Сваки станар има право има два важна права: право на уживање у животу и право на заштиту најма. Где смо разговарали о првом праву станара у вези са обавезе станодавца, друго право станара дошло је у засебном блогу о закупнина. Због тога ће се на овом блогу разговарати о још једном занимљивом питању: која још права има станар? Право на уживање живота и право на заштиту станарине нису једина права која станар има против станодавца. На пример, станар такође има право на бројна права у контексту преноса имовине која не прелази станарину и подстанарство. О овом праву се узастопно говори на овом блогу.
Пренос имовине не прелази на кирију
Став 1 члана 7: 226 холандског грађанског законика, који се односи на станаре стамбеног и пословног простора, наводи следеће:
"Пренос имовине на коју се односи уговор о закупу (...) од стране станодавца преноси права и обавезе станодавца из уговора о најму на стицаоца".
За станаре овај члан пре свега значи да пренос власништва над изнајмљеном имовином, на пример путем продаје станодавца другом, не прекида уговор о закупу. Поред тога, закупац може поднети захтев против правног наследника станодавца, сада када овај правни наследник преузима права и обавезе станодавца. За питање која потраживања тачно има закупац, важно је прво утврдити која права и обавезе станодавца прелазе на његовог правног наследника. Према ставу 3 члана 7: 226 Грађанског законика, то су посебно права и обавезе станодавца које су директно повезане са употребом изнајмљене имовине за накнаду коју плаћа станар, односно закупнина. То значи да се захтеви које станар може поднети против правног наследника станодавца, у принципу, односе на његова два најважнија права: право на уживање живота и право на заштиту станарине.
Међутим, станар и станодавац често у уговору о закупу склапају и друге уговоре у погледу другог садржаја и бележе их у клаузулама. Уобичајени пример је клаузула која се односи на право пречег закупа станара. Иако не даје закупцу право на испоруку, подразумева обавезу закуподавца да понуди: закуподавац ће најпре морати да понуди закупцу некретнину на продају пре него што се може продати другом правном наследнику. Да ли ће следећи станодавац такође бити везан овом клаузулом према станару? С обзиром на судску праксу, то није случај. Ово предвиђа да право прече куповине станара није директно повезано са закупнином, тако да клаузула која се односи на право куповине изнајмљене имовине не прелази на правног наследника станодавца. Ово се разликује само ако се односи на могућност куповине од закупца, а износ који се периодично плаћа станодавцу такође укључује елемент накнаде за крајњу набавку.
Поднајам
Поред тога, члан 7: 227 Грађанског законика наводи следеће у погледу права станара:
„Закупац је овлашћен да изнајмљену имовину у целини или делимично преда некоме другом, осим ако је морао да претпостави да ће закуподавац имати разумне примедбе на употребу друге особе.“
Генерално, из овог члана је јасно да станар има право да целокупну или дел изнајмљене имовине преда у закуп другом лицу. С обзиром на други део члана 7: 227 Грађанског законика, станар, међутим, не може да подстанари ако има разлога да сумња да ће се станодавац на то успротивити. У неким случајевима приговор станодавца је евидентан, на пример ако је закуп стана укључен у закуп. У том случају подстанар изнајмљивање станара није дозвољен. Ако станар то ипак учини, заузврат ће бити предвиђена новчана казна. Ова новчана казна мора бити повезана са забраном подзакупа у уговору о закупу и мора бити везана за максимални износ. На пример, изнајмљивање собе од Аир Б&Б-а у поднајам може на овај начин бити забрањено у најму, што се често испоставља.
У том контексту, члан 7: 244 Грађанског законика такође је важан за изнајмљивање стамбеног простора, који каже да закупац стамбеног простора не сме да издаје у закуп читав животни простор. Ово се не односи на део животног простора, као што је соба. Другим речима, станар је у принципу слободан да делимично подстанари животни простор другом. У принципу, подстанар такође има право да остане у изнајмљеној имовини. Ово важи и ако станар мора сам да напусти изнајмљену имовину. На крају, члан 7: 269 холандског грађанског законика предвиђа да ће станодавац и даље давати под закуп по закону, чак и ако је главни уговор о закупу завршен. Међутим, за потребе овог члана морају бити испуњени следећи услови:
- Независни животни простор. Другим речима, животни простор са сопственим приступом и сопственим основним садржајима, као што су кухиња и купатило. Стога се само соба не сматра независним животним простором.
- Уговор о закупу. Као споразум између закупца и подстанара који испуњава услове за уговор о закупу, како је описано у члану 7: 201 Грађанског законика.
- Уговор о закупу односи се на закуп животног простора. Другим речима, главни уговор о закупу између закупца и закуподавца мора се односити на закуп и закуп простора на који се примењују законске одредбе о животном простору.
Ако се горе наведене одредбе не испоштују, подстанар и даље нема право или власништво да тражи од станодавца право да остане у изнајмљеној имовини након што је раскинут главни уговор о закупу између станара и станодавца, тако да је и деложација за њега неизбежно. Ако подстанар испуњава услове, мора узети у обзир чињеницу да станодавац може да покрене поступак против подстанара након шест месеци како би довео до прекида подстанарског закупа и евакуације закупа.
Станар, као и животни простор, комерцијални простор може дати у поднајам. Али како се подстанар односи на станодавца у овом случају, ако закупац није био овлашћен за то или мора да напусти изнајмљену имовину? За 2003. годину постојала је јасна разлика: станодавац није имао никакве везе са подстанаром, јер је подстанар имао само правни однос са закупцем. Као резултат, подстанар такође није имао никаква права, а самим тим и потраживање од станодавца. Од тада се закон променио по овом питању и предвиђа да ако престане главни уговор о закупу између закупца и станодавца, закупац мора водити рачуна о интересима и положају подстанара тако што ће се, на пример, придружити подстанару у поступку са станодавац. Али ако се главни уговор о закупу и даље раскине након поступка, престаће и права подстанара.
Да ли сте подстанар и имате ли питања у вези са овим блогом? Затим контактирајте Law & More. Наши адвокати су стручњаци у области станарског права и радо ће вам пружити савете. Они вам такође могу правно помоћи ако ваш спор око закупа резултира правним поступком.