Уговор о закупу има различите аспекте. Важан аспект овога је станодавац и обавезе које он има према станару. Полазна тачка у погледу обавеза станодавца је „уживање које станар може очекивати на основу уговора о закупу“. На крају крајева, обавезе станодавца уско су повезане са правима станара. Конкретно, ово полазиште значи две важне обавезе за станодавца. Пре свега, обавеза члана 7: 203 БВ да ставку стави на располагање станару. Поред тога, на станодавца се односи обавеза одржавања, или другим речима, регулисање недостатака из члана 7: 204 холандског грађанског законика. Шта тачно обе обавезе станодавца значе, биће дискутовано сукцесивно на овом блогу.
Омогућавање изнајмљене имовине
Што се тиче прве примарне обавезе станодавца, члан 7: 203 холандског грађанског законика предвиђа да је станодавац дужан станару ставити на располагање имовину под закуп и оставити је у оној мери у којој је то неопходно за договорену употребу. Договорена употреба односи се, на пример, на изнајмљивање:
- (независни или несамостални) животни простор;
- пословни простор, у смислу малопродајног простора;
- остали пословни простор и канцеларије како је описано у члану 7: 203а БВ
Важно је у уговору о закупу јасно описати за чију употребу су се странке договориле. На крају крајева, одговор на питање да ли је станодавац испунио своју обавезу зависиће од онога што су странке описале у уговору о закупу у погледу одредишта изнајмљене имовине. Стога је важно не само навести одредиште или барем употребу у закупу, већ и детаљније описати шта станар може да очекује на основу тога. У том контексту, то се тиче, на пример, основних објеката који су неопходни за коришћење изнајмљене имовине на специфичан начин. На пример, за употребу зграде као малопродајног простора, станар такође може да предвиди доступност шанка, фиксних полица или преградних зидова и потпуно другачије захтеве за изнајмљеним простором, на пример намењеним за складиштење отпадног папира или старог метала може се поставити у овом контексту постављен.
Обавеза издржавања (подразумевано поравнање)
У контексту друге главне обавезе станодавца, члан 7: 206 холандског грађанског законика предвиђа да је станодавац дужан да поправи недостатке. Шта треба разумети под недостатком, даље је разрађено у члану 7: 204 Грађанског законика: недостатак је стање или карактеристика имовине услед чега имовина не може станару пружити уживање које може очекивати на основа уговора о закупу. По том питању, према Врховном суду, уживање обухвата више од самог стања изнајмљене имовине или њених материјалних својстава. Остале околности које ограничавају уживање могу такође представљати недостатак у смислу члана 7: 204 БВ. У том контексту, размотрите, на пример, очекивану приступачност, приступачност и изглед изнајмљене имовине.
Иако је то широк појам, који обухвата све околности које ограничавају уживање станара, очекивања станара не би требало да премашују очекивања просечног станара. Другим речима, то значи да станар не може очекивати више од добро одржаване имовине. Поред тога, различите категорије предмета изнајмљивања повећаће свака своја очекивања, у складу са судском праксом.
У сваком случају, нема недостатака ако објекат изнајмљивања не пружа станару очекивано уживање као резултат:
- околност која се може приписати станару на основу грешке или ризика. На пример, мањи недостаци у изнајмљеној имовини с обзиром на расподелу правног ризика сносе се за рачун станара.
- Околност која се односи на личног станара. То би могло укључити, на пример, врло ниску границу толеранције у погледу буке нормалног живота других станара.
- Стварне сметње од стране трећих лица, као што су саобраћајна бука или сметње од буке са терасе поред изнајмљене имовине.
- Тврдња без стварног поремећаја, будући да је ситуација у којој, на пример, комшија станара само тврди да има право проласка кроз башту станара, а да је заправо не користи.
Санкције у случају кршења главних обавеза од стране станодавца
Ако станодавац не може изнајмљену имовину ставити на располагање станару на време, у целости или уопште, станодавац има недостатак. Исто важи и ако постоји квар. У оба случаја, недостатак подразумева санкције за станодавца и даје станару одређена овлашћења у овом контексту, као што је захтев за:
- Сагласност. Станар тада може захтевати од станодавца да изнајмљену имовину стави на располагање на време, у целости или уопште, или да отклони квар. Међутим, све док станар не захтева да се станодавац поправи, станодавац можда неће отклонити квар. Међутим, ако је правни лек немогућ или неразуман, закуподавац то не мора учинити. Ако, с друге стране, закуподавац одбије поправак или то не учини на време, закупац може сам отклонити квар и трошкове одбити од закупнине.
- Смањење закупнине. Ово је алтернатива за закупца ако изнајмљени посед не буде доступан на време или у потпуности од стране закуподавца или ако постоји недостатак. Смањење станарине мора се захтевати од суда или комисије за процену станарине. Захтев се мора поднети у року од 6 месеци након што је закупац стан пријавио станодавцу. Од тог тренутка ће ступити на снагу и смањење закупнине. Међутим, ако закупац дозволи да овај период истекне, његово право на смањење закупнине ће се смањити, али неће истећи.
- Раскид уговора о најму стана ако недостатак кирије потпуно онемогућава уживање. Ако је недостатак који давалац лизинга не мора отклонити, на пример зато што је правни лек немогућ или захтева трошкове који се од њега разумно не могу очекивати у датим околностима, али то ужитак који је станар могао очекивати потпуно онемогућен, и станар и давалац лизинга раскида закуп. У оба случаја то се може постићи ванпарничном изјавом. Међутим, често се све стране не слажу са распуштањем, тако да правни поступак још увек мора да се прати.
- Компензација. Ово потраживање припада закупцу само ако се недостатак, као што је присуство квара, такође може приписати станодавцу. То је случај, на пример, ако је квар настао након склапања уговора о закупу и може се приписати закуподавцу јер, на пример, није извршио довољно одржавања на изнајмљеној имовини. Али такође, ако је одређени недостатак већ био присутан када је закључен уговор о закупу и закуподавац је у то време био свестан тога, требало је то знати или обавестити станара да изнајмљена имовина није имала недостатак.
Да ли сте као станар или станодавац умешани у спор око тога да ли станодавац испуњава услове или не? Или желите да сазнате више о, на пример, наметању санкција станодавцу? Затим контактирајте Law & More. Наш адвокати за некретнине су стручњаци за станарско право и радо ће вам пружити правну помоћ или савет. Без обзира да ли сте станар или станодавац, на Law & More заузимамо лични приступ и заједно са вама ћемо прегледати вашу ситуацију и утврдити стратегију (праћења).