друго, постоје продавнице које су можда још увек отворене, али које одлуче да саме затворе врата.
Закупац је дужан да плаћа закупнину на основу уговора о закупу. Ако се то не догоди, представља кршење уговора. Сад се поставља питање, може ли бити више силе? Можда у уговору о најму постоје споразуми о околностима под којима се може применити виша сила. Ако не, примењује се закон. Закон каже да постоји виша сила ако се станар не може сматрати одговорним за непоштовање прописа; другим речима, станар није крив што не може да плати кирију. Нејасно је да ли неиспуњавање обавеза због коронавируса доводи до више силе. Како за ово не постоји преседан, тешко је судити какав ће исход бити у овом случају. Оно што, међутим, игра улогу је често коришћен уговор РОЗ (Савет за некретнине) у овој врсти односа изнајмљивања. У овом уговору захтев за смањење закупнине је стандардно искључен. Питање је да ли станодавац може разумно да одржи ово становиште у тренутној ситуацији.
Ако станар одлучи да затвори своју радњу, ситуација ће бити другачија. Међутим, тренутно то не постоји обавеза, реалност је да је мање посетилаца и самим тим мање профита. Питање је да ли би та околност требала бити у потпуности на штету станара. На ово питање није могуће дати јасан одговор, јер је свака ситуација другачија. То се мора проценити од случаја до случаја.
Неочекиване околности
И закупац и изнајмљивач могу се позивати на непредвиђене околности. Генерално, економска криза је одговорна у име предузетника, мада у већини случајева то може бити другачије због кризе у корони. Мере које спроводи влада такође се могу узети у обзир. Захтев заснован на непредвиђеним околностима даје могућност да се закуп измени или поништи од стране суда. То је могуће у случају да се закупац више не може прихватити за наставак уговора. Према парламентарној историји, судија мора да се понаша суздржано по овом питању. Сада смо и у ситуацији да су судови затворени: стога неће бити лако брзо донети пресуду.
Недостатак изнајмљене некретнине
Закупац може тражити смањење закупнине или накнаду у случају недостатка. Недостатак у имовини или било који други услов резултира да нема уживање у закупу на које је станар имао право на почетку уговора о закупу. На пример, недостатак може бити: грешке у изградњи, кров који пропушта, калупе и немогућност добијања дозволе за експлоатацију због непостојања излаза за хитне случајеве. Судови углавном не желе да процене да постоји околност која мора бити на рачун станодавца. У сваком случају, лоше пословање због непостојања јавности није околност која би се требала наплатити станодавцу. То је део предузетничког ризика. Оно што такође игра улогу је да се у многим случајевима изнајмљена некретнина и даље може користити. Због тога више ресторана доставља или оброке узима као алтернативу.
Обавеза експлоатације
Већина закупа пословног простора укључује оперативну обавезу. То значи да закупац мора користити изнајмљени пословни простор. У посебним околностима, обавеза искоришћавања може произаћи из закона, али то није увек случај. Готово сви станодавци пословних и канцеларијских просторија користе РОЗ моделе. Опште одредбе повезане са моделима РОЗ наводе да ће станар користити закупљени простор „ефикасно, потпуно, правилно и лично“. То значи да закупац подлеже оперативној обавези.
За сада у Холандији не постоји општа мера владе која би наредила затварање тржног центра или канцеларијског простора. Међутим, влада је најавила да би све школе, установе за јело и пиће, спортски и фитнес клубови, сауне, секс клубови и кафићи до даљњег требало да остану затворене широм земље. Ако је закупац по налогу владе дужан да затвори изнајмљену некретнину, закупац неће бити одговоран за то. То је околност због које према тренутној националној ситуацији закупац не би требао бити одговоран. Према општим одредбама, закупац је такође дужан да поштује владине инструкције. Као послодавац, такође је дужан да обезбеди сигурно радно окружење. Ова обавеза настаје излагањем запослених ризику контаминације коронавирусом. Под тим околностима, посједник не може присилити станара на пословање.
Због здравствене заштите особља и / или купаца, видимо да и сами станари одлучују добровољно затворити закупљену имовину, чак и ако им то није наложио влада. У тренутним околностима, верујемо да станодавци неће моћи да поднесу захтев за испуњење обавезе, плаћање новчаних казни или надокнаду штете. На основу рационалности и праведности, као и на обавези да што више ограничи штету на станару, тешко је замислити да се станодавац успротиви (привременом) затварању.
Различита употреба изнајмљене имовине
Тренутно су затворени објекти за храну и пиће. Ипак, и даље је дозвољено подизати и достављати храну. Међутим, уговор о закупу већину времена пружа строгу наменску политику; по чему се покупљање разликује од ресторана. Као резултат тога, станар може деловати супротно уговору о закупу и - евентуално - одузети новчане казне.
У тренутној ситуацији, свако је дужан да ограничи своју штету што је више могуће. Преласком на функцију преузимања / доставе станар се придржава. У овим околностима, тешко је у свим разумним условима бранити став да је то противно уговорној сврси. У ствари, станодавац има вероватнију тражбу станара ако станар не учини све што је у његовој моћи да одржи пословање како би могао да плати закупнину.
Zakljucak
Другим речима, свако је дужан да ограничи своју штету што је више могуће. Влада је већ најавила далекосежне мере како би помогла предузетницима и смањила њихов финансијски притисак. Препоручује се коришћење могућности ових мера. Ако станар то одбије, можда ће се сматрати тешким да те губитке пренесе на станодавца. Ово се такође односи и обрнуто. У међувремену, политичари су такође позвали станодавце да у наредном периоду умањују станарину како би се ризик поделио.
Иако су станар и станодавац у међусобном уговорном односу и принцип „договор је договор“. Препоручујемо да разговарате једни са другима и сагледате могућности. Станар и станодавац можда ће моћи да се сретну у овим изузетним временима. Иако станар нема приход због затварања, трошкови станодавца се такође настављају. Свима је у интересу да оба предузећа преживе и превазиђу ову кризу. На овај начин се станар и станодавац могу договорити да се станарина привремено плаћа делимично, а недостатак надокнађује када се пословни простор поново отвори. Морамо једни другима помагати кад год је то могуће, а осим тога, станодавци немају користи од станара у стечају. Напокон, новог станара није лако пронаћи у ово доба. Који год избор да донесете, не доносите исхитрене одлуке, а ми ћемо вас саветовати о могућностима.
kontakt
Будући да је тренутна ситуација тако непредвидива, можемо замислити да би ово могло да постави много питања за вас. Пратимо развој догађаја и радо вас обавештавамо о најновијим стањима. Ако имате било каквих питања о овом чланку, обратите се адвокатима Law & More.