Дужна пажња у вези са имовином у Холандији значи утврђивање три ствари пре потписивања купопродајног уговора: да продавац заиста може да пренесе оно што се продаје, да ће купцу бити дозвољено да га користи како је предвиђено и да ниједна обавеза везана за земљиште неће прећи на купца незапажено. Холандски закон чини прво релативно лаким, а друга два варљиво тешким, јер су јавни регистри потпуни о правима, али не говоре ништа о планирању или стању. Овај чланак наводи шта стручњак проверава, којим редоследом и који налази би требало да зауставе трансакцију.
Шта регистри доказују, а шта не
Пренос непокретне имовине у Холандији захтева три ствари заједно: важећи основни документ о власништву, нотарски документ о преносу и регистрацију тог документа у јавним регистрима које води Кадастер. Ако пропустите један документ, власништво се не преноси, колико год новца променило власника. Регистри бележе документе и чињенице које се могу регистровати и отворени су за све, због чега је истрага власништва у Холандији брза у поређењу са јурисдикцијама које се ослањају на приватне ланце власништва.
Оно што регистри нису јесте гаранција. Холандски систем је негативан систем са заштитним дејством: регистрација не гарантује да регистровано право ваљано постоји, а нерегистровано право и даље може бити важеће између страна које су га створиле. Оно што закон уместо тога нуди јесте заштита за особу која се у доброј вери ослонила на регистре, под условима, што је другачија и ужа ствар. У пракси то значи два методолошка правила. Прочитајте саме акте, а не сажети извод, јер су обавезе наведене у акту, а не у индексу. И вратите се довољно далеко у ланцу да бисте пронашли акт у којем је терет створен, пошто каснији акти често га понављају непотпуно или уопште не понављају.
Терети: шта обавезује наследника, а шта не
Разлика која узрокује највећу штету је између права и обавеза које су везане за земљиште и оних које нису. Ограничена имовинска права обавезују све: закуп (erfpacht), право надлежности (opstalrecht), сервитути (erfdienstbaarheden), плодоуживање и хипотека, сва права се везују за саму некретнину и остају на снази након продаје. Тамо где је некретнина право на стану, уговор о деоби и прописи о заједници власника такође обавезују сваког наредног власника.
Уговорне обавезе су друга ствар. Квалитативна обавеза, која је обавеза толерисања или нечињења нечега, прелази на наследника само ако је створена у нотарском акту и регистрована; ако било шта од тога недостаје, она обавезује само првобитну страну. Ланчана клаузула, насупрот томе, никада не иде уз земљиште: она обавезује продавца да наметне исту обавезу следећем купцу, уз казну, и стога тихо пропада чим једна карика у ланцу заборави. Када пронађете ланчану клаузулу, питање није шта она каже, већ да ли је заиста пренета у сваком акту од њеног настанка и да ли је казна већ извршена.
Закуп заслужује посебан третман јер је уобичајен у већим градовима, где општина задржава земљиште и додељује дугорочно право коришћења. Економија закупа лежи у закупнини земљишта, тренуцима ревизије и условима под којима право престаје или се обнавља, а они су у условима закупа, а не у уговору о куповини. Наш чланак о erfpacht и дугорочни закуп функционише кроз механику, а основно поређење са пуним власништвом је наведено у власништво или закуп.
Планирање: омгевингс план је заменио бестеммингс план
Од ступања на снагу Закона о животној средини и планирању 1. јануара 2024. године, стари планови зонирања више не важе самостално. Свака општина сада има јединствени план зонирања, а бивши планови зонирања су апсорбовани у његов привремени део, да би се претворили у коначни план током прелазног периода који траје дубоко у наредној деценији. За купца ово има практичну последицу: важеће правило за дату парцелу може се налазити у привременом делу, у новим општинским правилима или у националним правилима која се директно примењују, а провера само старе карте зонирања више није довољна.
Питања на која треба одговорити су иста као и увек. Коју употребу план дозвољава, шта дозвољава у смислу обима изградње и да ли се тренутна намена заиста поклапа са тим или се заснива на старој дозволи или на прелазној заштити. Тамо где намеравана намена захтева промену, утврдите да ли је општина спремна да изда еколошку дозволу за одступајућу активност пре него што се обавежете и то забележите као услов, а не као очекивање. Проверите да ли је општина успоставила право прече куповине парцеле, које је сада регулисано Законом о животној средини и планирању и регистровано у јавним регистрима, јер то може спречити продају било коме другом. Проверите статус заштићеног споменика, који ограничава измене и доноси сопствене захтеве за дозволу, и проверите да ли постоје обавезе које произилазе из квалитета земљишта, пошто оквир за земљиште и контаминацију сада пролази и кроз законодавство о заштити животне средине, а недавни извештај о земљишту је стандардна пракса.
Закупци: куповина не раскида закупни уговор
Купац некретнине која се издаје у закуп преузима закуп по сили закона. То једно правило, koop breekt geen huur (купити некретнину у закупу), одлучује о више трансакција него било које друго, и то значи да су уговори о закупу једнако важан део дужне пажње као и акти о закупу. За стамбене некретнине правила су се значајно променила 1. јула 2024. године, када је ступио на снагу закон о закупу на одређено време и о приступачној закупнини, сужавајући околности у којима се може користити стамбени закуп на одређено време и проширујући регулисану закупнину додатно успостављајући тржиште. Претпоставке о остваривој закупнини на основу стања пре тог датума су непоуздане.
За комерцијалне некретнине класификација је одлучујућа. Малопродајни и угоститељски простори потпадају под заштитни режим са петогодишњом структуром и ограниченим разлозима за раскид, док канцеларије и други пословни простори потпадају под блажи режим у којем је главна заштита закупца обустава обавезе исељења. Њих двоје нису заменљиви, а закуп састављен по погрешном моделу ствара заштиту коју нико није намеравао. Да ли накнада за услугу, обавеза одржавања или опремање припада закуподавцу или закупцу произилази из закупа и важећих општих услова, а ти услови се разликују између стандардних модела који су у оптицају. Упоређујемо ова два режима у Холандско право некретнина и право закупа у комерцијалним објектима.
Уговор о куповини: где се ризик заправо распоређује
Резултати дужне пажње вреде само онолико колико уговор са њима ради. За куповину стамбеног простора од стране потрошача-купца, уговор мора бити у писаној форми, а купац има период размишљања од три дана, који мора да укључује најмање два радна дана, у којима куповина може бити раскинута без навођења разлога и без трошкова. Тај период тече од тренутка предаје потписаног уговора, тако да датум испоруке документа треба да буде забележен, а не претпостављен.
Поред тога, три клаузуле обављају посао. Клаузула која описује за шта некретнина мора бити погодна одређује да ли је недостатак проблем продавца или купца, а продавац који зна за недостатак не може се крити иза општег искључења; клаузула о старости или клаузула о ненасељавању помера ризик у другом смеру и никада се не сме потписивати без разумевања шта искључује. Услов финансирања одређује када купац може да одустане, а потребан му је датум, дефинисани износ и опис који доказ о одбијању је потребан. Клаузула о обезбеђењу, обично депозит или банковна гаранција од десет процената цене, одређује шта се дешава ако страна не испуни обавезу, заједно са казном за неизвршење у стандардним моделима.
Обратите пажњу на једну тачку холандског закона која разликује купце од других система: правило о двомесечном обавештавању које се примењује на куповину покретне робе од стране потрошача не примењује се на куповину куће. Оно што се тамо примењује јесте обавеза подношења жалбе у разумном року од откривања квара, што је краће него што већина купаца очекује и што се процењује на основу околности. У случајевима када је захтев застарео, прекид писања је једино поуздано решење. Наши водичи за... предуговор о куповини и да холандски купопродајни уговор за некретнине прођите кроз стандардни текст.
Нотар и шта нотар не ради за вас
Нотар саставља преносни акт и хипотекарни акт, проверава регистре непосредно пре регистрације, држи купопродајну цену на рачуну треће стране и отплаћује постојеће трошкове. Нотар је јавни службеник са дужношћу непристрасности према обема странама, а провере идентитета и обавезе спречавања прања новца су такође у надлежности нотара. Оно што нотар не ради јесте да саветује једну страну о томе да ли је трансакција добра идеја, преговара о уговору или истражује позицију планирања или стање зграде. Купци редовно претпостављају супротно и открију празнину тек накнадно; улога је наведена у нашем чланку о Холандски нотар и правни пренос имовине.
Порез на пренос власништва се плаћа приликом стицања, а стопе, изузећа и услове одређује законодавац и мењају се из године у годину. Пошто стопа зависи од тога како ће се некретнина користити и од положаја купца, и пошто су последице погрешног избора земљишта након завршетка, а не пре, ово је питање за пореског саветника у фази структурирања, а не нешто што се решава уговором о куповини. Трошкови купца су наведени у нашем прегледу порез на пренос и трошкови купца.
Радни налог за истрагу
Почните са регистрима, јер су јефтини и брзи и они одређују да ли се остало исплати радити: важећи власнички лист, акте у којима су створена сва ограничена права и квалитативне обавезе и све регистроване заплете, хипотеке или права прече куповине. Затим прочитајте плански став у плану изградње и историју дозвола, па тек онда наручите техничка и еколошка истраживања, која су скупи део. Тамо где се некретнина издаје у закуп, следеће долазе закупни уговори и историја закупнине, заједно са поравнањима накнада за услуге. Тамо где је у питању право на стан, додајте акт о подели, прописе удружења, записнике, дугорочни план одржавања и стање резервног фонда.
Забележите сваки налаз у уговору о куповини, а не у преписци. Услов који се појављује само у размени имејлова вреди врло мало након што је акт потписан, јер уговор и акт заједно одређују шта је продато и под којим условима. Када се налаз не може решити пре потписивања, избор је између претходног услова, корекције цене, обештећења или задржавања које држи нотар, а који од та четири случаја одговара зависи од тога да ли је ризик квантификован и ко је у најбољем положају да га отклони. Најчешће грешке у холандској пракси у вези са некретнинама наведене су у нашем чланку о Како избећи уобичајене замке у холандском закону о некретнинама.
Коначно, одржавајте поштен распоред. Услови финансирања истичу, периоди за размишљање трају данима уместо недељама, а општина од које се тражи став о одступајућој намени неће брзо одговорити. Поступак дужне пажње сабијен у дане пре датума потписивања производи налазе на које нико не може да реагује, што је скупљи исход од одложеног завршетка.
Law & More Заступа купце, продавце, станодавце, закупце и инвеститоре у холандским имовинским питањима, од истраживања власништва и планирања, преко уговора о куповини, до спорова око недостатака, закупа и услова закупа. Ако припремате трансакцију или сте пронашли нешто у регистрима што не можете да унесете, контактирајте наше тим за право некретнина in Eindhoven or Amsterdam.
