Свако ко жели да раскине закуп свог пословног простора или ко се суочава са раскидом од стране закуподавца, прво мора знати под који режим закуп спада. Као што је наведено у првом делу ове серије, фундаментално различита правила важе за 7:290 пословни простор (продавнице, угоститељство, занатске радње) и за 7:230а пословни простор (канцеларије, складишта, просторије за вежбање). Та разлика нигде није толико пресудна као код раскида.
За пословни простор 7:290, закупац може раскинути закуп само на основу исцрпног броја законских разлога, а примењују се строги формални захтеви. За пословни простор 7:230а, праг за закупца је много нижи: раскид је у принципу без формалних разлога и не захтева образложење. Овај чланак разматра обе ситуације.
Завршетак комерцијалног простора од 7.290
Формални захтеви
Раскид уговора о закупу пословног простора 7:290 подлеже строгим формалним захтевима. Раскид мора бити извршен у писаној форми, било препорученим писмом или судским налогом. Минимални отказни рок је годину дана. Раскид који не испуњава ове захтеве је ништаван и нема правно дејство. Закуп се тада једноставно наставља.
Раскид уговора мора бити упућен закупцу пре краја текућег периода закупа. Свако ко раскине уговор прекасно, аутоматски ће видети да се закуп продужава за следећи период.
Разлози за отказ уговора за станодавца
Закупац пословног простора површине 7.290 може раскинути уговор само из разлога које закон исцрпно наводи. За раскид на крају првог рока (првих пет година) важе само два разлога: закупац се не понаша као добар закупац (континуирано лоше услове закупа) или закупцу је хитно потребна закупљена некретнина за личну употребу. У случају краја наредног рока, листа је шира. Закупац се тада може ослонити и на то да закупац неће прихватити разумну понуду за нови закуп или на намеру да оствари коришћење некретнине које дозвољава важећи план зонирања. Поред тих разлога, суд може раскинути закуп на основу једноставног одмеравања интереса: суд усваја тужбени захтев ако интереси закупца за раскид надмашују интересе закупца за наставак закупа.
За детаљну дискусију о појединачним основама за раскид и судској пракси о њима, позивамо се на чланак „Закуп пословног простора (7:290 DCC): Заштита и разлози за раскид малопродајног простора“ на другом месту на овој веб страници.
Закупац који жели да остане
Ћутање овде штити закупца, што је супротно од онога што многи закупци претпостављају. Раскинути закуп пословног простора од 7.290 остаје на снази по сили закона док подокружни суд не донесе правоснажну одлуку о захтеву станодавца за одређивање датума завршетка. Закуп престаје без суда само када закупац писмено пристане на раскид.
У писму о отказу уговора, станодавац тражи од закупца да у року од шест недеља изјави да ли је сагласан. Тај период од шест недеља није рок за приговор закупца: ако закупац не одговори или одговори да није сагласан, станодавац мора да се обрати окружном суду. Закупац који жели да остане стога никада није у лошијем положају ако ништа не потпише, иако је обично мудрије јасно и писмено рећи да је сагласност ускраћена.
Завршетак пословног простора 7:230а
Главно правило: отказ без разлога
За пословни простор 7:230а закон је много блажи према закупцу. Закуп престаје након раскида, уз поштовање отказног рока договореног у уговору, или у његовом одсуству, законског рока. Није потребан основ за раскид. Закупац не мора да објашњава зашто жели да раскине. Закупац у принципу нема право на продужетак.
Заштита од исељења: одлагање преко суда
Иако закупац пословног простора на адреси 7:230а нема право на продужење закупа, има право на заштиту од исељења. То значи следеће: након што је закуп раскинут и закуподавац је дао обавештење о исељењу, закупац може затражити од подокружног суда у року од два месеца од датума исељења продужење периода исељења. Суд узима у обзир интересе обе стране. Максимално продужење је једна година по захтеву, са укупним максимумом од три године.
Заштита од исељења стога није право на наставак уживања у закупу, већ само одлагање. Након истека максималног рока, просторије морају бити испражњене.
Превремени прекид и улога опција за раскид
И за пословни простор 7:290 и за пословни простор 7:230а, уговор може да садржи клаузулу о раскиду: уговорну одредбу која даје странама право да превремено раскину закуп. За пословни простор 7:290 таква клаузула мора бити сразмерна заштити коју закон пружа закупцу; одредба која ефикасно даје закуподавцу право да раскине уговор у било ком тренутку може бити у супротности са обавезним карактером режима.
Свако ко користи клаузулу о раскиду мора да се придржава тачних процедуралних захтева: исправан рок, исправан облик (регистровано или путем судског позива) и тачан датум раскида. Један дан прекасно значи да раскид нема дејства и да закуп важи за наредни период.
Прећутно обнављање је такође тачка на коју треба обратити пажњу. Ако закуп истекне и ниједна страна га не раскине, уговор се у већини случајева прећутно обнавља за трајање првобитног периода или на неодређено време, у зависности од формулације уговора. Благовремено проверите да ли је обнављање потребно.
Уобичајене грешке приликом раскида
У пракси видимо понављајуће грешке приликом укидања пословних просторија:
- Прекасно раскидање, тако да се прекорачи једногодишњи отказни рок и закуп се аутоматски наставља за следећи период.
- Раскид уговора без законски прописаног обрасца (обичним имејлом или телефоном уместо препорученим писмом или судским позивом), што раскид чини ништавним.
- Као закупац, раскид 7:290 пословног простора без признатог основа, након чега подокружни суд одбија да одреди датум завршетка и закуп се једноставно наставља.
- Као закупац, потписивање сагласности за раскид без савета, чиме се одриче заштите која би иначе одржала закуп на снази до судске пресуде.
- Заборављање обавезе испоруке: чак и ако је раскид валидан, закупац може бити одговоран за штету насталу тиме што просторија није враћена у уговорно договореном стању.
- За пословни простор 7:230а, пропуштање двомесечног рока за подношење захтева за заштиту од исељења, након чега то право дефинитивно престаје.
Замке у укидању пословних просторија
Раскид уговора о пословном простору делује једноставно, али при детаљнијем испитивању има безброј формалних и суштинских замки. Без обзира да ли сте закупац или станодавац: грешка у поступку може довести до наставка закупног односа који не желите или до губитка заштитних права која сте могли да користите. Увек благовремено проверите рокове, потребан образац и важећи режим пре него што пошаљете или примите раскид.
Адвокати за закупнине Law & More помоћи ћемо вам у свим фазама поступка раскида радног односа, од првог писма до било ког поступка пред подокружним судом. Контактирајте нас за разговор без обавеза.
Često postavljana pitanja
Колики је отказни рок за пословне просторе?
За пословни простор 7:290, законски минимални отказни рок је годину дана. Раскид уговора мора бити извршен у писаној форми препорученим писмом или судским налогом. За пословни простор 7:230а примењује се рок договорен у уговору; не постоји законски минимални отказни рок.
Може ли закупац једноставно раскинути уговор о закупу продавнице?
Не. За комерцијални простор површине 7:290 закупац може раскинути уговор само из разлога који су исцрпно наведени у закону, као што су хитна лична потреба или стално лоши услови закупа. Без признатог разлога, подокружни суд неће одредити датум завршетка и закуп се наставља.
Шта је заштита од исељења према 7:230а?
Након престанка закупа, закупац пословног простора 7:230а може затражити од окружног суда продужење рока за исељење. Овај захтев мора бити поднет у року од два месеца од обавештеног датума исељења. Максимално продужење је укупно три године.
Шта је клаузула о раскиду уговора о закупу?
Клаузула о раскиду је уговорна одредба која даје једној или обема странама право да превремено раскину закуп. За пословни простор површине 7.290 такве клаузуле морају бити у складу са обавезном законском заштитом закупца.
Више из ове серије о закону о комерцијалном закупу
Овај чланак је део наше серије од три дела о закону о закупу некретнина. Прочитајте и остале делове:
