Закон о некретнинама

Детаљна процена некретнине обухвата: истраживање земљишних књига (власништво, хипотеке, заплети), проверу зонског плана, структурно стање и историју дозвола, сертификате о загађењу земљишта, VvE документа (за станове), уговоре о закупу и накнаде за услуге, као и извештаје о животној средини и азбесту. За комерцијалне некретнине, релевантни су и приходи од закупнине, ризици од празног простора и тржишна вредност. Law & More координира цео процес дужне пажње.

Када потрошач купи кућу, закон даје период размишљања од три дана након пријема потписаног уговора о куповини. Током овог периода купац може одустати од куповине без навођења разлога и без плаћања казне. Период размишљања мора да обухвата најмање два радна дана. Након истека, уговор постаје обавезујући, подложан свим договореним претходним условима.

Закупци стамбеног простора уживају далекосежну заштиту од раскида. Закупац може раскинути закуп само из законских разлога, као што је хитна лична употреба, и мора поштовати прописани отказни рок. Ако закупац не пристане на раскид, закуп се наставља док суд не донесе одлуку о томе. Положај се разликује за пословни простор, у зависности од врсте.

Зграда се дели на станове нотарским актом о деоби, који се региструје у непокретним књигама. Акт описује приватне делове и заједничке делове и садржи прописе о деоби. Након деобе, по сили закона настаје Удружење власника кућа (VvE), чији је члан сваки власник стана.

Ако испоручена имовина нема квалитете које је купац имао право да очекује, постоји неусаглашеност. Купац мора пријавити недостатак продавцу у разумном року. У зависности од околности, купац може захтевати поправку, смањење цене, надокнаду штете или раскид уговора. Да ли је продавац одговоран делимично зависи од договорених клаузула и купчеве обавезе да истражи.

Уговор о куповини бележи договоре између купца и продавца и обавезујући је након што га обе стране потпишу (уз поштовање периода хлађења и свих претходних услова). Власништво, међутим, преноси се тек путем нотарског акта о преносу, који саставља нотар, а затим се региструје у јавним регистрима непокретности. Обично прође неколико недеља до месеци између куповине и преноса.

Ово је клаузула у уговору о куповини која купцу омогућава да бесплатно раскине куповину ако не може да отплати хипотеку у договореном року. Купац мора благовремено и писмено да се позове на ову клаузулу, обично уз једно или више одбијања од стране зајмодавца. Ако рок прође, заштита престаје да важи и може се наплатити казна од обично 10%.

Поред купопродајне цене, купац обично плаћа порез на пренос власништва (или ПДВ за новоградње), нотарске трошкове за преносни акт и хипотекарни акт, као и трошкове регистрације у катастру непокретности. Провизију агента за некретнине генерално сноси страна која ангажује агента. Тачна расподела је наведена у уговору о куповини.

Закупци стамбеног простора уживају далекосежну законску заштиту, укључујући заштиту од раскида и од повећања закупнине. За комерцијални простор, закон прави разлику између „малопродајног пословног простора“ (као што су продавнице и угоститељски објекти, са сопственим правилима о трајању и раскиду) и „осталог пословног простора“ (као што су канцеларије, са знатно мањом заштитом). Применљиви режим снажно одређује положај сваке стране.

Не. За регулисани стамбени простор, примењују се законски максимуми на годишње повећање закупнине, које одређује влада. У приватном сектору, стране имају више слободе, али се често примењују уговорне клаузуле о индексирању, а последњих година и законска ограничења. У одређеним околностима, закупац може да преиспита предложено повећање од стране Трибунала за закупнину или суда.

Сервитут је терет на једној некретнини (послужном земљишту) у корист друге некретнине (доминантног земљишта), на пример право пролаза. Сервитут настаје оснивањем путем нотарског записа и регистрацијом у земљишним књигама или застаревањем. Његов садржај и обим првенствено произилазе из акта о оснивању.

Одлуке удружења власника кућа могу, у одређеним околностима, бити поништене или ништавне, на пример када су у супротности са актом о деоби, прописима или стандардима разумности и правичности. Власник може затражити од подокругског суда да поништи одлуку у кратком законском року. Поступак се такође може покренути због одложеног одржавања или управљања резервним фондом.

Закуп земљишта даје право коришћења и уживања земљишта друге стране у замену за закупнину (канон). Право грађења, насупрот томе, даје право поседовања зграда, радова или засада у, на или изнад земљишта друге стране, одвојено од власништва над самим земљиштем. Оба су независна права на непокретностима, настала нотарским актом, која се могу преносити или оптерећивати.

Станодавац не може самоиницијативно иселити закупца; потребна је судска пресуда. Поступак обично почиње позивом којим се тражи раскид закупа и исељење, на пример због дуговања закупнине. Ако суд усвоји захтев, исељење се може извршити уз помоћ судског извршитеља. У хитним случајевима понекад је могућ поступак привремене мере.

Код комерцијалних некретнина улог је висок, а правни, порески и структурни аспекти сложени. Детаљна истрага мапира ризике као што су постојећи уговори о закупу, сервитути, јавноправна ограничења, загађење земљишта и ограничења зонирања. Идентификовањем ових ризика пре потписивања, купац може да прилагоди цену, услове или гаранције или да одлучи да одустане од трансакције.

Комисија за добробит (VvE) мора, између осталог, да се састаје годишње, да одржава резервни фонд за веће одржавање и да осигура зграду. Од 2018. године примењује се законски минимални допринос резервном фонду. Ако купујете стан, увек се распитајте о финансијском стању и записнику са VvE састанка.

Ако продавац прикрије недостатак који му је познат и који спречава нормално коришћење имовине, може бити одговоран упркос клаузули „купљено као што је виђено“. Купац може захтевати поправку, надокнаду или, у озбиљним случајевима, раскид куповине. Благовремено обавештавање о недостатку је неопходно.

Подзакуп је обично дозвољен само уз сагласност станодавца, а уговор о закупу га често изричито забрањује. Незаконито подзакупљивање може довести до престанка закупа и обавезе исплате било какве добити. Општине такође често намећу сопствена правила о краткорочном закупу.

Са закупом земљишта можете користити туђе земљиште уз плаћање периодичне накнаде (канон), док вас право грађења чини власником зграде или објекта на или у туђем земљишту. Оба су имовинска права утврђена пред нотаром и регистрована у катастру непокретности.

Приватни купац куће има законски рок од три дана за размишљање након што прими потписани уговор о куповини, а затим може да одустане од уговора без навођења разлога. Поред тога, предуслов, на пример за финансирање, нуди излаз у договореном року.