Закон о приступачној најми (Вет бетаалбаре хуур)

Од 1. јула 2024. године, Холандија је регулисала много више свог тржишта изнајмљивања него раније. Закон о приступачној кирији — Закон о приступачној кирији — проширила контролу закупнине са социјалног становања на средњи сегмент тржишта, учинила систем бодовања обавезујућим, а не мерилом, и предала спровођење општинама. Ако изнајмљујете у Amsterdam or Eindhoven, или издајете некретнину тамо, доленаведена правила одређују колика може бити ваша закупнина по закону.

Шта Закон о приступачној закупнини ради

Закон није самосталан кодекс, већ статут о изменама и допунама, који преписује делове књиге 7 Холандског грађанског законика, Уитвоерингсвет хуурпријзен воонруимте, Беслуит хуурпријзен воонруимте и Вет гоед верхуурдерсцхап. Ступио је на снагу 1. јула 2024. Три промене су најважније.

• Регулација је продужена до средине месеца. Пре јула 2024. године, само куће са оценом до 143 поена биле су под контролом закупнине; све изнад тога је било „либерализовано“ и могло се издати по било којој цени коју је тржиште подносило. Закон је створио регулисани распон средњег тржишта од 144 до 186 поена.
• Систем бодовања је постао обавезујући. Раније је станодавац могао да тражи више од максималног броја поена, а закупнина је остала на снази осим ако закупац није благовремено оспорио тај износ. Сада је максимум обавезујући закон: наплаћивање вишег износа је само по себи незаконито, без обзира да ли се закупац жали или не.
• Систем бодова је модернизован. Компонента WOZ је ограничена, енергетским ознакама је дата много већа тежина, спољашњи простор је боље награђен, а уведене су и доплате за новоизграђене и заштићене зграде.

Влада је у то време проценила да ће око 300,000 домова на крају забележити пад закупнина у просеку за око 190 евра месечно, од чега ће око 157,000 домова средње класе у просеку за око 240 евра. То су биле унапред направљене пројекције, а не измерени резултати.

Систем процене вредности станова (вонингваардерингсстелсел)

Винингваардерингсстелсел, или ВВС, оцењује стан на мерљивим карактеристикама и претвара укупан износ у максималну месечну основну закупнину ( кале хуур , искључујући трошкове услуга). Налази се у члану 5 Беслуит хуурпријзен воонруимте, са табелама бодовања у његовим анексима.

Самосталне куће

За самосталан стан — онај са сопственим улазним вратима, кухињом и купатилом — бодови се додељују за:

• површина сваке собе и евентуалног простора за складиштење;
• кухињски и санитарни елементи, укључујући дужину радне плоче и други тоалет или каду;
• енергетска ознака, која од модернизације носи много већу тежину — добра ознака додаје много поена, док ознаке Е, Ф и Г доносе одбитак;
• спољашњи простор као што су башта, балкон или кровна тераса, са одбитком тамо где га нема;
• вредност WOZ (процена вредности општинске имовине), подложна ограничењу тако да локација не може доминирати оценом у подручјима високе вредности;
• статус заштићених објеката, објекти за негу и мањи предмети.

Сваки поен одговара износу у објављеној табели, тако да се 143 и 186 поена претварају у тачну цифру у еврима. Те бројке се индексирају 1. јануара сваке године према члану 12 Закона о вредносним ценама (Besluit huurprijzen woonruimte), пратећи методу из члана 27 Закона о вредносним ценама (Wet op de huurtoeslag). Свака бројка коју прочитате стога важи само за наведену годину.

Соби и други смештајни објекти који нису самостални

Соби и други смештајни објекти у којима делите кухињу или купатило вреднују се према посебном систему — WWSO — који је такође модернизован и постао обавезујући 1. јула 2024. године. Практична ствар за студенте и младе стручњаке је да не постоји слободан сектор за собе : колико год висок био резултат, соба има максималну кирију.

Доплате: новоградња, споменици и енергија

Члан 8а Беслуит хуурпријзен воонруимте дозвољава неколико повећања максималне закупнине:

• Доплата за новоградњу од 10% за стамбене објекте средње класе чија је изградња почела пре 1. јануара 2028. године, примењујући се двадесет година од првог усељења, како би се одржао одржив развој средње класе.
• Национални споменик (ријксмонумент): доплата од 35%.
• Покрајински или општински споменик: доплата од 15%.
• Заштићени градски пејзаждодатак од 5% за стамбене објекте изграђене пре 1965. године у заштићеном градском пределу који сами нису на листи културних намена.

Зграде на листи заштићених објеката су такође заштићене од одбитка за енергетску ознаку: уместо губитка поена за лошу ознаку, споменик не добија бодове за ту ставку. Не постоји посебно изузеће за реновирање; реновирање се одвија уобичајеним путем, тако да станодавац који заиста надограђује некретнину - посебно њену енергетску ознаку - повећава законску максималну закупнину.

Три сегмента

Границе су изражене у поенима. Сваки од два гранична резултата претвара се у максималну основну почетну закупнину у еврима на почетку новог закупа, искључујући трошкове услуга. Те бројке у еврима се индексирају сваког 1. јануара према члану 12 Закона о ренти закупнине (Besluit huurprijzen woonruimte) и објављују их Rijksoverheid и Huurcommissie , па се користи износ за годину у којој закуп почиње.

Одлучујући је број поена, а не тражена кирија: кућа са 160 поена је кућа средњег квалитета чак и ако се оглашава за 1,600 евра, а прекорачење је незаконито.

Постојећи уговори: прелазни режим

Закон се у потпуности примењује на сваки закуп закључен 1. јула 2024. године или касније. За уговоре потписане пре тог датума, прелазна правила се разликују по броју бодова:

• До 143 поена, испод прага либерализације на почетку. Већ регулисано; модернизовани WWS и нови максимум примењују се од 1. јула 2024. године.
• До 143 поена, али дозвољено изнад прага либерализације на почетку — „либерализован“ уговор о кући који заправо има ниску оцену. Закон је ове изузео од 1. јула 2025., након једногодишњег прелазног периода који је станодавцима омогућио добровољно прилагођавање. Од тог датума, закупац може захтевати да се закупнина смањи на максимум поена.
• 144 до 186 поена. Постојећи уговори су не погођено. Максимална цена средњег тржишта важи само за промену закупца, када се кућа следећи пут издаје у закуп.
• 187 поена и више. Ван режима; нема максималне почетне закупнине.

Ово је најпогрешније схваћен део Закона. Многи станари претпостављају да се прописи о средњем тржишту односе на њих одмах; за већину тренутних станара средњег тржишта то се не односи. Ипак се исплати рачунати поене: стан који изгледа као средњег тржишта може имати бодове испод 143 када се узму у обзир лоша енергетска ознака и ограничена вредност WOZ — и тај стан је покривен.

Извод о бодовима који вам станодавац мора дати

Закупац који издаје регулисану или средње класу некретнину мора да закупцу да број бодова према Закону о приступачној закупнини (WWS) или Закону о приступачној закупнини (WWSO), са одговарајућом максималном закупнином, на почетку закупа. Ова обавеза се примењује на нове уговоре о закупу од 1. јула 2024. године, када је ступио на снагу Закон о приступачној закупнини; овлашћења и инструменти Комисије за спровођење закона били су у потпуности оперативни од 1. јануара 2025. године. То је једно од општих правила доброг закупа у члану 2 Закона о добром закупу (Wet goed verhuurderschap), тако да општина може да га спроводи. То је најбоља почетна тачка за закупца: затражити један у писаној форми, а ако се не добије, то је само по себи прекршај који треба пријавити.

Спровођење: од иницијативе закупца до иницијативе општине

Пре Закона, прекомерна закупнина је била проблем закупца: закупац је морао да се обрати Комисији за становање у року од шест месеци од почетка закупа, а закупац са привременим уговором који се плашио да неће бити обновљен често није ништа предузео. Закон је унео максималну закупнину у општа правила доброг станодавства, а од 1. јануара 2025. године општине могу спроводити та правила по сопственом нахођењу, користећи ескалациону лествицу Закона о закупу:

• упозорење;
• наредба под административном принудом (последњи ред бестуурсдванг) или казнени налог (последњи ред двангсом);
• административна казна (најповољније боте), што се повећава понављањем;
• у најтежим случајевима поновљеног кршења, преузимање управљања (бехировско име), стављање имовине под управљање треће стране.

Максимална административна казна се утврђује позивањем на законске категорије казни из члана 23. Кривичног законика Холандије и повећава се када исти закупац поново прекрши правила у року који је Закон одредио (члан 19. Закона о закупу некретнина). Износи тих категорија се прилагођавају сваке две године, тако да се рачуна горња граница она која је на снази у време прекршаја; општине објављују сопствене табеле казни у оквиру њих. Свака општина такође мора да има пункт за пријављивање ( meldpunt ) где закупци могу да пријаве лошу праксу издавања, анонимно ако желе.

Општинско спровођење не замењује сопствене правне лекове станара; оно се спроводи упоредо са њима.

• У року од шест месеци од почетка закупа, закупац може затражити од Комисије за становање да тестира почетну закупнину у складу са чланом 7:249 холандског грађанског законика. Превисока закупнина се затим смањује ретроактивно од датума почетка закупа.
• Након тог периода, закупац регулисане или средње тржишне куће може предложити смањење станодавцу и, ако буде одбијен, изнети притужбу Комисији за становање у складу са чланом 7:254 холандског грађанског законика. Такво смањење генерално ступа на снагу само у будућности.
• Одлуке Хууркомисије обавезују странке, под условом да се спор упути подокружном суду у законском року.

Колико може да се повећа закупнина сваке године?

Повећање закупнине је ограничено одвојено од почетне закупнине, а ограничења се ресетују годишње.

• Регулисане куће (до 143 поена). Процентуални лимит се примењује од 1. јула сваке године, са фиксним максимумом у еврима тамо где је основна закупнина веома ниска. Исти лимит се примењује на собе, караване и парцеле.
• Куће средње класе (144–186 поена). Примењује се посебан, нешто виши процентуални лимит. Тамо где сам уговор наводи нижи проценат, уговорена вредност има предност; тамо где наводи виши проценат, станодавац га не може применити.

Оба ограничења прате исту законску формулу: нижа вредност од инфлације и колективно договореног развоја плата, плус један процентни поен. Сваке године их објављује министар за становање и просторно планирање и објављују се на rijksoverheid.nl пре него што ступе на снагу, зато узмите цифру за годину повећања, а не ону коју сте прочитали прошле године. Закупац који сматра да је повећање прекомерно може поднети предлог Комисији за становање (Huurcommissie), али само у року који Комисија за становање објављује за ту годину, што за повећање које ступа на снагу 1. јула пада у следећу јесен. Непоштовање овог рока оставља повећање на снази. Наш водич за годишње повећање закупнине наводи кораке.

Како се Закон уклапа са остатком холандског закона о закупу

Закон о добром власништву (Вет гоед верхуурдерсцхап)

Закон о приступачној закупнини, који је на снази од 1. јула 2023. године, утврђује национална правила понашања за станодавце и агенте за издавање: без дискриминације при избору, без застрашивања, депозит од највише двоструког износа основне закупнине, писани уговор о закупу, писано информисање закупца, без двоструких агенцијских провизија и само дозвољене накнаде за услуге. Закон о приступачној закупнини додао је максималну закупнину и максимално повећање на ту листу, тако да је спор око закупнине сада и грађанско и регулаторно питање.

Привремени уговори након Вет васте хуурцонтрацтен

Закон о уговорима о закупу на одређено време ступио је на снагу 1. јула 2024. године, истог дана када и Закон о приступачној кирији, и најбоље је читати их заједно. Према члану 7:271 холандског грађанског законика, нови закупац самосталног стана сада, по правилу, добија уговор на неодређено време. Привремени уговори остају могући само за дефинисане категорије наведене у делегираном законодавству - међу њима су одређени студенти, људи који издају свој дом док привремено раде у иностранству, привремени закуп док се закупац привремено замењује и људи којима је хитно потребан смештај, као што су носиоци статуса и закупци друге шансе - и за смештај који није самосталан. Те категорије су наведене у Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), који је ступио на снагу 1. јула 2024. За стране држављане ово је важно: стари двогодишњи уговор, који је оспоравање прекомерне кирије чинио ризичним, више није подразумевани.

Трошкови услуга

Накнаде за услуге су ван максимума WWS-а и чест су начин за надокнаду онога што систем бодова не дозвољава. Само дозвољене ставке могу се преносити даље, а Комисија за становање може да их процени. Нова правила о накнадама за услуге ступају на снагу 1. јануара 2027. године.

Шта Закон значи за станодавце и шта се догодило од тада

За инвеститора, Закон је променио аритметику на три начина. Горња граница прихода за јединицу средње класе сада је функција мерљивих карактеристика зграде, а не локалне потражње, тако да стан на доброј локацији, али енергетски лошег квалитета, може вредети знатно мање као издавање. Индексирање максимума је ограничено, тако да је раст прихода ограничен. А излаз је атрактиван: продаја власнику-станару често вреди више него наставак издавања.

Широко пријављена последица је да су приватни станодавци продали регулисане и новорегулисане јединице, да се понуда у слободном сектору пооштрила, док су тражене закупнине у њему порасле, и да је одложена изградња неких средњих тржишта. Доплата за новоградњу у члану 8а Закона о становању (Besluit huurprijzen woonruimte) имала је за циљ да се супротстави овом последњем. Праћење тржишта од стране Кадастера, ЦБС-а и министарства потврђује овај тренд: откако је систем бодовања постао обавезујући за сегмент средњег тржишта до 186 поена, укључујући и те, 1. јула 2024. године, број бивших станова за издавање које су продали приватни станодавци је порастао, а понуда у слободном сектору се смањила.

Закон остаје на снази онако како је донет, а Закон о накнадама за трошкове рада (Besluit huurprijzen woonruimte) се стално мења, последњи пут у априлу 2026. године, тако да су правила и прагови вредновања покретна мета. Формалне извештаје о праћењу Закона објављује годишње Министарство за становање и просторно планирање (VRO). Посебан закон, Закон о накнадама комисије за становање (Wet toekomstbestendige huurcommissie) (парламентарни документ 36791), бави се структуром накнада комисије за становање, споровима око накнада за услуге и временима протока. Представнички дом га је усвојио 21. априла 2026. године; у Сенату је други извештај одбора објављен 14. јула 2026. године, а писана припрема је још увек у току.

Практично вођење

Ако сте закупац који сумња да је кирија превисока

• Писано затражите од станодавца извод о бодовима, наводећи да га никада нисте добили.
• Да ли сами пребројите бодове користећи проверу цене закупнине коју спроводи Комисија за становање, имајући при руци површину пода, енергетску ознаку, одлуку о одласку у кућу и спољни простор.
• Проверите датум вашег уговора у односу на горе наведена прелазна правила — то одређује да ли имате право на потраживање сада или само након обнове.
• Направите дневник шестомесечног периода од почетка закупа: унутар њега можете добити ретроспективно смањење, ван њега углавном само будуће.
• Пријавите ствар истовремено и надлежном органу ваше општине. Спровођење вас не кошта ништа и не зависи од ваше спремности да се судите.
• Немојте једноставно престати да плаћате део кирије. Смањите је само на основу договора или одлуке.

Ако сте станодавац који усклађује портфолио са прописима

• Оцените сваку јединицу према тренутном WWS или WWSO, по јединици, а не по згради, и забележите прорачун.
• Проверите да ли се примењује доплата — за новоградњу, споменик или заштићени градски пејзаж — јер оне значајно мењају плафон.
• Пажљиво погледајте енергетску ознаку: надоградња изолације, застакљивања или грејања је најдиректнији законити пут до веће максималне закупнине.
• Раздвојите трошкове услуга и наплаћујте само дозвољене ставке, уз одговарајући годишњи извод.
• Издајте извод о бодовима уз сваки нови уговор о закупу и сачувајте доказ да сте то урадили.
• Прегледајте клаузуле о повећању закупнине у вашем стандардном уговору у односу на годишња ограничења; клаузула која дозвољава више је у тој мери неприменљива.
• Уколико јединица остварује губитак испод ограничења, потражите савет пре реструктурирања. Вештачке конструкције - лажне накнаде за услуге, погрешно означавање стана као собе, наводно издавање за одмор - је оно што тимови за спровођење закона траже.

Law & More саветује и закупце и станодавце о холандском закону о закупу, на енглеском језику, од Eindhoven AmsterdamБројање поена и преглед датума уговора обично ће се брзо решити тамо где је закуп подлегао Закону о приступачној кирији.